Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 11.07.2018, Az. VIII ZR 136/17

[X.]:[X.]:[X.]:2018:110718UVIIIZR136.17.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
VIII ZR 136/17
Verkündet am:

11. Juli 2018

Vorusso,

Amtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 558a Abs. 2 Nr. 3, § 558b Abs. 2
a)
Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines [X.] grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Um-fang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlan-gens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächli-che ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Fortführung von [X.], Urteil vom 3.
Februar 2016 -
VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn.
10).
b)
Nach dieser Maßgabe ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht schon deshalb aus formellen Gründen unwirksam mit der Folge, dass die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung als unzulässig abzuweisen wäre, weil der Sachverständige die betreffende Wohnung zur Ermittlung der ortsüb-lichen Vergleichsmiete nicht
besichtigt hat.

[X.], Urteil vom 11. Juli 2018 -
VIII ZR 136/17 -
LG [X.]

AG [X.]

-
2
-

Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren gemäß §
128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist
bis zum 16. Juni 2018
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Milger, die Richterin Dr.
Hessel sowie [X.]
[X.], Dr.
Bünger und Dr. Schmidt

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des [X.] vom 18. Mai 2017 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt Zustimmung zur
Erhöhung
der Miete für eine von der
Beklagten gemietete 68,86 qm große Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in [X.] monatlich

Oktober 2015.
In ihrem Mieterhöhungsschreiben
vom 25. Juni 2015
teilte die Klägerin
der Beklagten
mit, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für ihre
Wohnung mo-natlich 5,70

meter Wohnfläche betrage und
sich die Monatsmiete

-
unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze -

je Quadratmeter er-höhe. Das
Mieterhöhungsverlangen
nimmt zur Begründung Bezug auf ein bei-gefügtes Gutachten
der
öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen Dipl.-Ing. W.

vom 3.
Juni 2015, das Angaben zur ortsüblichen Vergleichs-1
2
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3
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miete für die Ein-
bis Fünfzimmerwohnungen dieses sowie des benachbarten
Gebäudes enthält.
In dem Gutachten heißt es unter anderem:
"Die Wohnungen konnten nicht besichtigt werden, da keine Mieter angetroffen wurden
oder sich dazu bereit erklärt haben. Deshalb wird in diesem Gutachten auf frühere Besichtigungen oder [die] [X.] zur Verfü-gung gestellten Besichtigungsdaten des Auftraggebers und Wohnungs-beschreibungen des Auftraggebers Bezug genommen. Es wurden von [X.] auch schon genügend Wohnungen des Auftraggebers besichtigt, die in der Ausstattung ähnlich sind

."
Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Be-rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Die Klage sei unbegründet, weil das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam sei. Das zugrunde gelegte Sachverständigengutachten entspreche den Anforderungen des § 558a Abs.
2 Nr.
3 [X.]
nicht.
Um den Mindestanforderungen an ein solches Sachverständigengutach-ten zu genügen -
und dem Mieter damit zu ermöglichen, das Mieterhöhungsver-langen nachzuvollziehen und
ansatzweise selbst zu prüfen
-, sei eine Besichti-gung der konkreten Wohnung des Mieters zwar nicht zwingend erforderlich;
bei 3
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4
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Wohnanlagen genüge vielmehr die Besichtigung einer Wohnung des gleichen Typs (sogenanntes Typengutachten). Die gutachterlichen Feststellungen zur
ortsüblichen
Vergleichsmiete müssten dann aber auf der Besichtigung einer genügenden Anzahl anderer Wohnungen von nahezu gleicher Art, Größe, [X.] und Beschaffenheit innerhalb derselben Wohnanlage beruhen. Durch die Beschreibung der vom Sachverständigen besichtigten Musterwohnung müsse der Mieter nachvollziehen können, ob diese
in etwa
der Ausstattung der eigenen Wohnung entspreche.
Das diesbezüglich
widersprüchliche und unverständliche
Gutachten der Sachverständigen W.

sei
für den Mieter nicht nachvollziehbar. Die Sachver-ständige habe keine der
Wohnungen
des Anwesens besichtigt, sondern bezie-he sich nur auf frühere Besichtigungen oder ihr vom Auftraggeber zur Verfü-gung gestellte Besichtigungsdaten. Dabei sei schon nicht nachvollziehbar, wo-rauf genau Bezug genommen werde.
Zudem hätten der Sachverständigen, wie sie in ihrem
Gutachten
ausführe, als Arbeitsunterlagen
lediglich Angaben zur Wohnfläche und zum Baujahr zur Verfügung gestanden. Daher fehle es an [X.] hinreichenden Beschreibung etwaiger Musterwohnungen und
an Angaben zu bestimmten Ausstattungsmerkmalen.
Da das Anwesen
nur
einige wenige, flächenmäßig stark variierende Wohnungen aufweise, sei darüber hinaus schon fraglich, ob diese überhaupt als Musterwohnung geeignet seien.
Zudem differenziere
das Gutachten hinsichtlich des Modernisierungsgra-des
der Wohnungen nur im Hinblick
auf die
-
nicht genau beschriebenen -
Ba-dezimmer,
nicht aber
unter Berücksichtigung des "[X.]"
der [X.]. Insbesondere sei
eine zum Teil vorgenommene Modernisierung
der Heizkörper und der (außer
[X.]) verlegten
Rohre
außer Betracht geblieben. 8
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Schließlich
bewerte
das Gutachten die W.

straße als
Nebenstraße, ob-wohl es
sich
um eine "größere"
Straße mit Straßenbahnverkehr handele.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zu
der begehrten Mieterhöhung
(§ 558 Abs. 1, § 558b Abs. 2 [X.]) nicht verneint werden.
Ungeachtet des Umstands, dass eine Klage auf Zustimmung zur Mieter-höhung, der
kein in formeller Hinsicht
wirksames Mieterhöhungsverlangen

vorausgeht,
bereits als
unzulässig abzuweisen gewesen wäre, nicht aber -
wie das Berufungsgericht meint
-
als unbegründet (vgl. Senatsurteile vom 13. No-vember 2013 -
VIII
ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn.
9, 13; vom 10. Oktober 2007 -
VIII ZR 331/06, [X.], 848 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 -
VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn.
6; vom 12. Mai 2004 -
VIII ZR 234/03, NZM
2004, 581 unter II 4),
hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen, das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidig-ten Sachverständigen Dipl.-Ing. W.

erklärte
Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 25. Juni 2015
genüge den gemäß §
558a Abs. 2 Nr. 3 [X.]
zu stellenden formellen Anforderungen nicht.
1. Nach der vorgenannten Bestimmung kann zur Begründung eines [X.] nach § 558 [X.] auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug genommen werden. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht insoweit ange-nommen, das Mieterhöhungsverlangen sei
namentlich bereits deshalb in for-11
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meller Hinsicht unwirksam, weil dem zur Begründung in Bezug genommenen Gutachten
nicht zu entnehmen sei, dass der Ermittlung der ortsüblichen Ver-gleichsmiete
eine Besichtigung der Wohnung der Beklagten (oder einer Woh-nung gleichen Typs)
durch die Sachverständige vorausgegangen sei.

a) Entgegen einer verbreiteten Ansicht, wonach der Sachverständige die konkrete -
beziehungsweise im Fall eines Typengutachtens
jedenfalls eine ver-gleichbare -
Wohnung besichtigt haben müsse ([X.]/[X.], [X.], [X.]. 2018, § 558a Rn. 41; [X.]/Börstinghaus, Mietrecht, 13.
Auflage, § 558a [X.] Rn.
88; MünchKomm[X.]/Artz, 7.
Auflage, §
558a Rn.
26;
BeckOKG-[X.]/[X.], Stand: 1.
April 2018, §
558a [X.] Rn.
61 f.), hängt die Wirksamkeit eines [X.], das auf ein Sachver-ständigengutachten gestützt ist,
in formeller Hinsicht
nicht von der
Besichtigung der Mietsache durch den Sachverständigen ab.
Zwar wäre die Annahme eines solchen Erfordernisses
noch kein Verstoß gegen
das durch Art. 14 Abs. 1 GG verfassungsrechtlich geschützte Eigen-tumsrecht des Vermieters ([X.], [X.] 1981, 31 f.). Das Berufungsgericht hat jedoch verkannt, dass
§
558a Abs. 2 Nr. 3 [X.]
bereits in einfachgesetzlicher Hinsicht keine Grundlage dafür bietet, die Wirksamkeit eines auf ein Sachver-ständigengutachten gestützten [X.] in formeller Hinsicht von der
Besichtigung der jeweiligen (oder einer vergleichbaren) Wohnung ab-hängig zu machen.
aa) § 558a Abs. 2 Nr. 3 [X.] verlangt "ein mit Gründen versehenes [X.]".
(1) Das bedeutet sowohl nach dem Wortlaut als auch nach der Zweckbe-stimmung der Vorschrift, dass dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden
müssen, die er zur Prüfung einer vom 14
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Vermieter nach §
558 [X.] begehrten Mieterhöhung benötigt (st. Rspr. des Se-nats; siehe
nur
Urteile vom 19. Mai 2010 -
VIII ZR 122/09, [X.], 576 Rn.
10; vom 3. Februar 2016
-
VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 10, sowie
VIII [X.], [X.], 433
Rn.
9).
Die Begründung des [X.] dient
hingegen nicht da-zu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begrün-dungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung des [X.] nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen
(Senatsurteile vom 3.
Februar 2016
-
VIII ZR 69/15, aaO Rn.
11, sowie VIII [X.], aaO Rn.
10).
(2) Im Falle der
Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der [X.] damit grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten An-gaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung herge-leitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der [X.] nachzugehen und diese zumindest ansatz-weise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aus-sage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beur-teilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Senatsurteile vom 19.
Mai 2010 -
VIII ZR 122/09, aaO; vom 3. Februar 2016
-
VIII ZR 69/15, aaO Rn. 10, sowie VIII
[X.], aaO Rn. 9; siehe auch [X.], [X.] 1982, 146
f., 1986, 239; NJW
1987, 313
f.
[zur Vorgängerregelung in § 2 Abs. 2 des
Geset-zes zur Regelung der Miethöhe ([X.]) vom 18. Dezember 1974, [X.]l. I S.
3604]).
bb) Nach dieser Maßgabe
bedarf es
in formeller Hinsicht
nicht [X.] einer vorherigen Besichtigung der betreffenden Wohnung durch den
Sachverständigen.
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(1) [X.] ist insoweit lediglich, dass die Angaben des Sachverständigen für den Mieter nachprüfbar sind
(siehe bereits BT-Drucks. 7/2011, S. 10 [zu § 2 Abs. 2 [X.]]). Ob der Mieter
aber
in die Lage versetzt wird, der Berechtigung des [X.]
nachzugehen und diese zumindest ansatzweise
selbst zu überprüfen, hängt -
wie die [X.] zu Recht geltend macht -
davon ab, welche Angaben das Gutachten zu der konkreten (beziehungsweise zu einer vergleichbaren)
Wohnung enthält, nicht aber davon, auf welchem Weg
-
sei es durch eine vorherige [X.] oder in anderer Weise -
der Sachverständige
die tatsächlichen
Grundla-gen
für diese
Angaben gewonnen
hat.
Die Quellen der Sachkunde sind zwar für die Beurteilung der Qualität des Gutachtens bedeutsam, jedoch ist eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht schon deshalb (als unzulässig) abzu-weisen, weil das zur Begründung des [X.] in Bezug ge-nommene Gutachten die zugrunde gelegten
Daten in anderer Weise als durch eine Wohnungsbesichtigung gewonnen hat.
(2) Auch aus den
vom vormaligen [X.] (unverbindlichen) "Hinweise(n)
für die Erstellung eines Sachver-ständigengutachtens zur Begründung des [X.] nach §
2 Abs. 2 [X.]"
ergibt sich nichts anderes. Zwar heißt es dort unter anderem: "Der Sachverständige soll die zu bewertende Wohnung grundsätzlich besichtigen. Andernfalls kann der Mieter den Eindruck gewinnen, dass der Sachverständige die besonderen Eigenheiten der Wohnung nicht genügend berücksichtigt hat , 190).
Dies bedeutet indes nicht, dass die vorherige Be-sichtigung der Vertragswohnung
durch den Sachverständigen
eine
formalisierte Verfahrensvoraussetzung sein
sollte, die
im Fall der Nichtbeachtung zur Un-wirksamkeit des [X.] führte, sondern eine -
auch im Inte-resse des Vermieters liegende -
Maßnahme
darstellt, die geeignet ist, überflüs-21
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-

sige Prozesse zu vermeiden, indem sie die Bereitschaft des Mieters zu einer außergerichtlichen Einigung fördert.
b) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung ist der Senat in seiner
bisherigen
Rechtsprechung nicht von einer grundsätzlichen Besichtigungspflicht ausgegangen. Den vorgenannten Senatsurteilen vom
3.
Februar 2016 (jeweils
juris Rn. 6
beziehungsweise Rn. 5
[insoweit in [X.] nicht abgedruckt]) war nach dem in der Revisionsinstanz zugrunde zu legenden Sachverhalt eine Besichtigung der jeweiligen Wohnung durch die Sachverständige vorausgegan-gen, so dass dieser Gesichtspunkt
bei der Beurteilung der Wirksamkeit des [X.] in
formeller Hinsicht nicht entscheidungserheblich war.
c) Da eine
unterbliebene Besichtigung der Wohnung somit nicht zur Un-wirksamkeit eines [X.]
nach §
558a Abs. 2 Nr. 3 [X.]
aus formellen Gründen führt, kann
auf sich beruhen, ob die Sachverständige W.

die betreffende (oder eine vergleichbare) Wohnung
zwar nicht aus
Anlass des hier streitgegenständlichen [X.], aber
bereits früher be-sichtigt hat.
Ebenso wenig kommt es darauf an, ob -
was das Berufungsgericht in Frage gestellt hat -
das Anwesen
eine der Wohnung der Beklagten vergleich-bare Wohnung aufweist, die Grundlage eines sogenannten Typengutachtens
sein könnte.
2. Ebenfalls rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht angenommen, das Mieterhöhungsverlangen sei auch deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil das Gutachten der Sachverständigen W.

nicht nur die Modernisierung
der Badezimmer undifferenziert beziehungsweise ungenau beschreibe, sondern
den "Gesamtzustand"
der Wohnung, insbesondere hinsichtlich der modernisier-ten
Heizkörper und der über [X.] verlegten
Rohre
unberücksichtigt lasse. 23
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Überdies
sei
die
Straße, an der die Mietsache liege,
nicht
-
wie im Gutachten angegeben -
als Nebenstraße, sondern
als "größere" Straße
zu bewerten.

Etwaige Mängel des Gutachtens in dieser Hinsicht hätten nicht zur Folge, dass das Mieterhöhungsverlangen bereits -
mangels der nach § 558a Abs. 1, 2
Nr.
3
[X.] erforderlichen Begründung -
aus formellen Gründen unwirksam wä-re.
a) Das Wohnungsdatenblatt, das Bestandteil des Gutachtens
ist,
be-schreibt zunächst übergreifend die Ausstattung der Wohnungen des Anwesens. Die Ausstattung der Bäder ist dabei
in
zwei Kategorien beschrieben ("Bad alt",
"Bad neu")
und -
was das Berufungsgericht übersehen
hat -
durch die [X.] zahlreicher
Einzelheiten konkretisiert.
In ihrem Gutachten hat die Sachverständige
des Weiteren
die Ein-
bis Fünfzimmerwohnungen des Anwe-sens
zunächst
nach der Anzahl [X.] -
unter jeweiliger Angabe
der
Art [X.],
der Wohnfläche sowie zum
Vorhandensein eines Kellerraums
-
kategorisiert.
Sodann hat die Sachverständige eine weitere Aufgliederung nach dem Modernisierungsgrad der Badezimmer vorgenommen
(einerseits "[X.]", andererseits
"modernisiert").
Ergänzend hat
die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsschreiben mitgeteilt, in welche Kategorie die Wohnung der [X.] einzuordnen sei. Auf diese Weise sind
für den Mieter nachvollziehbare und jedenfalls im
Ansatz überprüfbare
Aussagen
über die ortsübliche Ver-gleichsmiete
und die Einordnung der zu beurteilenden
Wohnungen in das örtli-che Preisgefüge
getroffen worden.
b) Soweit das Berufungsgericht unterbliebene Angaben zur Modernisie-rung von
Heizkörpern
und zu über [X.] verlegten Rohren beanstandet, hat die Sachverständige ausgeführt, dass sie davon abgesehen habe, aus ihrer Sicht nicht mietwertrelevante Ausstattungsmerkmale in die Bewertung einzustellen.
Sofern die vorgenannten Umstände für die ortsübliche Vergleichsmiete von Be-26
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lang wären, begründete
eine davon abweichende Bewertung durch die Sach-verständige
-
ebenso wie die Frage,
ob
die Mietsache an einer Nebenstraße oder
an einer "größeren" Straße belegen ist -
allenfalls einen inhaltlichen Fehler des Gutachtens, der nicht zur
Unwirksamkeit des [X.] in formeller Hinsicht und nicht zur Unzulässigkeit der
vom Vermieter erhobenen [X.] führt, sondern
im Rahmen der Begründetheit der Klage zu prüfen ist (vgl. Senatsurteil vom 10.
Oktober 2007
-
VIII ZR 331/06, aaO
mwN; siehe auch Senatsbeschluss vom 11. Februar 2014 -
VIII ZR 220/13, [X.], 349 Rn.
3).

III.
Das Urteil des Berufungsgerichts
kann somit
keinen Bestand haben; es ist
aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist -
da es tatsächlicher Feststel-lungen zur Begründetheit der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung bedarf -

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nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§
563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Dr. Milger
Dr. Hessel
Dr. [X.]

Dr. Bünger
Dr. Schmidt
Vorinstanzen:
AG [X.], Entscheidung vom 22.06.2016 -
19 [X.] -

LG [X.], Entscheidung vom 18.05.2017 -
2 [X.]/16 -