Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 01.06.2011, Az. VIII ZR 91/10

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 91/10
Verkündet am:

1. Juni 2011

Vorusso,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB §§ 199, 543, 551, 812
Zur fristlosen Kündigung wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen.
Soweit die vom Mieter einer Wohnung erbrachte Kaution drei Monatsmieten über-steigt, steht ihm -
unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache
-
ein Bereicherungsanspruch zu, der binnen drei Jahren seit Ablauf des Jahres verjährt, in dem der Mieter den überschießenden Betrag [X.] hat.
[X.], Urteil vom 1. Juni 2011 -
VIII ZR 91/10 -
OLG [X.]

[X.]

-
2
-
Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 1. Juni 2011
durch den Vorsitzenden [X.], die Richterinnen Dr.
Milger, Dr.
Hessel und Dr.
Fetzer sowie [X.]
Bünger
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel
der Klägerin werden
das Urteil des 13. Zivil-senats des [X.] vom 25. März
2010 -
auch im Kostenpunkt
-
aufgehoben und
das Urteil des [X.] vom 7. Juli 2009 geändert,
soweit
zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das Einfa-milienhaus
A.

K.

6,

A.

-S.

, nebst Garten, Pkw-Stellplätzen und Garage
zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagten
werden als Gesamtschuldner verurteilt, an
die Klä-gerin

nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten
über dem Basiszinssatz seit dem 12. März 2009 zu zahlen.
Die Berufung der Beklagten zu 1 gegen das vorbezeichnete Urteil des [X.] wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten und
die außergerichtlichen Kosten der Kläge-rin haben die
Beklagten zu 1 bis 4 zu 80 % als Gesamtschuldner
und im Übrigen die Beklagte
zu 1 allein zu tragen.
Ihre außerge-richtlichen Kosten tragen die Beklagten jeweils selbst.
Von Rechts wegen
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Tatbestand:
Die
Beklagten zu 1 bis 3 haben von der Klägerin mit Vertrag vom 1. Mai 2005
ein Einfamilienhaus in A.

gemietet, in dem auch
der Beklagte zu
4, der volljährige Sohn
der Beklagten
zu 1, wohnt. Die monatliche Miete beläuft sich auf 1.330

Die Beklagte zu
1 hat zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution in Höhe von sechs Mo-natsmieten (7.980

4 Abs.
7 des Mietvertrags ist
die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats zu zahlen.
Seit Mitte
2007
haben die Beklagten die Miete jeweils erst zur Monats-mitte oder noch später
gezahlt. Aus diesem Grund sprach
die
Klägerin mit un-datiertem Schreiben vom
Oktober 2008
sowie mit Schreiben vom 22. Dezember 2008
Abmahnungen
aus.
Mit
Schreiben vom 19. Januar 2009
erklärte sie die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung
des Mietvertrags, unter anderem wegen der unpünktlichen Mietzahlungen.
Die Beklagten wiesen die Kündigung mit Anwaltsschreiben vom 22. Januar 2009 zurück und gestatteten der Kläge-rin, einen
TeilbetKaution als Vorauszahlung auf die künf-tige Miete zu verwenden. Weitere Kündigungen der Klägerin erfolgten mit Schreiben vom 19. Februar 2009
sowie vom 8. April und 8. Mai 2009, nachdem die Beklagten die unpünktliche Zahlungsweise auch weiterhin nicht abgestellt hatten.
Die Klägerin begehrt
Räumung und Herausgabe des Einfamilienhauses sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.034,11

nebst Zinsen. Mit der im April 2009 erhobenen Widerklage hat die Beklagte zu
1 Rückzahlung eines Teils der Kaution verlangt, insgesamt
3.464,68

n-sen. Das Amtsgericht hat die Klage und die Widerklage abgewiesen. Das Ober-landesgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und auf die Beru-1
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fung der Beklagten zu 1 der Widerklage in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils bis auf einen Teil der Zinsforderung stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter und [X.] die Abweisung der Widerklage.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Die Räumungsklage sei unbegründet, weil das Mietverhältnis mit den Beklagten durch die Kündigungen der Klägerin nicht beendet worden sei; aus diesem Grund stehe der Klägerin auch kein Anspruch auf Erstattung vorgericht-licher Anwaltskosten zu.
Die Klägerin könne ihre Kündigung nicht auf unpünktliche Mietzahlungen stützen.
Eine ordentliche Kündigung setze gemäß §
573 Abs.
2 Nr.
1 BGB vo-raus, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft in nicht unerhebli-chem Umfang verletzt habe; eine unerhebliche Beeinträchtigung der Rechte des Vermieters rechtfertige eine Kündigung hingegen nicht.
Zwar sei anerkannt, dass fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen den Vermieter sogar zur fristlo-sen
Kündigung berechtigen könnten. Eine Vertragsverletzung liege immer dann vor, wenn der Zahlungstermin ohne rechtfertigenden Grund überschritten werde und dies dem Willen des Vermieters widerspreche. Da die monatliche Miete jeweils zum dritten Werktag eines Monats fällig gewesen sei, hätten die Beklag-4
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ten die Miete während eines langen Zeitraums jeweils
unpünktlich gezahlt. Die Unpünktlichkeit habe sich nicht darauf beschränkt, dass die Miete erst zur [X.] bezahlt worden sei. Im Zeitraum September bis Dezember 2008 sei die Miete jeweils erst zwischen dem 16. und 24. des jeweiligen Monats bezahlt
worden, und auch danach sei die Zahlung teilweise erst nach der Monatsmitte erfolgt.
Die Beklagten hätten auch nicht nachweisen können, dass sich die Klä-gerin telefonisch damit einverstanden erklärt habe, dass die Miete ab Mai 2007 erst zur Monatsmitte gezahlt werden müsse. Insbesondere die von den Beklag-ten
benannte Zeugin F.

habe dazu keine Angaben machen können.
In der Gesamtschau seien die Versäumnisse der Beklagten aber nur als unerhebliche Pflichtverletzungen anzusehen, die eine Kündigung nicht rechtfer-tigten.
Es sei zu berücksichtigen, dass die Beklagten davon ausgegangen [X.], dass sie bis zur
Monatsmitte zahlen dürften. Sie hätten
sich insoweit in ei-nem -
wenn auch vermeidbaren
-
Rechtsirrtum befunden. Zudem hätten die Beklagten der Klägerin gestattet, einen Teilbetrag von 520

aus der überhöh-ten [X.] als Vorauszahlung auf die monatliche Miete zu verwen-den.
Die Widerklage der Beklagten
zu 1 sei hingegen bis auf einen Teil der Zinsforderung begründet. Der Beklagten zu 1 stehe aus §
812 Abs.
1 Satz
1

ohne rechtlichen Grund erfolgt, soweit sie den Betrag von drei
Monatsmieten übersteige. Denn die
entsprechende mietvertragliche Vereinbarung in § 5 des Mietvertrags sei gemäß
§§ 139, 134 BGB nichtig, soweit
sie über
drei Monats-mieten
hinausgehe, §
551 Abs. 1, Abs. 4 BGB. Es sei unerheblich, ob die Klä-gerin die Kaution in dieser Höhe gefordert oder die Beklagten sie von sich aus angeboten hätten. § 551 BGB wolle den Mieter vor zu großen Belastungen be-wahren und Erschwerungen für den Abschluss eines Mietvertrags entgegenwir-8
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ken, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen aus-gehen könnten.
Der Anspruch der Beklagten
zu 1 auf Rückzahlung
der
Kaution (soweit sie drei Monatsmieten übersteige) sei auch nicht verjährt. Die Verjährung be-ginne gemäß §
199 Abs.
1 BGB mit dem Ende des Jahres, in dem der [X.] entstanden sei und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt habe oder ohne
grobe Fahrlässigkeit hätte erlan-gen müssen.
Zwar genüge an sich die Kenntnis der den Ersatzanspruch [X.] tatsächlichen Umstände; eine zutreffende rechtliche Würdigung sei nicht erforderlich. Gleichwohl habe die Verjährung noch nicht mit der Zahlung der Kaution von sechs Monatsmieten begonnen. Der Beginn der Verjährung setze hier voraus, dass die Beklagten Umstände gekannt hätten, die auf eine Ge-setzwidrigkeit der Höhe der gezahlten Kaution hätten schließen lassen; insoweit habe die Beklagte zu 1
behauptet, dass sie erst im Januar 2009 anlässlich ihrer anwaltlichen Beratung von dem gesetzlichen Verbot des § 551 BGB erfahren habe. Eine frühere Kenntnis habe die beweisbelastete Klägerin nicht unter [X.] gestellt.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
A. Zur Klage
1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die [X.] begründet, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung der
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Klägerin vom 19. Januar 2009 beendet worden ist. Die Klägerin war angesichts des
seit Mai 2007
andauernden und trotz wiederholter Abmahnungen
der Klä-gerin fortgesetzten vertragswidrigen Verhaltens der Beklagten, die die Miete jeweils erst zur Monatsmitte und deshalb mit erheblicher Verspätung entrichte-ten, zur Kündigung aus wichtigem Grund gemäß §
543 Abs. 1, 3 BGB befugt.
Die vorgerichtlichen Anwaltskosten stehen der Klägerin aus §
280 Abs.
1 Satz
1 BGB zu.
a)
Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die [X.] vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Um-stände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des [X.] bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen [X.] nicht zugemutet werden kann. Dabei setzt die
Kündigung wegen einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag gemäß §
543 Abs. 3 BGB eine erfolglose Abmahnung voraus.
Eine solche Abmahnung
hat die Klägerin
hier
im Oktober 2008 sowie -
unter ausdrücklicher Androhung der fristlosen Kündigung
-
erneut mit Schreiben vom 22. Dezember 2008
ausge-sprochen. Auch nach den Abmahnungen haben die Beklagten die Miete in den Monaten November und Dezember 2008
sowie im Januar
2009
wiederum mit erheblicher Verspätung gezahlt, nämlich erst zur Monatsmitte. Im Übrigen
wä-ren
in den
zunächst erfolgten Kündigungen vom 19. Januar, 19. Februar und 8.
April 2009, selbst wenn diese das Mietverhältnis noch nicht beendet hätten, jeweils weitere Abmahnungen zu sehen, die die Beklagten gleichwohl nicht zur Änderung der unpünktlichen Zahlungsweise veranlasst haben.
b)
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts stellt eine derart
schleppende
und ungeachtet einer oder
-
wie hier
-
sogar
mehrerer
Abmahnun-gen
fortgesetzte Zahlungsweise eine
gravierende Pflichtverletzung dar, die die 15
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weitere Fortsetzung des [X.] für den Vermieter regelmäßig unzumut-bar macht.
Durch die Abmahnung erhält der Mieter Gelegenheit, das durch die vorangegangenen unpünktlichen Mietzahlungen gestörte Vertrauen des [X.] in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen; dem Mieter wird so vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu [X.] Verhalten eingeräumt (vgl. Senatsurteil vom 11. Januar 2006 -
VIII
ZR 364/04, [X.], 338 Rn. 14).
Diese Chance haben die Beklagten nicht genutzt, sondern im Ge-genteil schuldhaft die vertragswidrige Zahlungsweise beibehalten.
Das Berufungsgericht geht rechtsfehlerhaft davon aus, dass
die [X.] unpünktliche Mietzahlung der Beklagten hier deshalb als nur unerhebli-che Pflichtverletzung
zu werten
sei, weil die Beklagten sich in einem -
wenn auch vermeidbarem
-
Rechtsirrtum über die Fälligkeit der Miete befunden [X.].
Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings an das Vorliegen eines un-verschuldeten [X.] strenge Maßstäbe angelegt
(vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2006 -
VIII
ZR 102/06, [X.], 428 Rn. 25) und einen unver-meidbaren Rechtsirrtum verneint. Dass den Beklagten, wie das Berufungsge-richt angenommen hat,
"nur"
Fahrlässigkeit zur Last fällt, lässt ihre
Pflichtverlet-zung
jedoch nicht in einem wesentlich milderen Licht erscheinen. Für die [X.] ist es ohnehin ohne Bedeutung, ob die verspätete Zahlung auf einem verschuldeten Rechtsirrtum oder auf einer sonstigen Nachlässigkeit des Mieters beruht.
Entgegen der Auffassung des
Be-rufungsgerichts kann auch der
Umstand, dass die Beklagten der Klägerin -
nach der ersten Kündigung
-
gestattet haben, einen Teilbetrag von 5der (überhöhten)
Kaution als Vorauszahlung auf künftige Mietzahlungen zu verwendenmonatlich und der dauernden und gravierenden Zahlungsverzögerungen nicht maßgeblich
zu Gunsten der Beklagten ins Gewicht fallen.
Sonstige Umstände, die bei der Gesamtabwä-gung im Rahmen des §
543 Abs. 1 BGB zu Gunsten der Beklagten zu [X.]
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-
sichtigen wären, sind vom
Berufungsgericht nicht festgestellt und auch nicht ersichtlich.

B. Zur
Widerklage
Die Klägerin ist vor dem Rückerhalt der Wohnung nicht verpflichtet, an die Beklagte zu 1 den Teil der Kaution herauszugeben, der
die nach §
551 Abs.
1
BGB zulässige Höchstgrenze von drei Monatsmieten übersteigt.
Entge-gen der Auffassung des Berufungsgerichts steht dem insoweit allein in Betracht kommenden Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung die von der Klägerin
erhobene Einrede der Verjährung entgegen.
1. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die im Jahr 2005 gezahlte Kaution ohne Rechtsgrund erbracht worden ist, soweit sie
drei Monatsmieten überstieg. Denn die Kautionsvereinbarung war gemäß
§
551 Abs.
1,
4, §§
134, 139
BGB unwirksam, soweit
sie über die bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal zulässige Höhe von drei Mo-natsmieten hinausging.
2. Der daraus resultierende Bereicherungsanspruch der
Beklagten zu
1 (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) unterliegt
der regelmäßigen dreijährigen Verjährung. Diese hat
gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit Ablauf des Jahres 2005
begonnen
und ist mit Ende des Jahres 2008
abgelaufen. Bei Erhebung der Widerklage im April 2009 war die Widerklageforderung mithin
verjährt.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es für den [X.] nicht darauf an, wann die Beklagte zu 1 erfahren hat, dass die Vereinbarung einer drei Monatsmieten übersteigenden Kaution gesetzwidrig 18
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ist
und ihr deshalb ein Rückforderungsanspruch hinsichtlich des darüber hin-ausgehenden Betrages zusteht.
a)
Gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB setzt der Beginn der Verjährung aller-dings neben der Entstehung des Anspruchs voraus, dass der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des
Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Nach der Rechtsprechung des [X.] genügt es
jedoch, wenn der Gläubiger die tatsächlichen Umstände kennt, aus denen
sich für einen rechts-kundigen Dritten der Anspruch ergibt. Bei einem Anspruch aus ungerechtfertig-ter Leistung
liegt die für den Verjährungsbeginn erforderliche Kenntnis des Gläubigers
vor, wenn er von der Leistung und vom Fehlen des Rechtsgrundes
weiß, das heißt von den Tatsachen, aus denen dessen Fehlen folgt. Eine zu-treffende rechtliche Würdigung setzt
§ 199
Abs. 1 Nr. 2 BGB
hingegen
nicht voraus ([X.], Urteile vom 29. Januar 2008 -
XI
ZR 160/07, [X.]Z 175, 161 Rn.
26;
vom 15. Juni 2010 -
XI
ZR 309/09, NJW-RR 2010, 1574 Rn. 12;
Be-schluss vom 19. März 2008 -
III
ZR 220/07, NJW-RR 2008, 1237 Rn. 7).
Eine Ausnahme wird lediglich für die Fälle in Betracht gezogen, in denen
es sich um eine unübersichtliche oder zweifelhafte Rechtslage handelt, so dass sie selbst ein rechtskundiger Dritter nicht zuverlässig einzuschätzen vermag ([X.], Be-schluss
vom 19.
März 2008 -
III
ZR 220/07,
aaO mwN).
b) Das Berufungsgericht geht zwar im
Ansatz zutreffend von dieser Rechtsprechung aus, wendet sie aber im Ergebnis nicht an, indem es von der Klägerin den Nachweis verlangt,
wann
der Beklagten zu 1 die Gesetzwidrigkeit der Kaution bekannt geworden sei. Damit macht das Berufungsgericht den [X.] entgegen der Rechtsprechung des [X.] von der zutreffenden rechtlichen Würdigung eines schon länger bekannten [X.] durch den Gläubiger abhängig. Der Bereicherungsanspruch der Be-23
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klagten zu 1 ergibt
sich daraus, dass sie für eine Wohnung eine
Kautionszah-lung erbracht hat, die den Betrag von
drei Monatsmieten übersteigt; diese Um-stände waren der Beklagten zu 1 bei Zahlung der Kaution bekannt. Ob die [X.] die Vorschrift des § 551 BGB kannte und ihr deshalb bewusst war, dass ihr ein Rückforderungsanspruch zusteht, ist nicht entscheidend. Wie ausgeführt, ist die zutreffende rechtliche Einordnung eines Sachverhalts durch den [X.] nicht erforderlich. Auch aus der vom Berufungsgericht herangezogenen Rechtsprechung des [X.] zum Verjährungsbeginn bei [X.] ergibt sich nichts anderes, denn auch dort kommt es allein auf die Kenntnis der Tatsachen an, aus denen auf eine Pflichtwidrigkeit der [X.] zu schließen ist, nicht aber auf die zutreffende rechtliche Einordnung. Der Ausnahmefall einer unklaren Rechtslage liegt hier offensichtlich nicht vor.

III.
Nach alledem kann das Berufungsurteil, soweit zum Nachteil der Kläge-rin entschieden worden ist, keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzu-heben (§ 562 Abs. 1 ZPO).
Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiterer Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt hinsichtlich
der Klage zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils
und
zur Verurteilung der

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Beklagten entsprechend den Anträgen der Klägerin sowie hinsichtlich der Wi-derklage zur Zurückweisung der Berufung der Beklagten zu 1.
Ball
Dr. Milger
Dr. Hessel

Dr. Fetzer
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 07.07.2009 -
4 C 90/09 -

OLG [X.], Entscheidung vom 25.03.2010 -
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