Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 03.07.2013, Az. VIII ZR 267/12

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 267/12
Verkündet am:

3. Juli 2013

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Juli 2013 durch den Vorsitzenden [X.], die Richterin Dr.
Hessel sowie die Richter Dr.
Achilles, Dr.
Schneider und Dr.
Bünger
für Recht erkannt:
Auf die Revision der [X.] wird das Urteil der 6. Zivilkammer des [X.] vom 3. Juli 2012 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die [X.] sind seit dem Jahr 1984
Mieter einer Doppelhaushälfte der Klägerin in [X.]. Das um das [X.] gebaute Haus ist Teil einer wegen ihres Charakters als Gartenstadt unter Denkmalschutz stehenden ehemaligen Zechensiedlung für Bergarbeiter. In der zweiten Hälfte der 1980er
Jahre nahm die Klägerin bauliche Maßnahmen an dem bis dahin im Zustand des Errich-tungsjahres verbliebenen Haus vor, um dieses modernen Wohnbedürfnissen anzupassen. Für diese Baumaßnahmen erhielt die Klägerin öffentliche Förder-zuschüsse.
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Mit Schreiben vom 12. Juli 2005 verlangte die Klägerin von den [X.] unter Bezugnahme auf den von der Stadt [X.], dem [X.] und dem Haus-
und Grundeigentümerverein [X.] e.V. erstell-ten (einfachen) Mietspiegel der Stadt [X.] (Stand: 1. Januar 2004) die [X.] zu einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete für das 85,51
qm große Haus von 432,65

qm) auf 452,65

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je qm) mit Wirkung zum 1. Oktober 2005. Der vorgenannte Mietspiegel, in dessen Daten-basis die Mietobjekte der Klägerin in der Zechensiedlung nicht eingeflossen sind, unterscheidet nach sechs [X.] und drei Wohnlagen (einfa-che, mittlere und gute Wohnlage). Für Einfamilienhäuser ist, da deren Mieten bei der Erstellung des Mietspiegels nicht erhoben wurden, ein Zuschlag auf den Quadratmeterpreis in Höhe von zehn Prozent möglich. Für die Einordnung von durch Umbau neu geschaffenen Wohnungen sieht der Mietspiegel in Ziffer 5 unter bestimmten Voraussetzungen die Zugrundelegung der [X.] einer Neubauwohnung vor.
In ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 12. Juli 2005 stellte die Klägerin die bisherige und die verlangte Miete gegenüber und nahm eine Vergleichsbe-rechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel vor. Dabei ordnete sie das Haus der [X.] in die [X.] 1981 bis 1990 und in die mittlere Wohnlage sowie als Einfamilienhaus (mit zehnprozentigem Zu-schlag) ein und bezifferte die ortsübliche Vergleichsmiete auf dieser Grundlage [X.] führte die Klägerin in ihrem vorstehend genannten Schreiben aus:
"Die [X.], in die wir die von Ihnen angemietete Wohnung ein-gruppiert haben, weicht vom ursprünglichen Baujahr ab, da in der [X.] mittels eines wesentlichen Bauaufwandes ein Zustand hergestellt wurde, der neuzeitlichen Wohnungsansprüchen gerecht wird (Vollmoder-nisierung)."
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Die [X.] stimmten der Mieterhöhung nicht zu.
Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu der erstrebten Mieterhöhung gerichtete Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens abgewie-sen. Dabei ist das Amtsgericht im Wege der Schätzung nach § 287 ZPO unter Zuhilfenahme des auch vom Sachverständigen herangezogenen [X.]er Miet-spiegels zu der Beurteilung gelangt, dass bereits die von den [X.] [X.] Miete höher sei als die ortsübliche Vergleichsmiete und die Klägerin deshalb keine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen könne.
Auf die Berufung der Klägerin hat das [X.] nach Einholung des Gutachtens eines anderen Sachverständigen das Urteil des Amtsgerichts [X.] und der Klage stattgegeben.
Hiergegen richtet sich die vom [X.] zugelassene Revision der [X.], mit der sie die Wiederher-stellung des amtsgerichtlichen Urteils erstreben.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin sei, da die maßgeblichen An-forderungen des § 558a [X.] erfüllt seien, formell ordnungsgemäß begründet worden und daher wirksam. An den Inhalt der Begründung des Mieterhöhungs-verlangens dürften keine überspannten Anforderungen gestellt werden. Die Be-gründung müsse die verlangte Erhöhung anhand von Tatsachen darlegen und 4
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dem Mieter die Möglichkeit geben, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Nehme der Vermieter -
wie hier -
zur Begründung des [X.] auf einen Mietspiegel Bezug, so müsse er erkennen lassen, wie er die Wohnung eingruppiert habe. Die sachliche Richtigkeit der Eingruppie-rung sei keine Zulässigkeitsvoraussetzung. Entgegen der Auffassung der [X.] genüge das Erhöhungsverlangen diesen Anforderungen. Die Klägerin habe darin unter Bezugnahme auf den einfachen Mietspiegel der Stadt [X.] dargelegt, dass das Mietobjekt in einem Umfang saniert und neuzeitlichen [X.] angepasst worden sei, der ungeachtet des tatsächlichen Baujahrs eine Umgruppierung in die [X.] "1981-1990"
rechtfertige ("Vollmodernisierung"). Hierdurch habe sie in ausreichendem Maße die [X.] mitgeteilt, aus denen sie ihren Anspruch
herleite.
Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin sei materiell gerechtfertigt. Die Klägerin habe gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 [X.] einen Anspruch auf [X.] zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, nachdem die weiteren Voraussetzungen des § 558 Abs. 1 Satz 1 und 2 [X.] (Wartefrist, Sperrfrist) und des § 558 Abs. 3 [X.] (Kappungsgrenze) -
insoweit zwischen den Parteien unstreitig -
erfüllt seien. Der Anspruch der Klägerin lasse sich
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materiell -
allerdings nicht aus der Begründung des [X.] herleiten. Bei dem streitgegenständlichen Mietobjekt handele es sich nicht um eine durch Umbau neu geschaffene Wohnung im Sinne von Ziffer 5 des Miet-spiegels der Stadt [X.].
Aus dem von der Kammer eingeholten Gutachten des Sachverständigen S.

ergebe sich jedoch, dass die Klägerin die geltend gemachte Miete beanspruchen könne, weil sie die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteige. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe zur Überzeugung der Kammer fest, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für das streitgegenständliche Mietob-10
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qm betrage. Die von der Klägerin [X.] liege innerhalb dieser Spanne. Bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete folge die Kammer in
vollem Umfang den überzeu-genden Ausführungen des von ihr beauftragten Sachverständigen. [X.] sei der einfache Mietspiegel der Stadt [X.] (Stand 1. Januar 2004) für die Kammer nicht als taugliche Erkenntnisquelle in Betracht gekommen. Gegen eine Einordnung der Mietobjekte in der ehemaligen Zechensiedlung in diesen Mietspiegel bestünden grundsätzliche Bedenken. Unstreitig seien die [X.] in der ehemaligen Zechensiedlung in die Datenerhebung zu diesem Miet-spiegel nicht eingeflossen. Nach den einleuchtenden Ausführungen des Sach-verständigen sei der Mietspiegel aus diesem Grund zur Bestimmung der ortsüb-lichen Vergleichsmiete für den Wohnraum in der ehemaligen Zechensiedlung nur sehr eingeschränkt nutzbar. Denn die Wohnungen in dieser Siedlung stell-ten einen nicht zu vernachlässigenden Anteil am [X.] der Stadt [X.] dar. Darüber hinaus wiesen diese Wohnungen verschiedene bedeutsame Besonderheiten auf, die allgemein einem Vergleich mit dem [X.] im übrigen Stadtgebiet, der in den Mietspiegel eingeflossen sei, entgegenstünden. Eine sachgerechte Einordnung der Objekte in der ehemaligen Zechensiedlung in den einfachen Mietspiegel sei insbesondere im Hinblick auf die Wohnlage, den Wohnungstyp und die Beschaffenheit des Wohnraums (Höhenlage
der Ne-benräume und geringe Raumhöhe) nicht möglich, wie der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar erläutert habe.
Insoweit begegne es keinen Bedenken, anstelle des von der Klägerin zur Begründung ihres [X.] herangezogenen Mietspiegels für die Begründetheit des [X.] auf ein Sachverständigengut-achten abzustellen, das die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne einer Einzel-vergleichsmiete konkret ermittle. Bei Vorliegen eines -
wie hier -
formell wirksa-men [X.] sei vom Tatrichter materiell-rechtlich zu [X.]
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prüfen, ob die verlangte Mieterhöhung nach § 558 [X.] tatsächlich berechtigt sei, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 [X.] liege. Das Gericht sei bei der Beurteilung der Begründetheit eines [X.] nicht an das zunächst vom Vermieter gewählte [X.] gebunden. Es müsse klar unterschieden werden zwischen der Begründung des [X.] und der Fest-stellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Entgegen der Auffassung der [X.] stehe die Rechtsprechung des [X.] dem nicht entgegen. Demnach sei die sachlich zutreffende Einordnung einer Mietwohnung in ein Mietspiegelfeld keine Frage der Wirksamkeit, sondern der materiellen Begrün-detheit eines auf das [X.] des Mietspiegels gestützten Mieterhö-hungsverlangens. Zu der Frage, ob eine unzutreffende Einordnung in den Miet-spiegel zwingend zur Abweisung der Klage wegen materieller Unbegründetheit führe, obgleich die ortsübliche Vergleichsmiete dem Mieterhöhungsverlangen (teilweise) entspreche, habe der [X.] sich in seiner bisherigen Rechtsprechung nicht geäußert.
Die gegen das Gutachten des Sachverständigen erhobenen Einwände der [X.] griffen nicht durch. Nicht zu beanstanden sei, dass der Sachver-ständige bei der Begutachtung ausschließlich Wohnungen aus der ehemaligen Zechensiedlung als [X.] herangezogen habe. Angesichts der großen Anzahl
zur Verfügung stehender [X.] in dieser Siedlung, deren Vergleichbarkeit die [X.] im Übrigen nicht in Abrede stellten, sei kein Grund dafür ersichtlich, dass der Sachverständige auf Objekte außerhalb der Siedlung hätte zurückgreifen müssen. Die Ermittlung eines repräsentativen Querschnitts der Mieten setze nicht voraus, dass die [X.] mit ei-ner großen Streubreite über das [X.]gebiet verteilt seien. Der vergleich-bare Wohnraum dürfe zudem auch vom selben Vermieter stammen und
sogar im selben Haus gelegen sein. Darüber hinaus hätte ein Vergleich mit Mietobjek-13
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ten aus dem übrigen Stadtgebiet -
den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen folgend -
hier nicht zu realistischen Ergebnissen geführt. Die Doppelhaushälfte der [X.] stimme in mehrfacher Hinsicht nicht mit den "üblichen"
Doppelhaushälften außerhalb der ehemaligen [X.]. Mit knapp 86
qm bleibe das Objekt der [X.] weit hinter der sonst übli-chen Größe von 120 bis 150 qm zurück. Auch die besondere Typik der [X.] der [X.], die sich in den zum Teil geringen Raumhöhen und den leichten Höhenunterschieden der Räume im Erdgeschoss zueinander [X.], spreche gegen eine Vergleichbarkeit mit "normalen"
Doppelhaushälf-ten. Schließlich fehle
es auch -
wie der Sachverständige weiter dargelegt habe -
an einer belastbaren Datenbasis für einen Vergleich mit Objekten im sonstigen Stadtgebiet. Die Stadt [X.], der [X.] und der Mieterverein hätten die in den Mietspiegel 2004 eingeflossenen Daten entweder nicht archiviert
oder sich gegenüber der vom Sachverständigen erbetenen Auskunft auf den Datenschutz berufen. Auch die Recherche bei Maklern, [X.] und Banken führe nicht zu verwertbaren [X.]. Der eigene [X.] enthalte keine repräsentative Anzahl von [X.]. Demgegenüber sei in der ehemaligen Zechensiedlung
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was nach Angaben des Sachverständigen sehr selten vorkomme -
eine Viel-zahl von tauglichen [X.]n und damit eine äußerst belastbare Da-tenbasis vorhanden.
Die weitere Vorgehensweise des Sachverständigen bei der Ermittlung der zur Verfügung stehenden [X.] sei ebenfalls nicht zu [X.]. Der Sachverständige habe ausgeführt, er habe von der Klägerin auf Nachfrage eine Aufstellung der Mietanpassungen und Neuvermietungen der Jahre 2001 bis 2006 erhalten. Dabei habe er ausgehend von der zu [X.] Wohnung Vorgaben im Hinblick auf die Lage (Quartier), den Zuschnitt und den Wohnungstyp gemacht. Auf diese Datenbasis habe er sich bei der 14
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Auswahl der [X.] gestützt. Für die Kammer sei kein Grund er-sichtlich, weshalb der Sachverständige sich nicht auf die Listen der Klägerin hätte stützen dürfen. Zu Recht habe der Sachverständige darauf hingewiesen, dass ihm eine Kontrolle dieser Listen nicht möglich gewesen sei. Auch sei nicht ersichtlich, dass er auf anderem Wege an die gewünschten Informationen hätte gelangen können. Es bestünden zudem keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die Listen der Klägerin unvollständig oder fehlerhaft seien. Konkrete Einwendungen gegen die Richtigkeit dieser Listen hätten die [X.] nicht erhoben.
Auch die Auswahl der [X.] begegne insgesamt keinen Be-denken. Es führe nicht zur Unbrauchbarkeit des Gutachtens, dass [X.], die vor dem 1. Oktober 2002 wirksam geworden seien, nicht in die [X.] eingeflossen seien. Es sei nicht ersichtlich, dass die Nichtberück-sichtigung dieser Objekte zu einer fehlerhaften Ermittlung der ortsüblichen [X.] geführt habe oder dass die [X.] hierdurch benachteiligt [X.] seien.
Nicht zu beanstanden sei zudem, dass bei den [X.] aus qm nicht in die Begutach-tung eingeflossen seien. Hier sei weder eine fehlerhafte noch eine die Klägerin begünstigende Auswahl der Objekte durch den Sachverständigen festzustellen.
Ebenso beanstandungsfrei habe der Sachverständige ein gleichmäßiges Verhältnis von Neuvermietungs-[X.]n und Mieterhöhungs-[X.]n zugrunde gelegt. Zwar sei den [X.] insoweit zuzuge-stehen, dass die Anzahl der Mieterhöhungen die Anzahl der Neuvermietungen im [X.] deutlich übersteige. Hieraus folge indes nicht, dass die Mietanpassungen im Verhältnis zu den Neuvermietungen stärker berück-sichtigt werden müssten.
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Die von den [X.] angestellten "Kontrollüberlegungen"
anhand des Mietspiegels der Stadt [X.], Stand 1. Januar 2010, der für Wohnraum mit [X.] vorsehe, gingen fehl. Zwar seien die Wohnungen in der ehemaligen Zechensiedlung in die Da-tenerhebung für diesen Mietspiegel unstreitig eingeflossen. Der Sachverständi-ge habe aber die ortsübliche Vergleichsmiete durch direkten Einzelvergleich ermittelt und hierbei mehrfach auf die Besonderheiten der Wohnungen in der ehemaligen Zechensiedlung hingewiesen. Ein Rückgriff auf den pauschalen Mietspiegel verbiete sich.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin formell ordnungsgemäß ist (§
558a [X.]) und auch die Voraussetzungen des §
558 [X.] (Wartefrist, Sperrfrist und Kap-pungsgrenze) eingehalten sind. Ein Anspruch der Klägerin nach §
558 Abs.
1 Satz 1 [X.] auf Zustimmung zu der geltend gemachten Mieterhöhung kann [X.] mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht wer-den.
1. Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen im Schreiben vom 12. Juli 2005 formell ordnungsgemäß nach § 558a [X.] be-gründet hat.
a) Die Revision vertritt die Auffassung, die Ausführungen im [X.] der Klägerin zu den durchgeführten Bau-
und Modernisierungsmaß-18
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nahmen an dem streitgegenständlichen Haus seien nicht geeignet, die von der Klägerin vorgenommene Eingruppierung in die jüngere [X.] nach-zuvollziehen. Die Begründung enthalte insoweit keine Tatsachen, sondern le-diglich eine Rechtsauffassung. Außerdem lasse der [X.]er Mietspiegel eine [X.]umgruppierung infolge "Vollmodernisierung"
nicht zu, da letz-tere dort nicht als Sortierkriterium enthalten sei. Auch der Vortrag der Klägerin vor dem Amtsgericht zu den vorgenommenen Bau-
und [X.] enthalte keine formell ordnungsgemäße Begründung des Mieterhö-hungsverlangens. In derart gravierenden Fällen wie hier sei das [X.] formell unwirksam.
b) Dieser Angriff der Revision bleibt ohne Erfolg. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass bereits der Inhalt des Schreibens der Klägerin vom 12. Juli 2005 den Anforderungen einer formell ordnungsgemäßen Begründung des [X.] genügt.
[X.]) Gemäß § 558a Abs. 1 [X.] ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Dem Mieter sollen mit dem Miet-erhöhungsverlangen im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die [X.] mitgeteilt werden, die er benötigt, um die vom Vermieter begehrte Mieter-höhung auf ihre Berechtigung -
zumindest ansatzweise -
überprüfen zu können ([X.]surteile vom 7. Juli 2010 -
VIII ZR 321/09, [X.], 2945 Rn. 9; vom 28. März 2012 -
VIII ZR 79/11, NJW-RR 2012, 710 Rn. 14; jeweils mwN), also etwa die Angabe der ortsüblichen Vergleichsmiete und bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel -
wie hier der Fall -
die Einordnung der Wohnung in die [X.] Kategorie des Mietspiegels ([X.]surteil vom 11. März 2009 -
VIII ZR 74/08, [X.], 1667 Rn. 8 mwN). Dabei dürfen an die Begründung des [X.] keine überhöhten Anforderungen gestellt werden; es genügt, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, die Angabe der 22
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nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Kategorien des Mietspiegels (vgl. [X.]surteil vom 11. März 2009 -
VIII ZR 74/08, [X.]O mwN). Die Richtigkeit dieser Einordnung ist, wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend ange-nommen hat, keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Erhöhungsverlangens ([X.]surteil vom 11.
März 2009
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VIII ZR 316/07, [X.], 239 Rn. 8). Einer Beifügung des Mietspiegels [X.] es für die formelle Wirksamkeit des [X.] nicht, wenn der Mietspiegel -
wie hier nach den vom Berufungsgericht in Bezug genomme-nen Feststellungen des Amtsgerichts der Fall -
allgemein zugänglich ist (Se-natsurteil vom 30. September 2009 -
VIII ZR 276/08, [X.], 225 Rn. 10; [X.]sbeschluss vom 28. April 2009 -
VIII ZB 7/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 6; jeweils mwN).
[X.]) Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsverlangen der Kläge-rin im Schreiben vom 12. Juli 2005, das die Einstufung der Wohnung nach [X.], Lage, Ausstattung und Größe mitteilt und die dafür im Miet-spiegel angesetzte Vergleichsmiete angibt, gerecht. Dies gilt, anders als die Revision meint, auch hinsichtlich der Einordnung der streitgegenständlichen Doppelhaushälfte in eine nicht ihrem Baujahr entsprechende jüngere Baualter[X.]. Hieran ändert der von der Revision angeführte Umstand nichts, dass der im Mieterhöhungsverlangen insoweit verwendete Begriff der [X.] im Mietspiegel nicht enthalten ist. Das Berufungsgericht hat rechtsfeh-lerfrei angenommen, dass sich gleichwohl aus der die [X.] betref-fenden Passage des [X.] in Verbindung mit der einschlä-gigen Ziffer 5 des in Bezug genommenen Mietspiegels mit ausreichender Deut-lichkeit ergibt, dass die streitgegenständliche Doppelhaushälfte nach [X.] der Klägerin mit einem so wesentlichen Bauaufwand saniert und neuzeitli-chen [X.] angepasst worden ist, dass gemäß Ziffer 5 des Miet-spiegels die Einordnung in die dem Zeitpunkt der Durchführung dieser [X.]
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chen Maßnahmen entsprechende [X.] gerechtfertigt ist. Entgegen der Auffassung der Revision begegnet es daher auch keinen rechtlichen Be-denken, dass das Berufungsgericht unter Würdigung der Umstände des vorlie-genden Falles für die Ordnungsmäßigkeit des [X.] wei-tergehende Angaben zu der von der Klägerin angeführten Vollmodernisierung nicht für erforderlich erachtet hat.
Entgegen der Auffassung der Revision steht der formellen Wirksamkeit des [X.] auch nicht entgegen, dass die angeführten bau-lichen Maßnahmen nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zum Groß-teil lediglich der Instandhaltung des Hauses dienten und damit keinen Umbau im Sinne der Ziffer 5 des Mietspiegels darstellten. Denn hierbei handelt es sich, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, nicht um eine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterhö-hungsverlangens.
2. [X.] zur materiellen Berechtigung des [X.] sind hingegen nicht frei von Rechtsfehlern.
a) Anders als die Revision meint, ist das Berufungsgericht allerdings [X.] davon ausgegangen, dass der Tatrichter bei der Beurteilung der Be-gründetheit eines [X.] im Rahmen seiner freien Überzeu-gungsbildung nicht auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte [X.] im Sinne des § 558a Abs. 2 [X.] beschränkt ist ([X.]sur-teil vom 21. November 2012 -
VIII ZR 46/12, [X.], 775 Rn. 14;
[X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2011, §
558b Rn. 29; [X.]/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 558b [X.] Rn. 97; jeweils mwN). Ist -
wie hier -
ein formell wirksames
Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist vom Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 [X.] tatsächlich berechtigt ist, insbesonde-25
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re ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt ([X.]sur-teil vom 21. November 2012 -
VIII ZR 46/12, [X.]O Rn. 13 mwN). Hierzu durfte das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision den von der Klä-gerin im Rechtsstreit zusätzlich zum in Bezug genommenen Mietspiegel ange-botenen Sachverständigenbeweis erheben.
b) Wie die Revision mit Recht rügt, ist das vom Berufungsgericht einge-holte Gutachten des Sachverständigen S.

jedoch als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die von den [X.] gemiete-te Doppelhaushälfte ungeeignet.
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgel-ten, die in der [X.] oder einer vergleichbaren [X.] für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier
Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 [X.] abgesehen, ge-ändert worden sind (§ 558 Abs. 2 [X.]). Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll ([X.] 53, 352, 358). Die ortsübliche [X.] darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquel-len bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbil-dung (§
286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben ([X.]surteil vom 21.
November 2012 -
VIII ZR 46/12, [X.]O
mwN; vgl. [X.] 37, 132, 143).
Diesen Anforderungen genügt das vom Berufungsgericht verwertete Gutachten des Sachverständigen S.

nicht. Der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von [X.] aus der [X.] berücksichtigen. Diese Anforderung ist nicht erfüllt, wenn -
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nur Vergleichswohnungen aus
einer einzigen 28
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Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, Berücksichti-gung finden.
Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist das nicht deshalb anders zu beurteilen, weil der Ortsteil, in dem sich die Wohnung der [X.] befindet, gewisse Besonderheiten aufweist und sich dort eine Reihe fast identi-scher [X.] befindet. Diese Umstände nötigen auch nicht dazu, eine Art "Spezialmietspiegel"
für diesen Ortsteil aufzustellen. Denn Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Mietniveau in der gesamten [X.]. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können deshalb auch Objekte herangezogen werden, die nach Ausstattung, Art, Größe und Lage nur unge-fähr vergleichbar sind. Einzelnen Unterschieden bei den Vergleichswohnungen kann gegebenenfalls durch Zu-
oder Abschläge Rechnung getragen werden. Im Übrigen kann der Vermieter nach der Rechtsprechung des [X.]s zwar zur Be-gründung eines [X.] nach § 558a [X.] auf den eigenen Bestand zurückgreifen ([X.]surteil vom 19. Mai 2010 -
VIII ZR 122/09, [X.], 576 Rn 12). Ferner hat es der [X.] nicht beanstandet, dass der gericht-liche Sachverständige die Vergleichswohnungen nur durch Befragungen ver-schiedener Vermieter ermittelt ([X.]surteil vom 21. Oktober 2010 -
VIII ZR 30/09, [X.], 149 Rn. 13). Eine Auswahl von Wohnungen, die sämtlich dem die Mieterhöhung begehrenden Vermieter gehören, stellt aber keine reprä-sentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im [X.] dar.
Das Berufungsgericht hat daher zu Unrecht den vom Sachverständigen S.

auf diese Weise ermittelten Wert zu Grunde gelegt. Den einfachen Mietspiegel der Stadt [X.] hingegen hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft als vermeintlich nicht taugliche Erkenntnisquelle außer Betracht gelassen. Wie der [X.] aber bereits entschieden hat, darf auch ein -
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spiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 [X.], der die Voraussetzungen des § 558d Abs. 1 [X.] nicht erfüllt (einfacher Mietspiegel), in die Überzeugungsbildung des Tatrichters einfließen. Ihm kommt zwar nicht die in § 558d Abs. 3 [X.] dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Er stellt jedoch ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche [X.] zutreffend wiedergeben. Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels und den Einwendungen der Parteien gegen den [X.] der Angaben des Mietspiegels ab ([X.]surteile vom 16. Juni 2010 -
VIII ZR 99/09, [X.], 2946 Rn. 12 f.; vom 21.
November 2012
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VIII ZR 46/12, [X.]O
Rn. 16). Hierzu hat das Berufungsgericht -
von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig -
bisher keine Feststellungen getroffen.

III.
Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht -
von seinem Standpunkt folge-richtig -
bisher keine Feststellungen zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Anwendung der oben unter II 2 b aufgezeigten Maßstäbe getroffen hat.

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Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das [X.] zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
[X.]
Dr. Hessel
Dr. Achilles

Dr. Schneider
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG [X.], Entscheidung vom 11.05.2010 -
9 C 540/05 -

LG Münster, Entscheidung vom 03.07.2012 -
6 [X.]/10 -