Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.11.2013, Az. V ZR 46/13

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Gemäß § 7 (1) der Teilungserklärung hat jeder Gemeinschafter die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die sich entweder in seinem Sondereigentum oder als Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinden, auf eigene Kosten ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen. Nach § 7 (2) umfasst diese Verpflichtung insbesondere die Türen und Fenster einschließlich Rahmen und Verglasung, ausgenommen den Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und Fenster. Schließlich heißt es in § 7 (4):

In der Eigentümerversammlung am 20. August 2010 wurde - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - zu [X.]) mehrheitlich die Instandsetzung einer [X.] beschlossen, welche vom Kellerhals zu dem im Sondereigentum der [X.] zu 1 stehenden Kellerraum führt. In Ausführung dieses Beschlusses wurde die Tür ausgetauscht. Zu [X.]) beschlossen die Eigentümer mehrheitlich die Auswechslung einer Nebenausgangstür der zum Teileigentum der Wohnung [X.] gehörenden Garage auf Kosten der Instandhaltungsrücklage. Schließlich genehmigten die Eigentümer zu [X.] 7 g) - wiederum mehrheitlich - nachträglich den Austausch der Fenster in der dem [X.] zu 2 gehörenden Wohnung Nr. 3.

Die Klägerin hat u.a. die vorgenannten Beschlüsse angefochten. Das Amtsgericht hat diese für nichtig erklärt. Die dagegen gerichtete Anschlussberufung der [X.] ist ohne Erfolg geblieben. Mit der insoweit zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, wollen die [X.] die Durchsetzung der Anschlussberufung und damit insoweit die Abweisung der Klage erreichen.

Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist die Beklagte zu 1 für die Instandsetzung der in ihrem Sondereigentum stehenden [X.] zuständig. Die Eigentümergemeinschaft sei deshalb nicht befugt gewesen, zu [X.]) den Austausch der Tür auf Kosten der Instandhaltungsrücklage zu beschließen. Auch der Austausch der Nebenausgangstür der Garage obliege allein der [X.] zu 1, so dass der Eigentümergemeinschaft die Kompetenz zur Beschlussfassung zu [X.]) gefehlt habe. Dasselbe gelte für die Beschlussfassung zu [X.] 7 g); allein der Beklagte zu 2 sei zur Instandsetzung der Fenster verpflichtet.

Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

1. Die Wohnungseigentümer sind nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung für die Beschlussfassung über die Instandsetzung und den Austausch der Türen und Fenster zuständig (§ 21 Abs. 1 und Abs. 5 Nr. 2 [X.] bzw. § 22 [X.]). Sie müssen die damit verbundenen Kosten tragen (§ 16 Abs. 2 [X.]). Die Beschlüsse betreffen keine Maßnahmen an dem Sondereigentum der [X.], für die generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer besteht (vgl. Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - [X.], [X.] 2013, 511 Rn. 14 mwN), weil die Türen und Fenster im gemeinschaftlichen Eigentum stehen.

a) Die [X.] steht gemäß § 5 Abs. 2 [X.] zwingend im [X.]seigentum. Sie bildet die räumliche Abgrenzung zwischen der der [X.] zu 1 gehörenden Sondereigentumseinheit „Kellerraum" und dem im [X.]seigentum stehenden Kellerhals mit Kelleraußentreppe. Damit gehört sie, wie eine Wohnungseingangstür, räumlich und funktional (auch) zu dem [X.]seigentum und steht als einheitliche Sache insgesamt im gemeinschaftlichen Eigentum (vgl. Senat, Urteil vom 25. Oktober 2013 - [X.] Rn. 10 f. [zur Veröffentlichung bestimmt]).

b) Für die Frage der Zugehörigkeit der Nebenausgangstür der Garage zum Sondereigentum oder zum [X.]seigentum gelten die vorstehenden Ausführungen entsprechend. Auch diese Tür steht gemäß § 5 Abs. 2 [X.] zwingend im [X.]seigentum.

c) Dasselbe gilt für die Fenster in der Wohnung Nr. 3 (vgl. Senat, Urteil vom 2. März 2012 - [X.], [X.], 1722, 1723 Rn. 7).

2. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer abweichend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 [X.] die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten durch eine klare und eindeutige Regelung einzelnen Sondereigentümern auferlegen (Senat, Urteil vom 2. März 2012 - [X.], aaO). Daran fehlt es hier.

a) Regelungen zur Instandhaltung und Instandsetzung von Türen und Fenstern sowie zu Veränderungen der Fenster enthalten § 7 (1), § 7 (2) und § 7 (4) der Teilungserklärung. Die Auslegung dieser in der Grundbucheintragung in Bezug genommenen Bestimmungen unterliegt vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie sie sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutungen der Eintragung ergeben, weil sie auch Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer binden. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (siehe nur Senat, Urteil vom 2. März 2012 - [X.], aaO, Rn. 8).

b) Gemessen an diesen Grundsätzen ergibt die Auslegung durch den Senat, dass die Regelungen in § 7 (1), § 7 (2) und § 7 (4) der Teilungserklärung den Austausch der Ausgangstüren und Fenster nicht allein den [X.] zuweist.

aa) Die genannten Bestimmungen verpflichten den einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung von im [X.]seigentum stehenden Türen und Fenstern, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden; der Farbanstrich der Außenseite der [X.] und der Fenster ist allerdings davon ausgenommen (§ 7 (1) und § 7 (2)). Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen, sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster und der [X.] ist. Behält sich die [X.] schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Austausch der Fenster und - wie bei [X.] - der Ausgangstüren kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maß als ein Anstrich beeinflussen (Senat, Urteil vom 2. März 2012 - [X.], [X.], 1722, 1723 Rn. 9). Ob das im Einzelfall zutrifft oder nicht, ist unerheblich.

bb) Nach § 7 (4) unterliegen Veränderungen der Fenster und der farblichen Gestaltung der [X.] einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer. Aus dieser Regelung lässt sich keine Zuständigkeit einzelner Sondereigentümer für den Austausch der Türen und Fenster herleiten. Denn sie enthält lediglich eine Modifizierung des Mehrheitsprinzips durch das Erfordernis einer qualifizierten Mehrheit und somit eine bloße Stimmrechtsregelung.

3. Anhaltspunkte dafür, dass die Beschlüsse, welche Gegenstand des Revisionsverfahrens sind, nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und deshalb ungültig sind, enthalten weder das Berufungsurteil noch die Revisionserwiderung der Klägerin.

1. Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben, soweit es mit der Revision angefochten wird (§ 562 Abs. 1 ZPO). Insoweit ist die Sache zur Endentscheidung reif, so dass der Senat selbst entscheiden kann (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das führt zum Erfolg der Anschlussberufung der [X.] und damit zur Abweisung der Klage in dem angefochtenen Umfang.

2. [X.] beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1, § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO.