Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 13.11.2013, Az. VIII ZR 413/12

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII
ZR
413/12
Verkündet am:

13. November 2013

Ring

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 558a Abs. 1, 2, 4
Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist.

[X.], Urteil vom 13. November 2013 -
VIII ZR 413/12 -
LG [X.]-Fürth

[X.]

-
2
-
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs
hat im schriftlichen Verfahren gemäß §
128 Abs.
2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 8. Oktober 2013 durch den Vorsitzenden [X.],
die Richterin Dr.
Hessel
sowie [X.]
Achilles, Dr.
Schneider und Dr.
Bünger

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten werden
das Urteil der 7.
Zivilkammer des [X.] vom 11.
Dezember 2012 aufgehoben
und das Urteil des [X.] vom 8. August 2012 abgeändert.
Die Klage wird als unzulässig abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlan-gens.
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer in R.

belegenen Wohnung. Die monatliche Grundmiete beträgt seit Mietbeginn im Juni 2000 unverändert 271,50

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der Klägerin vom 19.
Dezember 2011 wurde die Beklagte aufgefordert,
mit [X.] ab 1.

h-len. Zur Begründung wurde auf den beigefügten Mietspiegel der [X.] unter Berücksichtigung eines Abzugs von 30
% Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat durch Zwischenurteil
die Zulässigkeit der Klage be-jaht. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das [X.] zu-rückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Das Mieterhöhungsverlangen sei formell wirksam; die Bezugnahme auf den [X.] unter Abzug von 30
% hinsichtlich einer Wohnung in R.

werde den nicht zu hoch anzusetzenden Anforderungen an die Begründung des Mieterhöhungsverlangens gerecht.
Die Aufzählung in §
558a Abs.
2 BGB sei nicht abschließend. Zugelassen seien alle Begründungsmög-lichkeiten, wenn sie nur geeignet seien, dem Mieter die für seine Entschließung erforderlichen Informationen
zu geben.
Es könne dahinstehen, ob die Anwendung des [X.]s unter Abzug von 30
% auf §
558a Abs.
1 BGB als sonstiges Begründungsmittel gestützt werde oder ob §
558a Abs.
4 BGB heranzuziehen sei und die Ver-3
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gleichbarkeit der Gemeinden über den Abschlag erreicht werde. Die Heranzie-hung des [X.]s
sei
für das von der [X.] Stadtgrenze
etwa fünf Kilometer
entfernte R.

unter Vornahme eines Abzugs von 30
% nicht offensichtlich unbegründet, da vom Stadtgebiet unterschiedliche Gemeindeteile umfasst seien.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
Die Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung ist unzuläs-sig, weil ihr kein wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen ist. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 19. Dezember 2011 ist mangels ei-ner
den formellen Anforderungen des §
558a Abs.
1, 2, 4 BGB genügenden
Begründung
unwirksam. Denn der darin herangezogene Mietspiegel von Nürn-berg ist auch
unter Berücksichtigung des vorgenommenen Abschlags von 30
%
nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens
für die in der Gemeinde R.

belegene
Wohnung der Beklagten geeignet.
Gemäß §
558a Abs.
1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen. Die
Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden ([X.]surteil vom 12.
Juli 2006

VIII
ZR 215/05, WuM
2006, 569 unter II
1 b). Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem
Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt,
damit er während der Überlegungsfrist die Berechti-gung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Dabei dürfen an das Begrün-dungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art.
14 [X.] zwar keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. insoweit
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5
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BVerfGE
49, 244, 249 f.; [X.]surteil vom 12.
November 2003

VIII
ZR 52/03, NJW
2004, 1379 unter II
2 b
-
noch zu §
2 Abs.
2 MHG).
Allerdings muss das Erhöhungsverlangen -
in formeller Hinsicht -
Angaben über die Tatsachen ent-halten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhö-hung herleitet,
und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benö-tigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zu-mindest ansatzweise überprüfen zu können ([X.]surteil vom 12.
Dezember 2007

VIII
ZR 11/07, NJW
2008, 573 Rn.
12 mwN).
Das ist hier nicht der Fall.
Zwar stellt das Berufungsgericht noch zutreffend darauf ab, dass § 558a Abs. 2 BGB mit den vier dort aufgeführten Begründungsmitteln
keine abschlie-ßende Regelung enthält und
unter den in §
558a Abs.
2 Nr.
1, Abs.
4 Satz
2 BGB genannten Voraussetzungen auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zur Begründung herangezogen werden
kann,
wenn
kein Mietspiegel vorhanden ist
(vgl. [X.]surteil vom 16.
Juni 2010

VIII
ZR 99/09, NJW
2010, 2946 Rn.
7).
Die Gemeinde R.

mit etwa 4.450 Einwohnern ist jedoch mit der Großstadt [X.] mit rund 500.000 Einwohnern nicht vergleichbar.
Dass in ruhigeren Randgebieten [X.]s die Wohnqualität mit derjenigen der nahe gelegenen Gemeinde R.

vergleichbar sein mag, ist für die Ver-gleichbarkeit beider Gemeinden unerheblich. Denn über die dort ortsübliche Miete gibt der für das gesamte Stadtgebiet [X.]s erstellte Mietspiegel [X.] Auskünfte (vgl. [X.], 205).
Die fehlende Vergleichbarkeit der Gemeinde R.

mit der
[X.] kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht durch einen prozentualen Abschlag auf die [X.] Mieten ersetzt werden. [X.] § 558a Abs. 4 BGB ist der Mietspiegel einer anderen Gemeinde nur unter der Voraussetzung ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsver-11
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langens, dass es sich um einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt.
III.
Hiernach kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§
562 Abs.
1 ZPO). Der [X.] entscheidet in der Sa-che selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und zur Abweisung der Klage als unzulässig. Denn die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist [X.], wenn ihr -
wie hier -
kein wirksames Mieterhöhungsverlangen voraus-gegangen ist ([X.]surteile vom 12. Mai 2004 -
VIII ZR 234/03, [X.], 581 unter [X.]; vom 19. Juli 2006 -
VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 6; vom 10. Oktober 2007 -
VIII ZR 331/06, [X.], 848 Rn. 18).
Ball

Dr. Hessel

Dr. Achilles

Dr. Schneider

Dr. Bünger

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 08.08.2012 -
1 C 367/12 -

LG [X.]-Fürth, Entscheidung vom 11.12.2012 -
7 S 6880/12 -

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