Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 17.06.2004, Az. III ZR 281/03

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/03
Verkündet am: 17. Juni 2004 Freitag, [X.] als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja [X.]: ja [X.]R: ja

§ 1 Abs. 1 Nr. 1 [X.]

a) Eine [X.] setzt nicht voraus, daß wenigstens die Hälfte ihrer Fläche zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den [X.] (insbesondere Obst und Gemüse) genutzt wird.
b) Es genügt, wenn diese Nutzung den Charakter der Anlage maßgeblich [X.].
c) Dies ist in der Regel anzunehmen, wenn wenigstens ein Drittel der [X.] zum Anbau von [X.] für den Eigenbedarf genutzt wird. Besonderheiten, wie eine atypische Größe der Parzellen, topo-graphische Eigentümlichkeiten oder eine Bodenqualität, die den Anbau - 2 -

von Nutzpflanzen teilweise nicht zuläßt, können eine vom Regelfall abweichende Beurteilung rechtfertigen.
[X.], Urteil vom 17. Juni 2004 - [X.]/03 - [X.]

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[X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Mai 2004 durch den Vorsitzenden Richter [X.] und die Richter Dr. [X.], [X.], [X.] und [X.]

für Recht erkannt:
Auf die Revision des [X.] wird das Urteil der 4. Zivilkammer des [X.] vom 1. September 2003 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des [X.], an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand

Der Kläger ist Eigentümer eines 6.129 m2 großen Grundstücks. Der [X.] ist ein Verein, der seinen Mitgliedern Grundstücksparzellen zur gärtneri-schen Nutzung weiterverpachtet. Ein 525 m2 großes Teilstück der dem Kläger gehörenden Grundfläche liegt in der Anlage des Beklagten. Diese umfaßt 20 Parzellen, von denen 17 gärtnerisch genutzt werden. Drei Gärten schneiden den dem Kläger gehörenden Grundstücksteil. Der Kläger meint, die Höhe des [X.] sei nicht durch § 5 Abs. 1 [X.] begrenzt, da die vom Beklagten an seine Mitglieder verpachtete Anlage keinen Kleingartencharakter - 4 -

aufweise. Der Kläger hat insoweit behauptet, die Parzellen seien am 3. Oktober 1990 weit überwiegend als Ziergärten genutzt worden.

Die Klage war vor dem Amtsgericht, das die Berufung zugelassen hat, und vor dem [X.] erfolglos. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Anspruch auf einen erhöhten Pachtzins weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur [X.].

[X.]

Das Berufungsgericht hat auf das Pachtverhältnis der Parteien das Bun-deskleingartengesetz angewandt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dieses Gesetz sei auch dann anwendbar, wenn die Verwendung der Parzellen zum Anbau von [X.] im Verhältnis zur Erholungsnutzung nicht überwiege. Für die kleingärtnerische Nutzung im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 1 [X.] genüge es, wenn auf die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf ein nicht völlig unbedeutender und daher den Charakter der Gärten mitprägender Teil der Flächennutzung entfalle. Die Feststellungen des Amtsgerichts hätten ergeben, daß diese Voraussetzung bei der Anlage des Beklagten zum maßgeblichen Stichtag erfüllt gewesen sei. - 5 -

Dies hält den Beanstandungen der Revision im entscheidenden Punkt nicht stand. I[X.]
1. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, daß der Beklagte [X.] ist, weil er in die Rechtsnachfolge nach dem ursprünglichen Pächter des Rechtsvorgängers des [X.] eingetreten ist. Dies begegnet keinen Be-denken und ist unter den Parteien auch nicht umstritten.

2. Die Entscheidung über den Anspruch des [X.] hängt davon ab, ob der zwischen ihm und dem Beklagten bestehende Pachtvertrag der [X.] unterliegt. Dies setzt voraus, daß sich das Rechtsverhältnis nach dem [X.] richtet.

3. Die Anwendung dieses Gesetzes scheitert weder an der auf den Parzel-len befindlichen Bebauung (vgl. zur Frage der Bebauung in [X.] z.B.: [X.]surteil vom 24. Juli 2003 - [X.] - [X.] 2003, 538, für [X.] 156, 71 vorgesehen) noch an § 1 Abs. 1 Nr. 2 [X.]. Das Berufungsgericht hat festgestellt, daß die vorhandenen Baulichkeiten der Einordnung des Areals als [X.] nicht entgegenstehen, weil sie sich nicht zu Wohnzwek-ken eignen, und daß die Parzellen in einer Gesamtanlage zusammengefaßt sind, wie es gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 [X.] für das Bestehen einer Kleingar-tenanlage erforderlich ist. Beides nimmt die Revision hin.
4. Die Anwendbarkeit des [X.]es richtet sich, wie der [X.] in seinen Urteilen vom 24. Juli 2003 ([X.]O), vom 6. März 2003 ([X.] - 6 -

154, 132, 135) und vom 16. Dezember 1999 ([X.] - [X.], 779, 782) bereits im einzelnen dargelegt hat, darüber hinaus nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des [X.] zur [X.] am 3. Oktober 1990, unabhängig davon, welchen vertraglichen Bestimmungen das Pachtverhältnis unter Geltung des [X.] unterworfen war. Ob das Pachtverhältnis dem [X.] unterliegt, ist dementsprechend danach zu beurteilen, ob die am 3. Oktober 1990 tatsächlich ausgeübte Nutzung eine kleingärtnerische im [X.] von § 1 Abs. 1 Nr. 1 [X.] war.

Ein zentrales Merkmal eines [X.] ist die nicht erwerbsmäßige gärtnerische Nutzung, also die Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten durch Selbstarbeit des Kleingärtners oder seiner Familienangehöri-gen. Kennzeichnend für diese Nutzungsart ist die Vielfalt der Gartenbauer-zeugnisse (z.B.: [X.]surteil vom 16. Dezember 1999 [X.]O). Das zweite vom Gesetz hervorgehobene Element ist die Nutzung zu [X.]en. Damit stellt sich die Frage der Abgrenzung zwischen [X.], die auch der Erholung dienen, und Erholungsgrundstücken, da letztgenannte anderen rechtlichen Bestimmungen (vgl. insbesondere für das [X.]. 232 § 4 Abs. 1 und 2 EG[X.]) unterliegen.

Bei der Beurteilung, ob es sich bei dem jeweils fraglichen Gartenkom-plex um eine [X.] oder um eine sonstige Erholungs- oder Wo-chenendsiedlergartenanlage, eine Ferien- oder Wochenendhaussiedlung han-delt, ist auf den Charakter der gesamten Anlage, nicht einzelner Parzellen ab-zustellen ([X.] [X.]O, S. 783 m.w.N.). Dies ist schon deshalb notwendig, weil in Fällen, in denen die gesamte Anlage Vertragsgegenstand eines Hauptnut-- 7 -

zungs- oder Zwischenpachtverhältnisses ist, dieser Vertrag nur einheitlich ent-weder den Regelungen des [X.]es oder denen des [X.] beziehungsweise des Schuldrechtsanpassungsgesetzes unterworfen sein kann ([X.] [X.]O).

a) [X.] sind danach [X.] abzugrenzen, welchen Anteil nach dem äußeren Erscheinungsbild des Komplexes die Gartenbau- und die reine Erholungsnutzung haben. Die [X.] sind umstritten, da § 1 Abs. 1 Nr. 1 [X.] keine Regelung über das zulässige Verhältnis von Anbau- und Erholungsflächen in Kleingärten ent-hält. Die überwiegende Meinung ([X.], 435, 437 f; [X.], [X.], 8. Aufl., § 1 Rn. 9; MünchKomm-[X.]/ [X.], 4. Aufl., § 29 [X.] Rn. 6; [X.] in Ernst/[X.]/[X.], BauGB, Stand November 1997, § 1 [X.] Rn. 8; [X.] 2001, 227, 228 f; vgl. auch [X.] NJ 2003, 12, 14) hält es für das Vorliegen einer [X.] für erforderlich, daß die Nutzung zum Zwecke der Gewin-nung von [X.] überwiegt. Hieraus wird der Schluß gezogen, der Ziergartenanteil (Zierpflanzen und Rasen) dürfe nicht größer sein als der des Nutzgartens ([X.] [X.]O) oder zumindest dürfe die der [X.] dienende Fläche die nutzgärtnerisch verwendete nicht übersteigen ([X.], [X.], [X.], [X.] [X.]O). Die Gegenauffassung ([X.], Urteil vom 3. November 1998 - 6 S 83/97 - Urteilsdruck S. 2; [X.] (Oder), juris Nr. [X.]; [X.], [X.], 2. Aufl., § 1 Rn. 9; vgl. auch [X.], 6 ff) meint demgegenüber, auch das Über-wiegen der reinen Erholungsfunktion sei mit einer kleingärtnerischen Nutzung vereinbar. Erforderlich sei lediglich, daß der Anbau von Gartenfrüchten nicht nur eine völlig untergeordnete Bedeutung habe. - 8 -

b) Der [X.] hat sich zu dem für das Vorliegen einer [X.] zulässigen Anteil der reinen Erholungsnutzung noch nicht geäußert. Er beant-wortet die dahingehende Fragestellung nunmehr wie folgt:

[X.]) Die Nutzung der Parzellen zur Gewinnung von [X.] muß den Charakter der Anlage maßgeblich mitprägen. Eine Kleingartenan-lage liegt nicht vor, wenn die Verwendung der Grundflächen als Nutzgärten nur eine untergeordnete Funktion hat.

Ein Kernmerkmal des [X.] ist, wie oben ausgeführt, die nicht erwerbsmäßige gärtnerische Nutzung, und zwar die Erzeugung von Obst, Ge-müse und anderen Früchten durch Selbstarbeit des Kleingärtners oder seiner Familienangehörigen. Daneben tritt nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 [X.] die [X.]sfunktion, die aber die Verwendung des Gartens zum Anbau nicht ersetzen darf. Dies ergibt die an der Gesetzeshistorie und dem verfassungsrechtlichen Kontext ausgerichtete Auslegung der Norm.

(1) Im Vordergrund der kleingärtnerischen Nutzung von Grundstücken stand zu Beginn des Kleingartenwesens die Sicherung und Verbesserung der Ernährungslage, vor allem der ärmeren Bevölkerungsschichten ([X.] 52, 1, 33; Begründung der Bundesregierung zum [X.], BT-Drucks. 9/1900, [X.]). Nach der Ausweitung des [X.] und der allgemeinen Verbesserung der wirtschaftlichen Verhältnisse gewann der Erholungswert der Kleingärten zunehmend an Bedeutung ([X.] [X.]O, S. 35 f; Begründung der Bundesregierung zum [X.] [X.]O). Dem hat der Gesetzgeber dadurch Rechnung getragen, daß er die [X.] 9 -

dung von [X.] auch zur Erholung als zulässige Nutzung in den Tatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 [X.] aufgenommen hat (Begründung der Bundesregierung zum [X.] [X.]O, S. 12). Allerdings sollte die Erholungsnutzung des Gartens zur Gewinnung von Gartenbauprodukten nur hinzutreten, nicht aber den Anbau von Nutzpflanzen zulässigerweise ver-drängen können. So hat die Bundesregierung in ihrer Begründung des Bun-deskleingartengesetzes betont, daß der wirtschaftlichen Bedeutung des [X.] angesichts möglicher Preissteigerungen und einer denkbaren allgemeinen negativen Einkommensentwicklung weiterhin erhebliches Gewicht zukomme ([X.]O, [X.]). Die Gartenfläche sollte dementsprechend nicht allein aus Rasenbewuchs und Zierbepflanzung bestehen dürfen (Begründung der Bundesregierung zum [X.] [X.]O, S. 12). Umgekehrt wi-derspricht es der kleingärtnerischen Nutzung nicht, wenn die Parzelle aus-schließlich zum Anbau von Obst und Gemüse verwendet wird ([X.] und [X.] jew. [X.]O).

Aus all dem folgt, daß die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen wei-terhin ein notwendiges, prägendes Merkmal für das Vorliegen einer Kleingar-tenanlage ist ([X.] [X.]O).

(2) Daß diese Nutzung nicht nur in untergeordnetem Umfang stattfinden, sondern den Charakter der Anlage maßgeblich mitbestimmen muß, ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

Der Grundstückseigentümer wird durch die Bestimmungen des Bundes-kleingartengesetzes in der wirtschaftlichen Verwertbarkeit seiner Immobilie erheblich behindert. Dies gilt namentlich für die Beschränkungen, denen - 10 -

die [X.] (§ 5 [X.]) und die Kündigungsmöglichkeiten (§§ 7 ff [X.]) unterworfen sind. Die damit verbundenen Belastungen des Eigen-tumsgrundrechts aus Art. 14 Abs. 1 GG (vgl. [X.] 52, 1, 30 ff) bedürfen einer Rechtfertigung, die sich aus der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) ergeben kann ([X.] 87, 114, 141, 146 f zu den Beschränkun-gen durch das [X.]). Das verfassungsrechtliche Postulat einer am Gemeinwohl orientierten Nutzung des Privateigentums umfaßt das Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange derjenigen Mitbürger, die auf die Nutzung des Eigentumsgegenstandes angewiesen sind. Das Maß und der Um-fang der dem Eigentümer zugemuteten und vom Gesetzgeber zu konkretisie-renden Bindung hängt davon ab, ob in und welchem Ausmaß das [X.] in einem [X.] Bezug und einer [X.] Funktion steht ([X.] 52, 1, 32 m.w.N.). Je stärker der Einzelne auf die Nutzung fremden Eigentums an-gewiesen ist, um so weiter ist der Gestaltungsbereich des Gesetzgebers; die-ser verengt sich, wenn dies nicht oder nur in begrenztem Umfang der Fall ist ([X.] [X.]O, m.w.N.).

Bei der Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen ist der Gärtner notwen-dig auf die ausschließliche Nutzung eines Grundstücks angewiesen. [X.] fordert der [X.] dies nicht in gleichem Maße. Die [X.], das heißt in diesem Zusammenhang die Förderung oder Wiederherstel-lung der normalen körperlichen Kräfte und des geistig-seelischen Gleichge-wichts an frischer Luft und in der Natur, ist nicht in vergleichbar intensiver [X.] an ein zur alleinigen Nutzung überlassenes Grundstück gebunden (vgl. [X.] 52, 1, 36). Vielmehr stehen dem Erholungssuchenden insoweit auch öffentlich zugängliche Parks, Gärten und Wälder zur Verfügung, die vielfältige Möglichkeiten der Entspannung und körperlichen Ertüchtigung bieten, mögen - 11 -

diese aus Sicht des Parzellenbesitzers auch keine in vollem Umfang gleichwer-tigen Alternativen darstellen.

Die Beschränkungen, denen der Eigentümer durch das [X.] unterliegt, beziehen ihre Rechtfertigung im Lichte des Grundrechts aus Art. 14 Abs. 1 GG damit zu einem wesentlichen Teil aus dem [X.] des [X.]. Die Erholungsnutzung ist zwar unter verfassungs-rechtlichen [X.] ebenfalls ein die Sozialbindung des Eigentums mit-tragender Umstand (vgl. [X.] 52, 1, 35; 87, 114, 141). Er allein würde die Beschränkungen, denen der Eigentümer von [X.], jedoch nicht rechtfertigen. Anderenfalls wären Kleingarten- und reine Er-holungsgrundstücke nicht unterschiedlich zu behandeln.

Die vorstehenden Erwägungen werden dadurch gestützt, daß sich die höchstzulässige [X.] gemäß § 5 Abs. 1 [X.] zwingend an dem Pachtzins im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau orientiert (für das Beitrittsgebiet siehe auch § 20a Nr. 6 [X.]). Der bindende Charakter die-ser Anknüpfung für die Pacht wäre sachfern, wenn die Nutzung zum Anbau von [X.] nur eine untergeordnete Funktion in einer Kleingar-tenanlage haben dürfte.

(3) Hieraus folgt entgegen der vorzitierten Auffassung jedoch nicht, daß der zum Anbau von [X.] genutzte Grundstücksteil mindestens 50 v.H. der Parzellen ausmachen muß. § 1 Abs. 1 Nr. 1 [X.] enthält keine derartige Vorgabe. Auch aus der Regierungsbegründung ([X.]. 9/1900 [X.]O) läßt sich eine solche nicht entnehmen. Sie enthält lediglich die Aussage, daß die Gartenfläche nicht nur aus Rasen und Zierpflanzen bestehen darf ([X.]O - 12 -

S. 12). Von [X.] wegen ist gleichfalls nicht geboten, daß der Nutzgar-tenanteil wenigstens die Hälfte der [X.] in Anspruch nimmt. Das [X.] hat die Bedeutung der Erholungsfunktion der Klein-gärten herausgestellt (insbesondere [X.] 52, 1, 35 f) und als einen Ge-meinwohlbelang im Sinn des Art. 14 Abs. 2 GG anerkannt ([X.] 87, 114, 141), mag auch dieser nicht dasselbe Gewicht haben wie der Selbstanbau von Obst, Gemüse und anderen [X.] (vgl. insoweit [X.] 52, 1, 39). Hängt die verfassungsmäßige Legitimation der Beschränkungen der [X.] durch das [X.] nicht allein von dieser Nutzung ab, sondern tritt die Erholungsfunktion als ebenfalls legitimierender [X.] hinzu, ist es nicht zu beanstanden, wenn der rechnerisch überwiegende Teil der Flächen zu dem letztgenannten Zweck genutzt wird und entsprechend bepflanzt ist, solange bei wertender Betrachtung der Anbau von [X.] zur Selbstversorgung den Charakter der Anlage maßgeb-lich mitbestimmt.

Entgegen einem in der Literatur aufgetretenen Mißverständnis (z.B. [X.] [X.]O, S. 14) hat der [X.] mit seinem Nichtannahmebeschluß vom 31. Januar 2001 ([X.]) nicht die gegenteilige Ansicht des [X.] ([X.]O) gebilligt. Der [X.] brauchte sich mit der Auffassung des [X.] bei der Entscheidung über die Annahme der Revision gegen dessen Urteil nicht auseinander zu setzen, da die danach anzulegenden strengeren Maßstäbe für das Vorliegen einer [X.] dort erfüllt waren.

[X.]) [X.] des Gesamtcharakters der Anlage ist ein Vorgang wertender Erkenntnis, der in erster Linie dem Tatrichter obliegt. Dessen Beurteilung unterliegt nur - 13 -

eingeschränkt der revisionsgerichtlichen Nachprüfung. Insbesondere ist es dem Revisionsgericht verwehrt, feste Bewertungsmaßstäbe zur Berücksichti-gung einzelner Nutzungselemente vorzugeben, anhand deren sich eine gewis-sermaßen rechnerisch exakte Qualifizierung der Anlage vornehmen läßt. [X.] dessen wird es in der Regel der Fall sein, daß die Erzeugung von Gartenbauprodukten den Charakter einer Anlage nicht mehr maßgeblich [X.], wenn mehr als zwei Drittel der Flächen als Ziergarten bepflanzt sind. Dies wird insbesondere anzunehmen sein, wenn es sich um Gärten handelt, die die [X.] des § 3 Abs. 1 [X.] nicht überschreiten. Es ist [X.] nicht ausgeschlossen, daß der Kleingartencharakter einer Anlage in [X.] auch dann besteht, wenn die Nutzbepflanzung weniger als ein Drittel der Flächen in Anspruch nimmt. Dies ist beispielsweise denkbar, wenn die [X.] atypisch groß sind und die Bewirtschaftung eines Drittels ihrer Flächen als Nutzgärten in der Freizeit ausgeschlossen erscheint. Auch topo-graphische Besonderheiten oder eine Bodenqualität, die in Teilen den Anbau von Nutzpflanzen nicht zuläßt, können eine vom Regelfall abweichende Beur-teilung tragen.

5. Das Berufungsgericht hat sich - von seinem Rechtsstandpunkt aus fol-gerichtig - im wesentlichen darauf beschränkt, festzustellen, daß in der Anlage des Beklagten am 3. Oktober 1990 [X.] in nicht vernachlässig-barem Umfang angebaut wurden. Ob dem eine den vorstehenden Kriterien ge-nügende Gesamtbewertung des Charakters der umstrittenen Anlage zugrunde liegt, läßt sich den getroffenen Feststellungen nicht mit der erforderlichen Ein-deutigkeit entnehmen. Deshalb ist dem [X.] eine abschließende Entschei-dung nicht möglich und die Sache unter Aufhebung des angefochtenen Urteils an das Berufungsgericht zurückzuweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). - 14 -

[X.] [X.] [X.]

[X.] [X.]