Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 08.12.2017, Az. V ZR 82/17

[X.]:[X.]:[X.]:2017:081217UVZR82.17.0

BUN[X.]SGERI[X.]HTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

VERSÄUMNISURTEIL
V ZR
82/17
Verkündet am:

8. Dezember 2017

Weschenfelder

Amtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja

[X.] § 27 Abs. 1 Nr. 4; [X.] § 10 Abs. 1 Nr. 2

Wird von [X.] die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines [X.] betrieben, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] bevorrechtigten [X.] der [X.] in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzu-melden.

[X.], Versäumnisurteil vom 8. Dezember 2017 -
V [X.] -
LG [X.]

AG Leipzig

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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 8.
Dezember 2017
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterinnen Prof.
Dr.
Schmidt-Räntsch und Dr.
Brückner, [X.]
Göbel und die Richterin Haberkamp

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des [X.] vom 8. Februar 2017 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Klägerin ist eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, die bis zum [X.] von der [X.] verwaltet wurde. Für die Einheiten 14 und 15, die ein Herr F.

erworben hatte, wurden in den Jahren 2001 bis 2007 n-tümerin beider Einheiten die Bauträgerin, die die Anlage errichtet hatte, einge-tragen. Über deren Vermögen wurde
das Insolvenzverfahren eröffnet. Mit [X.] vom 6. November 2007 wurden die Einheiten 14 und 15 in einem von [X.] betriebenen Zwangsversteigerungsverfahren beschlagnahmt. Der Ver-

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In der Eigentümerversammlung am 31. Mai 2008 wurde die Beklagte durch Frau G.

vertreten. In dem Protokoll heißt es: Frau G.

gab Informationen über den Stand der Zwangsversteigerung der Wohnungen 14 und 15, da die Eigentümergemeinschaft ihre Ansprüche anmelden muss. Der Termin der Versteigerung wird bekanntgegeben

Der Zuschlag erfolgte am 13.
August 2008 auf ein Gebot von 124.000

Hausgeldforderungen war nicht erfolgt.

Die Beklagte ist zunächst durch Versäumnisurteil in der Hauptsache zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 7.932verurteilt worden. Auf ihren Einspruch hat das Amtsgericht das Versäumnisurteil mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass sie zum Ersatz offener Hausgeldbei-e-rungen verurteilt worden ist. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Die Beru-fung der Klägerin, mit der sie erreichen will, dass das Versäumnisurteil auch im Hinblick auf den Ersatz der [X.] für das [X.] in Höhe von

Nebenforderungen aufrechterhalten wird, hat das Land-gericht zurückgewiesen. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin dieses Begehren weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht verneint einen (weiteren) Zahlungsanspruch der Klägerin schon deshalb, weil ihr bereits dem Grunde nach kein [X.] zustehe. Der [X.] habe es nicht oblegen, die Ansprüche in 2
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der Zwangsversteigerung anzumelden, weil §
27 [X.] eine solche Pflicht nicht vorsehe. Der Verwalter müsse die Wohnungseigentümergemeinschaft zwar auf die Rückstände, die laufende Zwangsversteigerung und die Möglichkeit der Geltendmachung hinweisen, sei aber nicht gehalten, einen Beschluss anzure-gen oder vorzubereiten, der ihn zum Handeln ermächtige. Die ihr obliegenden Hinweispflichten habe die Beklagte ausweislich des Protokolls erfüllt. Zudem scheitere ein Schadensersatzanspruch auch an dem fehlenden Verschulden, da die Frage, ob [X.] gegen den werdenden Wohnungseigen-tümer in der Zwangsversteigerung gegen den teilenden Bauträger angemeldet werden könnten, in der Literatur kontrovers diskutiert werde.

II.

Die Revision hat Erfolg. Zu entscheiden ist durch Versäumnisurteil. In-haltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der [X.], sondern auf einer Sachprüf

1962 -37, 79, 82
ff.).

1. Mit der gegebenen Begründung lässt sich ein gegen die Beklagte als frühere Verwalterin der Klägerin gerichteter Anspruch auf Schadensersatz ge-mäß §
280 Abs. 1 BGB nicht verneinen.

a) Wird -
wie hier -
von [X.] die Zwangsversteigerung in das Son-dereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter entge-gen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich verpflichtet, die ge-mäß §
10 Abs.
1 Nr. 2 [X.] bevorrechtigten [X.] der Woh-5
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nungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzu-melden.

aa) Obwohl § 27 Abs. 1 [X.] hierzu keine ausdrückliche Regelung trifft, entspricht es einhelliger Ansicht, dass der Verwalter die Anmeldung herbeizu-führen hat. Abgeleitet wird eine dahingehende Pflicht -
soweit diese Frage überhaupt erörtert wird -
aus §
27 Abs. 1 Nr.
4 [X.], wonach der Verwalter un-ter anderem berechtigt und verpflichtet ist, Lasten-
und Kostenbeiträge anzufor-dern. Dies erfasse auch die Verpflichtung, für eine Anmeldung bevorrechtigter [X.] zu sorgen, wenn von [X.] die Zwangsversteigerung in das Wohnungseigentum des Schuldners betrieben werde; die erforderliche Ver-tretungsmacht im Außenverhältnis werde dem Verwalter in §
27 Abs. 3 Satz
1 Nr. 4 [X.] eingeräumt (eingehend [X.], [X.] 2015, 297, 300; ebenso [X.] in [X.]/Vandenhouten, [X.], 12. Aufl., §
27 Rn. 42; Hügel/[X.], [X.], 2. Aufl., § 27 Rn. 39; [X.] in [X.]/[X.], [X.], 3.
Aufl., §
10 [X.] Rn. 9; für eine Haftung des Verwalters bei unterbliebener Anmeldung ohne wei-tere Begründung [X.], [X.] 2014, 135; [X.]/Merle/[X.], [X.], 13.
Aufl., §
27 Rn.
330).

bb) Diese Auffassung trifft zu.

(1) Dass die Anmeldung als Anforderung der Kostenbeiträge im Sinne von §
27 Abs. 1 Nr. 4 [X.] anzusehen und von dem Verwalter als Vertreter des Verbands gemäß §
27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 [X.] ohne weiteres vorzunehmen ist, lässt sich damit begründen, dass sie die Durchsetzung der Kostenbeiträge mit geringem Aufwand ermöglicht und einen endgültigen Forderungsausfall [X.] kann. Die Anmeldung bevorrechtigter Ansprüche ist in §
45 Abs.
3 [X.] bewusst einfach ausgestaltet worden, um der Wohnungseigentümergemein-schaft die
Rechtsverfolgung zu erleichtern (vgl. BT-Drucks. 16/887, S.
46 f.). 8
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Eines Titels bedarf es nicht zwingend. Die Ansprüche können auch durch die Niederschrift der Beschlüsse der Wohnungseigentümer einschließlich ihrer An-lagen oder in sonst geeigneter Weise glaubhaft gemacht werden; nur müssen sich aus dem Vorbringen die Zahlungspflicht, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit ergeben (vgl. §
45 Abs. 3 [X.]). Mit wirt-schaftlichen Risiken ist die Anmeldung nicht verbunden. Weder fallen Gebühren an noch müssen Vorschüsse geleistet werden. Weil die bevorrechtigten [X.] den Rechten der nachfolgenden Rangklassen -
insbesondere denjeni-gen von Kreditgebern und Vormerkungsberechtigten (vgl. dazu Senat, [X.] vom 9. Mai 2014 -
V [X.], [X.]Z 201, 157 ff.) -
vorgehen, wird der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel eine effektive Rechts-durchsetzung ermöglicht. Zu Recht verweist die Revision ferner darauf, dass die Zuordnung der Anmeldung zu den Pflichten des Verwalters auch im Hinblick auf den zeitlichen Ablauf der Zwangsversteigerung geboten ist. Denn nur auf rechtzeitige Anmeldung werden die nicht aus dem Grundbuch ersichtlichen, aber in §
10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] bevorrechtigten [X.] in das ge-ringste Gebot aufgenommen
(§
45 Abs. 1 [X.]) und bei der [X.] (§
114 Abs. 1 Satz 1 [X.]). Werden sie nicht spätestens im Verstei-gerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten (vgl. §
37 Nr.
4 [X.]) angemeldet, tritt nach Maßgabe von § 110 [X.] ein endgültiger [X.] ein
(vgl. [X.], [X.], 6.
Aufl., § 37 Rn.
16). Die rechtzeitige Vornahme der Anmeldung wäre gefährdet, wenn der Verwalter zuvor eine (außerordentli-che) Eigentümerversammlung einberufen
müsste, um
eine Beschlussfassung herbeizuführen; zudem stünden deren Kosten außer Verhältnis zu dem [X.] der Anmeldung (zutreffend [X.], [X.] 2015, 297, 300).

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(2) Dagegen darf der Verwalter auf die Einleitung eines [X.] (§ 15 [X.]) oder einen Beitritt (§ 27
[X.]) bezogene Anträge schon wegen der entstehenden Gerichtsgebühren (vgl. Nr. 2210
ff. [X.]) und ggf. anfallenden Sachverständigenkosten -
vorbehaltlich einer vertraglichen Abrede -
nicht eigenmächtig stellen. Kommt in Betracht, dass die in §
10 Abs.
3 [X.] geregelten, zusätzlichen Voraussetzungen für einen eigenen Antrag der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegen
(vgl. dazu BT-Drucks. 16/887, S.
45 a.E.), ist der Verwalter jedoch regelmäßig verpflichtet, die [X.] über diese Möglichkeit zu informieren und eine Beschlussfassung über das weitere Vorgehen bzw. über das Einholen von Rechtsrat herbeizufüh-ren (vgl. [X.], [X.] 2015, 297, 300 f.; [X.] in [X.]/Vanden-houten, [X.], 12.
Aufl., §
27 Rn. 42).

cc) Daran gemessen hat die Beklagte die mit der [X.] Pflichten verletzt. Die in der Eigentümerversammlung erteilten [X.] entbanden sie nicht von ihrer Verpflichtung zur rechtzeitigen Anmel-dung in dem laufenden Zwangsversteigerungsverfahren. Weder der
Hinweis darauf, dass eine Anmeldung erfolgen müsse, noch die (lediglich) angekündigte Mitteilung des Termins der Zwangsversteigerung konnte die rechtzeitige [X.] ersetzen.

b) Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht auch insoweit, als es eine Haftung der [X.] wegen fehlenden Verschuldens verneint, da die Frage, ob [X.] gegen den werdenden Wohnungseigentümer in der Zwangsversteigerung gegen den Bauträger angemeldet werden können, in der Literatur kontrovers diskutiert wird

Richtig ist zwar, dass im [X.] umstritten war, inwieweit der im Grundbuch als Eigentümer eingetra-gene Bauträger während der Entstehungsphase der Wohnungseigentümerge-.11
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meinschaft für das Hausgeld haftet (vgl. jeweils [X.] zum damaligen Streitstand Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008 -
V [X.], [X.]Z 177, 53 Rn.
8
ff.; Urteil vom 11. Mai 2012 -
V [X.], [X.]Z 193, 219 Rn. 14).
Entgegen der An-sicht des
Berufungsgerichts wird dadurch aber nicht die Vermutung, dass die Beklagte die Pflichtverletzung zu vertreten hat
(§
280 Abs.
1 Satz
2 BGB, §
276 BGB), widerlegt. Da wirtschaftliche Nachteile
mit der Anmeldung nicht verbun-den waren, musste die Beklagte das Risiko eines Forderungsausfalls durch die Anmeldung der
Forderungen verringern. Dies gilt umso mehr, als im [X.] auch die Ansicht vertreten wurde, dass der eingetragene Eigentümer stets für das Hausgeld hafte (vgl. die Nachweise in dem
Beschluss des Senats vom 5.
Juni 2008 -
V [X.], [X.]Z 177, 53 Rn.
9). Zudem war die Beklagte, wie sich aus ihren Hinweisen an die Eigentümer ergibt, selbst der Ansicht, dass ei-ne Anmeldung in dem Zwangsversteigerungsverfahren der [X.] zur Durchsetzung der Forderungen verhelfen könnte. Dass nur sie selbst als Verwalterin zu einer
solchen Anmeldung in der Lage war, lag auf der Hand.

2. Die Entscheidung erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§
561 ZPO). Allerdings wäre der Forderungsausfall nicht durch das pflichtwidrige Verhalten der [X.] verursacht worden, wenn die rechtzeitige Anmeldung nicht zu der Berücksichtigung der Hausgeldrückstände aus dem [X.] im geringsten Gebot und im nachfolgenden Verteilungsverfahren ge-führt hätte. Dass es sich so verhält, steht aber nicht fest.

a) Grundsätzlich kam ein (für die Berücksichtigung im geringsten Gebot erforderliches) Vorrecht zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft ge-mäß §
10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] in der ab dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung in Betracht. Die Vorschrift war gemäß §
62 Abs. 1 [X.] anwendbar, nachdem die 14
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Zwangsversteigerung am 6.
November 2007 und damit nach dem 1. Juli 2007 angeordnet wurde. Maßgeblicher Zeitpunkt für das anwendbare Recht ist näm-lich der Erlass des [X.] im Sinne von §
20 Abs. 1 [X.] (vgl. Senat, Beschluss vom 21. Februar 2008 -
V [X.], [X.], 1383 Rn.
8); da §
62 Abs.
1 [X.] auf die Anhängigkeit des Zwangsversteigerungs-verfahrens abstellt, gilt auch dann nichts anderes, wenn -
wie hier -
die Eröff-nung eines Insolvenzverfahrens vorausgegangen ist.

b) Allerdings hätte die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der rückständigen [X.] nicht in das Wohnungseigentum vollstrecken [X.], wenn der (weiterhin) eingetragene Eigentümer nicht Hausgeldschuldner war.

aa) Insoweit kommt es nicht auf eine hypothetische Betrachtung darüber an, wie das Vollstreckungsgericht im [X.] angesichts der damals umstrit-tenen Rechtslage verfahren wäre. Hängt die Haftung des Verwalters vom Aus-gang eines gerichtlichen Verfahrens ab, hat das Regressgericht vielmehr
selbst zu entscheiden, wie richtigerweise hätte verfahren werden müssen (vgl. zur Haftung des Rechtsanwalts [X.], Urteil vom 13. Juni 1996 -
IX ZR 233/95, [X.]Z 133, 110, 111). Dies ist eine Folge des normativen Schadensbegriffs; ein Geschädigter soll grundsätzlich im Wege des Schadensersatzes nicht mehr erhalten als dasjenige, was er nach der materiellen Rechtslage hätte verlangen können. Der Verlust einer tatsächlichen oder rechtlichen Position, auf die er keinen Anspruch hat, ist grundsätzlich kein erstattungsfähiger Nachteil. Durch eine fiktive Entscheidung, die gerade mit diesem Inhalt nicht hätte ergehen [X.], wird kein schutzwürdiger Besitzstand begründet (st. Rspr., vgl. [X.], Urteil vom 15.
November 2007
IX
ZR 34/04, [X.], 440 Rn. 21; Urteil vom 25.
Oktober 2012
IX
ZR
207/11, NJW 2013,
540 Rn. 26 ff., jeweils mwN).
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bb) Daran gemessen ist § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] im Sinne der zwischen-zeitlich ergangenen höchstrichterlichen Rechtsprechung auszulegen. Hiernach wäre die Bauträgerin nicht mehr Hausgeldschuldnerin gewesen, wenn der Er-werber die Rechtsstellung eines werdenden Wohnungseigentümers erlangt ha-ben sollte. Von diesem Zeitpunkt an schuldet nämlich nur der Erwerber das Hausgeld, und der eingetragene Eigentümer haftet daneben nicht gesamt-schuldnerisch (Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 -
V [X.], [X.]Z 193, 219 Rn.
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ff.). Nichts anderes ergibt sich aus dem in § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] [X.] Vorrecht. Es begründet kein dingliches Recht der [X.], aufgrund dessen sie von dem eingetragenen Eigentümer Befrie-digung aus dem Wohnungseigentum verlangen könnte (grundlegend Senat, Urteil vom 13. September 2013 -
V [X.], [X.]Z 198, 216 Rn. 8 ff., insbes. Rn.
9, 15; Beschluss vom 9. Mai 2014 -
V [X.], [X.]Z 201, 157 Rn.
15). Die darauf bezogene Kritik (vgl. [X.], [X.], 6. Aufl., §
10 Rn.
19; [X.], [X.], 21.
Aufl., §
10 Rn. 4.3; [X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., §
16 Rn.
187b
ff.; [X.], [X.] 2013, 809, 811; [X.], [X.] 2014, 61, 66) lässt insbesondere außer [X.], dass die für den Umfang des [X.] gemäß §
10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] maßgeblichen Begriffe der Beschlagnahme

einerseits und des nach §
74a Abs. 5 ([X.]) festgesetzten Werts

außerhalb des Zwangsver-steigerungs-
bzw. Insolvenzverfahrens keine funktionelle Entsprechung finden, ein Duldungstitel den Umfang des [X.] aber aus Gründen der Bestimmt-heit nicht offenlassen könnte (eingehend zum Ganzen Senat, Urteil vom 13.
September 2013 -
V [X.], [X.]Z 198, 216 Rn.
17
ff.). Erst recht wäre unklar, wie ein Erwerber außerhalb von gerichtlichen Verfahren eine freiwillige Ablösung vornehmen sollte, wenn das Vorrecht zwar als dingliches Recht an-zusehen, sein Umfang aber in Ermangelung der zentralen, auf das Zwangsver-steigerungsverfahren bezogenen Anknüpfungspunkte nicht bestimmbar wäre.
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cc) Dass eine Vollstreckung in das Wohnungseigentum hier gescheitert wäre, weil die insolvente Bauträgerin nicht Hausgeldschuldnerin war, steht nicht fest. Tatsächliche Feststellungen zu der Frage, ob der Erwerber in dem maß-geblichen [X.] werdender Wohnungseigentümer war, hat das Berufungs-gericht nämlich -
von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig -
nicht getrof-fen.

III.

Die Sache ist aufzuheben und an das Berufungsgericht zurückzuverwei-sen, damit dieses die erforderlichen Feststellungen treffen kann. Für das [X.] weist der Senat auf Folgendes hin:

1. Das Berufungsgericht wird nach ergänzendem Vortrag der Parteien festzustellen haben, ob der Erwerber im [X.] als werdender [X.] anzusehen war. Dies setzt voraus, dass ein wirksamer, auf die Über-eignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorlag, der Über-eignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert und der Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen war (näher Senat, Beschluss vom 5.
Juni 2008 -
V [X.], [X.]Z 177, 53 [X.]). Da diese Frage die haf-tungsausfüllende Kausalität betrifft, ist nach §
287 ZPO zu verfahren (vgl. [X.], Urteil vom 13. Juni 1996 -
IX ZR 233/95, [X.]Z 133, 110, 113 ff.); die Darle-gungs-
und Beweislast trägt grundsätzlich die Klägerin. Sollten die Wohnungen von dem Erwerber nicht bezogen worden sein (nach den von dem Berufungs-gericht in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts war dieser nicht auffindbar), ist jedoch im Zweifel davon auszugehen, dass eine Über-gabe der Wohnungen an ihn nicht stattgefunden hat und die im Grundbuch ein-19
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getragene Bauträgerin infolgedessen Wohnungseigentümerin und Hausgeld-schuldnerin geblieben ist (vgl. Senat, Urteil vom 11. Dezember 2015

V
ZR
80/15, [X.] 2016, 237 Rn. 16).

2. Sollte die Bauträgerin das Hausgeld schulden, wird noch zu klären sein, wann das Insolvenzverfahren über ihr Vermögen eröffnet worden ist. Zwar bestimmt sich das für die Reichweite des [X.] gemäß §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.] maßgebliche Jahr der Beschlagnahme außerhalb eines Insolvenzverfah-rens nach §
22 Abs. 1 [X.]
(vgl. Senat, Beschluss vom 22.
Juli
2010

V
ZB
178/09, [X.] 2010, 863 Rn. 6). Anders liegt es aber, wenn -
wie hier -
vor diesem Zeitpunkt das Insolvenzverfahren eröffnet wird; dann ist unter der Be-

10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] die Insolvenzeröffnung zu [X.] (vgl.
[X.], Urteil vom 21. Juli
2011 -
IX ZR 120/10, NJW 2011, 3098 Rn.
34). Dieser bislang nicht festgestellte Zeitpunkt wäre entscheidend für die Frage, ob die Ansprüche aus dem [X.] dem Vorrecht unterfallen.

Rechtsbehelfsbelehrung
Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch
zu. Dieser ist beim [X.] in [X.] von einem an diesem Gericht zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung
des Versäumnisurteils durch Einreichung einer Einspruchsschrift einzulegen.
Die Einspruchsschrift muss das Urteil, gegen das der Einspruch gerichtet wird, bezeichnen und die Erklärung enthalten, dass und, wenn das Rechtsmittel nur teilweise eingelegt werden solle, in welchem Umfang gegen dieses Urteil [X.] eingelegt werde.
In der Einspruchsschrift sind die Angriffs-
und Verteidigungsmittel sowie [X.], die die Zulässigkeit der Klage betreffen, vorzubringen. Auf Antrag kann die [X.] des erkennenden Senats die Frist für die Begründung verlängern. Bei 22
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Versäumung der Frist für die Begründung ist damit zu rechnen, dass das nach-trägliche Vorbringen nicht mehr zugelassen wird.
Im Einzelnen wird auf die Verfahrensvorschriften in § 78, § 296 Abs. 1, 3, 4, §
338, §
339 und § 340 ZPO verwiesen.

Stresemann
Schmidt-Räntsch
Brückner

Göbel
Haberkamp
Vorinstanzen:
AG
Leipzig, Entscheidung vom 28.04.2016 -
152 [X.] 1572/15 -

LG [X.], Entscheidung vom 08.02.2017 -
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