Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 15.09.2010, Az. XII ZR 188/08

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/08 Verkündet am: 15. September 2010 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] § 543 Abs. 1 Bei einem gewerblichen Mietverhältnis kann für den Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn der Vermieter gegenüber [X.] ohne berechtigtes Interesse Behauptungen aufstellt, die geeignet sind, den Gewerbebetrieb des Mieters nachhaltig zu beeinträchtigen, und deshalb die das Schuldverhältnis tragende Vertrauensgrundlage derart zerstört ist, dass dem Mie-ter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietver-hältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zugemutet werden kann. [X.], Urteil vom 15. September 2010 - [X.]/08 - [X.] [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. September 2010 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.], [X.], Schilling und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des [X.] vom 30. Oktober 2008 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entschei-dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurückverwiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Mit Vertrag vom 30. Oktober 2006 mietete die Klägerin von der [X.] Gewerberäume zum Betrieb eines "Wellness- und Seminarhauses" auf die Dauer von zwei Jahren. 1 Mit Schreiben vom 4. April 2007 kündigte die Klägerin den Mietvertrag außerordentlich zum 30. April 2007 mit der Begründung, die Beklagte habe seit Beginn des Mietverhältnisses durch verschiedene Handlungen, vor allem durch herabsetzende Äußerungen, versucht, die Ausübung ihres Gewerbebetriebes zu stören. 2 - 3 - Mit ihrer Klage beansprucht die Klägerin den Ersatz von kündigungsbe-dingten Kosten und Aufwendungen sowie die Freigabe der Kaution. Das Land-gericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte keinen [X.]. 3 4 Mit der vom [X.] zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre bis-herigen Anträge weiter. Entscheidungsgründe: Die vom [X.] zugelassene Revision der Klägerin führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Ober-landesgericht. 5 I. Das [X.] hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-führt, ein Grund zur außerordentlichen Kündigung sei nicht gegeben. Die von der Klägerin behaupteten Verstöße der [X.] seien weder für sich genom-men noch in einer Gesamtschau geeignet, bei Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum vereinbarten Ende für die Klägerin als unzumutbar erscheinen zu lassen. Im Übrigen fehle es für eine wirksame außerordentliche Kündigung bezüglich einzelner Verstöße an der gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderlichen Abmahnung. Eine solche sei auch nicht gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich gewesen. 6 - 4 - II. 7 Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. 8 1. Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung; diese obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob der Tatrichter die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehler-frei festgestellt und gewürdigt hat oder ob er die allgemein anerkannten [X.] berücksichtigt und richtig angewandt hat. Das Revisionsgericht kann re-gelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt hat oder ob dem Tatrichter von der Revision gerügte [X.] unterlau-fen sind, er etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt oder Erfahrungssätze verletzt hat ([X.]surteil vom 21. März 2007 - [X.] ZR 36/05 - NJW-RR 2007, 886 Rn. 16). 9 2. Der Prüfung anhand dieses Maßstabs hält das Berufungsurteil nicht stand. Das [X.] hat zu hohe Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes gestellt und damit den Maßstab für die Unzumutbar-keit der Vertragsfortsetzung überspannt. 10 - 5 - a) Für eine Mietvertragspartei kann ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn infolge des Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrages wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßsta-bes nicht mehr zugemutet werden kann ([X.]surteile vom 23. Januar 2002 - [X.] ZR 5/00 - NJW-RR 2002, 946 und vom 10. April 2002 - [X.] ZR 37/00 - NJW-RR 2002, 947, 948; [X.]/[X.]/[X.] Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingsrechts 10. Aufl. Rn. 1030; [X.] in [X.]. § 543 BGB Rn. 163). Über die Wirksamkeit einer außerordentli-chen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB ist auf Grund einer umfassenden Inte-ressenabwägung zu entscheiden ([X.] in [X.]/Börstinghaus, Miete 3. Aufl. § 543 BGB Rn. 6; Grapentin in Bub/[X.] Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. [X.] Rn. 190 mwN). Hierfür sind die Interessen des Kündigenden an der Vertragsbeendigung und die Interessen der anderen [X.] an der Fortdauer des Mietverhältnisses zu ermitteln und zu bewer-ten ([X.] in [X.] aaO § 543 BGB Rn. 159; [X.] in Emme-rich/Sonnenschein Miete 9. Aufl. § 543 BGB Rn. 4). Frühere Vertragsverletzun-gen des [X.] können berücksichtigt werden, selbst wenn diese für sich genommen eine Kündigung nicht rechtfertigen würden (Grapentin in Bub/[X.] aaO [X.] Rn. 190 mwN; [X.] in [X.]/[X.] Miet- und Pachtrecht (Stand 2010) [X.] § 543 BGB Rn. 5). 11 b) Die von der Klägerin vorgetragenen und unter Beweis gestellten [X.] lassen auf eine nachhaltige Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses zwi-schen den Parteien schließen und sind daher zumindest in ihrer Gesamtheit 12 - 6 - geeignet, eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB zu be-gründen. 13 Nach dem Vortrag der Klägerin hat die Gesellschafterin der [X.] die Klägerin nicht nur gegenüber [X.] beleidigt, sondern auch versucht, durch missfällige Äußerungen und Verdächtigungen den Geschäftsbetrieb der Kläge-rin zu diffamieren. Die von der Klägerin bereits erstinstanzlich vorgetragenen und in der Berufung wiederholten Behauptungen zu Äußerungen der Gesell-schafterin der [X.], wonach die Klägerin in den Geschäftsräumen —ein schlüpfriges Geschäft mit [X.] oder "ein verdecktes Puff" betreibe, sind ebenso wie die behauptete Äußerung, die Klägerin betreibe eine Sekte, geeignet, den Geschäftsbetrieb der Klägerin massiv zu beeinträchtigen. Sollte sich dieser Sachvortrag der Klägerin in einer Beweisaufnahme bestätigen, hätte die Beklagte, die sich das Verhalten ihrer Gesellschafterin zurechnen lassen müsste (§ 31 BGB), ihre mietvertraglichen Pflichten in erheblichem Umfang ver-letzt. Denn im Rahmen der allgemeinen vertraglichen Treuepflicht (§ 242 BGB) sind Vertragsparteien verpflichtet, alles zu unterlassen, was das Interesse des Vertragspartners an der Durchführung des Vertrages beeinträchtigen könnte, und alles zu tun, was notwendig ist, um die Erfüllung der vertraglich übernom-menen Verpflichtung sicherzustellen ([X.]surteil vom 28. April 1982 - [X.]a ZR 8/81 - NJW 1983, 998, 999 mwN). Diese vertragliche Nebenpflicht wird verletzt, wenn eine Vertragspartei ohne anerkennenswertes Interesse Behauptungen in der Öffentlichkeit verbreitet, die geeignet sind, das Ansehen des [X.] erheblich zu beeinträchtigen (vgl. [X.] in [X.] aaO § 543 BGB Rn. 182). Sollten sich daher die Behauptungen der Klägerin in einer Beweisauf-nahme bestätigen, hätte ein ausreichender Grund zur außerordentlichen [X.] vorgelegen. 14 - 7 - c) Soweit das [X.] den entsprechenden Vortrag der Kläge-rin für nicht hinreichend schlüssig gehalten und daher von der Erhebung der angebotenen Beweise abgesehen hat, rügt die Klägerin zu Recht eine Verlet-zung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG). 15 16 aa) Ein Sachvortrag ist dann schlüssig, wenn Tatsachen vorgetragen werden, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten, die den Zeitpunkt und den Vorgang bestimmter Ereignis-se betreffen, ist nicht erforderlich, soweit diese Einzelheiten für die [X.] nicht von Bedeutung sind. Die Ablehnung eines für eine beweiserhebliche Tatsache angetretenen Zeugenbeweises ist darüber hinaus nur dann zulässig, wenn die unter Beweis gestellten Tatsachen so ungenau bezeichnet sind, dass ihre Erheblichkeit nicht beurteilt werden kann, oder wenn sie zwar in das [X.] einer bestimmt aufgestellten Behauptung gekleidet, aber aufs Geratewohl gemacht, gleichsam "ins Blaue hinein" aufgestellt, mit anderen Worten, aus der Luft gegriffen sind und sich deshalb als Rechtsmissbrauch darstellen ([X.] vom 1. Juni 2005 - [X.] ZR 275/02 - NJW 2005, 2710, 2711). [X.]) Gegen diese Grundsätze hat das [X.] in mehreren Punkten verstoßen. 17 (1) Bereits in der Klageschrift hat die Klägerin ausreichend schlüssig vorgetragen, dass sich die Gesellschafterin der [X.] im Dezember 2006 gegenüber einer Verkäuferin eines benachbarten Geschäfts dahingehend [X.] habe, dass sie die Klägerin bis [X.] 2007 "aus dem Laden heraus habe" und die Klägerin ein "schlüpfriges Geschäft mit Sexspielchen" betreibe. Zum Beweis dieser Behauptung hat die Klägerin die Verkäuferin namentlich und mit ladungsfähiger Anschrift als Zeugin benannt. 18 - 8 - (2) In einem weiteren erstinstanzlichen Schriftsatz hat die Klägerin er-gänzenden Sachvortrag dazu gehalten, dass die Geschäftsführerin der [X.] in der Öffentlichkeit verbreite, die Klägerin würde in ihren Geschäftsräumen einer Sektentätigkeit nachgehen bzw. ein "verdecktes Puff" betreiben. Zum [X.] hierfür hat sie Zeugen angeboten, die eigene Wahrnehmungen zu den von ihr behaupteten Äußerungen der Geschäftsführerin der [X.] gemacht ha-ben sollen. 19 cc) Damit hat die Klägerin ihrer Darlegungslast genügt, so dass bereits das [X.] die angebotenen Beweise hätte erheben müssen. Da die erst-instanzlich getroffenen Feststellungen somit unvollständig waren, hätte das [X.] die notwendigen Tatsachenfeststellungen nachholen müs-sen (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Außerdem hätte das [X.] bei s[X.] Entscheidung auch nicht unberücksichtigt lassen dürfen, dass die Beklagte noch nach Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz in einem vom [X.] nachgelassenen Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vortra-gen ließ, die Klägerin betreibe "in rotem Lackleder rauchend vor ihrem Laden Werbung für ihr Haus", ohne diese Behauptung näher zu konkretisieren oder unter Beweis zu stellen. Auch diese Äußerung, die sachlich in dem Schriftsatz nicht notwendig gewesen wäre und daher von dem Prozessbevollmächtigten der [X.] nur nebenbei erwähnt wurde, lässt Rückschlüsse auf das zerstör-te Vertrauensverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien zu. 20 3. Schließlich ist entgegen der Auffassung des [X.]s die von der Klägerin erklärte außerordentliche Kündigung auch nicht bereits [X.] unwirksam, weil es an einer vorherigen Abmahnung fehlt. Kommt - wie im vorliegenden Fall - eine außerordentliche Kündigung wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage in Betracht, bedarf die Kündigung keiner vorherigen Abmahnung. Zwar ist diese nach § 543 Abs. 3 21 - 9 - Satz 1 BGB grundsätzlich Voraussetzung, falls das Mietverhältnis wegen der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag außerordentlich gekündigt werden soll. Bei einer Zerrüttungskündigung ist eine Abmahnung jedoch [X.] entbehrlich, weil die Vertrauensgrundlage auch durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden könnte (OLG [X.]elle ZMR 2009, 192, 196; OLG Bre-men [X.] 2008, 37, 38; [X.]/[X.]/[X.] aaO Rn. 1030; [X.] aaO § 543 BGB Rn. 164; Grapentin in Bub/[X.] aaO [X.] Rn. 190 mwN). [X.] Das angefochtene Urteil kann daher mit der gegebenen Begründung kei-nen Bestand haben. Auf die Revision der Klägerin ist es aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) und der Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das [X.] zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der [X.] kann nicht abschließend entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Fest-stellungen bedarf und das [X.] den unter Beweis gestellten Be-hauptungen der Klägerin wird nachgehen müssen. Sollten sich bei der [X.] Beweisaufnahme die Behauptungen der Klägerin als wahr erweisen, wird das [X.] im Rahmen der nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vor-zunehmenden Abwägung auch zu berücksichtigen haben, dass die Beklagte bereits kurz nach Beginn des Mietverhältnisses der Klägerin wiederholt mit [X.] außerordentlichen Kündigung gedroht und damit zum Ausdruck gebracht hat, selbst kein Interesse daran zu haben, dass das Mietverhältnis bis zum 22 - 10 - Ablauf der vereinbarten Frist fortdauert. Dafür spricht auch die von der Klägerin behauptete und unter Beweis gestellte Äußerung der Gesellschafterin der [X.], sie werde die Klägerin "bis [X.] 2007 aus dem Laden heraus ha-ben". [X.] Schilling [X.]: [X.], Entscheidung vom 26.02.2008 - 1 O 5657/07 - [X.], Entscheidung vom 30.10.2008 - 8 U 2621/08 -