Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 11.07.2018, Az. VIII ZR 190/17

[X.]:[X.]:BGH:2018:110718UVIIIZR190.17.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
VIII ZR 190/17
Verkündet am:

11. Juli 2018

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren gemäß §
128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist
bis zum 16. Juni 2018
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Milger, die Richterin Dr.
Hessel sowie [X.]
[X.], [X.] und Dr. Schmidt

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des [X.] vom 27. Juli
2017 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt Zustimmung zur
Erhöhung
der Miete für eine von dem
Beklagten gemietete 95,83
qm große Wohnung in einem Mehrfamilien-haus in [X.] um 47,69

auf monatlich 518,93

Juli
2015.
In ihrem Mieterhöhungsschreiben
vom 27. April
2015
teilte die Klägerin
dem
Beklagten
mit, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für seine
Wohnung monatlich 5,45

meter Wohnfläche betrage und
sich die [X.] -
unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze -
auf 5,4je Quadratmeter erhöhe. Das
Mieterhöhungsverlangen
nimmt zur Begründung Bezug auf ein beigefügtes Gutachten
der
öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständi-gen Dipl.-Ing. W.

vom 20.
April
2015, das Angaben zur ortsüblichen Ver-1
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gleichsmiete für die Zwei-
bis Vierzimmerwohnungen des
Gebäudes enthält.
In dem Gutachten heißt es unter anderem:
"Die Wohnungen konnten nicht besichtigt werden, da keine Mieter angetroffen wurden
oder sich dazu bereit erklärt haben. Deshalb wird in diesem Gutachten auf frühere Besichtigungen oder [die] [X.] zur Verfü-gung gestellten Besichtigungsdaten des Auftraggebers und Wohnungs-beschreibungen des Auftraggebers Bezug genommen. Es wurden von [X.] auch schon genügend Wohnungen des Auftraggebers besichtigt, die in der Ausstattung ähnlich sind

."
Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Be-rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Die Klage sei unbegründet, weil das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam sei. Das zugrunde gelegte Sachverständigengutachten entspreche den Anforderungen des § 558a Abs.
2 Nr.
3 [X.]
nicht.
Um den Mindestanforderungen an ein solches Sachverständigengutach-ten zu genügen -
und dem Mieter damit zu ermöglichen, das Mieterhöhungsver-langen nachzuvollziehen und
ansatzweise selbst zu prüfen
-, sei eine Besichti-gung der konkreten Wohnung des Mieters zwar nicht zwingend erforderlich;
bei Wohnanlagen genüge vielmehr die Besichtigung einer Wohnung des gleichen Typs (sogenanntes Typengutachten). Die gutachterlichen Feststellungen zur
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ortsüblichen
Vergleichsmiete müssten dann aber auf der Besichtigung einer genügenden Anzahl anderer Wohnungen von nahezu gleicher Art, Größe, [X.] und Beschaffenheit innerhalb der
Wohnanlage beruhen. Durch die [X.] der vom Sachverständigen besichtigten Musterwohnung müsse der Mieter nachvollziehen können, ob diese
in etwa
der Ausstattung der eigenen Wohnung entspreche.
Das diesbezüglich widersprüchliche und unverständliche
Gutachten der Sachverständigen W.

sei
für den Mieter nicht nachvollziehbar. Die Sachver-ständige habe keine der
Wohnungen
des Gebäudes besichtigt, sondern [X.] sich nur
auf frühere Besichtigungen oder ihr vom Auftraggeber zur Verfü-gung gestellte Besichtigungsdaten. Dabei sei schon nicht nachvollziehbar, wo-rauf genau Bezug genommen werde.
Zudem hätten der Sachverständigen, wie sie in ihrem
Gutachten
ausführe, als Arbeitsunterlagen
lediglich Angaben zur Wohnfläche und zum Baujahr zur Verfügung gestanden. Daher fehle es an [X.] hinreichenden Beschreibung etwaiger Musterwohnungen und
an Angaben zu bestimmten Ausstattungsmerkmalen.
Da das Gebäude
nur
einige wenige, flächenmäßig stark variierende Wohnungen aufweise, sei darüber hinaus schon fraglich, ob diese überhaupt als Musterwohnung geeignet seien.
Zudem differenziere
das Gutachten hin-sichtlich des Modernisierungsgrades
der Wohnungen nur im Hinblick
auf die

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nicht genau beschriebenen -
Badezimmer,
nicht aber
unter Berücksichtigung des "[X.]"
der Wohnungen.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend 8
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gemachte Anspruch auf Zustimmung zu
der begehrten Mieterhöhung
(§ 558 Abs. 1, § 558b Abs. 2 [X.]) nicht verneint werden.
Ungeachtet des Umstands, dass eine Klage auf Zustimmung zur Mieter-höhung, der kein in formeller Hinsicht wirksames Mieterhöhungsverlangen
vorausgeht, bereits als unzulässig abzuweisen gewesen wäre, nicht aber -
wie das
Berufungsgericht meint
-
als unbegründet (vgl. Senatsurteile vom 13. No-vember 2013 -
VIII
ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn.
9, 13; vom 10. Oktober 2007 -
VIII ZR 331/06, [X.], 848 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 -
VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn.
6; vom 12. Mai 2004 -
VIII ZR 234/03, NZM
2004, 581 unter [X.]), hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen, das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidig-ten Sachverständigen Dipl.-Ing. W.

erklärte
Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 27. April
2015
genüge den gemäß §
558a Abs. 2
Nr. 3 [X.]
zu stellenden formellen Anforderungen nicht.
1. Nach der vorgenannten Bestimmung kann zur Begründung eines [X.] nach § 558 [X.] auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug genommen werden. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht insoweit ange-nommen, das Mieterhöhungsverlangen sei
namentlich bereits deshalb
in for-meller Hinsicht unwirksam, weil dem zur Begründung in Bezug genommenen Gutachten
nicht zu entnehmen
sei, dass der Ermittlung der
ortsüblichen Ver-gleichsmiete
eine Besichtigung der Wohnung des
Beklagten (oder einer Woh-nung gleichen Typs)
durch die Sachverständige vorausgegangen sei.

a) Entgegen einer verbreiteten Ansicht, wonach der Sachverständige die konkrete -
beziehungsweise im Fall eines Typengutachtens
jedenfalls eine ver-gleichbare -
Wohnung besichtigt haben müsse ([X.]/[X.], [X.], [X.]. 2018, § 558a Rn. 41; [X.]/Börstinghaus, Mietrecht, 11
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13.
Auflage, § 558a [X.] Rn.
88; MünchKomm[X.]/Artz, 7.
Auflage, §
558a Rn.
26;
BeckOKG-[X.]/[X.], Stand: 1.
April 2018, §
558a [X.] Rn.
61 f.), hängt die Wirksamkeit eines [X.], das auf ein Sachver-ständigengutachten gestützt ist,
in formeller Hinsicht
nicht von der
Besichtigung der Mietsache durch den Sachverständigen ab.
Zwar wäre die Annahme eines solchen Erfordernisses noch kein Verstoß gegen das durch Art. 14 Abs. 1 GG verfassungsrechtlich geschützte Eigen-tumsrecht des Vermieters ([X.], [X.] 1981, 31 f.). Das
Berufungsgericht hat jedoch verkannt, dass §
558a Abs. 2 Nr. 3 [X.] bereits in einfachgesetzlicher Hinsicht keine Grundlage dafür bietet, die Wirksamkeit eines auf ein Sachver-ständigengutachten gestützten [X.] in formeller Hinsicht von der
Besichtigung der jeweiligen (oder einer vergleichbaren) Wohnung ab-hängig zu machen.
aa) § 558a Abs. 2 Nr. 3 [X.] verlangt "ein mit Gründen versehenes [X.]".
(1) Das bedeutet sowohl nach dem Wortlaut als auch nach der Zweckbe-stimmung der Vorschrift, dass dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden
müssen, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach §
558 [X.] begehrten Mieterhöhung benötigt (st. Rspr. des Se-nats; siehe
nur
Urteile vom 19. Mai 2010 -
VIII ZR 122/09, [X.], 576 Rn.
10; vom 3. Februar 2016
-
VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 10, sowie [X.], [X.], 433
Rn. 9).
Die Begründung des [X.] dient
hingegen nicht da-zu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begrün-dungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung 14
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des [X.] nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen
(Senatsurteile vom 3.
Februar 2016
-
VIII ZR 69/15, aaO Rn.
11, sowie [X.],
aaO Rn.
10).
(2) Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der [X.] damit grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten An-gaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung herge-leitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der [X.] nachzugehen und dieses
zumindest ansatz-weise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aus-sage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beur-teilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Senatsurteile vom 19.
Mai 2010 -
VIII ZR 122/09, aaO; vom 3. Februar 2016
-
VIII ZR
69/15, aaO Rn. 10, sowie VIII
ZR 66/15
aaO Rn. 9; siehe auch [X.], [X.] 1982, 146
f., 1986, 239; NJW
1987, 313
f.
[zur Vorgängerregelung in § 2 Abs. 2 des
Geset-zes zur Regelung der Miethöhe ([X.]) vom 18. Dezember 1974, [X.]l. I S.
3604]).
bb) Nach dieser Maßgabe
bedarf es
in formeller Hinsicht
nicht [X.] einer vorherigen Besichtigung der betreffenden Wohnung durch den Sachverständigen (vgl. Senatsurteil vom 11. Juli 2018 -
VIII ZR 136/17, unter II
1 a bb, zur Veröffentlichung bestimmt).
(1) [X.] ist insoweit lediglich, dass die Angaben des Sachverständigen für den Mieter nachprüfbar sind
(siehe bereits BT-Drucks. 7/2011, S. 10 [zu § 2 Abs. 2 [X.]]). Ob der Mieter
aber
in die Lage versetzt wird, der Berechtigung des [X.]
nachzugehen und diese zumindest ansatzweise
selbst zu überprüfen, hängt -
wie die [X.] zu Recht geltend macht -
davon ab, welche Angaben das Gutachten zu der konkreten (beziehungsweise einer vergleichbaren) Wohnung enthält, nicht aber 18
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davon, auf welchem Weg
-
sei es durch eine vorherige Wohnungsbesichtigung oder in anderer Weise -
der Sachverständige
die tatsächlichen
Grundlagen
für diese
Angaben gewonnen
hat.
Die Quellen der Sachkunde sind zwar für die Beurteilung der Qualität des Gutachtens bedeutsam, jedoch ist eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht schon deshalb (als unzulässig) abzuwei-sen, weil das zur Begründung des [X.] in Bezug genom-mene Gutachten die zugrunde gelegten
Daten in anderer Weise als durch eine Wohnungsbesichtigung gewonnen hat.
(2) Auch aus den
vom vormaligen [X.] (unverbindlichen) "Hinweise(n)
für die Erstellung eines Sachver-ständigengutachtens zur Begründung des [X.] nach §
2 Abs. 2 [X.]"
ergibt sich nichts anderes. Zwar heißt es dort unter anderem: "Der Sachverständige soll die zu bewertende Wohnung grundsätzlich besichtigen. Andernfalls kann der Mieter den Eindruck gewinnen, dass der Sachverständige die besonderen Eigenheiten der Wohnung nicht genügend berücksichtigt hat "
([X.] 1980, 189, 190).
Dies bedeutet indes nicht, dass die vorherige Be-sichtigung der Vertragswohnung
durch den Sachverständigen
eine
formalisierte Verfahrensvoraussetzung sein
sollte, die
im Fall der Nichtbeachtung zur Un-wirksamkeit des [X.] führte, sondern eine -
auch im Inte-resse des Vermieters liegende -
Maßnahme
darstellt, die geeignet ist, überflüs-sige Prozesse zu vermeiden, indem sie die Bereitschaft des Mieters zu einer außergerichtlichen Einigung fördert.
b) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung ist der Senat in seiner bisherigen Rechtsprechung nicht von einer grundsätzlichen Besichtigungspflicht ausgegangen. Den vorgenannten Senatsurteilen vom
3. Februar 2016 (jeweils
juris Rn. 6 beziehungsweise Rn. 5
[insoweit in [X.] nicht abgedruckt]) war nach dem in der Revisionsinstanz zugrunde zu legenden Sachverhalt eine 21
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Besichtigung der jeweiligen Wohnung durch die Sachverständige vorausgegan-gen, so dass dieser Gesichtspunkt
bei der Beurteilung der Wirksamkeit des [X.] in
formeller Hinsicht nicht entscheidungserheblich war.
c) Da eine
unterbliebene Besichtigung der Wohnung somit nicht zur Un-wirksamkeit eines [X.]
nach §
558a Abs. 2
Nr. 3 [X.]
aus formellen Gründen führt, kann
auf sich beruhen, ob die Sachverständige W.

die betreffende (oder eine vergleichbare) Wohnung
zwar nicht aus
Anlass des hier streitgegenständlichen [X.], aber
bereits
früher be-sichtigt hat.
Ebenso wenig kommt es darauf an, ob -
was das Berufungsgericht in Frage gestellt hat -
das Gebäude
eine der Wohnung des
Beklagten ver-gleichbare Wohnung aufweist, die Grundlage eines sogenannten Typengutach-tens
sein könnte.
2. Ebenfalls rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht angenommen, das Mieterhöhungsverlangen sei auch deshalb aus
formellen Gründen unwirksam, weil das Gutachten der Sachverständigen W.

im Hinblick auf den Moderni-sierungsgrad
nur bezüglich der Badezimmer differenziere, und es auch dort an einer "genauen"
Beschreibung fehlen lasse.
Etwaige Mängel
des Gutachtens
in dieser Hinsicht hätten nicht zur Folge, dass das Mieterhöhungsverlangen bereits -
mangels der nach § 558a Abs. 1, 2
Nr.
3
[X.] erforderlichen Begründung -
aus formellen Gründen unwirksam wä-re.
a) Das Wohnungsdatenblatt, das Bestandteil des Gutachtens ist, be-schreibt zunächst übergreifend die Ausstattung der Wohnungen
des Gebäudes. Die Ausstattung der Bäder ist dabei in zwei Kategorien beschrieben ("Bad alt", "Bad neu") und -
was das Berufungsgericht übersehen hat -
durch die Be-23
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schreibung zahlreicher Einzelheiten konkretisiert. In ihrem Gutachten hat die Sachverständige des Weiteren
die Zwei-
bis Vierzimmerwohnungen des Ge-bäudes
zunächst nach der Anzahl [X.] -
unter jeweiliger Angabe
der
Art [X.],
der Wohnfläche sowie zum
Vorhandensein eines Kellerraums -
kategorisiert. Sodann hat die Sachverständige eine weitere Aufgliederung nach dem Modernisierungsgrad der Badezimmer vorgenommen (einerseits "[X.]", andererseits "modernisiert"). Ergänzend hat
die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsschreiben mitgeteilt, in welche Kategorie die Wohnung des
Be-klagten einzuordnen sei. Anders als die Revisionserwiderung meint, sind auf diese Weise für den Mieter nachvollziehbare und jedenfalls im Ansatz überprüf-bare Aussagen über die ortsübliche Vergleichsmiete und die Einordnung der zu beurteilenden Wohnungen in das örtliche Preisgefüge getroffen worden.
b) Soweit die Revisionserwiderung das Fehlen näherer
Angaben zum Vorhandensein
(oder zum Fehlen) von Balkonen sowie
zur
Geschosshöhe
be-anstandet, hat die Sachverständige ausgeführt, dass sie davon abgesehen ha-be, aus ihrer Sicht nicht mietwertrelevante Ausstattungsmerkmale in die Bewer-tung einzustellen. Sofern die vorgenannten Umstände für die ortsübliche [X.] wären, begründete eine davon abweichende Bewer-tung durch die Sachverständige allenfalls einen inhaltlichen Fehler des Gutach-tens, der nicht zur Unwirksamkeit des [X.] in formeller Hinsicht und nicht zur Unzulässigkeit der vom Vermieter erhobenen Zustim-mungsklage führt, sondern im Rahmen der Begründetheit der Klage zu prüfen ist (vgl. Senatsurteil vom 10.
Oktober 2007
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VIII ZR 331/06, aaO
mwN; siehe auch Senatsbeschluss vom 11. Februar 2014 -
VIII ZR 220/13, [X.], 349 Rn.
3).
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III.
Das Urteil des Berufungsgerichts
kann somit
keinen Bestand haben; es ist
aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist -
da es tatsächlicher Feststel-lungen zur Begründetheit der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung bedarf -
nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§
563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Dr. Milger
Dr. Hessel
Dr. [X.]

[X.]
Dr. Schmidt
Vorinstanzen:
AG [X.], Entscheidung vom 08.07.2016 -
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LG [X.], Entscheidung vom 27.07.2017 -
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