Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 20.05.2015, Az. 5 StR 547/14

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VO[X.]ES

URTEIL
5 StR 547/14

vom
20. Mai 2015
in der Strafsache
gegen

1.

2.

3.

wegen Urkundenfälschung

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2
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Der 5.
Strafsenat des [X.] hat in der Sitzung vom 20. Mai 2015, an der teilgenommen haben:
[X.] Prof. Dr. Sander

als Vorsitzender,

[X.]in Dr. [X.],
[X.] [X.],
[X.] Prof. Dr. König,
[X.] Dr. Feilcke

als beisitzende [X.],

[X.]

als Vertreter der [X.]schaft,

Rechtsanwalt V.

als Verteidiger
des Angeklagten [X.]

,

Rechtsanwalt F.

als Verteidiger des Angeklagten D.

,

Rechtsanwalt

K.

als Verteidiger der Angeklagten P.

,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle,

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für Recht erkannt:

Die Revisionen der Staatsanwaltschaft gegen das Urteil des [X.] vom 8. Mai 2014 werden verworfen.
Die Kosten der Rechtsmittel und die den Angeklagten hierdurch entstandenen notwendigen Auslagen fallen der Staatskasse zur Last.

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Von Rechts wegen
-

Gründe:
Das [X.] hat den Angeklagten [X.]

wegen Urkundenfälschung in sieben Fällen zu einer Gesamtfreiheitsstrafe von einem Jahr und fünf Mona-ten verurteilt und deren Vollstreckung zur Bewährung ausgesetzt. Den Ange-klagten D.

hat es wegen Urkundenfälschung zu einer Geldstrafe verurteilt. Die Revision des Angeklagten [X.]

hat der Senat durch Beschluss vom 27.
Januar 2015 verworfen. Vom Vorwurf des Betruges in mehreren Fällen ([X.]

: 28 Fälle; D.

: 11 Fälle; P.

: 9
Fälle), die teilweise in Tateinheit mit den zu den Verurteilungen führenden Urkundenfälschungen gestanden haben sollen, hat das [X.] die Angeklagten jeweils aus tatsächlichen Gründen freigesprochen. Mit ihren auf die Sachrüge gestützten, vom Generalbundesan-walt vertretenen Revisionen greift die Staatsanwaltschaft

beschränkt auf elf Fälle der Anklage

jeweils die Freisprüche an. Die Rechtsmittel bleiben erfolg-los.
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I.

Das [X.] hat folgende Feststellungen und Wertungen getroffen:

1. Im [X.] 2003 entschloss sich der Angeklagte [X.]

, Eigentums-r einzeln gewinnbringend [X.]. Soweit die Wohnungen renovierungsbedürftig waren, sollten sie in einen Zustand versetzt werden, der eine spätere Vermietung zu einer ortsübli-chen Vergleichsmiete ermöglichte. Das mit der De.

entwickelte Konzept zur Finanzierung der An-
und späteren Weiterverkäufe sah vor, dass die Bank die Ankäufe gegen Abtretung der Auflassungsansprüche des Ange-klagten [X.]

finanzieren und dieser die Bank nach dem Weiterverkauf aus dem erzielten Kaufpreis befriedigen würde; die Bank bewertete die betreffenden Wohnungen und legte fest, bis zu welchem Preis sie bereit war, den [X.] zu finanzieren.

Nachdem der Angeklagte [X.]

auf diese Weise den An-
und [X.] von Wohnungen aus einem Objekt in [X.] abgewickelt hatte, entschied er sich wegen des Anstiegs der Zahl der Geschäfte, als Vertriebspartner für die Akquise von Kunden den Angeklagten D.

sowie später unter anderem
auch die Angeklagte P.

einzuschalten. In seiner Kalkulation veranschlagte [X.]

eine [X.] in Höhe von insgesamt 30 % des Verkaufspreises der
war, dass [X.]

auch Kunden gewinnen wollte, die kein Eigenkapital einsetzen konnten oder wollten ([X.]). Da die den Immobilienkauf finanzierenden Banken jedoch regelmäßig forderten, dass die Kunden zumindest die Erwerbs-nebenkosten aus Eigenkapital trügen, übernahm [X.]

für seine Kunden diese Zahlungen oder erstattete ihnen die gezahlten Beträge; die dafür erforderlichen Summen verrechnete er mit der veranschlagten [X.]. Teilweise 2
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hatten die Kunden
auch [X.] zu bedienen, auf deren Ablösung die [X.] Banken bestanden. [X.]

handhabte diese Fälle regelmäßig so, dass er den Kunden aus dem ausgezahlten Immobiliendarlehen die zur Ablö-sung des [X.] jeweils erforderliche Summe zur Verfügung stellte. [X.] zog er den Betrag von der von ihm zu zahlenden [X.] ab. Wegen der Finanzierung der Weiterverkäufe der Wohnungen trat [X.]

in Kontakt mit einem Finanzvermittler, der Immobilienkredite bei der [X.].

K.

(im [X.]: [X.].

), später auch bei anderen Banken vermittelte. Wie bereits mit der De.

kam der Angeklagte [X.]

auch mit der [X.].

dahingehend überein, dass die Bank die angebotenen Wohnungen be-sichtigen und jeweils eine Marktwertanalyse erstellen ließ, auf deren Grundlage sie entschied, zu welchem Preis sie einen Weiterverkauf finanzieren würde. Die von der Bank so ermittelten Preise übernahm der Angeklagte [X.]

und legte sie den Wohnungsverkäufen zugrunde. Der Finanzvermittler prüfte die Boni-tätsunterlagen der vom Vertrieb akquirierten Kunden und teilte mit, in welcher Höhe diese jeweils einen Immobilienkredit von der Bank erhalten könnten ([X.]).

In dieser Weise wickelte der Angeklagte [X.]

im Anklagezeitraum zwi-schen Oktober 2005 und August 2010 eine Vielzahl von Immobilienverkäufen ab. Die Zusammenarbeit mit der Angeklagten P.

endete dabei bereits im November 2006. Nachdem es im Frühjahr 2009 auch zum Bruch zwischen den Angeklagten [X.]

und D.

gekommen war, übernahm [X.]

den Vertrieb der Immobilien vielfach selbst. Als die Banken im Zuge der weltweiten Finanzkrise dazu übergingen, für Immobilienfinanzierungen wieder den Einsatz von [X.] von ihren Kunden zu verlangen,
wurde es für ihn zunehmend [X.], Käufer zu akquirieren. In der Folge geriet er in erhebliche finanzielle Schwierigkeiten und konnte vielfach seine Verpflichtungen nicht mehr erfüllen ([X.]).
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In den [X.] fälschte der Angeklagte
[X.]

im Novem-ber
2006 sowie in fünf Fällen zwischen September 2009 und November 2010 Belege, die den Banken im Zusammenhang mit Anträgen seiner Kunden auf Gewährung von Immobilienkrediten vorgelegt wurden, um diese zur Kreditge-währung an die Käufer oder zur Auszahlung einbehaltener Beträge zu veran-lassen; im März 2007 veranlasste er den Angeklagten D.

zur Fälschung eines entsprechenden Beleges.

In den meisten der von der Revision der Staatsanwaltschaft umfassten Anklagefälle (mit Ausnahme von [X.]) gerieten die Käufer der Wohnungen, teilweise wegen ausbleibender Mietzahlungen und/oder [X.] (Fälle 7, 11, 13), in wirtschaftliche Engpässe, die überwiegend dazu führten, dass sie die Immobiliendarlehen nicht mehr bedienen konnten
(Fälle 3, 4, 10, 11, 13
bis
16, 22) und die Wohnungen durch die Banken zu deutlich unter den von den Kunden gezahlten Kaufpreisen verwertet wurden (Fälle 3, 4, 10, 11, 13
bis
15). Teilweise wurden durch den Angeklagten [X.]

Renovierungs-zusagen nicht eingehalten oder begonnene Renovierungen nicht beendet (Fälle 3, 4, 10, 13) oder [X.] der Kunden nicht

wie versprochen

abgelöst (Fälle 11, 22). Allerdings leistete [X.]

in einigen der Fälle, teils über Jahre hinweg, [X.] (Fälle 3, 4, 10) und löste [X.] meist ent-sprechend gegebenen Zusagen ab (Fälle 3, 4, 9, 14
bis
16).

2. Hinsichtlich der von der Anklage erhobenen Betrugsvorwürfe kam die [X.] beweiswürdigend zu dem Ergebnis, dass es in allen Fällen bereits awahrheitswidrigen Erklärung, die bei den Erwerbern der Wohnungen eine Fehl-vorstellung über konkrete Tatsachen

und nicht etwa nur in Bezug auf deren Motive oder Wertungen

[X.],
fehle. Soweit den Angeklagten zur Last gelegt werde, sie hätten Kunden bewusst wahrheitswidrig 6
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eine Renovierung der Wohnung versprochen, sei ihnen in keinem der Fälle nachzuweisen gewesen, dass eine Einhaltung entsprechender Zusagen von vornherein nicht beabsichtigt gewesen sei. Tatsächlich seien in zahlreichen Ob-jekten in großem Umfang Bau-
und Renovierungsarbeiten geplant, begonnen und vielfach auch abgeschlossen worden. Dass die Arbeiten verschiedentlich nicht oder nicht vollständig ausgeführt worden seien, spreche angesichts [X.] nicht für einen fehlenden Renovierungswillen des Angeklagten [X.]

; die-sem sei nicht zu widerlegen, dass die unterbliebene Fertigstellung mehrfach zwischenzeitlichen Zahlungsengpässen geschuldet gewesen sei, die im Zeit-punkt einer anderweitigen Verfügung der Kunden über die Wohnungen nicht behoben gewesen seien. Auch unter Berücksichtigung der zeitlichen Abläufe der Geschäfte lasse sich nicht feststellen, dass Zusagen ab einem bestimmten Zeitpunkt generell nicht mehr eingehalten worden seien ([X.] 207).

Es hätten sich keine Vertriebsstrukturen feststellen lassen, die auf einen überteuerten Verkauf minderwertiger Eigentumswohnungen an unerfahrene Privatpersonen gerichtet gewesen seien ([X.]2).
In keinem Fall habe fest-gestellt werden können, dass in den von den Angeklagten vorgenommenen Berechnungen der künftigen monatlichen Belastungen der Kunden Beträge [X.] angegeben oder wesentliche Belastungen nicht berücksichtigt worden seien. Die blog-e-levante (Fehl-)Vorstellung dar, weil damit keine Tatsachen, sondern bloße [X.] angesprochen seien.

Es lasse sich ebenfalls in keinem der Fälle feststellen, dass die Käufer über wertbildende Faktoren getäuscht worden seien. Die Forderung und Ver-einbarung eines bestimmten Kaufpreises umfasse nicht die (konkludente) Erklä-rung, die verkaufte Sache sei den geforderten Preis auch wert. Im Übrigen habe 9
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der Angeklagte [X.]

die Kaufpreise für die einzelnen Wohnungen nicht frei festgelegt, sondern in allen Fällen den Betrag übernommen, den die jeweils finanzierende Bank im Rahmen einer Bewertung der Wohnung bestimmt hätte. Dass die Banken bei einer späteren Verwertung der Wohnungen diese oftmals wesentlich geringer eingestuft hätten, sei nicht den Angeklagten vorzuwerfen. Auch führe es nicht zur Annahme einer Täuschung, dass der Angeklagte [X.]

aus den erzielten Kaufpreisen erhebliche Provisionszahlungen geleistet habe. Eine Pflicht zur Offenlegung bestehe insoweit nicht. Im Übrigen seien aus den [X.]n vielfach auch Zahlungen erfolgt, die den Käufern zugutege-kommen seien ([X.]4).

3. Mit
ihren Revisionen macht die Staatsanwaltschaft im Wesentlichen geltend: Das [X.] habe sich zu Unrecht lediglich unter dem Gesichts-punkt einer Täuschung durch Unterlassen mit dem Aspekt auseinandergesetzt, dass die Angeklagten bei den Immobilienverkäufen die Höhe der von den [X.] Kaufpreisen umfassten Vermittlungsprovisionen nicht offengelegt [X.], und insoweit eine Aufklärungspflicht der Angeklagten abgelehnt. In diesem Verhalten sei jedoch eine konkludente (aktive) Täuschung über die Wirtschaft-lichkeit des Geschäfts zu sehen, so dass es auf eine Aufklärungspflicht nicht ankomme. Die Immobilien seien als Anlageobjekte verkauft worden; aus der e-ringere Werthaltigkeit des Objekts und Rentabilität der Anlage. Im Übrigen [X.] die Revision eine lückenhafte Beweiswürdigung, da das [X.] die objektiven Verkehrswerte der verkauften Wohnungen nicht mitgeteilt habe und deshalb keine Überprüfung dahingehend möglich sei, ob der Tatvorwurf des Betruges durch Abschluss sittenwidriger oder wucherischer Verträge erfüllt sein könne.

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II.

Die Revisionen bleiben erfolglos.

1. Soweit den Angeklagten vorgeworfen worden ist, die Erwerber der Ei-gentumswohnungen durch bewusst unzutreffende Berechnungen über die von ihnen zu tragenden monatlichen Belastungen, das Verschweigen erforderlicher Wohngeldzahlungen und/oder das Versprechen tatsächlich nicht geplanter Re-novierungen der Wohnungen getäuscht zu haben, hat das [X.] entspre-chende Täuschungshandlungen aufgrund umfassender rechtsfehlerfreier Be-weiswürdigung ausgeschlossen ([X.]1 ff.). Dies wird auch durch die Staatsanwaltschaft nicht angegriffen.

2. Entgegen der Auffassung der Revision hat das [X.] eine Täu-schung durch (schlüssiges) Handeln geprüft und ausdrücklich verneint ([X.]
124). Seine
Ansicht, dass die Forderung und Vereinbarung eines bestimm-ten, gegebenenfalls auch überhöhten Preises nicht ohne weiteres die konklu-dente Erklärung umfasse, die verkaufte Sache sei ihren Preis auch wert ([X.]
123), ist zutreffend (vgl. [X.]/[X.] in [X.]/[X.], StGB, 29.
Aufl., §
263 Rn. 17c). Mit Rücksicht auf das Prinzip der Vertragsfreiheit ist grundsätzlich kein Raum für die Annahme konkludenter Erklärungen über die Angemessenheit oder Üblichkeit des Preises; es ist vielmehr Sache des [X.], abzuwägen und sich zu entscheiden, ob er die geforderte Vergütung auf-wenden will ([X.] in [X.], 12. Aufl., § 263 Rn. 35 mwN). Für den Verkäufer besteht bis zur
Grenze der Sittenwidrigkeit und des [X.] grundsätzlich auch keine Pflicht zur Offenlegung des Werts des [X.], selbst wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt ([X.], Urteil vom 14.
März
2003

[X.], NJW 2003, 1811, 1812 mwN). Im Regelfall muss der Verkäufer den Käufer auch nicht auf ein für diesen ungünstiges Geschäft 12
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hinweisen, sondern darf davon ausgehen, dass sich sein künftiger Vertrags-partner im eigenen Interesse selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflich-ten Klarheit verschafft hat ([X.] aaO mwN).

a) Es führt nach den hier gegebenen Umständen zu keinem anderen Er-gebnis, dass die hohen [X.], aus denen überdies vielfach den Käufern zugutekommende Zahlungen geleistet wurden, nicht offengelegt [X.]. Denn auf der Grundlage der [X.] Feststellungen erhöhten diese nicht die Kaufpreise der Wohnungen und hatten somit keine Auswirkun-gen auf die Rentabilität der Immobilien (vgl. zu den möglichen Auswirkungen überhöhter Innenprovisionen auf die Werthaltigkeit von Vermögensanlagen [X.], Urteile vom 7. März 2006

1 [X.], [X.]St 51, 10; vom 12. Febru-ar 2004

III ZR 359/02, [X.]Z 158, 110, 118, 121, und vom 14. März 2003

[X.] aaO). Die für die Eigentumswohnungen geforderten Preise be-ruhten auf Bewertungen der Banken, auf deren Grundlage diese festlegten, bis zu welchem Kaufpreis sie jeweils zur Finanzierung des Weiterverkaufs bereit waren ([X.] 11). Diese Preise wurden vom Angeklagten [X.]

übernommen und den jeweiligen Wohnungsverkäufen zugrunde gelegt ([X.], 124). Der Angeklagte nahm beim Weiterverkauf der Wohnungen keine [X.] auf die von den Banken ermittelten Kaufpreise vor (vgl. auch sein [X.] im Fall 18 der Anklage, [X.] 188). Ein kollusives Zusammenwirken des Angeklagten mit den kreditgewährenden Banken ist nicht festgestellt; hierfür bietet der Sachverhalt auch keinerlei konkrete Anhaltspunkte.

b) Dass die jeweils mehrere Jahre nach dem Verkauf erfolgten Neube-wertungen der Wohnungen jedenfalls nach den Angaben in der Anklageschrift in vielen Fällen deutlich niedriger ausfielen, kann auf vielfältige die [X.] beeinflussende Faktoren zurückzuführen sein und sagt über die Angemessen-heit des ursprünglichen Kaufpreises nichts aus. Angesichts der in die Kauf-15
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preiskalkulation übernommenen Bewertungen der finanzierenden Banken liegt ein [X.] oder wucherisches Verhalten der Angeklagten fern. [X.] begründet die fehlende Mitteilung der Verkehrswerte der Wohnungen im Zeitpunkt ihres Verkaufs keinen Erörterungsmangel. Eine Aufklärungsrüge (§
244 Abs. 2 StPO) hat die Revisionsführerin nicht erhoben.

3. Soweit in den [X.] (I.1 bis 7 des Urteils, [X.] 11 ff.) jeweils auch ein Betrug zu Lasten der Bank zu prüfen gewesen wäre, ist durch die Staatsanwaltschaft keine Revision eingelegt worden.

Sander
[X.]
[X.]

König
Feilcke

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