Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 30.05.2018, Az. VIII ZR 220/17

[X.]:[X.]:[X.]:2018:300518UVIIIZR220.17.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
VIII ZR 220/17
Verkündet am:

30. Mai 2018

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 558a Abs. 1; [X.] §
7 Abs. 1
Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa §
556a Abs. 1 [X.], § 7 Abs. 1 [X.]) ganz oder teilweise nach [X.] umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßge-bend (insoweit Aufgabe von [X.], Urteil vom 31. Oktober 2007
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[X.], [X.], 142 Rn. 19).
[X.], Urteil vom 30. Mai 2018 -
VIII ZR 220/17 -
LG [X.]

AG [X.]

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren gemäß §
128 Abs.
2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 8.
Mai 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Milger, die Richterin Dr.
Hessel sowie [X.]
Dr.
Achilles, Dr.
[X.] und Dr.
Bünger

für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des [X.] vom 21. September 2017 wird [X.].
Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beklagten
sind Mieter einer im Erdgeschoss eines [X.] gelegenen Wohnung
der Klägerin in [X.]. In dem mit der Rechtsvorgänge-rin der Klägerin geschlossenen
Mietvertrag
heißt es in § 1 zur Wohnfläche: "Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart". Nach dem Erwerb der Wohnung durch die Klägerin stellte sich diese Angabe als unzutreffend heraus; die wahre (be-heizte) Wohnfläche beträgt 78,22 qm.
Nach den vertraglichen Vereinbarungen
haben die Beklagten -
neben der Grundmiete und einer Betriebskostenpauschale -
monatliche Heizkostenvor-auszahlungen zu leisten, über die jährlich abgerechnet wird.
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Mit Schreiben vom 8. Oktober 2014 und vom 9. Oktober 2015 rechnete die Klägerin die Heizkosten für die
Wirtschaftsjahre
2013
und 2014
unter Zu-grundelegung der tatsächlichen Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche ab; diese Berechnungen ergeben jeweils das Wirtschaftsjahr 2014) sowie in Höhe v

(für das Wirtschaftsjahr 2015) zugunsten der Beklagten.
Die Beklagten errechneten ihrerseits auf der Grundlage der mietvertrag-lich vereinbarten (geringeren) Wohnfläche weitere Guthaben in Höhe von 26,55

r 2013) sowie
iDie genannten [X.] behielten die Beklagten bei den Mietzahlungen für die Monate Mai 2015 und Dezember 2015 ein und überwiesen entsprechend weniger Miete an die Kläge-rin.

nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist beim [X.] erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten
ihr Klageab-weisungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Der Klägerin stehe der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung [X.] Miete nach § 535 [X.] in Verbindung mit dem Mietvertrag zu.
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Die
geltend gemachte Forderung
sei nicht durch die von den Beklagten erklärte Aufrechnung erloschen, weil den Beklagten über die [X.] der Klägerin für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 hinausgehen-de
Guthaben nicht zustünden. Denn maßgebend für die genannten Abrechnun-gen sei jeweils die tatsächliche Wohnfläche.
Allein der Umstand, dass nach den mietvertraglichen Vereinbarungen über die tatsächlich verbrauchten Heizkosten jährlich abgerechnet werden solle, erfordere die Zugrundelegung der tatsächlichen Wohnungsgrößen. Anders als in den Fällen der Mietminderung, in denen subjektive Betrachtungen
der [X.] zugrunde gelegt werden könnten
mit der Folge, dass eine wesentliche [X.] von der Soll-Beschaffenheit erst ab einer Ab-weichung von 10 % zur tatsächlichen Wohnfläche anzunehmen sei, liege die Interessenlage bei der Heizkostenabrechnung ähnlich wie bei einer Mieterhö-hung bis zur ortüblichen Vergleichsmiete. In diesen Fällen habe der [X.] in der Entscheidung vom 18. November 2015
([X.]) die tat-sächliche Wohnungsgröße für maßgebend erachtet, weil es auf den tatsächli-chen
Wohnwert ankomme; andernfalls würden fingierte, von den Vertragspar-teien willkürlich festgelegte Umstände an die Stelle von tatsächlichen, objekti-ven Maßstäben treten.
Diese Überlegungen
ließen
sich
auf die Heizkostenabrechnung übertra-gen, denn die Mieter sollten in ihrer Gesamtheit vernünftigerweise nur insoweit mit Kosten belastet werden, als es ihrer tatsächlichen Wohnungsgröße ent-spricht. Dies entspreche auch dem dem gesamten Betriebskostenrecht imma-nenten Prinzip der größtmöglichen Verteilungsgerechtigkeit.
Mit dem Hinweis
auf eine ältere Entscheidung des [X.] vom 31. Oktober 2007 ([X.]) könnten die Beklagten nichts gewinnen. 9
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Die dort wiedergegebene Auffassung, dass auch bei der Heizkostenabrechnung eine Differenz der vereinbarten zur tatsächlichen Wohnungsgröße von bis zu
10 % nicht
schade, werde dort unter anderem mit dem Verweis auf die
Recht-sprechung zur Mieterhöhung begründet, die nun durch die Entscheidung des [X.] vom 18. November 2015
ausdrücklich aufgegeben worden sei.
Aus der Heizkostenverordnung könnten die Beklagten nichts für ihre [X.] herleiten. Insbesondere
erfordere der Umstand, dass die nach § 7
Abs. 1 Satz 5 [X.] erlaubten verschiedenen Abrechnungsmöglichkeiten zu Abrechnungsungerechtigkeiten führen könnten, keine andere Betrachtung. Die durch § 7 [X.] erlaubten Abrechnungsmethoden basierten sämtlich auf objektiven Maßstäben, nämlich der "Wohn-
und Nutzfläche oder dem um-bauten Raum"
beziehungsweise der "Wohn-
oder Nutzfläche oder des umbau-ten Raums der beheizbaren Räume". Keine dieser Methoden
sehe den Rück-griff auf die vereinbarte Wohnfläche vor.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass
die Revi-sion zurückzuweisen ist.
Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Kläge-rin der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe ie Mieteinbehalte der Beklagten aftsjahr

für das Wirt-schaftsjahr 2014 erfolgten jeweils zu Unrecht, da den Beklagten für die
genann-ten Zeiträume
weitere,
über die Abrechnungen der Klägerin hinausgehende
Guthaben nicht zustehen. Denn die Klägerin hat die Heizkosten für die genann-ten
Jahre zutreffend auf der Grundlage der tatsächlich beheizten Flächen abge-13
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rechnet und der
vertraglich vereinbarten Wohnfläche
bei der Abrechnung keine Bedeutung zugemessen.
Dieser Beurteilung entgegenstehende Ausführungen im Senatsurteil
vom
31. Oktober 2006 ([X.], [X.],
142 Rn. 19) hat das Berufungsgericht im Lichte des [X.] vom 18. November 2015 ([X.], [X.]Z 208,18 Rn. 10 ff.) zu Recht als überholt angesehen.
1. Nach der Rechtsprechung des Senats enthält
die in einem Wohn-raummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung (Senatsurteile vom 18. November 2015 -
[X.], aaO Rn. 9; vom 10. März 2010 -
VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8; vom 24. März 2004 -
VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; jeweils mwN). Dementsprechend geht der Senat in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass ein zur Minderung der Miete be-rechtigender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536
Abs. 1 Satz 1 [X.] in-folge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 [X.]) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (Senatsurteile vom 18. Novem-
ber 2015 -
[X.], aaO; vom 10. November 2010 -
VIII ZR 306/09, NJW
2011, 220 Rn. 14; vom 24. März 2004 -
VIII ZR 295/03, aaO unter
II 2 c; jeweils mwN).
2. Dies bedeutet indes nicht, dass in jedem Fall, in dem die Größe der Wohnung ein notwendiger Beurteilungsmaßstab
ist, von den etwaig getroffenen vertraglichen Vereinbarungen zur Wohnfläche auszugehen wäre.
So hat der Senat in dem bereits zitierten Urteil vom 18. November 2015 (VIII
ZR
266/14, aaO Rn. 10
f.) entschieden, dass eine von den tatsächlichen Größenverhältnissen abweichende Beschaffenheitsvereinbarung zur Woh-nungsgröße keinen Einfluss auf die bei einer späteren Mieterhöhung gemäß
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§ 558
Abs. 2 [X.] in die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzustellen-de Wohnungsgröße hat. Denn ausgehend von der nach dem erkennbaren Wil-len des Gesetzgebers alleinigen
Maßgeblichkeit des objektiven [X.] der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung
dürfen bei der Frage der Berechti-gung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete subjektive Ele-mente, zu denen auch [X.] zu bestimmten Wohnwertmerkma-len wie etwa der Wohnungsgröße gehören, keine Rolle spielen (Senatsurteil vom 18. November 2015 -
[X.], aaO). Seine diesbezügliche frühere Rechtsprechung
(zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009 -
VIII ZR 205/08, [X.], 2739 Rn. 10, 13 mwN), nach der auch bei Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 2 [X.] eine Abweichung der vereinbarten Wohnfläche
zu der tatsächlichen Wohnfläche von bis zu 10 % als unbeachtlich angesehen wurde, hat der Senat in dem Urteil vom 18. November 2015 ([X.],
aaO Rn.10) ausdrück-lich aufgegeben.

3. Entgegen der Auffassung der Revision sind indes auch Betriebskos-ten, sofern und soweit
sie nach Wohnfläche abzurechnen sind, und zu denen bei eröffnetem Anwendungsbereich (§ 1 [X.]) -
jedenfalls zu einem bestimmten Prozentsatz (§ 6 Abs. 1 Satz
1, § 7 Abs. 1 [X.]) -
auch Heizkosten zählen,
nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten [X.] zur Wohnfläche abzurechnen. Soweit der Senat früher Abweichungen bis zu 10 % von der [X.] zu der tatsächlichen Wohnfläche auch im Rahmen einer Betriebskos-tenabrechnung als unbeachtlich angesehen hat (Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 -
[X.], aaO), hält er daran nicht mehr fest.
a) Die Revision meint, die Heizkostenverordnung erkenne mit der Rege-lung in § 7 Abs. 1 Satz 5
[X.] an, dass die Einbeziehung nicht beheiz-ter Teilflächen in die der Umlegung zugrunde zu legende
Wohnfläche keinen 19
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Verstoß gegen die Vorschriften der Verordnung darstelle. Damit
dürften aber auch Wertungsspielräume der Parteien, mit denen diese in gewissem Umfang subjektive Vorstellungen verwirklichten, in die Abrechnung einfließen. Gewisse Unschärfen bei der Abrechnung seien hinzunehmen. Entsprechend dürfe es dem Vermieter nicht verwehrt sein, bei seinen Mietern
unterschiedliche Umla-gemaßstäbe anzuwenden, solange lediglich die tatsächlich angefallenen Kos-ten umgelegt würden und der
Vermieter nicht mehr als die ihm entstandenen Kosten erhalte.
b) Dies trifft nicht zu.
Auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsge-rechtigkeit nicht zu erreichen sein mag
und eine solche auch vom Gesetz nicht verlangt
wird (vgl. hierzu Senatsurteile vom 10. Dezember 2014 -
VIII ZR 9/14, NJW-RR 2015,
437
Rn. 29; vom 6. Oktober 2010 -
VIII ZR 183/09, NJW 2010, 3645 Rn. 17), erfordert eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung von Betriebskosten
doch jedenfalls
grundsätzlich,
dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit (im Streitfall: für mehrere Wohnungen in einem Mehrfamili-enhaus) einheitlich erfasste Betriebskosten
(hier:
Heizkosten)
nach einem ob-jektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer
gilt. Damit scheiden im Allgemeinen sub-jektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße, die ihren Ausdruck in einer Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche gefunden haben, schon von vornherein als tauglicher Abrechnungsmaßstab aus.
Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben
(vgl. etwa § 566a Abs. 1 [X.], § 7 Abs. 1 [X.])
daher ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen
umgelegt
werden, geht es mithin im Allgemeinen um den 21
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Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der jeweils betroffenen Wohnung an der in der
Wirtschaftseinheit tatsächlich
vorhandenen Gesamtwohnfläche (so [X.] im Ergebnis auch: [X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2018, § 556a Rn. 23; Blank
in
Blank/[X.],
Miete,
5.
Aufl.,
§ 556a Rn. 36; Wall,
Betriebskos-tenkommentar, 4. Aufl., Rn. 2338; [X.]/[X.], Betriebs-
und Heizkos-tenrecht,
8. Aufl.,
F Rn. 83; [X.]t-Futterer/[X.],
Mietrecht,
13.
Aufl.,

§
556a
[X.] Rn. 28;
Emmerich/Sonnenschein,
Miete,
11.
Aufl., § 556a Rn. 19; [X.]/[X.] in [X.]/Harz, Mietrecht Kommentar, 5. Aufl., 2017, § 556a
Rn.
166c; [X.], [X.], 263, 265; [X.], [X.] 2017, 284, 286; unklar: Münch-Komm[X.]/[X.]-[X.], 7. Aufl., § 556a Rn. 31). Auch erwähnt die Heiz-kostenverordnung
mehrfach den Begriff der "anerkannten Regeln der

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Technik"
(so
in
§
5
Abs.
2
Satz
2,
§ 7 Abs. 1 Satz 3, § 9 Abs. 1 Satz 5, § 9b Abs. 2), der
eher darauf
hindeutet,
dass der Verordnungsgeber in erster Linie in diesen Regeln niedergelegte objektive Kriterien für die Heizkostenverteilung als maßgeblich
ansieht. Dies spricht ebenfalls dafür,
die tatsächlichen Verhältnisse
bei der Abrechnung nach Wohnflächenanteilen
heranzuziehen.

[X.] Dr. Hessel Dr. Achilles

Dr. [X.]

Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG [X.], Entscheidung vom 05.08.2016 -
210 [X.] -

LG [X.], Entscheidung vom 21.09.2017 -
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