Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 11.04.2018, Az. XII ZR 43/17

[X.]:[X.]:[X.]:2018:110418UXIIZR43.17.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
XII ZR 43/17
Verkündet am:

11. April 2018

Küpferle,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja

BGB §§
140, 242 Ca, 550
a)
Die Änderung der Miete, die auf einer Vertragsklausel beruht, wonach eine Vertragspartei bei Vorliegen einer bestimmten Indexänderung eine Neufest-setzung verlangen kann, unterfällt -
anders als bei einer Anpassungsautoma-tik oder einem einseitigen [X.] -
dem Schriftformerfordernis des §
550 Satz
1 BGB.
b)
Die vertragliche Änderung der Miete stellt stets eine wesentliche und -
jeden-falls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann -
dem Formzwang
des §
550 Satz
1 BGB unterfal-lende Vertragsänderung dar (im [X.] an [X.]surteile vom 25.
November 2015 -
XII
ZR
114/14 -
NJW 2016, 311 und vom 27.
September 2017 -
XII
ZR
114/16 -
NJW 2017, 3772, zur Veröffentlichung in [X.]Z bestimmt).
c)
Sogenannte
[X.]n sind mit der nicht abdingbaren Vor-schrift des §
550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können des-halb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Miet-vertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel
ordentlich zu kündigen (im [X.] an [X.]surteil vom 27. September 2017 -
XII ZR 114/16 -
NJW 2017, 3772, zur Veröffentlichung in [X.]Z bestimmt).
d)
Die Umdeutung einer fristlosen in eine ordentliche Mietkündigung ist zulässig und angebracht, wenn -
für den [X.] erkennbar -
nach dem -
2
-

Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Falle zum nächst-möglichen Termin beendet werden soll (im [X.] an [X.]surteil vom 24.
Juli 2013 -
XII
ZR
104/12 -
NJW 2013, 3361).

[X.], Urteil vom 11.
April 2018 -
XII ZR 43/17 -
OLG [X.]

[X.]

-
3
-

Der XII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 11.
April
2018
durch den
Vorsitzenden
Richter
Dose
und
die Richter
Prof.
Dr.
[X.], Dr.
Günter, Dr.
Nedden-Boeger und Guhling
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 24.
Zivilsenats des Oberlan-desgerichts [X.]
vom 25.
April 2017
wird auf Kosten des [X.] zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die [X.]en streiten mit Klage und Widerklage um die ([X.])Zahlung von Miete und dabei darum, ob ihr
befristetes Mietverhältnis wegen eines Formmangels vorzeitig ordentlich gekündigt werden konnte.
Mit Vertrag vom 4.
Juli 2006 vermietete der Kläger den Beklagten, zwei Rechtsanwälten, Gewerberäume befristet bis zum 31.
Dezember 2017
zur Nut-zung als Büroräume. In §
9
A
Nr.
4 enthielt der [X.] folgende, mit "[X.]"
überschriebene [X.]:
"a.
Die
Grundmiete gem. obigem §
9
A
Nr.
1 auf dieser Seite des [X.] gilt ab Vertragsbeginn, sie ist stets die [X.].

Jede [X.] kann eine Neufestsetzung der letztmalig geschuldeten Grundmiete verlangen, wenn sich der Verbraucherpreisindex für [X.], Basisjahr 2000 = 100, um mehr als 4 Prozent nach den Feststellungen des statistischen [X.] gegenüber

aa.
dem Zeitpunkt des Mietabschlusses oder

bb.
der letzten Mietänderung erhöht oder erniedrigt.

Ein Verlangen nach Mietanpassung unterhalb der vorgenannten [X.] ist ausgeschlossen.
1
2
-
4
-

b.
Einigen sich die [X.]en nicht innerhalb von 6 Wochen ab Eintritt der genannten Indexsteigerung, so erfolgt eine Festsetzung durch einen von der Industrie-
und Handelskammer zu benennenden vereidigten Sachverständigen."
Außerdem war in §
45 des [X.]s das Folgende
geregelt:
"1.
Sollte dieser Vertrag oder seine Nebenabreden ganz oder teilweise nicht der Schriftform des §
550 BGB genügen,

a.
so kann keine [X.] das vorzeitige Kündigungsrecht des §
550 Satz
2 BGB geltend machen. Beide [X.]en verpflichten sich in [X.], alles Notwendige zu tun, um die Schriftform herbeizufüh-ren.

b.
Das gleiche gilt für Ergänzungen und Nachträge.

"
Ferner sah der Mietvertrag vor, dass die Mieter ohne Erlaubnis des
[X.]s nicht zur Untervermietung berechtigt
sein sollten, wobei es -
unter voll-ständigem Ausschluss bestimmter Berufsgruppen als Untermieter -
der Zu-stimmung des Vermieters dann nicht bedurfte, wenn die Untervermietung nicht im Widerspruch zum [X.] stand.
Mit Schreiben vom 27.
Dezember 2012 teilte der Kläger den
Beklagten
mit, dass sich der Verbraucherpreisindex seit der letzten Mieterhöhung um mehr als vier Prozent verändert habe, und bat darum, die monatliche Grund-miete ab dem 1.
April 2013 auf 2.273,60

anzupassen. Dem kamen die [X.] nach, indem sie ab April 2013 die
höhere Miete zahlten.
Im Jahre 2013 zogen die Beklagten aus den Mieträumen aus und in eine eigene Immobilie. Sie
vermieteten die Räume ab Mitte Juli
2013 an einen Pfle-gedienst für eine Monatsmiete von 1.200

der Kläger
verweigerte jedoch die Zustimmung zu
dieser Untervermietung.
Daraufhin kündigten die Beklagten mit Schreiben vom 12.
Februar 2014 fristlos und stellten die Mietzahlungen ein. In einem ersten Rechtsstreit nahm 3
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5
-

der Kläger sie erfolgreich auf Zahlung der Miete für den Zeitraum von Mai bis Oktober 2014 in Anspruch, weil die fristlose Kündigung nach Auffassung des Berufungsgerichts mangels Kündigungsgrunds unwirksam war.
Im vorliegenden Rechtsstreit hat der Kläger die Beklagten auf Zahlung der Grundmieten
für die Monate November und Dezember 2014 sowie der [X.] -
also zuzüglich monatlicher Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 375

-
für die Monate Januar 2015 bis einschließlich Februar 2016, mithin ins-gesamt 41.627,60

d-gericht hat
der Klage stattgegeben. Mit der dagegen gerichteten Berufung der Beklagten hat
der Beklagte zu
1
widerklagend die [X.]zahlung der
unter Vor-behalt der [X.]forderung an den Kläger gezahlten Mieten für die Monate März 2016 bis einschließlich September 2016 in einer Gesamthöhe von 18.848,50

nebst Rechtshängigkeitszinsen beantragt.
Das Berufungsgericht hat auf die Berufung der Beklagten die Klage abgewiesen und der Widerklage des [X.] zu
1 stattgegeben.
Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner vom Berufungsgericht zuge-lassenen Revision.
Entscheidungsgründe:
Die Revision bleibt ohne Erfolg.
I.
Das
Berufungsgericht hat seine unter anderem in [X.], 471 veröf-fentlichte Entscheidung
wie folgt begründet:
Dem Kläger stehe kein über die bis einschließlich Oktober 2014 gezahlte Miete hinausgehender Mietzahlungsanspruch zu, weil das Mietverhältnis mit 8
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-

Schreiben der Beklagten vom 12.
Februar 2014 wirksam zum 30.
September 2014 gekündigt worden sei. Allerdings habe nicht schon die außerordentliche Kündigung zur Vertragsbeendigung geführt. Diese sei jedoch in eine ordentliche Kündigung umzudeuten, die hier wegen eines Schriftformmangels möglich ge-wesen sei. Denn die Vertragsparteien hätten die Änderung der Miethöhe nicht schriftlich festgehalten. Diese Mieterhöhung sei auch nicht in Ausübung eines einseitigen Leistungsbestimmungsrechts erfolgt, weil dem Vermieter vertraglich kein solches Recht eingeräumt gewesen sei. Er habe lediglich unter bestimm-ten Voraussetzungen eine Anpassung verlangen können, die jedoch eine Zu-stimmung der Mieter und somit eine neue vertragliche Vereinbarung erfordert habe.
Die vorzeitige ordentliche Kündigung sei auch nicht deshalb unwirksam gewesen, weil die Beklagten zur Nachholung der Schriftform verpflichtet gewe-sen seien. Die entsprechende [X.], die auch einen even-tuellen Grundstückserwerber verpflichte, verstoße gegen den Schutzzweck des §
550 BGB
und sei deshalb gemäß §
307 Abs.
2 Nr.
1 BGB unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion sei ausgeschlossen. Selbst wenn sie sich auf das Verhältnis der ursprünglichen Vertragsparteien beschränken ließe, stelle die hier verwendete [X.] eine unangemessene Benachteiligung dar, weil sie dem [X.] die Berufung auf das vorzeitige Kündigungsrecht ein-schränkungslos verwehre.
Die Voraussetzungen für eine Umdeutung der unwirksamen
fristlosen
Kündigung in eine wirksame ordentliche Kündigung lägen vor. Der Wille zur ordentlichen Kündigung lasse sich zwar nicht dem Wortlaut der Kündigungser-klärung selbst entnehmen. Er ergebe sich jedoch eindeutig und unmissver-ständlich aus den dem Kläger bekannten Umständen. Die Beklagten hätten das Mietobjekt zum Kündigungszeitpunkt bereits verlassen, seien in eigene Kanzlei-13
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-
7
-

räume umgezogen gewesen und hätten dem Kläger im Vorfeld angeboten, das Vertragsverhältnis gegen Zahlung einer Jahresmiete als Abfindung vorzeitig aufzulösen. Das gelte umso mehr, als der Kläger die Zustimmung zur Unter-vermietung verweigert habe und ihm bekannt gewesen sei, dass sich eine nachfolgende Untervermietung für die Beklagten als schwierig erweisen würde. Die Beklagten hätten zudem im [X.] die [X.]gabe zum 30.
April 2014 angekündigt. Soweit sie dann im März 2015 angekündigt hätten, die Räume nach einer Renovierung wieder nutzen zu wollen, sei das nicht maßgeblich, weil es auf den Zeitpunkt der Kündigungserklärung ankomme. Auch dass die Beklagten Rechtsanwälte und ihr vorgerichtlicher Vertreter Fachanwalt für Mietrecht
sei, könne ihnen insoweit nicht zum Nachteil [X.]. Für den Einwand des [X.], die Beklagten hätten absichtlich nur
die außerordentliche Kündigung erklärt, um später ihm gegenüber [X.] liquidieren zu können, sei nichts ersichtlich. Denn die Miete des [X.] habe deutlich unter der von den Beklagten geschulde-ten Miete gelegen. Die Umdeutung widerspreche vorliegend nicht dem wirkli-chen Willen der Beklagten.

II.
Das hält rechtlicher
Nachprüfung stand.
1. Zutreffend ist das [X.] zu der Auffassung gelangt, dass der Mietvertrag wegen der zum 1.
April 2013 vorgenommenen Mieterhöhung nicht dem Schriftformerfordernis des §
550 Satz
1 BGB genügt.
a) Die von §§
578 Abs.
1 und
2, 550 BGB geforderte Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung 15
16
17
-
8
-

über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den [X.], die Miete sowie die Dauer und die [X.]en des Mietverhältnisses, aus einer von den [X.]en unterzeichneten Urkunde oder aus gleichlautenden, von jeweils einer [X.] unterzeichneten Urkunden
ergibt. Von der Schriftform ausgenommen sind lediglich solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die [X.]en sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind. Für Vertragsänderungen gilt nichts anderes als für den [X.]. Sie müssen daher ebenfalls der Schriftform des § 550 BGB genügen, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt
(vgl. [X.]surteil vom 25.
November 2015 -
XII
ZR
114/14 -
NJW 2016, 311 Rn.
12
mwN).
Die vertragliche Änderung der Miete stellt stets eine wesentliche und
-
jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom [X.] widerrufen werden kann -
dem Formzwang des §
550 Satz
1 BGB unter-fallende Vertragsänderung dar.
Bei der Miete handelt es sich per se um einen vertragswesentlichen Umstand, der für den von §
550 BGB geschützten poten-ziellen Grundstückserwerber von besonderem Interesse ist. Dies gilt umso mehr, als sich Änderungen unmittelbar auf die Möglichkeit des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs auswirken
können ([X.]surteile
vom 25.
November 2015 -
XII
ZR
114/14 -
NJW 2016, 311 Rn.
17
ff.
und vom 27.
September 2017 -
XII
ZR
114/16 -
NJW
2017, 3772 Rn.
22, zur Veröffentli-chung in [X.]Z bestimmt).
b) Für die zum 1.
April 2013 erfolgte Erhöhung der Nettomiete um mehr als zehn Prozent ist die Schriftform des §
550 Satz
1 BGB
nicht eingehalten. Dies wäre jedoch erforderlich, weil sie entgegen der von der Revision vertrete-nen Auffassung nicht auf der Ausübung eines dem Vermieter vertraglich einge-räumten einseitigen Leistungsbestimmungsrechts, sondern auf der -
hier durch 18
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-
9
-

die auf Bitte des [X.] erhöhten Zahlungen der Beklagten konkludent erfolg-ten -
vertraglichen Vereinbarung der Vertragsparteien beruht.
aa) Richtig
ist allerdings, dass §
550 BGB nicht eingreift, wenn einer [X.] im Mietvertrag bereits die Möglichkeit eingeräumt ist, durch einseitige [X.] eine Vertragsänderung herbeizuführen, und sie dann von dieser Möglichkeit Gebrauch macht. In diesem Fall muss sich allein die ursprüngliche vertragliche Bestimmung am Schriftformerfordernis des §
550 Satz
1 BGB mes-sen lassen, wohingegen die Ausübung des Anpassungsrechts nicht laufzeit-schädlich im Sinne des §
550 BGB sein kann. Der [X.] hat dies etwa für die Ausübung eines Optionsrechts auf Vertragsverlängerung oder auch für die ver-traglich gestattete einseitige Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen entschieden (vgl. etwa [X.]surteil vom 5.
Februar
2014 -
XII
ZR
65/13 -
NJW 2014, 1300 Rn.
27
ff.
mwN).
Nicht dem Schriftformerfordernis des §
550
Satz
1 BGB unterfällt zudem eine Änderung
der Miete, die ihre Grundlage in einer -
ihrerseits schriftformbe-dürftig -
vertraglich vereinbarten, automatisch zur Mietanpassung führenden [X.] hat ([X.]surteil vom 5.
Februar
2014 -
XII
ZR
65/13 -
NJW 2014, 1300 Rn.
32).
bb) So verhält es sich hier jedoch nicht. Mit der maßgeblichen [X.] in §
9
A
Nr.
4 ist weder eine Anpassungsautomatik verbunden noch den [X.]en das
Recht eingeräumt, die geschuldete Miete durch eine einseitige Willenserklärung zu verändern. Vielmehr kann eine Vertragspartei bei Vorliegen der entsprechenden Indexänderung eine Neufestsetzung verlangen. Wie sich aus §
9
A
Nr.
4
b ergibt, hat diese Neufestsetzung durch eine Einigung der Ver-tragsparteien zu erfolgen. Erst wenn es binnen der in der [X.] genannten Frist nicht zu einer solchen Einigung kommt, erfolgt die Festsetzung der ge-20
21
22
-
10
-

schuldeten Miete durch einen Sachverständigen. Dieses nur ersatzweise be-stehende Leistungsbestimmungsrecht eines Dritten ändert den Regelungsge-halt der [X.] nicht dahin, dass sie insgesamt ein durch einseitige Erklärung auszuübendes [X.] der Vertragsparteien festschreibt.
Der Kläger hatte um eine Erhöhung der Miete gebeten und dabei eine konkrete neue Miete genannt. Diese entsprach im Übrigen nicht der prozentua-len Erhöhung des [X.] seit der letzten Mieterhöhung, son-dern erhöhte die bereits einmal angepasste Miete um den Prozentsatz, um den der Verbraucherpreisindex seit Beginn des Mietverhältnisses gestiegen war. Indem die Beklagten ab dem geforderten Zeitpunkt diese vom Kläger erbetene höhere Miete entrichteten, stellten sie die von §
9
A
Nr.
4
b des Mietvertrags geforderte Einigung her, ohne dass es zu einer §
550 Satz
1 BGB genügenden Beurkundung der damit erfolgten Vertragsänderung gekommen wäre
(vgl. [X.] Beschluss vom 30.
Januar 2018 -
VIII
ZB
74/16 -
WuM 2018, 151 Rn.
20
ff.).
2. Den Beklagten ist die Berufung auf diesen Schriftformverstoß auch nicht nach [X.] und Glauben gemäß § 242 BGB verwehrt. Eine [X.]widrigkeit folgt insbesondere nicht aus der in §
45 des Mietvertrags enthaltenen Schrift-formheilungs-
und Kündigungsausschlussklausel.
Wie der [X.] nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat
([X.] vom 27.
September 2017 -
XII
ZR
114/16 -
NJW 2017, 3772 Rn.
34
ff.
mwN, zur Veröffentlichung in [X.]Z
bestimmt), sind [X.]n stets unwirksam. Die Vorschrift des §
550 BGB
soll nicht nur sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des [X.] in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann. Vielmehr dient sie ebenfalls dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den 23
24
25
-
11
-

ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedach-ten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen.
Mit diesem
Schutzzweck des nicht abdingbaren §
550 BGB sind [X.]n unverein-bar. Denn sie hätten zur Folge, dass die Vertragsparteien an eine nicht schriftli-che Vereinbarung für die volle Vertragslaufzeit gebunden wären, der mit der Vorschrift jedenfalls auch beabsichtigte Übereilungsschutz ausgehöhlt und die wichtige Warnfunktion der Bestimmung weitgehend leerlaufen würde.
Dies gilt unabhängig davon, ob sie -
wie im vorliegenden Fall -
zusätzlich die Rechtsfol-ge des §
550 Satz
2 BGB ausdrücklich abbedingen.
3. Schließlich ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das [X.] die von den
Beklagten am 12.
Februar 2014 erklärte fristlose Kündigung gemäß §
140 BGB in eine ordentliche Kündigung umgedeutet hat.
Zwar kann wegen der unterschiedlichen Rechtsfolgen eine fristlose Kün-digung nicht in jedem Falle in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nicht vorliegen. Eine Umdeutung ist aber dann zulässig und angebracht, wenn -
für den [X.] erkennbar -
nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Falle zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll ([X.]surteil vom 24.
Juli 2013 -
XII
ZR
104/12 -
NJW 2013, 3361 Rn.
17 mwN).
Dieses hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt. Die [X.] hatten die Nutzung der Räume aufgegeben und neue Kanzleiräume bezo-gen. Eine -
zumal wirtschaftliche, weil mindestens die Höhe der von den [X.] zu zahlenden
Miete einbringende -
Untervermietung für den Rest der ursprünglich vereinbarten Vertragslaufzeit war nicht absehbar.
Die Beklagten hatten zudem ihren unbedingten Beendigungswillen im Rahmen von Vertrags-26
27
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-
12
-

auflösungsverhandlungen und mit der bereits in der Kündigung enthaltenen [X.]gabeankündigung dokumentiert.
Die Revision macht ohne Erfolg geltend, das Berufungsgericht habe zu Unrecht den Antrag des [X.] auf Einvernahme des im Rahmen der Kündi-gung tätigen ehemaligen anwaltlichen Bevollmächtigten der [X.]. Diesen hatte der Kläger erstmals im [X.] als Zeugen
da-für benannt, dass im Zeitpunkt des Ausspruchs der fristlosen Kündigung eine ordentliche Kündigung von den Beklagten gerade nicht gewollt gewesen sei. Das Berufungsgericht hat dieses Angriffsmittel zutreffend nach §
531 Abs.
2 ZPO zurückgewiesen. Der Kläger hatte nämlich nicht dargelegt, inwieweit das Unterbleiben der
Zeugenbenennung in erster Instanz für die bereits dort er-kennbar entscheidungserhebliche Frage nicht auf einer Nachlässigkeit im Sinne des §
531 Abs.
2 Satz
1 Nr.
3 ZPO beruht hat
(vgl. dazu etwa [X.]/[X.] 5.
Aufl. §
531 Rn.
30). Soweit mit der Revision hierzu
-
erstmals -
Ausführungen erfolgen, ist das unbehelflich. Im Übrigen ist die von der Revision gegebene Begründung, der Kläger habe erst durch die im [X.] von den Beklagten ihrem früheren anwaltlichen Bevollmächtig-ten erklärte Streitverkündung und durch deren Begründung die notwendige Kenntnis erhalten, ungeeignet, um das
Fehlen von Nachlässigkeit darzutun. Inwiefern sich erstmals
aus dem Vorwurf, der Rechtsanwalt habe die [X.] Prüfung der Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung wegen eines [X.] unterlassen, ergeben soll, dass dieser Rechtsanwalt bezeugen kann, eine ordentliche Kündigung sei nicht gewollt
gewesen, erschließt sich nicht.
4. Die gemäß §
140 BGB in eine ordentliche Kündigung umzudeutende fristlose Kündigung vom 12.
Februar 2014 hat das wegen des Schriftformver-stoßes gemäß §
550 Satz
1 BGB mit der gesetzlichen Frist des §
580
a Abs.
2 29
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BGB kündbare Mietverhältnis mithin
mit Ablauf des 30.
September 2014 been-det. Der Kläger kann daher weder mit Erfolg von den Beklagten Mieten ab No-vember 2014 fordern noch steht ihm ein rechtlicher Grund zur Seite, die vom Beklagten zu
1 für den Zeitraum März bis September 2016 unter [X.]forde-rungsvorbehalt gezahlten Mieten behalten zu dürfen.
Dose
[X.]
Günter

Nedden-Boeger
Guhling
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 27.07.2016 -
1 [X.]/16 -

OLG [X.], Entscheidung vom 25.04.2017 -
I-24 [X.]/16 -