Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 11.07.2012, Az. VIII ZR 36/12

BUNDESGERI[X.]HTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII
ZR
36/12
Verkündet am:

11. Juli 2012

Ring

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 551
Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist dem [X.] der [X.] ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf [X.] zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf [X.] auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird.

[X.], Urteil vom 11. Juli 2012 -
VIII ZR 36/12 -
LG [X.]

AG
[X.]-Wedding

-
2
-
Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren ge-mäß §
128 Abs.
2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Juli 2012 durch den [X.] Richter [X.], die Richterin Dr.
Milger, [X.]
Achilles und Dr.
Schneider sowie die Richterin Dr.
Fetzer
für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der [X.] des [X.] vom 15. Dezember 2011 wird [X.].
Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien streiten um die Rückzahlung einer [X.]. Die Kläger waren bis Ende Juni 2009 Mieter einer Wohnung der Beklagten in [X.], für Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses zurück. Mit Schreiben vom 26.
März und 7. Juli 2010 forderten sie die Beklagte vergeblich zur Rückzah-lung der Kaution auf. Die Beklagte verwies auf (behauptete) Gegenansprüche aus einem früheren Mietverhältnis der Kläger über eine andere Wohnung, die der frühere Vermieter der Kläger mit Vereinbarung vom 10. Juli 2010 an sie abgetreten habe.
1
-
3
-

Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das [X.] hat die hiergegen ge-richtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, ausgeführt:
Den Klägern stehe der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gemäß §
551 [X.] in Verbindung mit der vertraglichen Sicherungsabrede zu. Die von der Beklagten erklärte Aufrechnung mit einer von ihr behaupteten Forderung aus einem früheren Mietverhältnis mit einem anderen Vermieter habe nicht zum Erlöschen der Forderung geführt. Denn die Aufrechnung mit einer derarti-gen Forderung sei aufgrund der Sicherungsabrede ausgeschlossen. Aus der Sicherungsabrede ergebe sich, dass die Kaution nur zur Sicherung von [X.] der Beklagten aus dem aktuellen Mietverhältnis diene. An dieser Zweckrichtung änderten auch die Beendigung des Mietverhältnisses und die Rückgabe der Wohnung nichts. Denn die vertragliche Sicherungsabrede be-stehe ungeachtet der Beendigung des Mietverhältnisses fort. Entgegen einer in der Literatur verbreiteten Auffassung sei deshalb eine Aufrechnung mit [X.] außerhalb des konkreten Mietverhältnisses auch dann nicht zulässig, 2
3
4
5
-
4
-
wenn das Mietverhältnis beendet sei und die Kaution nicht für Forderungen des Vermieters aus diesem Mietverhältnis benötigt werde.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-sion zurückzuweisen ist. Den Klägern steht ein Anspruch auf Rückzahlung der [X.] zu. Die von der Beklagten erklärte Verrechnung geht ins
Leere, weil ihr eine Aufrechnung mit Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis der Parteien herrühren, verwehrt ist.
1. In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der mietrechtlichen Li-teratur werden zu der Frage, ob der Vermieter zumindest dann mit mietfremden Ansprüchen gegen den Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Kaution auf-rechnen kann, wenn das Mietverhältnis beendet ist und hieraus keine Ansprü-che des Vermieters mehr offen sind, allerdings unterschiedliche Auffassungen vertreten.
a) Einige Autoren bejahen für diesen Fall die Zulässigkeit einer Aufrech-nung mit der Begründung, dass in einem solchen Fall die Zweckbindung der Kaution entfalle und einer Aufrechnung mit nicht konnexen Gegenansprüchen somit nichts mehr entgegenstehe (Sternel,
Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rn. [X.]; [X.] in [X.]/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 551 Rn. 82; [X.]/[X.] [X.], 13. Aufl., § 551 Rn. 27; Dickersbach, [X.], 595
ff.).
b) Die Gegenmeinung ([X.], [X.], 47; AG Schöneberg WuM
1990, 426; [X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2011, § 551 Rn. 32; Bub/[X.]/Scheuer, Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete, 3. Aufl., V
B Rn. 295 c) entnimmt der in der Vereinbarung einer [X.] stillschwei-6
7
8
9
-
5
-
gend enthaltenen Sicherungsabrede ein
(dauerndes) Aufrechnungsverbot. Der Zweck der Kaution gehe ausschließlich dahin, etwaige Ansprüche des [X.] aus dem Mietverhältnis zu sichern; eine Aufrechnung gegen den Anspruch auf Rückgewähr der Kaution mit mietfremden Forderungen des Vermieters sei deshalb auch dann ausgeschlossen, wenn das Mietverhältnis beendet sei und die Kaution zur Befriedigung des Vermieters wegen Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht benötigt werde.
c) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug. In der Rechtspre-chung des [X.] ist anerkannt, dass die Aufrechnung aufgrund einer konkludenten Vereinbarung oder nach Treu und Glauben ausgeschlossen ist, wenn die Eigenart des Schuldverhältnisses oder der Sinn und Zweck der geschuldeten Leistung die Aufrechnung als nicht mit Treu und Glauben verein-bar erscheinen lässt ([X.], Urteile vom 29. November 1990

[X.], NJW 1991, 839 unter [X.]; vom 21. November 2001

[X.], NJW 2002, 1130 unter [X.]; vom 22. März 2011

II ZR 271/08, NJW 2011, 2351 Rn. 27). Deshalb ist bei einem Anspruch aus einem Treuhandverhältnis regelmäßig eine Aufrechnung mit nicht konnexen Gegenforderungen ausgeschlossen ([X.], Urteile vom 21. Januar 1999

[X.], NJW-RR 1999, 1192 unter [X.]; vom 14. Juli 1994

IX ZR 110/93, NJW 1994, 2885 unter [X.]). Die vorgenann-ten Grundsätze gelten auch für die [X.]. Diese dient

soweit nicht aus-nahmsweise etwas anderes vereinbart ist

ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die darin [X.] Zweckbindung endet entgegen der Auffassung der Revision nicht schon
10
-
6
-
dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für [X.] des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter.

[X.]

Dr. Milger

Dr. Achilles

Dr. Schneider

Dr. Fetzer

Vorinstanzen:
AG [X.]-Wedding, Entscheidung vom 18.03.2011 -
14 [X.] 569/10 -

LG [X.], Entscheidung vom 15.12.2011 -
67 [X.]/11 -