Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.11.2013, Az. V ZR 46/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V ZR
46/13
Verkündet am:

22. November 2013

Weschenfelder

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

-
2
-
Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. November 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann,
[X.]
Lemke, Prof.
Dr.
Schmidt-Räntsch und Dr.
Roth und die Richterin Dr.
Brückner

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 17.
Zivilkammer des [X.] vom 31. Januar 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Anschlussberufung der Beklagten hinsichtlich der in der Eigentümerversammlung am 20.
August
2010 zu [X.]
7
c), 7
d) und 7
g) gefassten Beschlüsse zurückgewiesen worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird auf die Anschlussberufung der [X.] das Urteil des [X.] vom 8.
März 2012 dahingehend abgeändert, dass die Klage auch hinsichtlich der An-fechtung der in der Eigentümerversammlung am 20.
August 2010 zu [X.]
7
c), 7
d) und 7
g) gefassten Beschlüsse abgewiesen wird.

Die Kosten des Revisionsverfahrens trägt die Klägerin.

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz tragen die Klägerin zu 83
% und die Beklagten zu 17
%.

Von Rechts wegen

-
3
-
Tatbestand:
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Gemäß §
7 (1) der Teilungserklärung hat jeder [X.]er die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die sich entweder in
seinem Sondereigentum oder
als [X.]seigentum im Bereich des Sondereigentums befinden, auf eigene Kosten ordnungsgemäß instand
zu
halten und instand zu setzen. Nach §
7 (2) umfasst diese Verpflichtung insbesondere die Türen und Fenster einschließlich Rahmen
und Verglasung, ausgenommen den Farbanstrich
der [X.] und Fenster. Schließlich heißt es in §
7 (4):

e-bäudes keine Änderungen vornehmen. Veränderungen an der [X.], der Fenster, der farblichen Gestaltung des Treppenhauses und der Wohnungsabschlusstüren unterliegen einem Beschluss der [X.] mit 2/3-

In der Eigentümerversammlung am 20.
August
2010 wurde -
soweit für das Revisionsverfahren von Interesse -
zu [X.]
7
c) mehrheitlich die Instand-setzung einer [X.] beschlossen, welche vom Kellerhals zu dem im Sondereigentum der Beklagten zu
1 stehenden Kellerraum führt. In Ausfüh-rung dieses Beschlusses wurde die Tür ausgetauscht. Zu [X.]
7
d) beschlos-sen die Eigentümer mehrheitlich die Auswechslung einer Nebenausgangstür der zum Teileigentum der Wohnung Nr.
1 gehörenden Garage auf Kosten der Instandhaltungsrücklage. Schließlich genehmigten die Eigentümer zu [X.] 7
g) -
wiederum mehrheitlich -
nachträglich den Austausch der Fenster in der dem Beklagten zu
2 gehörenden Wohnung Nr.
3.
Die Klägerin hat u.a. die vorgenannten Beschlüsse angefochten. Das Amtsgericht hat diese für nichtig erklärt. Die dagegen gerichtete Anschlussberu-fung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der insoweit zugelassenen 1
2
3
-
4
-
Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, wollen die Beklagten die Durchsetzung der Anschlussberufung und damit insoweit die Abweisung der Klage erreichen.

Entscheidungsgründe:
I.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist die Beklagte zu
1 für die Instand-setzung der in ihrem Sondereigentum stehenden [X.] zuständig. Die Eigentümergemeinschaft sei deshalb nicht befugt gewesen, zu [X.]
7
c) den Austausch der Tür auf Kosten der Instandhaltungsrücklage zu beschließen. Auch der Austausch der Nebenausgangstür
der
Garage obliege allein der [X.] zu
1, so dass der Eigentümergemeinschaft die Kompetenz zur [X.] zu [X.]
7
d) gefehlt habe. Dasselbe gelte für die Beschlussfas-sung zu [X.]
7
g); allein der Beklagte zu
2 sei zur Instandsetzung der Fenster verpflichtet.

II.
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
1. Die Wohnungseigentümer sind nach der gesetzlichen Kompetenzzu-weisung
für die Beschlussfassung über die Instandsetzung und den Austausch der Türen und Fenster
zuständig (§
21 Abs.
1 und Abs.
5 Nr.
2 [X.] bzw. §
22 [X.]). Sie müssen die damit verbundenen Kosten tragen (§
16 Abs.
2 [X.]).
Die Beschlüsse betreffen keine Maßnahmen an dem Sondereigentum der [X.], für die generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer 4
5
6
-
5
-
besteht (vgl. Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 -
V [X.], [X.] 2013, 511 Rn. 14 mwN), weil die Türen und Fenster im gemeinschaftlichen Eigentum ste-hen.
a) Die [X.] steht gemäß §
5 Abs.
2 [X.] zwingend im [X.]seigentum. Sie bildet die räumliche Abgrenzung zwischen der der Beklagten zu
1 gehörenden Sondereigen

dem im [X.]seigentum stehenden Kellerhals mit Kelleraußentreppe. Damit gehört sie, wie eine Wohnungseingangstür,
räumlich und funktional (auch) zu dem [X.]seigentum und steht als einheitliche Sache insgesamt im gemeinschaftlichen Eigentum (vgl. Senat, Urteil vom 25. Oktober 2013
-
V [X.] Rn. 10 f. [zur [X.] bestimmt]).
b) Für die Frage der Zugehörigkeit der Nebenausgangstür der
Garage zum Sondereigentum oder zum [X.]seigentum gelten die [X.] Ausführungen entsprechend. Auch diese Tür steht gemäß §
5 Abs.
2 [X.] zwingend im [X.]seigentum.
c) Dasselbe gilt für die Fenster in der Wohnung Nr.
3 (vgl. Senat, Urteil vom 2.
März 2012
V
[X.], NJW
2012, 1722, 1723 Rn.
7).
2. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer abweichend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 [X.] die Pflicht zur Instandsetzung und In-standhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten durch eine klare und eindeutige Regelung ein-zelnen Sondereigentümern auferlegen
(Senat, Urteil vom 2.
März 2012

V
[X.], aaO). Daran fehlt es hier.
a) Regelungen zur Instandhaltung und Instandsetzung von Türen und Fenstern sowie zu Veränderungen der Fenster enthalten §
7 (1), §
7 (2) und §
7 7
8
9
10
11
-
6
-
(4) der Teilungserklärung. Die Auslegung dieser in der Grundbucheintragung in Bezug genommenen Bestimmungen unterliegt vollen Umfangs der Nachprü-fung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie sie sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutungen der Eintra-gung ergeben, weil sie auch Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer binden. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann oh-ne weiteres erkennbar sind (siehe nur Senat, Urteil vom 2.
März 2012

V
[X.], aaO, Rn.
8).
b) Gemessen an diesen Grundsätzen ergibt die Auslegung durch den Senat, dass die Regelungen in §
7 (1), §
7 (2) und §
7 (4) der Teilungserklärung den Austausch der Ausgangstüren und Fenster nicht allein den Beklagten zu-weist.
aa) Die genannten Bestimmungen
verpflichten
den einzelnen [X.] zur Instandhaltung und Instandsetzung von im Gemein-schaftseigentum stehenden Türen und Fenstern, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden; der Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsab-schlusstüren und der Fenster ist
allerdings davon ausgenommen (§
7 (1) und §
7 (2)). Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen, sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster und der [X.] ist. Behält sich die [X.] schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung [X.] die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des [X.] sicherstellen. Ein Austausch der Fenster und -
wie bei Wohnungsab-schlusstüren
-
der Ausgangstüren kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maß als ein Anstrich beeinflussen (Senat, Urteil vom 12
13
-
7
-
2.
März
2012 -
V [X.], [X.], 1722, 1723 Rn. 9).
Ob das im Einzel-fall zutrifft oder nicht, ist unerheblich.
bb) Nach § 7 (4) unterliegen Veränderungen der Fenster und der farbli-chen Gestaltung der Wohnungsabschlusstüren einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer. Aus dieser Regelung lässt sich keine Zuständigkeit ein-zelner Sondereigentümer für den Austausch der Türen und Fenster herleiten. Denn sie enthält lediglich eine
Modifizierung des Mehrheitsprinzips durch das Erfordernis einer qualifizierten Mehrheit und somit eine bloße Stimmrechtsrege-lung.
3. Anhaltspunkte dafür, dass die Beschlüsse, welche Gegenstand des Revisionsverfahrens sind, nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und deshalb ungültig sind, enthalten weder das Berufungsurteil noch die Revisions-erwiderung
der Klägerin.

III.
1. Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben, soweit es mit der Revision angefochten wird (§
562 Abs.
1 ZPO). Insoweit ist die Sache zur
Endentscheidung reif, so dass der Senat selbst entscheiden kann (§
563 Abs.
3 ZPO). Das führt zum Erfolg der Anschlussberufung der Beklagten und damit zur Abweisung der Klage in dem angefochtenen Umfang.
14
15
16
-
8
-
2. Die Kostenentscheidung beruht
auf §
91 Abs.
1 Satz 1,
§
92 Abs.
1 Satz 1 ZPO.
Stresemann
Lemke
Schmidt-Räntsch

Roth
Brückner
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 08.03.2012 -
5 C 824/10 -

LG [X.], Entscheidung vom 31.01.2013 -
17 [X.]/12 -

17