Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.10.2021, Az. VIII ZR 91/20

Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 28. September 2015 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung in [X.]. Die Nettomiete beträgt seit Mietbeginn 760 € im Monat zuzüglich monatlicher Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 240 €.

Der Beklagte zahlte im Zeitraum von Juli 2018 bis April 2019 statt der insgesamt geschuldeten 1.000 € nur jeweils eine geminderte Miete in Höhe von 840 € monatlich; im Mai 2019 leistete er keine Zahlung. Wegen des aufgelaufenen [X.] in Höhe von 2.600 € erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 7. Mai 2019 die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Nach Zustellung der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage (am 8. Juni 2019) hat der Beklagte die rückständige Miete durch Zahlungen am 21. Juni 2019 (1.000 €) und am 22. Juni 2019 (1.600 €) beglichen.

Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses vom 7. Mai 2019 stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das [X.] das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen.

Neben der auf den vorgenannten Zahlungsverzug gestützten Kündigungen hat es hierbei auch weitere, durch die Klägerin während des gerichtlichen Verfahrens erklärte, auf eine unberechtigte Untervermietung, die Nichterteilung von Auskünften sowie vorsätzlich unwahren Prozessvortrag gestützte Kündigungen nicht als wirksam angesehen. Auf diese zusätzlichen Kündigungen erstreckt sich die Revisionszulassung nicht. Über die insoweit seitens der Klägerin eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde hat der Senat mit Beschluss vom 12. Oktober 2021 entschieden.

Mit der vom Berufungsgericht - beschränkt auf die Frage der Wirkungen einer Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) auf eine (hilfsweise) erklärte ordentliche Kündigung - zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Die Revision hat Erfolg.

Das Berufungsgericht ([X.], [X.], 281) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Der Klägerin stehe ein Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 Abs. 1, § 985 [X.] nicht zu.

Die fristlose und die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung der Klägerin vom 7. Mai 2019 wegen Zahlungsverzugs des Beklagten hätten das Mietverhältnis nicht beendet. Dabei könne offen bleiben, ob im Hinblick auf einen vom Beklagten behaupteten Wasserschaden im Bad und eine hierauf gestützte Mietminderung die Voraussetzungen einer Kündigung überhaupt vorgelegen hätten. Denn sämtliche Wirkungen der Kündigung vom 7. Mai 2019 seien durch die [X.]en des Beklagten im Juni 2019 nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 [X.] geheilt.

Entgegen der Ansicht des [X.] erstrecke sich die Wirkung einer [X.] auch auf die (hilfsweise erklärte) ordentliche Kündigung. Dies ergebe sich bereits aus einer unmittelbaren Anwendung des in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 [X.] enthaltenen [X.]s; einer (bloßen) Analogie bedürfe es nicht. Denn die Anwendung der Schonfristregelung auf die ordentliche Kündigung sei nach der Gesetzessystematik geboten, vom Wortlaut nicht ausgeschlossen und vom Sinn und Zweck gedeckt.

Der [X.] lasse bei seiner systematischen Betrachtung der Norm des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 [X.] in der bisherigen Rechtsprechung unberücksichtigt, dass der [X.] 2001 grundlegende Änderungen in der Systematik des Mietrechts vorgenommen habe. Nach der bis 2001 geltenden Gesetzeslage sei das gesamte Mietrecht auf einer einzelnen Gliederungsebene "nebeneinander" angesiedelt gewesen und hätten systematische Wirkungen einer Norm auf eine andere nicht vorgelegen. Diese Gesetzeslage habe eine Beschränkung der [X.] auf die fristlose Kündigung nach § 554 [X.] aF gerechtfertigt. Denn, wenn die Heilungsmöglichkeit ausdrücklich bei dieser Kündigungsvorschrift, nicht dagegen bei der zeitlich nachfolgenden ordentlichen Kündigung (§ 564b [X.]) vorgesehen gewesen sei, habe sie an der einen Stelle gegolten, an der anderen dagegen nicht.

Diese Gesetzessystematik habe der [X.] 2001 jedoch grundlegend geändert. Das Verhältnis der [X.] zu den beiden Kündigungstatbeständen sei seither ein völlig anderes. Systematisch beziehe sich die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 [X.] eindeutig sowohl auf die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1, 2 Nr. 3 [X.] als auch auf die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 [X.]. Dies ergebe sich daraus, dass die Normen des § 569 [X.] einerseits und des § 573 [X.] andererseits nicht auf [X.] (nebeneinander) stünden. Vielmehr stehe § 569 [X.] in Kapitel 5, Unterkapitel 1 "[X.]" und gehöre damit als "vor [X.] gezogen" zu denjenigen Regelungen, die für die "Beendigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum" (Untertitel 2, Kapitel 5) und damit auch für die dort später verortete Vorschrift des § 573 [X.] maßgeblich seien. Die Anwendung von § 569 [X.] auf die im nachfolgenden Unterkapitel 2 (Mietverhältnisse auf unbestimmte [X.]) geregelte ordentliche Kündigung nach § 573 [X.] sei damit (nur) die zwingende Konsequenz aus der 2001 neu eingeführten gesetzlichen Struktur.

Somit bedürfe es eines anderweitigen zwingenden Grunds, wenn trotz dieser [X.] neu eingeführten Systematik die nun allgemein angeordnete Heilung der Kündigung nach § 569 [X.] nicht auf die nachfolgende spezielle Vorschrift des § 573 [X.] angewandt werden solle.

Einen solchen zwingenden Grund liefere der Gesetzeswortlaut nicht. Es kämen drei Stellen in Betracht, von denen aber keine ein Wortlautargument stütze, mit dem sich die Gesetzessystematik überwinden ließe. Der Wortlaut des [X.]s - "Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn (…)" - enthalte weder konkretisierende noch einschränkende Zusätze und lasse daher einen Rückschluss darauf, dass hiermit lediglich die fristlose Kündigung gemeint sei, nicht zu.

Zwar werde in der Einleitung der Norm - "ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 [[X.]]" - der Bezug zur fristlosen Kündigung hergestellt. Jedoch dürfe die Funktion dieser Einleitung nicht mit einem Wortlautargument verwechselt werden. Die Existenz und Notwendigkeit dieser Einleitung erschließe sich allein durch § 549 [X.], mithin durch einen erneuten Blick auf die seit dem Jahr 2001 neu geltende Gesetzessystematik. Da § 549 [X.] regele, dass die allgemeinen Vorschriften verdrängt würden, soweit sich "aus den nachfolgenden Regelungen etwas anderes ergibt", werfe eine kommentarlos nachfolgende Schonfristregelung die Frage auf, ob sie im Wohnraummietrecht "etwas anderes" sei, ob sie also die allgemeine Regelung in § 543 Abs. 2 Satz 3 [X.] zur Aufrechnung verdränge. Da diese aus § 549 Abs. 1 [X.] resultierende Folge vom Gesetzgeber nicht beabsichtigt gewesen sei, habe es der einleitenden Anordnung bedurft, damit klar sei, dass die [X.] zusätzlich zu einer Unwirksamkeit der Kündigung nach einer Aufrechnung gelte. Die Einleitung in § 569 Abs. 3 [X.] erwähne § 543 [X.] somit allein deshalb, weil dessen Aufrechnungswirkung nicht (nach § 549 Abs. 1 [X.]) verdrängt werde, sondern im Wohnraummietrecht neben der Schonfristregelung (weiter) habe gelten sollen.

Schließlich ergebe sich aus der Überschrift der Norm des § 569 [X.], welche von der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund spreche, ein eindeutiges Wortlautargument nicht. Es erscheine ausgeschlossen, allein durch eine - wenn auch amtliche - Überschrift den in der Vorschrift selbst geschaffenen [X.] umzugestalten. Zudem wirke sich auch hier der systematische Aufbau der [X.] geschaffenen Regelungen aus. Solle (wie hier) die spätere Norm (§ 569 [X.]) die frühere (§ 543 [X.]) ergänzen, müsse dies kenntlich gemacht werden. Somit lasse der Wortlaut es nicht zwingend erscheinen und lege es auch nicht nahe, gleichwohl von der systematisch gebotenen Anwendung der Schonfristregelung auf die ordentliche Kündigung abzusehen.

Soweit der [X.] den Sinn und Zweck der [X.] in der Vermeidung der Obdachlosigkeit des Mieters sehe, die bei einer ordentlichen Kündigung wegen der Fristen des § 573c Abs. 1 [X.] in geringerem Maße drohe, stütze er sich zu Unrecht auf die Gesetzesbegründung. Denn die "Vermeidung von Obdachlosigkeit" führe der Gesetzgeber des [X.] 2001 lediglich bei der Verlängerung der Frist für die [X.] von bisher einem auf zwei Monate an. Es sei allein um das Problem gegangen, dass die Sozialbehörden zu wenig [X.] gehabt hätten, den vom Gesetzgeber gewünschten (dauerhaften) Verbleib des Mieters in der Wohnung rechtzeitig herbeizuführen.

Zudem belegten die Äußerungen des [X.]s 2001, dass die [X.] den praktischen Verbleib des Mieters in der Wohnung zur Folge haben sollte. Es sei unbestreitbar, dass sich die Früchte einer [X.] in der Praxis immer erst nach einem gerichtlichen Verfahren zeigen könnten. Zu diesem [X.]punkt existiere aber ein Unterschied zwischen einem "fristlos sofort" und einem erst nach "schützender Räumungsfrist" eintretenden Vertragsende nicht (mehr). Der [X.] 2001 habe an den bis dahin geltenden Regelungen ausdrücklich nur zugunsten des Mieters festgehalten. Daher gebe es für einen vermeintlichen Sinn und Zweck der [X.] in [X.] gesetzten Regelungen, als deren Ergebnis am Ende des Räumungsprozesses der [X.] eines Mieters stehe, keinen Anhaltspunkt.

Ferner laufe die Ansicht des [X.] einer weiteren Zielsetzung der Mietrechtsreform 2001 zuwider. Hiernach sei eine verbesserte Klarheit, Verständlichkeit und Transparenz der Regelungen beabsichtigt gewesen, damit Mieter und Vermieter in die Lage versetzt würden, ihre Rechte und Pflichten auch ohne fachliche Hilfe selbst erkennen zu können, um dem Rechtsfrieden zu dienen und das Streitpotenzial zwischen Mietparteien zu verringern. Damit sei bei der Auslegung der Normen eine Sichtweise, welche eine klar strukturierte und vorhersehbare Anwendung des Gesetzes zur Folge habe, derjenigen vorzuziehen, welche zu einer Zersplitterung in unvorhersehbare Einzelfallentscheidungen führe. Genau diese Folge habe aber die Auffassung des [X.] mit der dazu eingeführten Fragestellung, ob das Mietverhältnis infolge der (hilfsweise) erklärten ordentlichen Kündigung nach einer [X.] im Einzelfall nach § 242 [X.] nicht beendet worden sei.

Auch weitere Maßnahmen des Gesetzgebers zwängen nicht zu einer Abweichung von der systemgerechten Anwendung der Norm des § 569 [X.] auf die ordentliche Kündigung. Zu der mit dem [X.] geschaffenen Vorgängerregelung des heutigen § 573 [X.] sei vom Gesetzgeber ausgeführt worden, dass "weitergehende Schutzrechte des Mieters (…) unberührt" bleiben sollten. Die vom [X.] behauptete "Begrenztheit" der gesetzlichen Maßnahmen, die keine Angleichung der Folgen von ordentlicher und fristloser Kündigung habe schaffen sollen, sondern nur einen Mieterschutz "in gewissem Rahmen", stehe dazu in Widerspruch. Es stelle eine sehr eigenwillige Ausgestaltung des klar gewollten Schutzes des Mieters dar, diesem an einer Stelle (bei der fristlosen Kündigung) eine Abwehrmöglichkeit zu gewähren, um diese Möglichkeit für die identische tatsächliche Lage und Wohnung an anderer Stelle (bei der neu geschaffenen fristgemäßen Kündigung) wieder zu entziehen, obwohl neben allen Neuerungen ausdrücklich weitergehende Schutzrechte des Mieters unberührt bleiben sollten.

Bei der Betrachtung der historischen Rechtsentwicklung lasse der [X.] bis heute den Bereich des [X.] außer Betracht. Die enge Verzahnung zwischen den mietrechtlichen Folgen einer [X.] sowie den Aufgaben und Zielen der öffentlichen Sozialbehörden werde über § 22 [X.] (im Bereich der Jobcenter) beziehungsweise über § 35 f. [X.] (im Bereich der Sozialämter) verwirklicht. Hiernach "könnten" Schulden des Mieters übernommen werden, wenn dies zur Sicherung der Unterkunft gerechtfertigt sei; die Schulden "sollten" übernommen werden, wenn dies gerechtfertigt und notwendig sei und sonst Wohnungslosigkeit einzutreten drohe (§ 22 Abs. 8 [X.]). Eine Sicherung der Unterkunft könne nicht anders erreicht werden als durch einen Verbleib des Mieters in seinen aktuellen Räumen. Das Verständnis des [X.] von Sinn und Zweck des Gesetzes stehe danach außerhalb der gesetzlichen Ziele für die [X.] nach § 22 Abs. 8 [X.].

Die Informationspflichten der Gerichte gegenüber den Sozialbehörden bei eingehenden Räumungsklagen (§ 22 Abs. 9 [X.]; auch § 36 Abs. 2 [X.]), denen die Gerichte ohne das Zutun des Mieters nachzukommen hätten, seien ohne die verlässliche Möglichkeit zur erfolgreichen Abwendung des Räumungsurteils völlig unverständlich. Von einem Gerichtsverfahren, welches ohnehin - wegen ordentlicher Kündigung - mit einer Räumung ende, benötige die Behörde keine Kenntnis. [X.] sei dies nur, wenn und weil es nach der Vorstellung des Sozialgesetzgebers im [X.] - als die Informationspflichten geschaffen worden seien - bei einer rechtzeitigen [X.] auch tatsächlich zu einem dauerhaften Verbleib des Mieters in der Wohnung kommen solle.

Da dies aber aufgrund der ordentlichen Kündigung nicht erreichbar sei, [X.] in der Praxis die Übernahme der Mietschulden durch die öffentlichen Stellen. Solche Konsequenzen seien nicht akzeptabel. Vielmehr müsse das Auslegungsergebnis an dieser Stelle im Blick behalten, dass die Vorschriften zur Schonfrist - im Zivil- und im Sozialrecht - in ihrer Gesamtheit keineswegs allein den Interessenausgleich zwischen Mieter und Vermieter bezweckten. Eine Auslegung im Bereich des Zivilrechts, in deren Konsequenz ein gesamtes damit unmittelbar verknüpftes Instrument des Sozialrechts leerlaufe und faktisch abgeschafft werde, verdiene "keine Gefolgschaft".

Zu Unrecht stelle der [X.] auch darauf ab, in Fällen der ordentlichen Kündigung sei der Schutz des § 569 [X.] "nicht notwendig". Zum einen spiele die [X.] für den Zahlungsverzug in der Regelung zur [X.] offensichtlich keine Rolle. Zum anderen sei es nicht überzeugend, die ungleich strengere und weitergehende Folge aus § 543 Abs. 2 [X.] als geheilt anzusehen, die weniger gewichtige hilfsweise ordentliche Kündigung aber als unumkehrbar zu betrachten.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein auf die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung vom 7. Mai 2019 - auf welche sich die Revisionszulassung zulässigerweise beschränkt (vgl. Senatsbeschluss vom 6. Oktober 2015 - [X.], [X.], 225 Rn. 4) - gestützter Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von diesem angemieteten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 [X.] nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese (ebenfalls) auf die ausgebliebenen Mietzahlungen des Beklagten gestützte Kündigung nicht infolge der [X.] (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 [X.]) unwirksam geworden. Eine solche Zahlung hat (lediglich) Folgen für die fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 [X.]); eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietrückstand zugleich gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] bleibt von der [X.] unberührt. Die entsprechende Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 [X.] ist hierauf nicht unmittelbar - und (wovon wohl auch das Berufungsgericht ausgeht) auch nicht analog - anwendbar.

1. Eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 [X.] ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 [X.] ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt (§ 543 Abs. 2 Satz 3 [X.]). Im Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 [X.]) gilt nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 [X.] "ergänzend", dass diese auch dann unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 [X.] befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (im Folgenden [X.]).

Das Berufungsgericht ist [X.] davon ausgegangen, die Auslegung der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 [X.] ergebe, dass diese auch für die neben der fristlosen Kündigung hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 [X.] - deren Voraussetzungen im Übrigen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 10. Oktober 2012 - [X.], [X.], 64 Rn. 18 ff.) zugunsten der Klägerin im Revisionsverfahren mangels entsprechender Feststellungen des Berufungsgerichts zu unterstellen sind - unmittelbar gelte.

Dies ist nach der ständigen Rechtsprechung des Senats nicht der Fall. Vielmehr erfasst eine solche [X.] nur die auf den Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 [X.] gestützte fristlose, nicht jedoch eine aufgrund desselben [X.] hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 [X.] (nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung) gestützte ordentliche Kündigung (vgl. Senatsurteile vom 16. Februar 2005 - [X.], [X.], 250 unter [X.] [X.]; vom 11. Januar 2006 - [X.], [X.], 1585 Rn. 20; vom 25. Oktober 2006 - [X.], [X.], 428 Rn. 11; vom 28. November 2007 - [X.], [X.], 508 Rn. 19; vom 10. Oktober 2012 - [X.], aaO Rn. 28; vom 1. Juli 2015 - [X.], NJW 2015, 2650 Rn. 22; vom 1. Juli 2020 - [X.], [X.], 499 Rn. 25, 33; Senatsbeschlüsse vom 6. Oktober 2015 - [X.], [X.], 225 Rn. 6; vom 20. Juli 2016 - [X.], [X.], 682 Rn. 8; ebenso [X.], [X.], 516 Rn. 18).

2. Von dieser ständigen und gefestigten Rechtsprechung abzuweichen, bieten die Ausführungen des Berufungsgerichts keine Veranlassung.

a) Bereits das methodische Vorgehen, mit welchem das Berufungsgericht seine Auffassung der unmittelbaren Anwendung der Regelung zur [X.] auf die ordentliche Kündigung zu begründen versucht, missachtet die anerkannten Grundsätze der Gesetzesauslegung.

aa) Das Ziel jeder Auslegung ist die Feststellung des Inhalts einer Norm, wie er sich aus dem Wortlaut und dem Sinnzusammenhang ergibt, in den sie hineingestellt ist ([X.]E 35, 263, 279). Der Erfassung des objektiven Willens des Gesetzgebers dienen die anerkannten Methoden der Gesetzesauslegung aus dem Wortlaut der Norm, der Systematik, ihrem Sinn und Zweck sowie aus den Gesetzesmaterialien und der Entstehungsgeschichte, die einander nicht ausschließen, sondern sich gegenseitig ergänzen. Unter ihnen hat keine einen unbedingten Vorrang vor einer anderen (vgl. [X.]E 11, 126, 130; 105, 135, 157; 133, 168, 205). Ihrer hat sich der [X.] somit gleichzeitig und nebeneinander zu bedienen (vgl. [X.]E 11, 126, 130; 35, 263, 279; [X.], Urteil vom 30. Juni 1966 - [X.], [X.]Z 46, 74, 76; vgl. auch [X.], [X.], 2008, [X.] 156).

Den Ausgangspunkt jeder Gesetzesauslegung bildet grundsätzlich der Wortlaut einer Norm (vgl. [X.]E 122, 248, 258, 283; [X.]/[X.]/[X.], Rechtstheorie, 11. Aufl., Rn. 742; [X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2018, Einleitung zum Bürgerlichen Gesetzbuch Rn. 153; [X.], aaO [X.], 147). Denn das nach dem Wortlaut sprachlich Mögliche, also der mögliche Wortsinn, steckt grundsätzlich die Grenzen ab, innerhalb derer ein vom Gesetz verwendeter Begriff überhaupt ausgelegt werden kann (vgl. [X.], Urteile vom 30. Juni 1966 - [X.], aaO; vom 12. März 2013 - [X.], [X.]Z 197, 21 Rn. 41).

bb) Diese Anforderungen an eine den anerkannten Methoden entsprechendes Vorgehen zur Ermittlung der Regelungskonzeption des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 [X.] hat das Berufungsgericht grundlegend verkannt.

Denn es hat die systematische Betrachtung der Norm als maßgebliches Auslegungskriterium herangezogen und ist schon allein hiernach zu dem - aus seiner Sicht eindeutigen - Ergebnis gelangt, die [X.] sei auch bei einer ordentlichen Kündigung zu berücksichtigen. Die übrigen Auslegungsmethoden hat es nicht gleichrangig, sondern lediglich insoweit angewandt, als es geprüft hat, ob diese das zuvor gefundene Ergebnis widerlegen. Denn aus der methodisch angreifbaren Sicht des Berufungsgerichts bedarf es eines "anderweitigen zwingenden Grundes", wenn trotz der systematisch gebotenen "Heilung der Kündigung" die [X.] auf die ordentliche Kündigung dennoch nicht angewandt werden solle.

Es hat daher ein einzelnes Kriterium aus dem Kanon der Auslegungsmethoden herausgegriffen und diesem [X.] von vorne herein eine herausragende Aussagekraft beigemessen. Infolgedessen hat es den Wortlaut der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 [X.] nicht zum Ausgangspunkt seiner Auslegung gemacht. Es hat ihn vielmehr nur dahingehend in seine (weitere) Betrachtung eingestellt, ob sich das (bereits) zuvor - aufgrund vermeintlicher systematischer Überlegungen - gefundene Ergebnis "überwinden" lasse beziehungsweise ob es der Wortlaut als "zwingend erscheinen ließe (oder auch nur nahelegen würde)", von der "systematisch gebotenen Anwendung der Schonfristregelung abzusehen". Zudem hat es nicht - wie geboten - den Regelungszweck des Gesetzes und historische Entwicklungen mit dem ihnen jeweils zukommenden Gewicht im Rahmen einer Gesamtbetrachtung berücksichtigt, sondern nur insoweit, als sie "nicht zu einer Abweichung von der systemgerechten Anwendung" der [X.] auf die ordentliche Kündigung "zwingen".

Damit hat das Berufungsgericht weder der eigenständigen Bedeutung der einzelnen [X.] Rechnung getragen noch deren Zusammenwirken im Rahmen einer gebotenen Gesamtschau beachtet und sich dadurch bereits im Ausgangspunkt den Blick für eine umfassende Auslegung verstellt.

b) Das Berufungsgericht hat den - den Ausgangspunkt der Auslegung bildenden Wortlaut - weder hinreichend erfasst noch - wie ausgeführt - mit dem ihm gebotenen (eigenständigen) Gewicht bei der Prüfung von Inhalt und Reichweite der Norm des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 [X.] berücksichtigt. Anders als das Berufungsgericht meint, erfasst der Wortlaut der Schonfristregelung ausschließlich die fristlose Kündigung.

aa) Der im Text des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 [X.] ohne Zusatz verwandte Begriff der "Kündigung" ist nicht als Oberbegriff zu verstehen, der - so das Berufungsgericht - jede Kündigung erfasse, die aus dem (ausgeglichenen) Mietrückstand abgeleitet werde.

Vielmehr ist mit der "Kündigung" nach dem Sinnzusammenhang, in dem dieser Begriff verwendet wird, nur die fristlose Kündigung gemeint. Dies ergibt sich neben der eindeutigen amtlichen Überschrift der Norm ("Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund") aus deren Aufbau und dem sprachlichen Kontext. Die gesamte Norm des § 569 [X.] betrifft ausschließlich die fristlose Kündigung. Deren Absätze 1 bis 2a konkretisieren für den Bereich der Wohnraummiete den wichtigen Grund aus § 543 Abs. 1 [X.]. Damit einhergehend legt § 569 Abs. 3 die Voraussetzungen der auf einen Zahlungsverzug gestützten fristlosen Kündigung aus § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 [X.] "ergänzend" fest. Dabei spricht § 569 Abs. 3 Nr. 3 [X.], der die Zahlungsverzugskündigung nach einer Mieterhöhung (§§ 558 bis 560 [X.]) regelt, ausdrücklich von "der außerordentlichen fristlosen Kündigung".

Es fehlt an jeglichem Anhaltspunkt dafür, warum trotz des für die Nummern 1 bis 3 des § 569 Abs. 3 [X.] gleichlautenden Einleitungssatzes die Ziffern 1 und 3 nur die fristlose Kündigung, die Ziffer 2 dagegen auch die ordentliche Kündigung betreffen sollte. Vielmehr ergibt sich aus dem sprachlichen Zusammenhang, dass der in § 569 Abs. 3 Nr. 2 [X.] verwendete Begriff der "Kündigung" - wie in der gesamten Norm einheitlich - nur die fristlose Kündigung erfasst.

bb) Dafür spricht auch, dass die Vorschrift des § 569 [X.] gerade die eine solche fristlose Kündigung regelnde Vorschrift des § 543 [X.] ergänzt, wodurch ein eindeutiger Bezug hergestellt ist. Soweit das Berufungsgericht im Rahmen der Wortlautbetrachtung die Auswirkungen der mit dem Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 ([X.]; [X.]l. [X.] 1149) geschaffenen Systematik heranzieht und ausführt, dieser "Ergänzung" habe es nur deshalb bedurft, weil der Bezug der späteren Norm des § 569 [X.] zur früheren des § 543 [X.] habe deutlich gemacht werden müssen, sieht es in dem Begriff "ergänzend" lediglich eine der Systematik geschuldete Bezeichnung und spricht dem deutlichen Wortlaut zu Unrecht eine eigenständige Bedeutung ab. Von diesem (Wortlaut-)Verständnis gehen auch die Gesetzesmaterialien aus. Dort heißt es (BT-Drucks. 14/4553, [X.] 64):

c) Die systematische Stellung der Regelung zur [X.] spricht ebenfalls gegen eine Erstreckung auf die ordentliche Kündigung nach § 573 [X.]. Aus der nach Ansicht des Berufungsgerichts mit dem [X.] 2001 "grundlegend" geänderten "Systematik des Mietrechts" kann ein weitergehender Anwendungsbereich der [X.] nicht hergeleitet werden.

aa) Noch zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die bis 2001 geltende Regelungskonzeption eine Ausdehnung der Wirkung einer [X.] auf die ordentliche Kündigung nicht zu begründen vermochte. Denn das [X.] war allein in der die fristlose Kündigung regelnden Bestimmung des § 554 [X.] aF enthalten. Die - erst später normierte - ordentliche Kündigung (§ 564b [X.]) enthielt ein solches nicht.

bb) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts folgt jedoch aus der Schaffung einer neuen Struktur der mietrechtlichen Vorschriften mit dem [X.] 2001 und der damit einhergehenden Normierung der [X.] im Unterkapitel 1 ([X.]) des die Beendigung von Mietverhältnissen regelnden 5. Kapitels nicht, dass die Vorschrift als gleichsam "vor [X.] gezogen" nunmehr auch für die im nachfolgenden Unterkapitel 2 (Mietverhältnisse auf unbestimmte [X.]) geregelte ordentliche Kündigung (§ 573 [X.]) gelten solle. Anders als das Berufungsgericht meint, ist das "Verhältnis der [X.]" zu den Kündigungstatbeständen der § 543 Abs. 2 Nr. 3 [X.] einerseits und zu § 573 Abs. 2 Nr. 1 [X.] andererseits ab der Mietrechtsreform 2001 nicht "ein völlig anderes".

(1) Denn an dem schon zuvor bestehenden [X.] hat sich hierdurch nichts geändert. Die Bestimmung zur [X.] in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 [X.] enthält eine Ausnahme von dem in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 [X.] geregelten Grundsatz, dass eine auf einen Zahlungsrückstand des Mieters in bestimmter Höhe gestützte fristlose Kündigung des Vermieters wirksam ist (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - [X.], [X.], 250 unter [X.] c). Als eine solche Ausnahmevorschrift ist § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 [X.] eng auszulegen. Erfolgt eine nachträgliche Befriedigung des Vermieters oder wird eine behördliche Verpflichtungserklärung abgegeben, gilt daher allein die durch die wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 [X.]) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten (vgl. zur Wirkung Senatsurteile vom 19. September 2018 - [X.], [X.]Z 220, 1 Rn. 24 und [X.], [X.], 758 Rn. 32; vom 1. Juli 2020 - [X.], [X.], 499 Rn. 28).

(2) Dass die [X.] nicht im § 543 [X.], sondern in § 569 [X.] als gesonderte Bestimmung geregelt ist, erklärt sich daraus, dass sie - anders als § 543 [X.] - ausschließlich im Wohnraummietrecht Geltung beansprucht. Ihre Stellung im "allgemeinen Teil" des Kapitels über die "Beendigung des Mietverhältnisses" ist dem Umstand geschuldet, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs sowohl bei den im Unterkapitel 2 geregelten Mietverhältnissen auf unbestimmte [X.] (§§ 573 ff. [X.]), als auch bei den im Unterkapitel 3 geregelten Mietverhältnissen auf bestimmte [X.] (§§ 575 f. [X.]) in Betracht kommt.

(a) Das Auseinanderfallen der zuvor einheitlichen Bestimmung zur fristlosen Kündigung und zur [X.] in § 554 [X.] aF in eine solche zur fristlosen Kündigung in § 543 [X.] einerseits sowie zur Heilungsmöglichkeit in § 569 [X.] andererseits war allein einer neuen Strukturierung des Mietrechts geschuldet, hat aber auf die inhaltliche Reichweite der Normen keinerlei Auswirkungen.

Aus Sicht des [X.]s [X.] war die im Mietrecht zu Anfang "allenfalls ansatzweise vorhandene Systematik" durch nachträgliche Gesetzesänderungen endgültig verloren gegangen. Zur Schaffung übersichtlicher und verständlicher Regelungen sollte das Mietrecht neu aufgegliedert und insbesondere in allgemeine Vorschriften, die unabhängig von der Art der gemieteten Sache gelten, sowie solche, die für Mietverhältnisse über Wohnraum maßgebend sind, unterteilt werden. Für den Bereich der - hier in Rede stehenden - Wohnraummiete wollte der Gesetzgeber die Vorschriften nach dem typischen zeitlichen Ablauf eines Mietverhältnisses anordnen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, [X.] 35).

Ausgehend hiervon hat der Gesetzgeber die bisher in § 554 Abs. 2 [X.] aF enthaltene Schonfristregelung der neu gewählten Systematik entsprechend im Kapitel über die Beendigung des ([X.] kodifiziert, da es sich - anders als bei der bei sämtlichen Mietverhältnissen bestehenden Möglichkeit zur fristlosen Kündigung - um eine "Sonderregelung für die Wohnraummiete" handelt. So heißt es in der Gesetzesbegründung zu § 543 [X.] ausdrücklich (BT-Drucks. 14/4553, [X.] 44):

Durch diese allein der speziellen Normierung von Regelungen zur Wohnungsmiete geschuldete Abspaltung sollte aber der bisherige Bezug der [X.] (ausschließlich) zur fristlosen Kündigung nicht beseitigt werden. Vielmehr sollte die Regelung des § 569 [X.] ausdrücklich - was wie ausgeführt auch im Wortlaut der Norm zum Ausdruck kommt - allein als Ergänzung zu § 543 [X.] ausgestaltet werden (vgl. BT-Drucks. aaO [X.] 64).

(b) Innerhalb der Regelungen zur Beendigung des Wohnraummietverhältnisses (Kapitel 5) musste diese ergänzende Bestimmung zur [X.] deshalb "vor [X.]" gezogen werden, da - worauf die Revision zutreffend verweist - die fristlose Kündigung (§ 543 [X.]) sowohl bei den anschließend geregelten Mietverhältnissen auf unbestimmte [X.] (Kapitel 5, Unterkapitel 2) als auch bei den in Kapitel 5, Unterkapitel 3 geregelten Mietverhältnissen auf bestimmte [X.] möglich ist. Eine Geltung der im "allgemeinen Teil" stehenden Vorschrift des § 569 [X.] auf die nachfolgend normierte ordentliche Kündigung (eines Mietverhältnisses auf unbestimmte [X.]) ergibt sich daraus nicht.

(c) Zudem verkennt das Berufungsgericht, dass der [X.] 2001 dem Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch zwar eine neue Systematik gegeben hat, damit aber ausdrücklich eine inhaltliche Änderung der Vorschriften gegenüber dem bisherigen Recht - mit Ausnahme der Verlängerung der Schonfrist von einem Monat auf zwei Monate - gerade nicht verbunden sehen wollte. Vielmehr heben die Gesetzesmaterialien (BT-Drucks. aaO) ausdrücklich hervor, dass

Hiernach kann im Ergebnis aus einer - im Vergleich zum bisherigen Rechtszustand - geänderten systematischen Stellung des Nachholrechts des Mieters nicht auf einen erweiterten Anwendungsbereich für eine ordentliche Kündigung geschlossen werden.

d) Mit dem Sinn und Zweck des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 [X.] lässt sich dessen Anwendung auch im Falle einer ordentlichen Kündigung ebenfalls nicht begründen.

aa) Denn die [X.] dient der Vermeidung von Obdachlosigkeit des Mieters (vgl. Senatsurteile vom 16. Februar 2005 - [X.], [X.], 250 unter [X.] d aa; vom 10. Oktober 2012 - [X.], [X.], 64 Rn. 28; vom 1. Juli 2020 - [X.], [X.], 499 Rn. 33; BT-Drucks. 14/4553, [X.] 64; BT-Drucks. 16/5214, [X.] 3).

Das Berufungsgericht weist zwar dem Grunde nach zutreffend darauf hin, dass sich die "Früchte einer [X.]" erst nach Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens zeigen könnten und zu diesem - in der Praxis regelmäßig lange nach der Kündigung liegenden - [X.]punkt der Sache nach in der Regel kein Unterschied mehr zwischen einer fristlosen und einer ordentlichen Kündigung besteht. Die mit dem Zugang der fristlosen Kündigung einhergehende Gefahr sofortiger Obdachlosigkeit habe sich in diesen Fällen nicht verwirklicht.

Dies ändert jedoch nichts daran, dass eine Obdachlosigkeit bei einer mit einer mindestens dreimonatigen Kündigungsfrist (§ 573c Abs. 1 [X.]) einhergehenden ordentlichen Kündigung in geringerem Maße droht als bei einer fristlosen Kündigung, bei welcher das Mietverhältnis - sofern der geltend gemachte Kündigungsgrund vorliegt - bereits mit Zugang (§ 130 [X.]) einer den formellen und materiellen Anforderungen genügenden Kündigungserklärung mit sofortiger Wirkung beendet ist (vgl. hierzu Senatsurteil vom 19. September 2018 - [X.], [X.]Z 220, 1 Rn. 22).

Für die Annahme des Berufungsgerichts, die [X.] ziele darauf, "den vom Gesetzgeber gewünschten (dauerhaften) Verbleib" in der Wohnung ungeachtet einer zu der fristlosen Kündigung hinzutretenden (ordentlichen) Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu sichern (so [X.] im Rahmen der Prüfung einer analogen Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 [X.] auch MünchKomm[X.]/Häublein, 8. Aufl., § 573 Rn. 71), finden sich in den Materialien keine belastbaren Anhaltspunkte und solche benennt auch das Berufungsgericht nicht.

bb) Das Berufungsgericht kann sich auch nicht mit Erfolg auf die der Mietrechtsreform 2001 allgemein zu Grunde gelegte Zielsetzung berufen.

Wie sich aus den der Einzelbegründung vorangestellten allgemeinen Erwägungen ergibt, bezweckte der Gesetzgeber unter anderem "die Vereinfachung des Mietrechts im Sinne von Klarheit, Verständlichkeit und Transparenz" (BT-Drucks. 14/4553, [X.] 34). Aus Sicht des Berufungsgerichts dient die Erstreckung der [X.] auf die ordentliche Kündigung diesem Ziel, da sie zu Klarheit und Vorhersehbarkeit der Rechtsanwendung führe. Demgegenüber bewirke die Rechtsprechung des Senats, wonach im Einzelfall zu prüfen sei, ob das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung infolge der [X.] nicht beendet sei, eine Zersplitterung in unvorhersehbare Einzelfallentscheidungen.

Aus der vorgenannten, dem Gesetzesvorhaben als Ganzes vorangestellten, bloß pauschalen Zielbeschreibung kann ein Rückschluss auf den Inhalt und die Reichweite einer einzelnen Norm nicht gezogen werden, zumal - wie ausgeführt - der Gesetzgeber mit § 569 [X.] eine inhaltliche Änderung gegenüber dem vorherigen Rechtszustand ausdrücklich nicht beabsichtigt hatte (vgl. BT-Drucks. aaO [X.] 64).

cc) Soweit das Berufungsgericht seine gegenteilige Ansicht insoweit mit dessen angeblich vorzugswürdiger "praktische(r) Auswirkung" in Form klarer und vorhersehbarer Entscheidungen begründen will und der Sache nach der Rechtsprechung des [X.] aufgrund der gebotenen Einzelfallprüfung, insbesondere des § 242 [X.] im Rahmen der ordentlichen Kündigung, ihre Praxistauglichkeit abspricht, verkennt es bereits im Ausgangspunkt, dass hieraus Rückschlüsse auf den Anwendungsbereich der Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 [X.] nicht gezogen werden können, da im Rechtsstaat des Grundgesetzes das Recht die Praxis bestimmt und nicht die Praxis das Recht (vgl. [X.]E 133, 168, 235).

e) Schließlich spricht die historische Auslegung gegen eine erweiternde Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 [X.]. Das Berufungsgericht lässt dabei auch die jüngere Gesetzgebungsgeschichte gänzlich außer Betracht; aus dieser ist der klare Wille des Gesetzgebers zu entnehmen, die Wirkung einer [X.] nicht auf die ordentliche Kündigung zu erstrecken.

aa) Das Berufungsgericht geht - wie ausgeführt - noch zutreffend davon aus, dass die historische Entwicklung der Regelungen zu einer [X.] bis zur Mietrechtsreform 2001 eindeutig deren Anwendbarkeit ausschließlich auf die fristlose Kündigung begründete. Denn lediglich die entsprechende Bestimmung des § 554 [X.] aF enthielt in Abs. 2 ein [X.]. Ein solches fehlte in der erst später eingeführten Regelung zur ordentlichen Kündigung in § 564b [X.] ebenso wie in der [X.]. 1 § 1 des Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 25. November 1971 ([X.]l. I 1839; sog. [X.], nachfolgend WKSchG; vgl. zur historischen Entwicklung: Senatsurteile vom 16. Februar 2005 - [X.], [X.], 250 unter [X.] b; vom 19. September 2018 - [X.], [X.]Z 220, 1 Rn. 29 ff. und [X.], [X.], 758 Rn. 37 ff.).

bb) Anders als das Berufungsgericht meint, wurde dieser (beschränkte) Anwendungsbereich der [X.] infolge der Mietrechtsreform 2001 nicht erweitert. Denn mit der systematischen Neugliederung des Mietrechts war - wie bereits ausgeführt - eine inhaltliche Änderung nicht verbunden (vgl. BT-Drucks. 14/4553, [X.] 64).

cc) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts hat der Senat in seiner bisherigen Rechtsprechung zur Reichweite einer [X.] nicht "entscheidende Aspekte" der Gesetzgebung zum [X.] unberücksichtigt gelassen.

(1) Die vom Berufungsgericht gewählte Prämisse, aus der mit diesem Gesetz erstmals erfolgten [X.] von Gründen für die ordentliche Kündigung ergebe sich, dass "alle Schutzmechanismen, die gegenüber einer Kündigung zu dieser [X.] ohnehin schon galten", mithin auch die [X.], im Verhältnis zur ordentlichen Kündigung "unangetastet" bleiben sollten, findet in den Gesetzesmaterialien keine Stütze.

Das Berufungsgericht übersieht bereits im Ausgangspunkt, dass es bei dieser Reform gerade nicht "allein um eine Stärkung der Mieterrechte" ging. Vielmehr wurden die Interessen beider Vertragsparteien, mithin der Mieter und der Vermieter berücksichtigt. Denn der Zweck der mit Art. 1 § 1 WKSchG vom Vorliegen eines berechtigten Interesses abhängig gemachten ordentlichen Kündigung besteht darin, einerseits den vertragstreuen Mieter, für den die Wohnung einen Lebensmittelpunkt darstellt, vor willkürlichen Kündigungen zu schützen (vgl. Begründung der Regierungsvorlage, BT-Drucks. 7/2011, [X.] 7; Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 7/2638, [X.] 1; [X.]E 68, 361, 371; 79, 292, 302; Senatsbeschluss [[X.]] vom 20. Januar 1988 - [X.], [X.]Z 103, 91, 96, 98 [jeweils zu § 564b [X.]]; Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - [X.], [X.], 2845 Rn. 20 [zu § 573 [X.]]), andererseits aber dem Vermieter die Befugnis einzuräumen, sich bei Vorliegen eines triftigen Grunds aus dem Mietverhältnis lösen zu können (Bericht über die 90. Sitzung des [X.] vom 20. Januar 1971, [X.] 4933 der Sammlung der Sitzungsberichte [zum WKSchG]; Senatsbeschluss [[X.]] vom 20. Januar 1988 - [X.], aaO, [X.] 98 f. [zu § 564b [X.]]). Die Vorschriften des Art. 1 § 1 Abs. 2 WKSchG, des § 564b [X.] und die ihnen inhaltlich entsprechende aktuell geltende Regelung des § 573 [X.] sollen letztlich der Herstellung eines gerechten Interessensausgleichs zwischen den Mietvertragsparteien dienen (Bericht über die 90. Sitzung des [X.] vom 20. Januar 1971, [X.] 4933 der Sammlung der Sitzungsberichte; Senatsbeschluss [[X.]] vom 20. Januar 1988 - [X.], aaO) und bringen damit die beiderseitigen Interessen in einen mit der Verfassung in Einklang stehenden Ausgleich ([X.]E 68, 361, 371; 79, 292, 303 [jeweils zu § 564b [X.]]; vgl. auch BT-Drucks. 14/4553, [X.] 64 [zu § 573 [X.]]; Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - [X.], [X.]Z 213, 136 Rn. 26).

Dieser Ausgleich umfasst jedoch gerade nicht die Erstreckung der [X.] auf die Regelungen zur ordentlichen Kündigung im [X.] Weder aus deren Wortlaut noch aus den Gesetzesmaterialien kann hierauf geschlossen werden. Vielmehr ging - wie der Senat bereits ausgeführt hat - die beabsichtigte Stärkung des Mieterschutzes (im Bereich der ordentlichen Kündigung) gerade nicht mit einer Angleichung an die Vorschriften über die fristlose Kündigung einher (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - [X.], [X.], 250 unter [X.] b), sondern blieb es bei einem Nebeneinander beider (Kündigungs-)Systeme.

(2) Aus dem Wortlaut von § 1 Abs. 5 WKSchG ergibt sich - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - nichts anderes. Hiernach blieben weitergehende Schutzrechte des Mieters, insbesondere nach den Vorschriften der §§ 556a bis 556c [X.], unberührt. Damit war ausschließlich eine Klarstellung dahingehend beabsichtigt, dass die Regelung zum notwendigen Vorliegen eines berechtigten Interesses für eine ordentliche Kündigung nicht an die Stelle, sondern neben anderweitige Schutzrechte des Mieters - insbesondere den Härteeinwand nach § 556a aF (nunmehr §§ 574 ff. [X.]) - treten sollte (vgl. BT-Drucks. VI/1549, [X.] 8). Eine Ausdehnung der [X.] als zusätzlicher Schutzmechanismus sollte nicht erfolgen; dementsprechend fehlt eine Bezugnahme auf § 554 [X.] aF (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - [X.], aaO).

f) Schließlich vermag der "Bereich des [X.]" und die - aus Sicht des Berufungsgerichts - "enge Verzahnung" der mietrechtlichen Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch mit denjenigen, die das Eintreten der Sozialbehörden für Mietschulden regeln - § 22 [X.] (Grundsicherung für Arbeitssuchende) und § 36 [X.] (Sozialhilfe) -, eine Erstreckung der [X.] auf die ordentliche Kündigung nicht zu begründen.

Zwar kann im Rahmen einer systematischen Auslegung zur Bestimmung des objektiven Willens des Gesetzgebers im Einzelfall auch auf Normen anderer Gesetze unter dem Gesichtspunkt der Einheit der Rechtsordnung abgestellt werden (vgl. hierzu [X.], Beschluss vom 12. Juni 2006 - [X.], NJW-RR 2007, 285 Rn. 10; vgl. ferner [X.], Urteil vom 6. Dezember 2017 - [X.], [X.]Z 217, 92 Rn. 22; [X.]/[X.]/[X.], Rechtstheorie, 11. Aufl. Rn. 774 ff.). Dabei ist jedoch der schon im Grundsatz nach [X.] differenzierten Rechtsordnung und dabei insbesondere den (unterschiedlichen) Zielsetzungen der jeweiligen Regelungen Rechnung zu tragen. Angesichts der dem Ausgleich der Interessen zwischen Vermieter und Mieter dienenden Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs und der allein dem Schutz eines bedürftigen Mieters mithilfe staatlicher Leistungen dienenden Vorschriften des [X.] vermögen letztere eine Auslegung des § 569 [X.], die deren - wie aufgezeigt auf die fristlose Kündigung beschränkten - Anwendungsbereich erweitert, nicht zu begründen.

aa) Nach § 22 Abs. 8 [X.] können, sofern zugunsten des Mieters [X.] für den Bedarf für Unterkunft und Heizung erbracht wird, auch Schulden übernommen werden, soweit dies zur Sicherung der Unterkunft oder zur Behebung einer vergleichbaren Notlage gerechtfertigt ist. Die Schulden sollen übernommen werden, wenn dies gerechtfertigt und notwendig ist und sonst Wohnungslosigkeit einzutreten droht. Nach § 22 Abs. 9 Satz 1 [X.] ist die zuständige Stelle vom Gericht über den Eingang einer auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsklage zu informieren. Diese Benachrichtigung unterbleibt gemäß § 22 Abs. 9 Satz 3 [X.], wenn die Nichtzahlung der Miete nach dem Inhalt der Klageschrift offensichtlich nicht auf Zahlungsunfähigkeit der Mieterin oder des Mieters beruht. [X.] gilt im Bereich der Sozialhilfe nach § 36 [X.].

bb) Aus der Existenz der genannten sozialrechtlichen Vorschriften folgt eine über den Wortlaut, die Systematik und den in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck kommenden Regelungszweck hinausgehende Anwendbarkeit der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 [X.] nicht.

Der vorliegende Fall zeigt, dass es an einer vom Berufungsgericht behaupteten, gleichsam konstitutionellen "Verzahnung" beider Regelungsbereiche fehlt. Ein Einschreiten des [X.] steht hier nicht im Raum, denn der Beklagte hat sich nicht darauf berufen, die Miete infolge wirtschaftlicher Zahlungsschwierigkeiten nicht leisten zu können, sondern er hat einen Mangel der Mietsache vorgebracht.

cc) Soweit das Berufungsgericht auf eine Gesetzesänderung im Bereich des [X.] II nach dem Grundsatzurteil des Senats vom 16. Februar 2005 ([X.], aaO) abstellt, wurde hierdurch der bisherige Rechtszustand bezüglich des Einschreitens der Sozialbehörden nicht maßgebend geändert. Da diese bereits zuvor mit dem Ziel der "Sicherung der Unterkunft" tätig wurden und auch im bisherigen Recht Regelungen dazu existierten, wie Sozialbehörden von bei Gericht eingegangenen Räumungsklagen informiert werden, beanstandet das Berufungsgericht im Ergebnis zu Unrecht, der Senat sei in späteren Entscheidungen auf die "Vorstellung des Sozialgesetzgebers im [X.]" nie eingegangen.

Zwar war in der bis dato geltenden Fassung des § 22 [X.] eine Information des Trägers der Grundsicherung durch das Gericht im Falle einer auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsklage nicht vorgesehen und bezüglich der Mietschulden lediglich deren darlehensweise Übernahme als "[X.]" und auch dies nur für den Fall geregelt, dass ohne Übernahme der Mietschulden die Aufnahme einer konkret in Aussicht stehenden Beschäftigung verhindert würde. Durch das Gesetz zur Änderung des [X.] und anderer Gesetze vom 24. März 2006 ([X.]l. [X.] 558) wurde zum 1. April 2006 in § 22 Abs. 6 [X.] aF (jetzt § 22 Abs. 9 [X.]) eine Informationspflicht eingeführt, in § 22 Abs. 5 [X.] aF (jetzt § 22 Abs. 8 [X.]) die Übernahme von Mietschulden als "Soll-Regelung" für den Fall drohender Wohnungslosigkeit normiert und auf den Bezug zur Beschäftigungsaufnahme verzichtet. Jedoch änderte dies die zuvor maßgebenden Regelungen zum Eintritt des [X.] nicht derart, dass der Geltungsbereich der [X.] (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 [X.]) nunmehr anders zu beurteilen wäre. Denn Regelungen zum Einschreiten der Sozialbehörden "zur Sicherung der Unterkunft" gab es zuvor ebenso wie solche zu einer Unterrichtung der Behörden durch die Gerichte.

Denn bis zu der vorgenannten Gesetzesänderung wurden für Mieter, die unter das [X.] fielen, sowohl die in diesem Gesetzbuch geregelten Verfahren als auch diejenigen des [X.] angewandt. Da - wie ausgeführt - die Vorgängerregelung in § 22 [X.] die Übernahme der Mietschulden auf Fälle mit Bezug zur Aufnahme einer Beschäftigung beschränkte, wurden die übrigen Fälle der Mietschuldenübernahme durch einen Verweis in § 5 Abs. 2 Satz 2 [X.] aF über § 34 [X.] aF behandelt (vgl. [X.]/[X.]/[X.], [X.], Stand: Januar 2021, § 22 [X.] Rn. 1, 37 und 390). Die Vorschrift des (heutigen) § 36 [X.] fand somit bis zum 1. April 2006 auch Anwendung auf Bezieher von Leistungen nach dem [X.] (vgl. [X.]/[X.]/Falterbaum, [X.], Stand: Juni 2019, § 36 [X.] Rn. 9). Durch die im [X.] erfolgten Änderungen der Voraussetzungen des Eintretens der Jobcenter in § 22 [X.] wurden lediglich die bisherigen Doppelzuständigkeiten zwischen den Trägern der Grundsicherung und den Sozialhilfebehörden ([X.]) vermieden (vgl. BT-Drucks. 16/688, [X.] 14).

Anders als das Berufungsgericht meint, wurde im [X.] auch nicht (erstmals) eine "Benachrichtigung der örtlich zuständigen Sozialbehörde (…) eingeführt". Vielmehr gab es im Bereich der Sozialhilfe (§ 34 [X.] aF; jetzt § 36 [X.]) bereits zuvor eine Bestimmung zur Benachrichtigung der Sozialhilfebehörden durch die Gerichte bei Eingang einer auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsklage. Diese Regelungen wurden lediglich auf den Bereich der Grundsicherung für Arbeitssuchende ([X.]) erstreckt, um sicherzustellen, dass die Leistungsempfänger nach dem [X.] nicht schlechter gestellt werden als die Bezieher von Sozialhilfe (vgl. BT-Drucks. aaO [X.] 15).

dd) Das Berufungsgericht kann sich zur Begründung seiner Ansicht auch nicht mit Erfolg auf den Zweck der Informationspflichten nach § 22 Abs. 9 [X.] beziehungsweise nach § 36 Abs. 2 [X.] stützen. Soweit es diesbezüglich darauf abstellt, es sei völlig unverständlich, die Sozialbehörden von einem gerichtlichen Verfahren zu informieren, um ihnen die Möglichkeit zu geben, den drohenden Verlust der Wohnung abzuwenden, wenn dieses "ohnehin" wegen der ordentlichen Kündigung mit einer Räumung ende, unterstellt es einen Automatismus, den es in dieser Form nicht gibt.

Denn nicht jede auf einen Mietrückstand gestützte, hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung führt im Ergebnis "ohnehin" zur Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. etwa Senatsbeschluss vom 6. Oktober 2015 - [X.], [X.], 225 Rn. 6 ff.). So ist bei der Prüfung des Vorliegens einer schuldhaften, nicht unerheblichen Vertragspflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 [X.]) eine unverschuldete wirtschaftliche Notlage des Mieters zu berücksichtigen. Der Mieter kann sich somit - anders als bei der fristlosen Kündigung - auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe berufen (vgl. Senatsurteile vom 16. Februar 2005 - [X.], [X.], 250 unter [X.] d cc; vom 4. Februar 2015 - [X.], [X.]Z 204, 134 Rn. 21; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - [X.], [X.], 682 Rn. 14; [X.], [X.], 553, 556). Wenn die Miete nicht wegen Zahlungsunfähigkeit, sondern aus anderen Gründen nicht gezahlt wird - wie vorliegend unter Berufung auf Mängel der Mietsache - liegt zudem ein Fall, in welchem ein Einschreiten der Sozialbehörden angezeigt ist, von vornherein nicht vor und bedarf es somit nicht deren Unterrichtung.

Davon abgesehen ist bei einem Ausgleich der Mietrückstände zu prüfen, ob die Berufung auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig (§ 242 [X.]) erscheint (vgl. Senatsurteile vom 19. September 2018 - [X.], [X.]Z 220, 1 Rn. 43 und [X.], [X.], 1017 Rn. 51; Senatsbeschluss vom 6. Oktober 2015 - [X.], aaO).

g) Abschließend ist festzuhalten, dass das Berufungsgericht bei seiner auf die heutigen Verhältnisse und die aktuellen Auswirkungen einer auf den Zahlungsverzug gestützten Kündigung die jüngere Gesetzgebungsgeschichte in Gänze außer Betracht lässt. Aus dieser folgt eindeutig, dass der Gesetzgeber eine Erstreckung der [X.] auf die ordentliche Kündigung (bisher) ablehnt.

Ein durch das [X.] vorgelegter Referentenentwurf eines Gesetzes zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften - Zweites Mietrechtsnovellierungsgesetz (2. MietNovG; dort [X.] 1, 15 f.; hierauf verweist noch [X.]/[X.], [X.], 4. Aufl., § 22 Rn. 253) sah vor, die [X.] auf eine ordentliche Kündigung zu übertragen, um den Mieter im Fall des [X.] besser vor dem Verlust der Wohnung zu schützen und dadurch wertungsmäßige Unstimmigkeiten zu beseitigen.

Der Entwurf wurde nicht Gesetz und sein vorgenannter Inhalt auch bei folgenden Gesetzgebungsvorhaben nicht aktiv wieder aufgegriffen. So enthielt der Entwurf eines Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz - MietAnpG, BT-Drucks. 19/4672) einen diesbezüglichen Vorschlag nicht. Ein im laufenden Gesetzgebungsverfahren gestellter Änderungsantrag, mit welchem durch eine Ergänzung des § 573 [X.] die Wirkungen einer [X.] auch auf die ordentliche Kündigung erstreckt und somit die Folgen eines Zahlungsverzugs harmonisiert werden sollten (vgl. BT-Drucks. 19/6158), wurde im [X.] mehrheitlich abgelehnt (siehe [X.] 19/68, [X.] 7830 A).

Damit hat der Gesetzgeber (erneut) eine eindeutige Entscheidung getroffen. Diese darf der an Gesetz und Recht gebundene [X.] (Art. 20 Abs. 3 GG) nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen, die so - wie aufgezeigt - im [X.] nicht erreichbar war (vgl. [X.]E 69, 315, 372; 82, 6, 12 f.). Vor diesem Hintergrund ist die Beseitigung gewisser, insoweit vom Berufungsgericht zutreffend gesehener Wertungswidersprüche (so schon [X.], [X.], 553, 555 f.) - sowohl im Verhältnis der ordentlichen zur fristlosen Kündigung als auch im Verhältnis zwischen den zivilrechtlichen Beendigungsmöglichkeiten eines Mietvertrags und den Einschreitungsbefugnissen der Sozialbehörden - nicht Aufgabe der Rechtsprechung.

Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die von der Klägerin hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 [X.] erfüllt. Insbesondere hat es offen gelassen, ob die Miete infolge behaupteter Feuchtigkeitseinwirkungen gemindert war. Wird hiernach eine schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten des Beklagten bejaht, wird das Berufungsgericht anschließend zu prüfen haben, ob der Ausgleich der Mietrückstände bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung ausnahmsweise als treuwidrig (§ 242 [X.]) erscheinen lässt (vgl. hierzu Senatsurteile vom 19. September 2018 - [X.], [X.]Z 220, 1 Rn. 43 und [X.], [X.], 1017 Rn. 51; Senatsbeschluss vom 6. Oktober 2015 - [X.], [X.], 225 Rn. 6 f.).

Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch.