Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 15.05.2008, Az. III ZR 256/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 256/07 Verkündet am: 15. Mai 2008 [X.] als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der II[X.] Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Mai 2008 durch [X.], [X.] und [X.], die Richterin [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 10. Zivilkammer des [X.] vom 27. September 2007 aufgeho-ben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des [X.], an das [X.] zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand Der Kläger, ein Immobilienmakler, wurde vom Eigentümer des Anwesens [X.]straße in [X.]. mit der Vermietung oder dem Verkauf der Büro-räume in dem Objekt betraut. Der Beklagte wurde im Januar 2005 auf das Ob-jekt aufmerksam, schloss mit dem Kläger einen Maklervertrag und unterzeich-nete am 15. Januar 2005 einen Objektnachweis. Nach der Besichtigung sämtli-cher Büroeinheiten mietete der Beklagte noch im Januar 2005 Büroräume an. Die vom Kläger in Rechnung gestellte Courtage wurde vom Beklagten ausge-glichen. Mit [X.] mietete der Beklagte eine weitere Büroeinheit im selben Haus zum Mietpreis von 568,40 • inklusive Mehrwert-steuer zum bisherigen Mietvertrag hinzu. 1 - 3 - Der Kläger berechnete dem Beklagten auch hierfür eine Courtage, die der Beklagte mangels sachlichen und zeitlichen Zusammenhangs zwischen dem Maklervertrag und der weiteren Anmietung als nicht gerechtfertigt ansah. 2 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des [X.] hat das [X.] den Beklagten zur Zahlung der Maklercourtage in [X.] von 1.705,20 • sowie 86,45 • wegen vorgerichtlich aufgewandter Anwalts-kosten jeweils nebst Zinsen verurteilt. 3 Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der [X.] sein Begehren auf Abweisung der Klage weiter. 4 Entscheidungsgründe Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 5 [X.] Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht dem Kläger der geltend gemachte Anspruch auf Maklercourtage zu. [X.] seien von unbe-stimmter Dauer. Der Abschluss des weiteren Mietvertrags sei kausal zum [X.], da er innerhalb eines Jahres geschlossen worden sei und deswegen eine Vermutung für die Kausalität bestehe. 6 - 4 - I[X.] Das Berufungsurteil hält den Angriffen der Revision nicht stand. Aufgrund des derzeitigen Sach- und Streitstands kann ein Anspruch des [X.] auf [X.] der Maklercourtage aus § 652 Abs. 1 BGB nicht bejaht werden. 7 1. Nicht frei von [X.] ist die Auffassung des Berufungsgerichts, der Abschluss des Mietvertrags vom 11. Januar 2006 sei kausal auf den [X.] vom 18. Januar 2005 zurückzuführen. 8 Voraussetzung für die Kausalität ist, dass der Hauptvertrag sich [X.] auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen [X.] dar-stellt; es genügt nicht, dass die Maklertätigkeit für den Erfolg auf anderem We-ge adäquat kausal geworden ist. Denn der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin belohnt, sondern für einen Arbeitserfolg (Senatsurteil vom 23. [X.] - NJW-RR 2007, 402, 403 Rn. 13). 9 Das Berufungsurteil ist schon deshalb aufzuheben, weil das Berufungs-gericht jenseits der von ihm angenommenen Vermutung für den Ursachenzu-sammenhang zwischen [X.] und weiterem Mietvertragsschluss nicht festgestellt hat, dass der Kläger überhaupt eine Nachweismaklerleistung als Ausgangspunkt jeder Kausalitätsprüfung erbracht hat. Dies kann - ausgehend vom revisionsrechtlich zu Grunde zu legenden Sachvortrag des Beklagten - auch nicht bejaht werden. 10 - 5 - Der Nachweismakler hat seinen Kunden auf die Gelegenheit, über ein bestimmtes Objekt einen Vertrag zu schließen, hinzuweisen. Er muss ihn in die Lage versetzen, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Dazu gehört in der Regel, dass der Vertragspartner auch tatsächlich bereit ist, über das Objekt den in Rede stehenden Vertrag zu schließen (vgl. Senatsurteil [X.], 40, 46). 11 Vorliegend war der Vermieter des Objekts nach dem Vortrag des [X.] - unbeschadet dessen mangelnden Interesses - zum Zeitpunkt der Besichti-gung und der damit letzten relevanten [X.] des [X.] nicht bereit, die später angemieteten Räume zu vermieten, da diese noch - unstreitig - an-derweitig vermietet waren, auch wenn sie leer standen. 12 2. Das Urteil erweist sich nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO) und die Sache ist auch nicht zur Entscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO). Nach der Aufhebung des Urteils und Zurückverweisung der Sache an das [X.] (§ 563 Abs. 1 ZPO) ist über die klägerische Behauptung Beweis zu erheben, dass der Beklagte bereits bei Besichtigung der Büroeinheiten im [X.] 2005 Interesse an der weiteren Anmietung der letztlich im Januar 2006 zusätzlich angemieteten Büroeinheit geäußert hat und der Vermieter zu einer 13 - 6 - Vermietung, gegebenenfalls zu einem späteren Zeitpunkt, an die Beklagte be-reit war. [X.] [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 28.03.2007 - 3 C 185/06 - [X.], Entscheidung vom 27.09.2007 - 10 S 28/07 -