Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 05.02.2014, Az. XII ZR 65/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
XII ZR 65/13
Verkündet am:

5. Februar 2014

Küpferle,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB §
550 Satz
1
a)
Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der [X.] vereinbaren, dass der Vermieter im [X.] an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der [X.] durch einseitige Erklärung anpassen darf (im [X.] an Senatsurteil vom 26.
September 2012
XII
ZR
112/10

NJW 2013, 41).
b)
Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem [X.] des §
550 Satz
1 BGB, so dass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam auf längere [X.] als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der Anpassung der [X.] wegen Verstoßes gegen §
550 Satz
1 BGB für unbestimmte [X.] gilt.
[X.], Urteil vom 5. Februar 2014 -
XII ZR 65/13 -
O[X.]

[X.]

-
2
-
Der XII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 5.
Februar 2014
durch den
Vorsitzenden
Richter
Dose,
die Richterin

Weber-Monecke und die Richter
Schilling, Dr.
Nedden-Boeger und Guhling

für Recht erkannt:
Die
Revision gegen das Urteil des 2.
Zivilsenats des [X.] am Main
vom 18.
März 2013
wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Klägerin macht als Vermieterin gegen die Beklagte Zahlungsansprü-che aus einem Mietvertrag über Gewerberäume
geltend.
Mit schriftlichem Vertrag vom 30.
März
2005 vermietete die Klägerin noch fertig zu stellende Büro-
und Lagerräume, anteilige Gemeinschaftsflächen und Parkplätze
an die Beklagte. Nach §
3 Ziffer
1 des Vertrags sollte die Miet-
zeit mit Übergabe des Mietobjekts beginnen, die voraussichtlich am 15.
August 2005, spätestens jedoch am 1.
September 2005 erfolgen sollte. Zur Mietdauer enthält der Vertrag in §
3 Ziffer
2 folgende Regelung:
"Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 5
Jahren geschlossen, gerechnet ab dem Tage der Übergabe gem. 3.1, d.h. die Mietzeit endet zum 31.08.2010.
Die Mieterin hat die einmalige Option eine Verlängerung des [X.] um 5

"
1
2
-
3
-
Als monatliche Nettomiete vereinbarten die Parteien 13.035,32

monatliche
Nettovorauszahlung auf die anfallenden Nebenkosten einen Betrag von 2.061,90

des damals gültigen Mehrwertsteuersatzes von 16
% auf 17.512,77

Zur Höhe der Nebenkostenvorauszahlung bestimmt
§
5 Ziffer
1 letzter Absatz des Mietvertrags:
"Sich aus einer Nebenkostenvorauszahlung ergebende Guthaben bzw. Nachforderungen sind unverzüglich gegenseitig auszuglei-chen. In diesen
Fällen sowie bei einer Erhöhung oder Senkung der Betriebskosten, darf seitens der Vermieterin der monatlich zu zahlende Vorschuss entsprechend neu festgesetzt werden."
Die Höhe der Nettomiete war bis 31.
Dezember 2008 festgeschrieben. Ab Januar 2009 galt laut §
7 Ziffer
1 Absatz
2 des Mietvertrags:
"Danach ändert sich der vereinbarte Mietzins jeweils zum 01.01. in dem gleichen Ausmaß, in dem sich der vom Statistischen Bun-
der unten geändert hat. Die Anpassung der jeweils geänderten Miete erfolgt automatisch zum 01.01. eines jeden Jahres durch schriftliche Mitteilung des Vermieters. Der [X.]punkt der Mitteilung hat keinen Einfluss auf das Inkrafttreten der Mieterhöhung."
Neben einer doppelten Schriftformklausel enthielt der Vertrag auch eine Schriftformheilungsklausel.
Die Mieträume wurden am 26.
September 2005 übergeben. Nachdem die Nebenkostenabrechnung für die [X.] 2005
zu einer Nachforde-rung von rund 5.200

netto geführt
hatte, teilte die Klägerin der Beklagten mit Schreiben vom 18.
Juni 2007 mit, dass eine Anpassung der Vorauszahlung notwendig sei und die Nebenkostenvorauszahlung sich ab August 2007 auf 3
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-
4
-
monatlich 3.391,47

ezahlte die Beklagte in der Folgezeit.

Mit Schreiben vom 3.
März 2009 kündigte die Beklagte das [X.] "fristgerecht zum Ablauf des 30.
September 2009".
In einem an die Beklagte gerichteten Schreiben vom 31.
März 2009 er-rechnete die Klägerin auf der Grundlage der seit Mietbeginn erfolgten Steige-rung des Verbraucherpreisindex
eine ab 1.
Januar 2009 eingetretene Erhöhung der Nettomiete von 752,28

. Sie bat um Nachzahlung von jeweils 895,21

(inklusive Mehrwertsteuer) für die Monate Januar bis März 2009 sowie um Ent-richtung des erhöhten Betrags ab April 2009.
Während eine Zahlung für April 2009 unterblieb, weil die entsprechende Lastschrift der Klägerin [X.] wurde (wofür der Klägerin Kosten in Höhe von 24

, zahlte die Beklagte für die Monate Mai bis September 2009 jeweils 20.443,09

Oktober 2009 verweigerte sie unter Verweis auf die Kündigung jede Zahlung.
Am 21.
Juli 2011 wurde der Klägerin aus einer von der Beklagten
als Sicherheit gestellten Bankbürgschaft ein Betrag
von 52.457

gutgeschrieben.
Die Klägerin hat mit ihrer Klage die [X.] für Januar bis März 2009 von insgesamt 2.685,63

und
für die Monate April 2009 sowie Oktober 2009 bis einschließlich August 2010 jeweils 20.443,09

dem hat sie
für die
Jahre
2008 und 2009 noch offene Nebenkosten sowie
Rückbuchungs-kosten
geltend gemacht.
Das [X.] hat der Klage in Höhe von 196.686,44

stattgegeben.
Auf die Berufung der Beklagten hat das [X.] den ausgeurteilten Betrag auf 163.406,44

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-
5
-
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht
hat
seine in ZMR 2013,
708 veröffentlichte
Ent-scheidung im Wesentlichen wie folgt begründet:
Der Mietvertrag sei wirksam

insbesondere unter Einhaltung der Schrift-form gemäß §§
578
Abs.
2, 550, 126 BGB

bis zum 31.
August 2010 befristet gewesen. Der Beginn sei hinreichend bestimmbar,
zumal mit dem 1.
September 2005
ein spätester [X.]punkt genannt sei; das Mietzeitende sei eindeutig auf den 31.
August 2010 bestimmt. Die Erhöhung der Nebenkosten stehe der Wah-rung der Schriftform nicht entgegen.
Sie
sei aufgrund ihres Umfangs zwar kein unwesentlicher Vertragsbestandteil. Die Parteien hätten insofern aber keine wirksame Vereinbarung getroffen, weil diese jedenfalls nicht schriftlich erfolgt sei und ihrer Wirksamkeit daher das im Vertrag wirksam vereinbarte
doppelte Schriftformerfordernis entgegenstehe. Die Kündigung greife auch nicht als au-ßerordentliche durch. Denn ein wichtiger Grund, der der Beklagten ein Festhal-ten am Vertrag bis zum vertragsgemäßen Ablauf unzumutbar gemacht hätte, habe nicht bestanden.
Ab dem 1.
Januar 2009 habe die Gesamtmiete monatlich 20.443,09

betragen. Die in §
7 Ziffer
1 vereinbarte [X.] sei wirksam, weil die Klä-gerin als Vermieterin unter Berücksichtigung der Verlängerungsoption eine Ver-13
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tragsbindung für zehn Jahre eingegangen sei und die Klausel nicht nur eine Erhöhung, sondern auch eine Verminderung der Miete zulasse. Der [X.]punkt der Erhöhungsmitteilung sei ohne Einfluss auf das Inkrafttreten der Mieterhö-hung, so dass sich die Nettomiete ab Januar 2009 auf 13.787,60

laufen habe. Hinzu komme die erhöhte Nebenkostenvorauszahlung von netto 3.391,47

sie nicht wirksam vereinbart worden sei, könne die Klägerin sie verlangen, weil ihr ein Anspruch gegen die Beklagte auf Zustimmung [X.] habe. Denn gemäß
dem zulässigen §
5 Ziffer
1 letzter Absatz des [X.], der sinngemäß der gesetzlichen Regelung für [X.] in §
560 Abs.
4 BGB entspreche, habe sie den monatlich zu zahlenden [X.] neu festsetzen dürfen. Das entsprechende Erhöhungsverlangen der Klägerin sei unabhängig von [X.] wirksam, weil es sich nicht um eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien, sondern um eine einseiti-ge Erklärung (§
315 Abs.
2 BGB) handele.
Die Ansprüche der Klägerin beliefen sich daher nach Verrechnung der Bürgschaft auf insgesamt 163.406,44

II.
Die Revision ist unbeschränkt zugelassen.
Das Berufungsgericht hat die Revision wegen der Frage der Wirksamkeit einer zwischen Kaufleuten in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarten
doppelten Schriftformklausel insbesondere in Verbindung mit einer Schriftform-heilungsklausel zugelassen. Dass diese Frage letztlich allein bei der Zinsforde-rung relevant sei, stehe dem nicht entgegen.

Bereits aus diesen Ausführungen ergibt sich zweifelsfrei, dass das [X.] keine Beschränkung der Revisionszulassung auf den Zinsaus-17
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-
7
-
spruch vornehmen, sondern lediglich seine [X.] mitteilen
woll-te. Dem entsprechend enthält der Tenor des Berufungsurteils keine Einschrän-kung. Zwar kann sich eine Beschränkung der Revisionszulassung auch aus den Entscheidungsgründen des Berufungsurteils ergeben. Dann
muss aber aus den Gründen der Wille des Berufungsgerichts, die Revision in bestimmter Hinsicht zu beschränken, klar und eindeutig hervorgehen, was hier nicht der Fall ist. Im Zweifel ist ohnedies nicht anzunehmen, dass das Berufungsgericht beabsichtigt hat, die Nebenforderungen von der Hauptforderung zu trennen (vgl. [X.] Urteil vom 9.
März 2012

V
ZR
147/11

NJW 2012, 2796 Rn.
14).

III.
Die Ausführungen im angefochtenen Urteil halten der rechtlichen Nach-prüfung im Ergebnis stand, ohne dass es auf die vom Berufungsgericht für zu-lassungsrelevant gehaltenen Rechtsfragen ankommt.
Die Revision macht ohne Erfolg geltend, wegen Verstoßes gegen
§
550 Satz
1 BGB gelte das Mietver-hältnis als für unbestimmte [X.] geschlossen, so dass es durch die Kündigung vom 3.
März 2009 gemäß §
580
a Abs.
2 BGB mit Ablauf des 30.
September 2009 beendet worden sei.
1. Mit Recht -
und von der Revision nicht angegriffen
-
ist das Berufungs-gericht zu dem Ergebnis gelangt, dass die in §
3 Ziffern 1
und
2 des
Mietver-trags
getroffenen Vereinbarungen zur Vertragsdauer dem Schriftformerfordernis genügen.
Nach ständiger Rechtsprechung des Senats müssen sich gemäß
§§
578 Abs.
1 und 2,
550 Satz
1 BGB bei einem für eine längere
[X.] als ein Jahr ge-schlossenen
Miet-
oder Pachtvertrag die wesentlichen Vertragsbedingungen 20
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8
-

insbesondere Mietgegenstand, Miete
sowie Dauer und Parteien des Mietver-hältnisses

aus der Vertragsurkunde ergeben. Regelungen zur Dauer der Miet-zeit wahren dann die
Schriftform,
wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit
im [X.]punkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus der [X.] ergeben. Ausreichend ist daher, dass die Parteien die Laufzeit des [X.] festlegen und den Vertragsbeginn an den [X.]punkt der Übergabe des Mietobjekts knüpfen. Hierfür besteht gerade bei der hier vorliegenden Vermie-tung von im [X.]punkt des Vertragsschlusses noch nicht fertig gestellten Räu-men (Vermietung vom Reißbrett) ein erhebliches praktisches Bedürfnis ([X.] vom 24.
Juli 2013 -
XII
ZR
104/12
-
NJW
2013, 3361 Rn.
21
ff. mwN).
Im vorliegenden Fall haben die Parteien nicht nur die vertragliche Laufzeit fest-gelegt
und als Vertragsbeginn den Übergabezeitpunkt bestimmt, sondern dar-über hinaus mit dem 31.
August 2010 im Vertrag ein konkretes Datum [X.], zu dem der Vertrag enden sollte.
2. Im Ergebnis nicht zu beanstanden ist auch die Auffassung des [X.]s, die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen ab August 2007 habe nicht dazu geführt, dass das Vertragsverhältnis wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis als auf
unbestimmte [X.] geschlossen anzusehen sei.
a) Der Klägerin war in §
5 Ziffer
1 letzter Absatz
Satz
2 des Mietvertrags das Recht eingeräumt, die Höhe der Vorauszahlungen unter anderem dann neu festzusetzen, wenn sich -
wie hier schon für die ersten Vertragsmonate ab [X.] 2005
-
aus der Nebenkostenabrechnung eine entsprechende Nachfor-derung ergab. Wie das [X.] zutreffend ausgeführt hat, entspricht diese Klausel sinngemäß dem nur auf [X.] anwendba-ren §
560 Abs.
4 BGB. Dieser gewährt
den Vertragsparteien das Recht, durch einseitige, in Textform gemäß §
126
b BGB abzugebende Willenserklärung eine 23
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-
9
-
Anpassung der
[X.] zu bewirken, ohne dass es der Zustim-mung der Gegenseite bedarf (vgl. [X.]/M.
Schmid 6.
Aufl.
§
560 Rn.
35; [X.]/Weidenkaff BGB
73.
Aufl. §
560 Rn.
17; [X.]
[Stand: 1.
November 2013]
§
560 Rn.
22).

Damit korrespondierend besteht
der Regelungsgehalt der vorliegenden Vertragsklausel darin, dass die Klägerin eine Anpassung der [X.] durch einseitige Erklärung gegenüber der Mieterin herbeiführen
konnte und nicht lediglich berechtigt war, eine Zustimmung der Beklagten zur Vertragsänderung zu verlangen. Soweit die dahingehende Auslegung durch das [X.]

das allerdings insoweit ebenfalls von einer einseitigen Erklärung der Klägerin ausgegangen ist

noch nicht erfolgt ist, kann der Senat sie selbst vornehmen, weil weitere Ausführungen hierzu nicht zu erwarten sind. Bereits der Wortlaut der Vertragsbestimmung ist eindeutig, indem ein Recht der Vermieterin zur Neufestsetzung statuiert
wird. Entsprechend sind
die Parteien im Übrigen auch vorgegangen: Die Klägerin hat der Beklagten den ab August 2007 zu zahlenden höheren Vorschussbetrag mitgeteilt, die Beklagte hat dieser Aufforderung ohne Abgabe weiterer
Erklärungen Folge geleistet.
b) Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im [X.] an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf
([X.] vom 26.
September 2012 -
XII
ZR
112/10 -
NJW 2013, 41 Rn.
31; vgl. auch Senatsurteil vom 9.
Mai 2012 -
XII
ZR
79/10
-
NJW
2012, 2187
zur Klau-selkontrolle eines
Leistungsbestimmungsrechts
des Vermieters die Änderung der Miete betreffend).

25
26
-
10
-
c) Die mit der einseitigen, auf Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung gerichteten Willenserklärung der Klägerin verbundene Änderung der von der Beklagten geschuldeten Gesamtmiete unterlag nicht dem Schriftformerfordernis des §
550 Satz
1 BGB.
aa) Der Senat hat bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass es eine Reihe von Fallgestaltungen gibt, in denen §
550 BGB den Zweck, einem späte-ren Grundstückserwerber Klarheit über die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrags zu verschaffen, in den er kraft Gesetzes eintritt, nicht umfassend gewährleisten kann. Dies gilt unter anderem für die
einem
Grundstückserwerber wichtige
Kenntnis, bis zu welchem [X.]punkt ein langfristiges Mietverhältnis be-steht. Enthält
die Mietvertragsurkunde eine Verlängerungsoption
zu Gunsten des Mieters, kann der Grundstückserwerber der Urkunde nicht entnehmen, ob der Mieter diese Option vor dem Eigentumsübergang ausgeübt hat oder nicht, so dass Ungewissheit darüber bestehen kann, ob das Mietverhältnis bald en-den oder gegebenenfalls noch jahrelang fortbestehen wird. Der Erwerber des Grundstücks ist aber durch die aus der Urkunde ersichtliche [X.] hinreichend gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich gegebenenfalls bei dem Verkäufer oder bei dem
Mieter zu erkundigen
(Senatsurteile
vom 24.
Juli 2013 -
XII ZR 104/12
-
NJW
2013, 3361 Rn.
25 und vom 2.
Mai 2007

XII
ZR
178/04
-
NJW 2007, 3273 Rn.
27).
bb) Nicht anders liegt es
bei der streitgegenständlichen Klausel zur [X.]. Auch sie eröffnet einer Vertrags-partei -
dem Vermieter
-
in zulässiger Weise das Recht, durch eine einseitige Willenserklärung eine Vertragsänderung herbeizuführen. Sie soll eine flexible Anpassung der [X.] ermöglichen und ist daher gerade auch bei einem auf mehrere Jahre befristeten Mietvertrag sinnvoll. Die [X.] Erklärung kann aber,
ebenso wie die Ausübung einer Verlängerungsoption,
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11
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nicht Bestandteil der von §
550 BGB geforderten Vertragsurkunde sein. Dem Schutzbedürfnis eines späteren Grundstückserwerbers ist dadurch
ausreichend Rechnung getragen, dass ihn die
entsprechende Vertragsbestimmung deutlich darauf hinweist, dass eine die [X.] gegenüber der [X.] ändernde
Festsetzung erfolgt sein kann.
3. Die auf der Grundlage der in §
7 Ziffer
1 Abs.
2 des Mietvertrags ent-haltenen [X.] mit Wirkung ab 1.
Januar 2009 erfolgte Mieterhöhung begründet ebenfalls keinen Formmangel i.S.d. §
550 Satz
1 BGB. Die Beklagte macht dies auch nicht geltend.
a) Die auf den Verbraucherpreisindex abstellende [X.] ist wirksam, was
sich seit dem 14.
September 2007 nach dem Preisklau-
selgesetz richtet (vgl. §
9 PrKG; Senatsurteil vom 13.
November 2013

XII
ZR
142/12
-
NJW
2014, 52 Rn.
24). Unabhängig davon, ob
die Zulässig-keitsvoraussetzungen gemäß §
3 Abs.
1 Buchst.
e PrKG vorliegen, fehlt es an der nach
§
8 PrKG erforderlichen Feststellung der Unwirksamkeit.
b) Nach der vertraglichen Bestimmung tritt die Anpassung der Miete ab dem [X.] automatisch jeweils zum Jahresanfang ein. Die entsprechende vertragliche Vereinbarung ist bereits im ursprünglichen Mietvertrag enthalten und entspricht daher dem Schriftformerfordernis des §
550 Satz
1 BGB. Soweit die Klausel eine schriftliche Mitteilung des Vermieters vorsieht, hat diese nach der tatrichterlichen Auslegung rein deklaratorischen Charakter.
Dies trifft nicht auf rechtliche Bedenken, Revisionsrügen sind insoweit auch nicht
erhoben.
4. Ebenfalls revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist schließlich, dass das Berufungsgericht das Vorliegen eines die Beklagte zur außerordentlichen Kündigung
berechtigenden wichtigen Grundes verneint hat. Die Revision erin-nert hiergegen nichts.
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5. Mithin ist das [X.] mit Recht zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis erst mit Ablauf des 31.
August 2010 geendet hat und die Beklagte bis zu diesem [X.]punkt die Mietzahlungen schuldet.
Einwände gegen die Angemessenheit der [X.] oder den Umfang
der Mietindexierung hat die Beklagte nicht erhoben. Die Revision [X.] sich auch nicht gegen die weiteren vom Berufungsgericht in die Forde-rungsberechnung eingestellten Positionen.

Dose

Weber-Monecke

Schilling

Nedden-Boeger

Guhling
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 21.06.2012 -
2-11 O 42/11 -

O[X.], Entscheidung vom 18.03.2013 -
2 U 179/12 -

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