Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.05.2000, Az. V ZR 417/98

[X.] DES VOLKESURTEILV ZR 417/98Verkündet am:12. Mai 2000K a n i k ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.] 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.] [X.], [X.], Prof. Dr. [X.],[X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 23. [X.] [X.]s [X.] vom 21. Oktober 1998aufgehoben.Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Mit notariellem Vertrag vom 17. März 1994 kauften die Klägerin und ihrinzwischen verstorbener Ehemann von den Beklagten ein Hausgrundstück(Mehrfamilienhaus) in [X.]-D. zum Preis von 875.000 DM. Der [X.] enthält einen Gewährleistungsausschluß für offene und versteckte Mängelzusammen mit der Erklärung der Verkäufer, versteckte Mängel seien [X.] bekannt. Zwei Wohnungen des [X.] waren vermietet, [X.] im Kellergeschoß mit Vertrag vom 21. August 1993 ab 1. September1993.- 3 -Die Kellergeschoßnutzung zu Wohnzwecken war nicht genehmigt. [X.] waren mit Schreiben des [X.] vom 19. Mai 1992 auf die-sen Umstand hingewiesen und aufgefordert worden, bis zum 30. Juni 1992Genehmigungsunterlagen einzureichen. Dieser Aufforderung kamen sie am17. November 1993 nach. Eine Entscheidung über die Nutzungsänderung [X.] zum Vertragsabschluß mit den Käufern noch nicht ergangen.Die Klägerin macht geltend, die Beklagten hätten bei [X.] verschwiegen, daß die Nutzung des [X.] zu Wohnzwek-ken nicht genehmigt war. Sie hat Schadensersatz in Höhe von 360.000 [X.]. Das [X.] hat der Klage in Höhe von 170.100 DM stattgege-ben. Die Berufung der Beklagten hat das [X.] zurückgewiesen.Hiergegen richtet sich ihre Revision. Die Klägerin beantragt die [X.] Rechtsmittels.Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht läßt offen, ob der [X.] [X.] im Kellergeschoß eine Zusicherung enthält, und bejaht einenSchadensersatzanspruch nach § 463 BGB, weil die Beklagten den Mangel dernotwendigen Baugenehmigung zur Wohnnutzung der Kellergeschoßräume arg-listig verschwiegen hätten. Die Beklagten könnten sich nicht darauf berufen,daß sie dem Makler alle Unterlagen übergeben und die insoweit notwendigen- 4 -Informationen erteilt hätten. Nach den eigenen Darlegungen der Beklagten seider Makler nicht ihr Erfüllungsgehilfe bei Vertragsabschluß gewesen, [X.] "eher" als Erfüllungsgehilfe der Käufer gehandelt. Sie müßten sich dasHandeln des Maklers nicht zurechnen lassen, könnten sich aber auch nichtdarauf berufen, sie seien von einer Aufklärung der Käufer durch den Maklerausgegangen.[X.] Ausführungen halten den Angriffen der Revision im Ergebnis nichtstand.1. Die Revision nimmt hin, daß das Berufungsgericht in dem Fehlen dernotwendigen Baugenehmigung zur Wohnnutzung der Kellergeschoßräume ei-nen Sachmangel des [X.] im Sinne der §§ 459 ff BGB sieht unddavon ausgeht, daß die Beklagten als Verkäufer grundsätzlich verpflichtet wa-ren, die Erwerber über diesen für die Kaufentscheidung maßgeblichen [X.] Nicht zu folgen ist der Ansicht des Berufungsgerichts, die Beklagtenhätten auf der Grundlage des unterstellten Sachverhalts arglistig gehandelt.Eine arglistige Verletzung der Aufklärungspflicht kann ihnen nur vorgeworfenwerden, wenn sie gewußt oder zumindest damit gerechnet und billigend in Kaufgenommen haben, daß die Käufer von den aufklärungspflichtigen [X.] Kenntnis hatten. Arglist scheidet mithin aus, wenn die Verkäufer davonausgehen durften, die Erwerber hätten über einen für sie handelnden [X.] 5 -davon Kenntnis (vgl. Senatsurt. v. 26. Januar 1996, [X.], [X.], 690).Die Beklagten haben vorgetragen, auf ihr entsprechendes Verkaufsinse-rat habe sich ein Makler gemeldet. Er habe für die Käufer den [X.], die Beklagte zu 1 sei mit den Käufern erstmals bei der [X.] zusammengetroffen. Bei einer Besprechung Anfang [X.] seien dem Makler sämtliche Unterlagen über das Kaufgrundstück ein-schließlich der Zwischenverfügung des [X.] übergeben und [X.] mitgeteilt worden, daß über die beantragte Nutzungsänderung für [X.] noch nicht entschieden sei.Das Berufungsgericht unterstellt diesen Vortrag als richtig, hält ihn aberrechtsfehlerhaft nicht für erheblich. Die Klägerin ist dafür vortrags- und be-weispflichtig, daß die Beklagten arglistig gehandelt haben. Es ist deshalb [X.], von diesen zu verlangen (so das Berufungsgericht), sie müßten [X.] vortragen, aus denen sie entnommen hätten, der Makler habe sein Wis-sen tatsächlich an die Käufer weitergegeben. Entscheidend ist nicht, ob [X.] tatsächlich Kenntnis von den maßgeblichen Umständen hatten (vgl. [X.]. v. 26. Januar 1996, aaO) oder ob ihnen das entsprechende [X.] zugerechnet werden kann. Es genügt, daß die Verkäufer davonausgehen durften, der nach ihrer Vorstellung für die Erwerber handelnde [X.] habe hiervon Kenntnis (vgl. Senatsurt. v. 26. Januar 1996, aaO). [X.] sie auch davon ausgehen, der Makler werde seinen Vertragspflichtengegenüber den Erwerbern nachkommen und diesen die entscheidungsrele-vanten Tatsachen [X.] 6 -Anders wäre der Fall dann zu beurteilen, wenn sich Tatsachen feststel-len ließen, aus denen sich ergab, daß die Verkäufer mit direktem oder beding-tem Vorsatz doch annahmen, der Makler habe die Käufer - entgegen seinerVerpflichtung aus dem mit ihnen bestehenden Maklervertrag - nicht über diefehlende Nutzungsgenehmigung aufgeklärt. Dies vorzutragen und zu beweisenwäre aber Sache der Klägerin gewesen. Nicht ausreichend ist - wovon das Be-rufungsgericht ausgeht - daß die Käufer die Vertragsklausel über die Tatsacheder Kellergeschoßvermietung "kommentar- und widerspruchslos" hingenom-men haben. Daraus allein läßt sich nicht auf einen mindestens bedingten [X.] schließen. Ob die Beklagte zu 1 bei der [X.] das Verhalten der Käufer fahrlässig oder auch grobfahrlässig nichtzum Anlaß nahm, insoweit für Klarheit zu sorgen, kann einen Arglistvorwurfnicht begründen.III.Auch hinsichtlich der Höhe des zugesprochenen Anspruchs hält das Be-rufungsurteil den Revisionsrügen nicht stand. Der Verkehrswert richtet [X.] den Mieteinnahmen, die nach den jeweiligen Umständen nachhaltig [X.] sind. Die Beurteilung der Frage, ob und gegebenenfalls inwieweit [X.] vorübergehend bezahlte überhöhte Miete aus einem nur für zwei Jahrefest geschlossenen Mietvertrag auf den Verkehrswert des Objekts auswirkt, istdem mit der Wertermittlung befaßten Sachverständigen vorbehalten. Es [X.] sich insoweit nicht um eine Rechtsfrage. Von den Ergebnissen des Sach-verständigen, der zu Recht nicht die zum Zeitpunkt der Gutachtenerstattung,sondern die am 17. März 1994, also bei Vertragsschluß erzielbaren Mieten an-- 7 -gesetzt hat, darf abgewichen werden, wenn das Gericht selbst die zur Beurtei-lung dieser Frage notwendige Fachkunde besitzt. Eine solche Feststellung istdem Berufungsurteil nicht zu entnehmen.[X.][X.] [X.]KleinLemke