Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 24.07.2013, Az. XII ZR 104/12

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
XII [X.]
Verkündet am:

24.
Juli 2013

Küpferle,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 550
Eine Bestimmung
in einem Mietvertrag über den Beginn des Mietverhältnisses genügt dann der Schriftform des §
550 BGB, wenn die Kriterien, an die die [X.] den Vertragsbeginn knüpfen dessen eindeutige Bestimmung er-möglichen.
[X.], Urteil vom 24. Juli 2013 -
XII [X.] -
OLG Hamm

[X.]

-
2
-
Der XII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 24.
Juli 2013
durch den
Vorsitzenden
Richter Dose
und
die Richter
Dr.
[X.], Schilling, Dr.
Günter
und
Dr.
Nedden-Boeger

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird
das Urteil des 30.
Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm
vom 13.
Juli
2012
aufgehoben.
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 5.
Zivilkammer des [X.] vom 7.
September 2011
teilweise
ab-geändert und wie folgt neu gefasst:
Der [X.] wird verurteilt, an die Klägerin 2.951,00

n-sen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen [X.] seit dem 24.
März 2010 abzüglich am 20.
Dezember 2012 [X.] weitere
13.279,50

Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen [X.] aus jeweils 1.475,50

dem 6.
April 2010, 6.
Mai 2010, 6.
Juni 2010, 6.
Juli 2010, 6.
August 2010, 6.
September 2010, 6.
Oktober 2010, 6.
November
2010 und 6.
Dezember 2010 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 10
% und der [X.] 90
%.
Ausgenommen hiervon sind die außergericht-lichen Kosten des Streithelfers der Klägerin, welche der [X.]

-
3
-

zu 90
% trägt; im Übrigen trägt der Streithelfer der Klägerin seine außergerichtlichen Kosten selbst.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Parteien streiten im Rahmen der vorliegenden Zahlungsklage um die Wirksamkeit der vom [X.] ausgesprochenen Kündigung eines gewerbli-chen [X.].
Der [X.] mietete
von der
Klägerin
Geschäftsräume
in einem Gewer-beobjekt, das vor Bezug durch die Mieter umfassend saniert
werden sollte. Der am 1.
Dezember 2006 auf die Dauer von zunächst zehn Jahren
abgeschlosse-ne
Mietvertrag enthält in
§
4 Ziffer
1 folgende Bestimmung:
"Das Mietverhältnis und damit die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses gemäß §
6 beginnt mit der Übergabe/Übernahme der Mietsache gemäß § 3.
Verzögert sich die Übergabe/Übernahme durch Änderungswünsche des r-
t ohne diese Änderungswünsche bzw. bei rechtzeitigem Vorliegen der Unterla-gen und Pläne bzw. der Bankbürgschaft übergeben worden wäre. Gerät
der
Mieter mit der Übernahme des Mietobjekts in Verzug, so beginnt das Mietver-hältnis mit Eintritt des Annahmeverzuges."
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4
-
Die Übergabe der Mieträume an den [X.] erfolgte am 16.
Oktober 2007.
Mit Schreiben vom 10.
Februar
2010 erklärte der [X.]
die außeror-dentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund, weil die Klä-gerin entgegen ihrer
vertraglichen Zusicherung keinen
direkten
Zugang von dem angrenzenden Parkplatz eines großen [X.] zu den Geschäfts-räumen des [X.] geschaffen habe. Obwohl die Klägerin die Kündigung nicht akzeptierte, räumte der [X.] am 16.
Februar 2010 die
Mieträume und gab die Schlüssel an die Klägerin
zurück.

Mit ihrer
Klage verlangt die
Klägerin die Miete einschließlich vereinbarter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für die Monate Februar bis Dezember 2010. Das [X.] hat die Klage abgewiesen. Das
Oberlandesgericht hat unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung der Klägerin das landge-richtliche Urteil abgeändert, den [X.] zur Zahlung der Miete für die Mona-te Februar bis September 2010 verurteilt und die Klage hinsichtlich der begeh[X.]en Vorauszahlungen auf die Betriebskosten
abgewiesen. Mit der vom Oberlan-desgericht zugelassenen Revision möchte die Klägerin auch eine
Verurteilung des [X.] zur Zahlung der ([X.] für die Monate Oktober bis [X.] 2010
erreichen.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.

I.
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5
-
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-führt:
Der Mietvertrag sei nicht aufgrund einer wirksamen außerordentlichen Kündigung zum 10.
Februar
2010 beendet worden. Es fehle an einem
wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung. Der beweisbelastete [X.] habe nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht mit ausreichender Sicherheit nachweisen können, dass der Zeuge S. während der Vertragsverhandlungen verbindlich zugesagt habe, dass ein freier Zugang von dem
benachbarten Parkplatz des [X.] zu den Gewerberäumen des [X.] geschaffen werde.
Die unwirksame
außerordentliche Kündigung des [X.] sei jedoch in eine ordentliche Kündigung umzudeuten, die zu einer Beendigung des Mietver-hältnisses mit Ablauf des 30.
September 2010 geführt habe. Die Umdeutung einer unwirksamen fristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung gemäß §
140 BGB sei anerkannt, wenn anzunehmen sei, dass der Kündigende sich bei Ausspruch der Kündigung des Mietverhältnisses auch unabhängig vom Vorlie-gen eines Gr[X.] zur fristlosen
Kündigung vom [X.] wolle. [X.] der kurz nach [X.] erfolgten Übergabe der Mieträume und Rückgabe der Schlüssel an die Klägerin stehe ein derartiger Wille des [X.] außer Frage. Der Feststellung, dass das Mietverhältnis aufgrund einer ordentlichen Kündigung beendet worden sei, stehe auch nicht entgegen, dass sich der [X.] bis zum Termin der Berufungsverhandlung nicht auf
ein der-artiges Kündigungsrecht berufen habe.
Eine ordentliche Kündigung des [X.] sei zulässig gewesen, weil der befristete
Mietvertrag aufgrund einer Verletzung des [X.] gemäß §§
550,
578 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen
gelte. Von den
Vertragsparteien sei
in dem
schriftlichen Mietvertrag vom 1.
Dezember 9
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-
2006 keine hinreichend bestimmte Vereinbarung über die Vertragsdauer getrof-fen
worden. Zwar bestünden hinsichtlich der Bestimmtheit/Bestimmbarkeit der zum
Mietbeginn und damit zur konkreten
Vertragsdauer getroffenen Regelung keine Bedenken, wenn sich die Parteien insoweit auf die in §
4
Abs.
1 des Ve[X.]rages niedergelegte
Vereinbarung beschränkt
hätten, wonach das [X.] mit der Übergabe/Übernahme der Mietsache beginne. Aus dem weiteren Text in §
4 des [X.] ergebe sich jedoch, dass das Mietverhältnis mög-licherweise ab dem Zeitpunkt einer fiktiven Übergabe zu laufen
beginne. Diese zusätzliche Vereinbarung lasse den Beginn des Mietverhältnisses nicht mehr als bestimmbar erscheinen. Insoweit fehle es hinsichtlich des [X.] an einem
vereinbarten Sachverhalt, der so genau bestimmt worden sei, dass bei seiner Verwirklichung keine
Zweifel blieben. Insbesondere werde ein Erwer-ber, der gemäß §
566 BGB an die Bestimmungen des [X.] gebunden sei, bei dem Versuch, den
Tag des [X.] festzustellen, möglicher-weise vor erhebliche tatsächliche Schwierigkeiten gestellt. Die verbleibende Ungewissheit im Hinblick auf die zeitliche Abweichung
des [X.], von dem
Zeitpunkt der
Übergabe des Objekts könne auch nicht als nur unwe-sentlich bewertet werden. Schließlich stehe einer Berufung des [X.] auf den Mangel der Schriftform auch nicht der Einwand unzulässiger Rechtsaus-übung entgegen.
Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für den Zeitraum Februar bis Dezember 2010 könne die Klägerin wegen der inzwischen eingetretenen Ab-rechnungsreife nicht mehr verlangen.

II.
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-
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand.
Die Klägerin kann vom [X.] gemäß §
535 Abs.
2 BGB die Zahlung der ([X.] auch für die Monate Oktober bis Dezember 2010 ver-langen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die vom [X.] am 10.
Februar 2010 erklärte Kündigung nicht zur Beendigung des Mietvertrags geführt.
1.
Soweit das Berufungsgericht nach durchgeführter Beweisaufnahme die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung des [X.] aus wichti-gem Grund gemäß §
543 Abs.
1
und
Abs.
2 Nr.
1 BGB verneint hat, ist hierge-gen revisionsrechtlich nichts zu erinnern. Auch die Revision erhebt gegen die-ses für sie günstige Ergebnis keine Einwendungen.
2.
Nicht gefolgt werden kann dagegen dem Berufungsgericht, soweit es annimmt, das Mietverhältnis sei
durch die mit Schreiben des
[X.] vom 10.
Februar 2010
erfolgte Kündigung zum 30.
September 2010
beendet [X.].
a) Entgegen der Auffassung der Revision ist allerdings nicht zu bean-standen, dass das Berufungsgericht die vom
[X.] erklärte
fristlose Kündi-gung gemäß §
140 BGB in eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses umgedeutet hat. Zwar kann wegen der unterschiedlichen Rechtsfolgen eine fristlose Kündigung nicht in jedem Falle in eine ordentliche Kündigung umge-deutet werden, wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nicht vorliegen
(vgl. [X.]surteil vom 15.
Januar 2003

XII
ZR
300/99

ZIP 2003, 667, 669). Eine Umdeutung ist aber dann zulässig und angebracht, wenn

für den Kündigungsgegner erkennbar

nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Falle zum nächstmöglichen Termin beendet werden 15
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8
-
soll
(vgl. [X.] Urteil vom 12.
Januar 1981

VIII
ZR
332/79

NJW 1981, 976, 977).

Im vorliegenden Fall bestehen gegen die Umdeutung in eine ordentliche Kündigung keine rechtlichen Bedenken. Der [X.] hatte bereits vor seiner Kündigungserklärung der Klägerin schriftlich mitgeteilt, welche entscheidende Bedeutung er einem direkten Zugang von dem Parkplatz des [X.] zu seinen Geschäftsräumen für den Erfolg seiner Geschäftstätigkeit beimesse
und dass er den Mietvertrag kündigen werde, falls die Klägerin den Zugang nicht herstelle. Aus dem [X.] vom 10.
Februar 2010 ergibt sich, dass der [X.] davon ausging, die Klägerin werde auch in Zukunft kei-nen
direkten Zugang von dem Parkplatz des [X.] zu den gemieteten Gewerberäumen herstellen. Außerdem kündigte der [X.] in diesem [X.] bereits die Rückgabe der Schlüssel an. Die Klägerin konnte daher aus dem Inhalt des Schreibens den Willen des [X.] erkennen (§
133 BGB), das
Mietverhältnis
in jedem Fall beenden zu wollen, zumal der [X.] unmittelbar nach seiner Kündigungserklärung das Mietobjekt geräumt und die Schlüssel an die
Klägern zurückgegeben hat
(vgl. hierzu [X.], 29).
b) Nicht frei von [X.] ist dagegen die Annahme des Berufungs-gerichts, der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag wahre nicht die erforderliche Schriftform der §§
578 Abs.
1 und 2, 550 Satz
1 BGB und kön-ne daher nach §
580
a Abs.
2 BGB mit Wirkung zum 30.
September 2010 or-dentlich gekündigt werden.
[X.]) Der Mietvertrag vom 1.
Dezember 2006 enthält in §
4 Ziffer
2
die Vereinbarung, das Mietverhältnis werde auf die Dauer von zehn Jahren fest abgeschlossen. Diese Befristung des [X.] schließt die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung nach §
580
a Abs.
2 BGB während der vereinbar-18
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-
ten Laufzeit aus (§
542 Abs.
2 Nr.
1 BGB), wenn
die vertragliche Regelung über den
Beginn der Mietzeit der
erforderlichen
Schriftform der
§§
578 Abs.
2 und 1, 550 BGB
genügt.
Entgegen der Auffassung des
Berufungsgerichts ist diese Voraussetzung vorliegend erfüllt.

-
10
-
bb) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass es zur Wah-rung der Schriftform des §
550 BGB grundsätzlich erforderlich ist, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen

insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses

aus der Vertragsurkunde er-geben
(vgl. [X.]surteile vom 7.
Juli 1999

XII
ZR
15/97

NJW 1999, 3257, 3258; vom 7.
März 2007

XII
ZR
40/05

NJW 2007, 1817 Rn.
12 und vom 24.
Februar 2010

XII
ZR
120/06

NJW 2010, 1518 Rn.
11 jeweils mwN). [X.] zur Dauer der Mietzeit wahren nach der ständigen
Rechtsprechung des [X.]s dann die Schriftform, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in hinreichend bestimmbarer Weise aus der Vertragsurkunde ergeben ([X.]surteil vom 24.
Februar 2010

XII
ZR
120/06

NJW 2010, 1518 Rn.
11 mwN).
Unerheblich ist dabei, ob zwischen den [X.] im weiteren Verlauf Streit über den festgelegten Zeitpunkt des Vertragsbe-ginns
entsteht. Für die Frage, ob eine Urkunde die Schriftform wahrt oder nicht, ist grundsätzlich auf den
Zeitpunkt ihrer Unterzeichnung abzustellen. Spätere tatsächliche Geschehnisse können die Wahrung der Form
nicht mehr in Frage stellen
([X.]surteil vom 7.
Juli 1999

XII
ZR
15/97

NJW 1999, 3257, 3259).
cc) Soweit das Berufungsgericht jedoch meint, die Form der
§§
578 Abs.
1 und 2, 550 BGB sei vorliegend nicht gewahrt, weil der Mietbeginn nicht hinreichend bestimmbar vereinbart worden sei, kann dem nicht gefolgt werden. Das Berufungsgericht stellt zu hohe Anforderungen an den Begriff der Be-stimmbarkeit. Der [X.] hat
bereits entschieden, dass für die Bestimmbarkeit
des [X.] eine abstrakte Beschreibung
genügt, die es ermöglicht, den Mietbeginn zu ermitteln
(vgl. [X.]surteile vom 2.
November 2005

XII
ZR
212/03

NJW 2006, 139, 140 und vom 29.
April 2009

XII
ZR
142/07

NJW 2009, 2195 Rn.
28).
Ausreichend, aber auch erforderlich ist, dass der Sachverhalt, an den die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, so [X.] bestimmt wird, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel am Vertragsbe-21
22
-
11
-
ginn verbleibt.
Der [X.] hat deshalb in der Vereinbarung, dass das Mietver-hältnis "mit der Übergabe der Mieträume"
beginnen solle, einen hinreichend bestimmbaren Beginn des Mietverhältnisses gesehen ([X.]surteil vom 2.
No-vember 2005

XII
ZR
212/03

NJW 2006, 139, 140).
Auch im vorliegenden Fall haben sich
die Parteien in §
4 Ziffer
1 Satz
1 des [X.] zunächst
darauf geeinigt, dass das Mietverhältnis "mit der Übergabe/Übernahme
der Mietsache" beginnen sollte. Auf Grund dieser [X.] steht der Beginn des Mietverhältnisses

nach erfolgter Übergabe

eindeutig fest.

dd) Die hinreichende Bestimmbarkeit des [X.] wird auch nicht durch die weiteren
Regelungen
in §
4 Ziffer
1 Satz
2 und 3 des [X.] in Frage gestellt.
Dort haben die Parteien genaue Regelungen dazu getroffen, unter welchen Voraussetzungen das Mietverhältnis bereits vor
der tatsächlichen Übergabe beginnen sollte und den dann maßgeblichen Zeitpunkt für den Be-ginn des Mietverhältnisses
festgelegt. Damit haben die Vertragsparteien das, was sie über den
Beginn des Mietverhältnisses vereinbart haben, vollständig und richtig in der Vertragsurkunde niedergelegt. Der Vertragsbeginn ist dadurch für einen möglichen Erwerber der Mietsache bestimmbar. Er kann aus der Ve[X.]ragsurkunde erkennen, in welchen Fällen der Mietvertrag bereits vor der tat-sächlichen Übergabe
beginnen sollte und
es ist für ihn ersichtlich, welcher Zeit-punkt für den Vertragsbeginn an die Stelle der tatsächlichen Übergabe treten sollte. Dies genügt, um das
Schriftformerfordernis zu erfüllen.
Die Schriftform wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Vereinbarung über den Vertrags-beginn auslegungsbedürftige Begriffe enthält oder die Feststellung,
ob die Um-stände, an die die Parteien den Vertragsbeginn geknüpft haben, tatsächlich auch eingetreten sind. Ausreichend ist, dass für einen möglichen Erwerber der Mietsache aus der schriftlich niedergelegten Vereinbarung die für den Vertrags-23
24
-
12
-
beginn maßgeblichen Umstände so genau zu entnehmen sind, dass er beim Vermieter oder Mieter entsprechende Nachforschungen anstellen kann.
ee) Auch der Schutzgedanke des §
550 BGB
erfordert nicht, dass sich der konkrete Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses unmittelbar aus der Vertragsurkunde entnehmen lässt. Der [X.] hat bereits mehrfach darauf hin-gewiesen, dass es zahlreiche Fallgestaltungen gibt, in denen §
550 BGB
den Zweck,
einem späteren [X.] Klarheit über die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrags zu verschaffen, in den er kraft Gesetzes eintritt, nicht umfassend gewährleisten kann (vgl. [X.]surteile [X.]Z 154, 171
= NJW 2003, 2158, 2160;
[X.]Z 136, 357
= NJW 1998, 58, 61 und vom 2.
Mai 2007

XII
ZR
178/04

NJW 2007, 3273 Rn.
27). Dies gilt auch hinsichtlich der für einen [X.] wichtigen Kenntnis, zu welchem Zeitpunkt ein lang-fristiges Mietverhältnis beginnt. Wenn die Mietvertragsurkunde etwa eine Ver-längerungsoption zu Gunsten des Mieters vorsieht, kann der Grundstückser-werber der Urkunde nicht entnehmen, ob der Mieter diese Option vor dem Ei-gentumsübergang ausgeübt hat oder nicht, so dass Ungewissheit darüber be-stehen kann, ob das Mietverhältnis bald enden oder gegebenenfalls noch jahre-lang fortbestehen wird ([X.]surteil
vom 2.
Mai 2007

XII
ZR
178/04

NJW 2007, 3273 Rn.
27). Auch bei einem langfristigen Mietvertrag, der vorsieht, dass er nur bei Eintritt einer künftigen Bedingung wirksam wird, steht der Umstand, dass deren Eintritt aus der Vertragsurkunde selbst nicht ersichtlich ist und der [X.] anstellen muss, um zu erfahren, ob die Bedingung eingetreten ist, der Wahrung der Schriftform nicht entgegen (vgl. [X.]surteil [X.]Z 154, 171
= NJW 2003, 2158, 2160). Selbst
wenn die Miet-vertragsparteien den Mietbeginn an den Zeitpunkt der Übergabe knüpfen, ergibt sich der Mietbeginn nicht aus der Vertragsurkunde selbst. Haben
die Parteien ein Übernahmeprotokoll erstellt, aus dem sich der Zeitpunkt der Übergabe [X.] ließe, verlangt das Schriftformerfordernis nach §§
578 Abs.
1 und 2, 550 25
-
13
-
BGB nicht, dass dieses Protokoll der Mietvertragsurkunde angeheftet wird. In all diesen Fällen ist der [X.] aber durch die aus der Urkunde er-sichtlichen Regelungen zum Vertragsbeginn hinreichend gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich gegebenenfalls bei dem Verkäufer oder bei dem Mieter zu erkundigen.
ff) So liegt der Fall hier.
Aus §
4 Ziffer
1 des
Mietvertrags ist für einen möglichen Erwerber des Mietobjekts
ersichtlich, dass der Mietbeginn und damit auch das Mietende entweder von der tatsächlichen Übergabe der Mietsache oder davon abhängig ist, ob es zu einer Verzögerung der tatsächlichen Über-gabe durch die in der Vereinbarung konkret benannten Umstände gekommen ist. Er weiß daher, dass das Mietverhältnis nicht bereits 10
Jahre nach [X.] des Vertrags enden wird, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt, über den er sich erst noch auf andere Weise Gewissheit verschaffen muss und regelmäßig auch kann
([X.]surteil vom 2.
Mai 2007

XII
ZR
178/04

NJW 2007, 3273 Rn.
28).
26
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3. Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben.
Der [X.] kann in der Sache
abschließend entscheiden, da weitere tatsächliche Feststel-lungen, die für die Entscheidung von Bedeutung sein könnten, weder zu erwa[X.]en noch erforderlich sind
(§
563 Abs.
3 ZPO).

Dose
[X.]
Schilling

Günter

Ri[X.] Dr.
Nedden-Boeger

hat Urlaub und kann deswegen-

nicht
unterschreiben.

Dose
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 07.09.2011 -
I-5 O 25/10 -

OLG Hamm, Entscheidung vom 13.07.2012 -
I-30 [X.] -

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