Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 15.05.2018, Az. VIII ZR 150/17

[X.]:[X.]:BGH:2018:150518B[X.]150.17.0

BUN[X.]SGERI[X.]HTSHO[X.]

BES[X.]HLUSS
VIII ZR
150/17

vom

15. Mai 2018

in dem Rechtsstreit

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat am
15. Mai 2018
durch die
Vorsitzende Richterin Dr.
Milger, die Richterinnen Dr.
Hessel und Dr.
[X.]etzer sowie [X.]
[X.] und Kosziol
beschlossen:
Der Senat beabsichtigt, die Revision der Kläger als unzulässig zu verwerfen, soweit sie die Kündigung vom 15. September 2016 be-trifft,
und sie im Übrigen durch einstimmigen Beschluss nach §
552a ZPO zurückzuweisen.

Gründe:
I.
Die Kläger begehren die Räumung und Herausgabe einer von der [X.] angemieteten Wohnung in einem Vierfamilienhaus in [X.].

.
Ursprünglich war die Beklagte selbst Eigentümerin des Anwesens und die Kläger waren Mieter. Mit notariellem Kaufvertrag vom 30.
Juli 2015 verkauf-te die Beklagte die Liegenschaft zu
einem Kaufpreis von 300.000

an die Klä-ger, wobei der [X.] ein -
mit Ausnahme der Zahlung der umlagefähigen Nebenkosten -
unentgeltliches dingliches Wohnrecht an der [X.] für
die Dauer von fünf Jahren eingeräumt wurde. Am 12.
September 2015 schlossen die Parteien sodann einen Mietvertrag hinsichtlich der streitge-genständlichen Wohnung, in
dem
sie
eine (symbolische)
Miete von 1

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eine [X.] von 220

Jahren vereinbarten. Gemäß §
4 Satz
2 des Mietvertrags ist das Mietverhältnis während der Befristung nur seitens der Mieterin, also der [X.], kündbar. Anschließend
hoben die Parteien mit notariellem Vertrag vom 6.
Oktober 2015 das dingliche Wohnrecht auf.
Die im Jahre 1989 geborene Beklagte behauptet, sie sei bei Abschluss der notariellen Verträge aus gesundheitlichen Gründen vorübergehend ge-schäftsunfähig gewesen.
Nachdem die Beklagte mit den Mietzahlungen für die Monate April bis Juni 2016 in Höhe von insgesamt 663

Kläger das Mietverhältnis mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 6.
Juni 2016 aufgrund des Zahlungsverzugs außerordentlich und hilfsweise or-dentlich. In der [X.]olgezeit verpflichtete sich die Stadt
[X.].

,
die fäl-ligen Mietschulden zu übernehmen.
Aufgrund eines "[X.]s"
(zwei Tage)
kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15.
September 2016 erneut außerordentlich und hilfsweise ordentlich.
Daneben sprachen die Kläger noch weitere Kündi-gungen des Mietverhältnisses aus.
Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Die dagegen ge-richtete Berufung der [X.] hat zur Klageabweisung geführt. Zur [X.] hat das Berufungsgericht -
soweit hier noch von Interesse -
ausgeführt, die außerordentliche Kündigung vom 6.
Juni 2016 sei wegen der Übernahme-erklärung der Mietschulden durch die Stadt [X.].

unwirksam. Die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung sei gemäß §
573 Abs.
2
Nr.
1 BGB mangels erheblicher Pflichtverletzung nicht gerechtfertigt. Zwar habe sich die Beklagte über einen Zeitraum von mehr als zwei aufeinanderfolgenden 3
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Terminen mit Mietzahlungen in Höhe von insgesamt drei Monatsmieten
im Rückstand befunden (§
543 Abs.
2 Satz
1 Nr.
3, § 569 Abs.
3 Nr.
1 BGB). Es müsse dabei jedoch beachtet werden, dass die zwischen den Parteien verein-barte Nettomiete ganz offensichtlich lediglich symbolische Bedeutung gehabt habe und keine adäquate Bewertung des Nutzungsinteresses von
hier unstrei-tig 900

sachgerecht, nicht auf die tatsächlich vereinbarte symbolische Miete, sondern auf den objektiven Mietwert der Wohnung (900

auszugehen sei, dass ein
Vermieter in solchen [X.]ällen regelmäßig eine Kom-pensation für die reduzierte Miete erhalten habe. Der aufgelaufene [X.] in Höhe von 663

Nettomonatsmiete der Wohnung in Höhe von 900

Die am
15.
September 2016 ausgesprochene außerordentliche Kündi-gung wegen "[X.]s"
sei unwirksam. Die Kündigung sei auch nicht als ordentliche wirksam.
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision wenden sich die Kläger ausschließlich gegen die
vom Berufungsgericht festgestellte [X.] der ordentlichen Kündigung vom 6.
Juni 2016 sowie der außerordentli-chen und der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung vom 15.
September 2016
und begehren insoweit die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Ur-teils.
II.
1. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich dagegen richtet, dass das Berufungsgericht die wegen eines "[X.]s"
ausgesprochene fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung vom 15.
September 2016 nicht hat durch-greifen lassen. Denn das Berufungsgericht hat die Revision nur beschränkt zu-7
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gelassen, nämlich nur insoweit, als der Räumungsanspruch auf die ordentliche Kündigung vom 6.
Juni 2016 wegen Zahlungsverzugs gestützt war. Eine solche Beschränkung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Dies ist anzunehmen, wenn die Grundsatzbedeutung einer Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungs-gericht die Revision zugelassen hat, bei mehreren teilbaren Gegenständen nur für einen von ihnen erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses [X.] regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung auf diesen Anspruch zu sehen ist (st.
Rspr.;
Senatsbeschlüsse vom 20.
Juli 2016
VIII
ZR 238/15, WuM
2016, 682 Rn.
5; vom 24.
Januar 2012

VIII
ZR 206/11, WuM
2012, 163 Rn.
4 mwN).
Dies ist hier der [X.]all. Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, "da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts, insbe-sondere hinsichtlich der Anwendbarkeit der gesetzlich typisierten [X.]älle des §
543 Abs.
2 Satz
1 Nr. 3 BGB bei einer vereinbarten symbolischen Mietzah-lung"
erfordere. Anders als die Revision meint, gibt diese Begründung nicht le-diglich die Motivation der Revisionszulassung durch das Berufungsgericht wie-der, ohne eine Beschränkung der Revision zu beabsichtigen. Dies ergibt sich auch nicht aus der Verwendung des Begriffs
"insbesondere".
Denn die vom Berufungsgericht zur Begründung der Revisionszulassung angegebene rechtsgrundsätzliche Bedeutung betrifft ersichtlich nicht die [X.] zur Kündigung vom 15.
September 2016 wegen eines "[X.]", da es sich insoweit um eine Einzelfallentscheidung handelt. Das [X.] hat durch den mit dem Begriff "insbesondere"
eingeleiteten Satzteil seine Erwägungen zur Nichtanwendbarkeit der gesetzlich typisierten [X.]älle des 10
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§
543 Abs.
2 Satz
1 Nr.
3 BGB im [X.]alle der Vereinbarung einer symbolischen Mietzahlung
hervorgehoben. Von diesen Erwägungen ist jedoch ausschließlich die wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene ordentliche Kündigung vom 6.
Juni 2016 betroffen. Das Gleiche gilt für die [X.]rage der Zulassung zur Siche-rung einer einheitlichen Rechtsprechung. Auch insoweit kann den
sich lediglich auf die
Umstände
eines Einzelfalls beziehenden Erwägungen des Berufungsge-richts zum "[X.]"
keine über den entschiedenen Einzelfall hinausge-hende Bedeutung beigemessen werden.
Da es sich bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs vom 6.
Juni 2016 um einen abgrenzbaren Streitgegenstand handelt, auf den die Kläger ihr Rechtsmittel wirksam hätten beschränken können, liegt eine entsprechende

wirksame
Beschränkung der Revisionszulassung auf die Kündigung vom 6.
Juni 2016 durch das Berufungsgericht vor (vgl. Senatsbeschlüsse
vom 20.
Juli 2016
VIII
ZR 238/15, aaO Rn.
6; vom 6.
Oktober 2015
VIII
ZR 321/14, [X.], 225
Rn.
4).
2. Soweit das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, nämlich be-züglich des auf die Kündigung vom 6.
Juni 2016 gestützten [X.], liegt ein Grund für die Zulassung der Revision nicht vor (§
552a Satz
1, §
543 Abs.
2 Satz
1 Nr. 1 ZPO). Abgesehen davon, dass §
543 Abs.
2 Satz
1 Nr. 3 BGB einen gesetzlich typisierten Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund vorgibt, der hier schon deshalb nicht entscheidungserheblich ist, weil das Berufungsgericht die fristlose Kündigung vom 6.
Juni 2016 wegen Zahlungsverzugs aufgrund der Übernahmeerklärung der Mietschulden durch die Stadt [X.].

-
von der Revision nicht angegriffen -
nicht hat durchgreifen lassen, sind sämtliche insoweit maßgebli-chen Rechtsfragen geklärt. Ein Revisionszulassungsgrund liegt auch nicht im Übrigen vor (§
543 Abs.
2 Satz
1 Nr. 2 ZPO).
Die Beurteilung, ob der Mieter 12
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seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht nur unerheblich verletzt hat (§
573 Abs.
2 Nr.
1 BGB)
und der Vermieter zu einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, obliegt in erster Linie der tatrichterlichen Würdi-gung der jeweiligen Einzelfallumstände. Allgemein verbindliche Aussagen [X.] sich dazu nicht treffen.
3. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung stand.
Die Kündigung vom 6.
Juni 2016, soweit sie als ordentliche Kündigung erklärt worden ist, kann schon deshalb keinen Bestand haben, weil
wie die Revisionserwiderung zutreffend geltend macht
gemäß §
4 Satz
2 des [X.], auf den das Berufungsgericht in seinem Urteil Bezug nimmt, die (ordentli-che) Kündigung des Mietverhältnisses innerhalb einer [X.]rist von fünf Jahren, die hier noch nicht abgelaufen ist, nur einseitig seitens der [X.] als Mieterin möglich, für die Kläger als Vermieter jedoch ausgeschlossen ist.
Davon abgesehen begegnet die tatrichterliche Würdigung des [X.]s, dass angesichts des hier vorliegenden atypischen Mietverhält-nisses und der Gesamtumstände eine Berechtigung zur ordentlichen Kündi-gung
des Mietverhältnisses
nicht gegeben ist, aus Rechtsgründen keinen Be-denken.
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4. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Dr. Milger
Dr. Hessel
Dr. [X.]etzer

Dr. [X.]
Kosziol
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch [X.] erledigt worden.

Vorinstanzen:
AG [X.]rankfurt am Main, Entscheidung vom 09.11.2016 -
33 [X.] 1821/16 (93) -

LG [X.]rankfurt am Main, Entscheidung vom 01.06.2017 -
2-11 S 326/16 -

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