Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.10.2012, Az. V ZR 222/11

Mit notariellem Erbteilskaufvertrag vom 2. Februar 1998 verkaufte die Klägerin ihren Anteil an einer ungeteilten Erbengemeinschaft an die beklagte Bauträgerin. Der Nachlass bestand zu dieser Zeit nur aus unbebauten Grundstücken in der [X.]    . In der Vorbemerkung des Vertrages heißt es:

Der Vertrag wurde unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen. § 9 lautet auszugsweise wie folgt:

Der Kaufpreis sollte eine näher bestimmte Quote des von der Stadtgemeinde [X.]      festzusetzenden Anfangswertes sein und für den Fall, dass ein Bebauungsplan ohne vorherige Ausweisung eines städtebaulichen [X.] aufgestellt würde, durch ein Verkehrswertgutachten des [X.] Vermessungsamtes [X.]      ermittelt werden. Die Beklagte verpflichtete sich, der Klägerin einen monatlichen Vorschuss von 2.000 DM zu zahlen, und zwar erstmals an dem auf die Beurkundung des Kaufvertrages folgenden Monatsersten. Dieser Betrag sollte zur Hälfte auf den endgültigen Kaufpreis angerechnet werden. Der [X.] sollte zu einem näher bestimmten Zeitpunkt, frühestens jedoch einen Monat „nach Eintritt der Baureife, d.h. Eintritt der rechtlichen Voraussetzungen für die Erteilung von Baugenehmigungen für den gesamten verkauften Grundbesitz, soweit dieser nicht für öffentliche Zwecke … festgesetzt ist“, fällig sein.

Durch [X.] wurde die [X.]          Anfang 1999 als städtebaulicher Entwicklungsbereich ausgewiesen, nachdem zuvor ein [X.] zur Änderung des Flächennutzungsplans gefasst worden war. Ein Bebauungsplan für das Gebiet wurde nicht aufgestellt. Ein gegen das [X.] gerichteter Normenkontrollantrag wurde im September 2000 durch das Oberverwaltungsgericht zurückgewiesen. Eine rechtskräftige Entscheidung über diesen Antrag lag nach wiederholter Aufhebung von Gerichtsentscheidungen durch das [X.] im Jahr 2008 noch nicht vor. Nachdem sich mittlerweile auf [X.] die Auffassung durchgesetzt hatte, dass die [X.]          nicht bebaut werden solle, wurde im Oktober 2009 durch ein [X.] deren förmliche Ausweisung als städtebaulicher Entwicklungsbereich aufgehoben. Die Beklagte zahlte bis einschließlich Februar 2008 jeden Monat den vereinbarten Vorschuss an die Klägerin.

Die Klägerin verlangt mit ihrer Klage die Zahlung des monatlichen Vorschusses für den Zeitraum von März 2008 bis Januar 2010. Die Beklagte begehrt widerklagend die Rückzahlung der an die Klägerin geleisteten Beträge von insgesamt 124.754,93 €. Die Vorinstanzen haben der Klage im Wesentlichen stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag und die Widerklage weiter. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Das Berufungsgericht meint, die aufschiebende Bedingung für die Wirksamkeit des [X.]es sei eingetreten, weil die [X.] 1999 durch [X.] als städtebaulicher Entwicklungsbereich ausgewiesen worden sei. Eine Rechtsbeständigkeit dieses Gesetzes sei nicht Voraussetzung für den Bedingungseintritt gewesen. Allerdings enthalte der [X.] keine Regelung für den eingetretenen Fall, dass die Voraussetzungen für den [X.] wieder entfallen seien. Alle [X.] gingen davon aus, dass, sollten die rechtlichen Grundvoraussetzungen bis zum 31. Dezember 2000 eingetreten sein, in einem nicht auf unabsehbare Ferne hinausgeschobenen [X.]fenster die [X.] auch würde bauen können. Die erforderliche ergänzende Auslegung des [X.]es führe zu dem Ergebnis, dass die [X.] an ihrer Erwerbspflicht festzuhalten sei, weil das von den Parteien grundsätzlich gesehene Risiko der Unbebaubarkeit ihr nach dem [X.] in einem nur begrenzten Umfang abgenommen worden sei. Der [X.] biete keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass abweichend von dem Grundsatz, nach dem der Gläubiger das Risiko der Verwertbarkeit des mangelfreien Kaufgegenstandes zu tragen habe, die Parteien einen Wegfall der Erwerbspflicht bei Rückerstattung der geleisteten Zahlungen oder eines Teils davon vereinbart hätten, hätten sie den jetzt eingetretenen Fall bedacht. Da die Klägerin ihren mittlerweile fälligen Kaufpreisanspruch nicht geltend mache, komme es auf dessen exakte Höhe nicht an. Die eingeklagten Vorschusszahlungen überstiegen ihn jedenfalls nicht.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann dem zwischen den Parteien geschlossenen [X.] nicht im Wege der ergänzenden [X.]sauslegung entnommen werden, dass die ersatzlose Aufhebung des [X.]es über die Ausweisung der [X.]          als städtebaulicher Entwicklungsbereich in die [X.] der [X.]n fallen und daher die Wirksamkeit des [X.]es unberührt lassen sollte.

Zwar gehört die ergänzende [X.]sauslegung grundsätzlich in den Bereich tatrichterlicher Feststellungen und ist deshalb revisionsrechtlich nur darauf nachprüfbar, ob das Berufungsgericht Auslegungs- und Ergänzungsregeln oder Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt oder wesentliche Umstände unbeachtet gelassen hat ([X.], Urteil vom 30. März 1990 - [X.], [X.], 110, 115; Urteil vom 12. Dezember 1997 - [X.], [X.], 1219, 1220; [X.], Urteil vom 17. April 2002 - [X.], NJW 2002, 2310). Dies ist hier aber der Fall.

1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings von dem Vorliegen einer planwidrigen Regelungslücke und damit von der Notwendigkeit einer ergänzenden [X.]sauslegung aus. Die planwidrige [X.]slücke ist dadurch gekennzeichnet, dass die Parteien mit der getroffenen Regelung ein bestimmtes Ziel erreichen wollten, dies aber wegen der [X.] des Vereinbarten nicht gelungen ist. Die Lücke muss nicht von Anfang an bestanden haben, sie kann auch, was hier allein in Frage kommt, infolge nachträglicher Umstände eingetreten sein ([X.], Versäumnisurteil vom 14. November 2003 - [X.], NJW-RR 2004, 554, Rn. 6; Urteil vom 2. Juli 2004 - [X.], NJW-RR 2005, 205, 206 Rn. 14).

Ohne Rechtsfehler und von den Parteien unbeanstandet nimmt das Berufungsgericht an, dass die Parteien die Möglichkeit der eingetretenen Situation bei [X.]sschluss nicht bedacht, sondern angenommen haben, bei Schaffung der planungsrechtlichen Grundvoraussetzungen bis Ende 2000 werde die [X.] in absehbarer [X.] bauen können.

2. Dagegen beruht die von dem Berufungsgericht vorgenommene Lückenfüllung auf Rechtsfehlern.

a) Nach gefestigter Rechtsprechung des [X.] ist bei der ergänzenden Auslegung darauf abzustellen, was die Parteien bei einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach [X.] und Glauben als redliche [X.]spartner vereinbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht hätten ([X.], Urteil vom 6. Oktober 2006 - [X.], [X.]Z 169, 215, 219 Rn. 11). Dabei ist zunächst an den [X.] selbst anzuknüpfen; die darin enthaltenen Regelungen und Wertungen, sein Sinn und Zweck sind Ausgangspunkt der [X.]sergänzung. Sie findet ihre Grenze an dem im - wenn auch lückenhaften - [X.] zum Ausdruck gekommenen Parteiwillen; sie darf daher nicht zu einer Abänderung oder Erweiterung des [X.]sgegenstandes führen und sie muss in dem [X.] auch eine Stütze finden ([X.], Urteil vom 25. Juni 1980 - [X.], [X.]Z 77, 301, 304).

b) Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht in verschiedener Hinsicht nicht beachtet.

Rechtsfehlerhaft stellt es nicht den Willen der [X.]sparteien in den Mittelpunkt seiner Überlegungen, sondern geht bei dem Risiko der Verwertbarkeit des mangelfreien Kaufgegenstandes von der gesetzlichen Risikoverteilung aus. Die ergänzende [X.]sauslegung darf jedoch nicht an dem gesetzlichen Leitbild des jeweiligen [X.]styps ausgerichtet werden, sondern muss an den hypothetischen rechtsgeschäftlichen Willen der [X.]sparteien anknüpfen. Dieser ist anhand der vertraglichen Regelungen zu ermitteln und im Hinblick auf die auszufüllende Lücke fortzuentwickeln. Hierzu bestand im vorliegenden Fall schon deshalb Anlass, weil viele der [X.] den Willen der [X.]sparteien nahe legen, dass Gegenstand des - im Rahmen eines Erbteilskaufvertrags vorgenommenen - wirtschaftlichen Austausches nicht Bauerwartungsland, sondern Bauland sein sollte. Wie das Berufungsgericht an anderer Stelle selbst anführt, gehen alle [X.] davon aus, dass die [X.] in absehbarer [X.] würde bauen können, sollten die rechtlichen Grundvoraussetzungen, wie sie in § 9 Nr. 1 des [X.]es beschrieben und in Form der Ausweisung der [X.]           als städtebaulicher Entwicklungsbereich auch eingetreten sind, bis zum Ende des Jahres 2000 vorliegen. Haben die Parteien den [X.] aber in der sicheren Erwartung der Bebaubarkeit der verkauften Grundstücke geschlossen, drängt es sich auf, dass der [X.] nach dem hypothetischen Parteiwillen nicht zur Durchführung gelangen sollte, wenn sich diese Erwartung nicht erfüllte.

Ein weiterer Rechtsfehler ist dem Berufungsgericht dadurch unterlaufen, dass es meint, der [X.] biete auch deshalb keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass die [X.] nicht das Risiko der Verwertung des Kaufgegenstandes übernommen habe, weil es sich bei dieser um eine erfahrene Projektentwicklerin handele, "die ihre endgültige Erwerbspflicht eben nicht von der sicheren Bebaubarkeit bis zu einem bestimmten [X.]punkt abhängig gemacht und damit vertraglich abgesichert" habe. Hierdurch hat es nämlich von der [X.]slücke - der auf der unterbliebenen Regelung des nunmehr eingetretenen Falls beruhenden fehlenden Absicherung der [X.]n - auf den hypothetischen Willen der Parteien (Übernahme des Risikos durch die [X.]) geschlossen. Dies verstößt gegen die Denkgesetze; denn aus dem Fehlen einer vertraglichen Regelung kann entweder auf die Regelungslücke oder auf eine (stillschweigende) Risikoverteilung geschlossen werden, nicht aber auf beides gemeinsam.

Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen einer Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf den festgestellten Sachverhalt erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der [X.] kann die ergänzende [X.]sauslegung aufgrund der seiner Nachprüfung unterliegenden tatsächlichen Grundlagen selbst vornehmen, weil die hierfür erforderlichen Feststellungen getroffen und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind. Insoweit besteht kein Unterschied zur einfachen [X.]sauslegung ([X.], Versäumnisurteil vom 12. Dezember 1997 - [X.], [X.], S. 1219 f.).

1. Die [X.]slücke ist in der Weise zu schließen, dass die ersatzlose Aufhebung des [X.]es, mit dem die [X.]             zunächst als städtebaulicher Entwicklungsbereich ausgewiesen worden war, wie der [X.] der Bedingung im Sinne von § 9 Nr. 1 des [X.]es zu behandeln ist und damit zur Unwirksamkeit des Kaufvertrages führt.

Die gesamte Gestaltung des Kaufvertrages ist darauf ausgerichtet, dass die [X.] über den Erwerb des Erbteils Grundstücke erhält, die innerhalb eines überschaubaren [X.]raums eine bestimmte Bebauung zulassen. Dies ergibt sich nicht nur aus der in § 9 enthaltenen Absicherung. Die Vorbemerkung des Kaufvertrages, die dessen wirtschaftlichen Hintergrund beschreibt, lässt dies ebenso eindeutig erkennen wie die Regelungen über die Höhe und Fälligkeit des Kaufpreises. Auch das Berufungsgericht hebt, wie dargelegt, hervor, alle [X.] gingen davon aus, dass die [X.] auch würde bauen können, sollten die rechtlichen Grundvoraussetzungen bis zum 31. Dezember 2000 geschaffen sein.

Hätten die Parteien bedacht, dass die Voraussetzungen für den Eintritt der Wirksamkeit des [X.]es wieder entfallen können, so dass der wirtschaftliche Sinn des [X.]es nicht mehr zu realisieren ist, hätten sie als redliche [X.]spartner unter Fortschreibung des vertraglichen [X.] vereinbart, dass dieser Fall dem [X.] der aufschiebenden Bedingung gleichsteht. Dies folgt aus den in § 9 enthaltenen Regelungen. Der Umstand, dass die Parteien in bestimmten Fällen eine aufschiebende Bedingung vereinbart haben, lässt den Rückschluss darauf zu, dass sie für das beschriebene Risiko in Bezug auf den [X.]raum nach der förmlichen Ausweisung des städtebaulichen [X.] auf diese Regelungsform zurückgegriffen hätten. Angesichts des klaren und eindeutigen Willens der Parteien, dass der [X.]n eine bestimmte Bebauung der Grundstücke möglich sein sollte, ist dies die nächstliegende Auslegung. Die [X.] hatte nach dem gesamten vertraglichen Regelungsprogramm erkennbar kein Interesse an dem Erwerb des Erbteils für den Fall, dass eine Wohnbebauung auf den zu dem Nachlass gehörenden Grundstücken auf unabsehbare [X.] nicht möglich sein würde. Durch die Aufhebung des [X.]es im Oktober 2009 ist dieser Fall gerade eingetreten. Damit ist der Kaufvertrag so zu behandeln, als sei die Bedingung in § 9 Nr. 1 des [X.]es nie eingetreten.

2. Ein Zahlungsanspruch der Klägerin gegen die [X.] besteht somit nicht. Nach dem im Wege der [X.]sauslegung gewonnenen Ergebnis ist der Kaufvertrag unwirksam. Damit kann die Klägerin die ihr von dem Berufungsgericht auf der Grundlage von § 4 Nr. 2 lit. a) des [X.]es zugesprochenen Vorschusszahlungen nicht mehr verlangen.

3. Demgegenüber ist die Widerklage begründet. Der [X.]n steht gegen die Klägerin ein Anspruch auf Rückzahlung der gezahlten Vorschüsse in Höhe von 124.754,93 € zu. Dies ergibt sich aus den im Wege der ergänzenden [X.]sauslegung entsprechend heranzuziehenden § 4 Nr. 2 lit. a) Absatz 2 Satz 2 und § 10 Nr. 2 des Kaufvertrages. Es ist kein Anhaltspunkt dafür ersichtlich, dass die Parteien den jetzt eingetretenen Fall in seinen Folgen anders geregelt hätten als den Fall des [X.]s der in § 9 des [X.]es vereinbarten aufschiebenden Bedingung. In § 10 Nr. 2 des Kaufvertrages ist bestimmt, dass bei [X.] der [X.]sbedingung die Verkäuferin verpflichtet ist, die bis dahin geleistete Anzahlung auf den Kaufpreis zurückzuzahlen. Der Begriff der Anzahlung auf den Kaufpreis findet sich in § 4 Nr. 2 lit. a) Absatz 1 Satz 1 des [X.]es wieder, der einen monatlichen Vorschuss von 2.000 DM nennt. Zwar sind nach § 4 Nr. 2 lit. a) Abs. 2 Satz 1 des [X.]es die „gezahlten Kaufpreisraten“ nur zur Hälfte auf den Kaufpreis anzurechnen. [X.] folgt jedoch im Rahmen dieser [X.]sklausel der Satz, dass im Fall des [X.]s der [X.]sbedingungen gemäß § 9 Nr. 1 die Raten „in voller Höhe“, mithin nicht nur die auf den endgültigen Kaufpreis anzurechnende Teile, zur Rückzahlung fällig sind. Dies folgt nicht nur aus dem klaren Wortlaut der vertraglichen Regelungen, sondern auch aus dem Sinn und Zweck der lediglich hälftigen Anrechnung. Durch das Hinausschieben der Fälligkeit entging der Klägerin die Möglichkeit den Kaufpreis anzulegen, während die [X.] die Finanzierung des Kaufpreises ersparte bzw. eigene Anlagemöglichkeiten behielt. Um hier einen Ausgleich herbeizuführen, erfolgte lediglich eine hälftige Anrechnung der monatlichen Zahlungen auf den Kaufpreis. Ist jedoch ein solcher wegen der endgültigen Unwirksamkeit des [X.]es zu keiner [X.] zu entrichten gewesen, gebührt der Klägerin als Verkäuferin auch nicht der auf den Kaufpreis nicht anzurechnende Betrag.

Der der [X.]n zugesprochene Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 1 Satz 2, 288 Abs. 1, 247 BGB.