Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 26.04.2016, Az. VIII ZR 54/15

[X.]:[X.]:BGH:2016:260416BVIIIZR54.15.0

BUN[X.]S[X.]RICHTSHOF

BESCHLUSS
VIII ZR 54/15
vom
26. April 2016
in dem Rechtsstreit

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat am 26. April 2016
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Milger, die Richterin [X.] sowie die Richter Dr.
Achilles, Dr.
[X.] und Dr.
Bünger
beschlossen:
Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision durch einstim-migen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.

Gründe:
I.
Die Beklagten sind seit 2007 Mieter eines Reihenendhauses der Klägerin in [X.].
Unter
Bezugnahme auf den [X.]er Mietspiegel 2011 forderte die Kläge-rin die Beklagten
mit Schreiben vom 11. April 2012 auf, einer Erhöhung der
[X.] auf 10,2qm
zuzustimmen. Die Klägerin
ist der Auffassung, der [X.]er Mietspiegel 2011 sei ein taugliches [X.], weil das
dem [X.] (1995) und der Fläche des Hauses entsprechende Feld L 11 des [X.], einem Mittelwert von 8,19

qm

qm
geeignet sei, die ortsübliche Vergleichsmiete, die im Streitfall angesichts besonderer Ausstattungsmerkmale qm
liege, wiederzugeben. Dabei sei es ohne Be-deutung, dass im Mietspiegel ausdrücklich ausgeführt sei, dass er "auf [X.] in Ein-
und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern"
nicht an-wendbar sei.
Die Beklagten halten hingegen das Mieterhöhungsverlangen aus vorgenannten Gründen für formell unwirksam.
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Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der [X.] ist beim [X.] ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.
II.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts
liegt ein Grund für die Zulassung der Revision nicht vor (§
552a Satz
1, §
543 Abs.
2 Satz 1 Nr.
1, Nr.
2 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Siche-rung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.
1. Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats
dürfen an die [X.] nach § 558a Abs. 1 BGB keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Denn Zweck des Begründungser-fordernisses ist es (lediglich), dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung Tatsachen mitzuteilen, die es dem Mieter ermöglichen, die vom [X.] begehrte Mieterhöhung -
zumindest ansatzweise -
auf ihre Berechtigung überprüfen zu können
(Senatsurteil vom 3. Februar 2016 -
VIII ZR 69/15, [X.], 219 Rn. 10 f.). So
genügt es regelmäßig, wenn der Vermieter in dem Er-höhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete angibt und -
soweit ein Miet-spiegel als [X.] herangezogen wird
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die nach seiner Auffassung einschlägigen Kategorien des Mietspiegels benennt. Die Richtigkeit dieser Ein-ordnung ist keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Erhöhungsverlangens (Senatsurteile vom 3. Juli 2013
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VIII ZR 269/12, [X.] 2013, 1133 Rn. 23; vom 28. März 2012 -
VIII ZR 79/11, NJW-RR 2012, 710 Rn. 16; vom 11. März 2009 -
VIII ZR 74/08, [X.], 3
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1667 Rn. 8; jeweils mwN). An diesen Rechtsgrundsätzen, zu deren Modifizie-rung der Streitfall keinen Anlass gibt, hält der Senat fest.

2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg.
a) Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass das [X.] der Klägerin vom 11. April 2012 den vorbezeichneten formellen Anforderungen gerecht wird.
Entgegen der Auffassung der Revision steht der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens
der Umstand nicht entgegen, dass im [X.]er Mietspiegel 2011 ausdrücklich ausgeführt wird, dieser sei
"auf Wohnungen in Ein-
und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern"
nicht anwendbar.
aa) Wie der Senat bereits in einem den Mietspiegel der [X.] (2002) betreffenden Fall entschieden hat, reicht zur Begründung eines Erhö-hungsverlangens für die Miete eines Einfamilienhauses die Bezugnahme auf einen an sich nicht einschlägigen Mietspiegel jedenfalls dann aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der [X.] für Wohnungen in
Mehrfamilien-häusern
liegt, denn es entspricht einem Erfahrungssatz, dass die Miete für [X.] im Regelfall über der
Miete für Wohnungen in
Mehrfamilienhäu-sern liegt (Senatsurteil vom 17. September 2008 -
VIII ZR 58/08, NJW-RR 2009, 86 Rn. 11 f. mwN).
[X.]) Die Revision -
die zur Stützung ihrer Ansicht auf zwei das [X.] Senatsurteil kritisch kommentierende Stimmen im Schrifttum verweist ([X.]/Börstinghaus, Mietrecht, 12. Aufl., § 558a BGB Rn. 38a; [X.]/[X.], 6. Aufl., § 558a BGB Rn. 17) -
meint, diese
Entschei-dung könne auf den [X.]er Mietspiegel 2011 bereits deshalb nicht übertragen werden, weil im Gegensatz zu dem [X.] (2002) der [X.]er 6
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Mietspiegel 2011 die Anwendbarkeit des Mietspiegels auf Wohnungen in Ein-
und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern ausdrücklich ausschließe.
Dies trifft nicht zu. Ungeachtet des
zutreffend beschriebenen
Unter-schieds
der beiden Mietspiegel wird, wie bereits das Berufungsgericht richtig
erkannt hat, das zur Begründung auf den [X.]er Mietspiegel 2011 verweisen-de Mieterhöhungsverlangen der Klägerin den formellen Anforderungen gerecht.
Weder der [X.] (2002) noch der [X.]er Mietspiegel 2011 enthalten Datenmaterial für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichs-miete für Wohnungen in Ein-
oder Zweifamilienhäusern
beziehungsweise Rei-henhäusern. Damit sind
die für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in beiden
Mietspiegeln
angegebenen Entgelte zwar im Rahmen der Prüfung der Begrün-detheit
eines auf sie Bezug nehmenden Mieterhöhungsverlangens nicht geeig-net, eine Indizwirkung (vgl. hierzu Senatsurteil vom 21. November 2012
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VIII ZR 46/12, NZM
2013, 138 Rn. 16) für die gerichtliche Bestimmung der ortsüblichen
Vergleichsmiete für Wohnungen zu entfalten, die sich in Ein-
oder Zweifamilienhäusern beziehungsweise in Reihenhäusern befinden.
Sehr wohl aber können die in derartigen Mietspiegeln
genannten Entgelte dem Mieter eine Orientierungshilfe für die Einschätzung geben, ob die vom Vermieter für eine Wohnung in einem -
wie hier -
Reihenendhaus (neu) verlangte Miete der ortsüb-lichen Vergleichsmiete entspricht, weil für derartige
Wohnungen gezahlte Mie-ten erfahrungsgemäß
über den Mieten liegen, die für Wohnungen in [X.] mit vergleichbaren Wohnwertmerkmalen gezahlt werden. Mehr,
als dem Mieter diese ansatzweise Überprüfung zu ermöglichen, muss das im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens anzugebende [X.] nach §
558a Abs. 2 BGB nicht leisten.
b) Das Berufungsgericht hat sich nach Beweisaufnahme davon über-zeugt, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin auch materiell berechtigt 11
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ist. Dagegen ist revisionsrechtlich nichts zu erinnern. Das Berufungsgericht hat nach alledem die Berufung der Beklagten gegen das klagezusprechende Urteil des Amtsgerichts
zu
Recht zurückgewiesen.
3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Dr. Milger
[X.]
Dr. Achilles

Dr. [X.]
Dr. Bünger
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch [X.] erledigt worden.

Vorinstanzen:
AG [X.]-Schöneberg, Entscheidung vom 04.06.2014 -
5 C 182/12 -

LG [X.], Entscheidung vom 24.02.2015 -
63 [X.]/14 -

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