Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 27.01.2010, Az. XII ZR 22/07

[X.]IM NAMEN [X.]ES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 27. Januar 2010 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: ja [X.]R: [X.] §§ 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3, 578, 133 C, [X.], 157 [X.], Ge a) [X.]er Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkos-ten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer [X.] Frist verpflichtet. [X.]iese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums. b) [X.]ie Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von [X.] anordnet, die der Vermieter später als zwölf Monate nach Ablauf des [X.]szeitraums verlangt, ist auf die [X.] nicht analog anwendbar. c) Für die Annahme einer konkludenten Änderung des Umfangs der vereinbar-ten Nebenkosten reicht es nicht aus, dass der Vermieter einzelne vereinbarte [X.] über längere [X.] nicht abgerechnet hat. Vielmehr bedarf es hierfür weiterer Anhaltspunkte. [X.], Urteil vom 27. Januar 2010 - [X.] - [X.] - 2 - [X.]er [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. Januar 2010 durch [X.] am [X.] [X.]ose, die [X.], [X.] Prof. [X.]r. [X.], die Richterin [X.]r. [X.] und [X.] Schilling für Recht erkannt: [X.]ie Revision gegen das Urteil des 1. Zivilsenats des [X.] vom 12. Januar 2007 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: [X.]ie Kläger verlangen von der Beklagten restliche Nebenkosten aus ei-nem Mietvertrag über Gewerberäume. 1 Mit [X.] vermietete die [X.] an die [X.] ein Ladenlokal in [X.] . Nach § 6 des [X.] waren die dort im Einzelnen aufgeführten Ne-benkosten von den Mietern des Gesamtobjekts anteilig zu tragen, u.a. die sons-tigen Kosten gemäß § 27 der I[X.] Berechnungsverordnung (§ 6 Ziff. 1 e) und das [X.] (§ 6 Ziff. 1 g). Über die Nebenkosten sollte die Vermieterin einmal jährlich zum Ablauf eines Kalenderjahres abrechnen (§ 6 Ziff. 2). 2 - 3 - [X.]ie Kläger erwarben kurz nach Abschluss des [X.] von der [X.] das Eigentum an dem Mietobjekt. Zum 1. Januar 2001 trat die Beklagte gemäß einer zwischen den Klägern, der [X.] U. [X.] GmbH & Co. KG und der Beklagten getroffenen Vereinbarung anstelle der früheren Mieterin in den Mietvertrag ein. [X.]er Mietvertrag endete am 15. Februar 2004. 3 [X.]ie Nebenkostenabrechnungen, die seit 1993 von wechselnden Haus-verwaltungsgesellschaften erstellt wurden, enthielten für die Jahre 1993 bis 2001 keine Kosten für Allgemeinstrom, Wartung der Heizung, Schädlingsbe-kämpfung und Verwalter. Erstmals mit den der Beklagten am 23. September 2004 zugegangenen Nebenkostenabrechnungen für die [X.], 2003 und für Januar bis 15. Februar 2004 wurden ihr diese Kosten anteilig in Rechnung gestellt. [X.]ie Beklagte lehnte deren Zahlung und für 2004 auch die Zahlung der übrigen Nebenkosten ab. 4 Mit der Klage verlangen die Kläger rückständige Nebenkosten für die [X.] vom 1. Januar 2002 bis zum 15. Februar 2004 in Höhe von 12.294,50 •. [X.]avon hat die Beklagte aus der Abrechnung für 2004 den nicht auf die streitigen Ne-benkostenpositionen entfallenden Betrag von 337,13 • anerkannt. 5 [X.]as [X.] hat der Klage stattgegeben. [X.]ie Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revi-sion verfolgt die Beklagte ihren Klagabweisungsantrag weiter. 6 - 4 - Entscheidungsgründe: 7 [X.]ie Revision hat keinen Erfolg. [X.] 8 [X.]as Berufungsgericht hat ausgeführt, der Anspruch der Kläger auf [X.] der geltend gemachten Nebenkosten sei gemäß § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. § 6 des [X.] begründet. Soweit restliche Nebenkosten für das [X.] verlangt würden, sei der Anspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Abrechnung erst am 23. September 2004 und damit später als ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode erfolgt sei. [X.]enn § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der diese Rechtsfolge für die Wohnraummiete regele, sei im Gewerberaummiet-recht generell nicht anwendbar. Eine unmittelbare Anwendung scheide mangels Verweises in § 578 Abs. 2 BGB aus. Auch eine analoge Anwendung komme nicht in Betracht, weil es an einer planwidrigen Regelungslücke fehle. [X.]urch die jahrelange Nichtabrechnung der streitigen Nebenkosten sei es auch nicht zu einer stillschweigenden Vertragsänderung dahin gekommen, dass diese Kosten von der Beklagten nicht mehr geschuldet würden. Zwar könnten die Mietvertragsparteien eine einmal getroffene Vereinbarung über die Umlage von Nebenkosten auch durch schlüssiges Verhalten nachträglich ändern. [X.]ies setze aber voraus, dass ausreichende Anhaltspunkte für das Vorliegen ent-sprechender auf Vertragsänderung gerichteter Willenserklärungen der Parteien vorlägen. [X.]aran fehle es hier. In dem Unterlassen der Abrechnung durch die Kläger liege zunächst nur ein Schweigen. [X.]ieses könne nur dann als [X.] gewertet werden, wenn in der unvollständigen Abrechnung aus der Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers ein Antrag auf Änderung der [X.] - 5 - lagefähigkeit der beanstandeten Nebenkosten zu sehen sei. [X.]avon könne hier nicht ausgegangen werden. Im Hinblick darauf, dass nach ständiger Rechtspre-chung des [X.] gerade bei Erklärungen, die als Verzicht, Erlass oder in ähnlicher Weise rechtsvernichtend gewertet werden sollten, das Gebot einer interessengerechten Auslegung gelte, sei es grundsätzlich die Ausnahme, dass der Gläubiger ein bestehendes Recht aufgebe. [X.]ie vorliegende Fallgestaltung weiche daher maßgeblich von den den Entscheidungen des [X.] vom 29. Mai 2000 ( [X.] ZR 35/00 - NJW-RR 2000, 1463) und vom 7. April 2004 ([X.]/03 - [X.], 418) jeweils zugrunde liegenden Fällen ab, in denen der Mieter über einen längeren [X.]raum in Rechnung gestellte Nebenkosten bezahlt habe, obwohl deren Um-lagefähigkeit nicht vereinbart gewesen sei. [X.]as von dem [X.] in diesen Fällen gefundene Auslegungsergebnis einer stillschweigenden Ver-tragsänderung sei deshalb nicht auf den Streitfall übertragbar. 10 [X.]ie Beklagte könne der Forderung auch nicht den Einwand der [X.] entgegenhalten. Für die 2003 und 2004 angefallenen Nebenkosten sei schon das [X.]moment nicht erfüllt. [X.]enn sie seien der Beklagten von den [X.] am 23. September 2004 und damit innerhalb der auch bei der Gewerbe-raummiete entsprechend § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB anzunehmenden [X.] nach Ablauf des Abrechnungszeitraums mitgeteilt worden. 11 Auch für die Abrechnungsperiode 2002 scheide eine Verwirkung aus. Selbst wenn das [X.]moment als erfüllt angesehen werde, fehle es jedenfalls an den erforderlichen vertrauensbegründenden Umständen. 12 - 6 - [X.]as Berufungsgericht hat die Revision zur Klärung der Frage zugelas-sen, welche Anforderungen an eine stillschweigende Vertragsänderung bei [X.]auerschuldverhältnissen durch jahrelange Übung zu stellen sind. 13 I[X.] 14 [X.]ie Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer revisionsrechtli-chen Prüfung stand. [X.]ie Kläger haben gemäß § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. § 6 Ziff. 1 e und g des [X.] gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der über den anerkannten Betrag von 337,13 • hinaus verlangten Nebenkosten für die [X.] vom 1. Januar 2002 bis zum 15. Februar 2004. 15 [X.]ie geltend gemachten, der Höhe nach unstreitigen Nebenkosten sind wirksam vereinbart worden. Nach § 6 Ziff. 1 e und g des [X.] ist die Beklagte verpflichtet, die Kosten gemäß § 27 der I[X.] Berechnungsverordnung zu tragen, zu denen gemäß [X.]. 3 zu § 27 I[X.] Berechnungsverordnung die Kosten für den Allgemeinstrom (Ziff. 11), die Wartung der Heizung (Ziff. 4) und die Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen (Ziff. 9) gehören. [X.]iese Vereinbarung bleibt, auch nachdem die [X.]. 3 zu § 27 I[X.] Berechnungsverordnung zum 31. [X.]ezember 2003 außer [X.] getreten ist, weiterhin Grundlage für den Um-fang der vertraglich vereinbarten Nebenkosten. Auch das [X.] ist bei der [X.] umlagefähig (vgl. Senatsurteil vom 9. [X.]ezember 2009 - [X.] ZR 109/08 - juris Tz. 8 ff.). 16 1. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Geltendmachung der Ne-benkosten für das [X.], deren Abrechnung die Beklagte am 17 - 7 - 23. September 2004 erhalten hat, nicht gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB aus-geschlossen. 18 a) Zu Recht hat das Berufungsgericht in Übereinstimmung mit der in Rechtsprechung und Literatur überwiegend vertretenen Meinung angenommen, dass § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von [X.] anordnet, die der Vermieter später als 12 Monate nach Ablauf des [X.] verlangt, auf die [X.] nicht anwendbar ist (OLG [X.]üsseldorf ZMR 2008, 206; Grundeigentum 2006, 847; [X.], 449; [X.] ZMR 2007, 115; [X.] ZMR 2008, 800; [X.]/[X.] Miete 3. Aufl. § 556 [X.]. 1; [X.]t-Futterer/[X.] Mietrecht 9. Aufl. § 556 BGB [X.]. 6 und 458; [X.]/Sonnenschein/[X.] Miete 9. Aufl. § 556 BGB [X.]. 62; [X.]/[X.]/Stellmann/[X.] [X.] 2. Aufl. [X.]. 11 [X.]. 143; [X.] der Wohn- und Gewerberaummiete 5. Aufl. [X.] [X.]. 99; [X.] NJW 2007, 887, 889; Soergel/[X.] 13. Aufl. § 556 BGB [X.]. 21; [X.]/[X.] [Neubearbeitung 2006] § 556 BGB [X.]. 106; a.A. MünchKomm/[X.] 5. Aufl. § 556 BGB [X.]. 1; LG [X.]armstadt NZM 2009, 546; [X.], 140). Von den für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften (§§ 549 bis 577 a BGB) erklärt § 578 BGB nur einzelne auf Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind, für anwendbar. Auf § 556 BGB verweist § 578 BGB nicht. Eine gesetzliche Regelung über den [X.] von [X.] existiert folglich für die Geschäfts-raummiete nicht. 19 b) Auch eine analoge Anwendung von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf die [X.] scheidet aus. 20 - 8 - Voraussetzung für eine Analogie ist, dass das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hin-sicht so weit mit dem Tatbestand vergleichbar ist, den der Gesetzgeber geregelt hat, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interes-senabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen [X.] gekommen ([X.] Urteil vom 25. September 2009 - [X.]/09 - NJW 2009, 3644 3645 m.w.N.). [X.]iese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Es fehlt bereits, wie das Berufungsgericht zu Recht annimmt, an einer planwidrigen Regelungslücke. 21 Mit dem am 1. September 2001 in [X.] getretenen Mietrechtsreformge-setz (BGBl. I S. 1149) hat der Gesetzgeber die bis dahin nur für öffentlich ge-förderte preisgebundene Wohnungen gemäß § 20 Abs. 3 Satz 4 Neubaumie-tenverordnung (NMV) als Ausschlussfrist gestaltete Abrechnungsfrist für die Betriebskosten von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auch für frei finanzierte Wohnungen übernommen (BT-[X.]rucks. 14/4553, [X.]). In § 578 BGB, der konkret aufzählt, welche von den für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften auf die Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, entsprechend anwendbar sind, wird § 556 BGB nicht genannt. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber es ver-sehentlich unterlassen hat, in § 578 BGB auf § 556 BGB zu verweisen, [X.] nicht. Insbesondere kann nicht daraus, dass die Gesetzesmaterialien keine Begründung dafür enthalten, warum der Gesetzgeber von einem Verweis auf § 556 BGB abgesehen hat, auf eine planwidrige Gesetzeslücke geschlossen werden (so aber: LG [X.]armstadt NZM 2009, 546; [X.], 140). [X.]enn der Gesetzgeber hat durch die gezielte Auswahl der auf die [X.] anwendbaren Vorschriften in § 578 BGB deutlich zum Aus-druck gebracht, dass § 556 BGB für die [X.] nicht gelten soll. 22 - 9 - Über diesen gesetzgeberischen Willen kann nicht im Wege der Analogie [X.] werden. 23 2. [X.]er Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten restlichen Neben-kosten ist entgegen der Ansicht der Revision auch nicht durch stillschweigende Änderung des Umfangs der vertraglich vereinbarten Nebenkosten entfallen. 24 [X.]as Berufungsgericht hat in der unterlassenen Abrechnung der vertrag-lich vereinbarten Kosten für den Allgemeinstrom, die Wartung der Heizung, die Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen und den Verwalter kein konkludentes An-gebot der Kläger an die Beklagte auf Abänderung des Umfangs der [X.] Kosten gesehen. [X.]iese Auslegung des Verhaltens der Kläger durch das Berufungsgericht ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. a) Voraussetzung für eine als konkludentes Angebot zum Abschluss ei-nes Vertrages zu wertende Willenserklärung ist ein Verhalten des Anbietenden, mit dem dieser einen entsprechenden Rechtsfolgewillen zum Ausdruck bringt. [X.]abei ist für die Auslegung der Willenserklärung nach §§ 133, 157 BGB maß-gebend, wie diese vom Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben und nach der Verkehrsauffassung zu verstehen war ([X.] 47, 75, 78). 25 Für die Annahme eines auf Abänderung der vertraglich als umlagefähig vereinbarten Nebenkosten gerichteten Willens der Kläger reicht nach zutreffen-der Auffassung des Berufungsgerichts allein der Umstand, dass die [X.] als umlagefähig vereinbarte [X.] über acht Jahre nicht abgerechnet haben, nicht aus. [X.]enn die Beklagte konnte bei der gebotenen Berücksichtigung der Interessen der Kläger allein aus deren [X.] nicht schließen, dass sie endgültig für die Zukunft auf die Erstattung dieser ver-traglich vereinbarten [X.] zugunsten der Beklagten verzich-ten wollten (vgl. [X.] NJW 2008, 1269; [X.], 36 f.; [X.] 26 - 10 - [X.], 55 f. und für die Wohnraummiete [X.] Urteil vom 13. Februar 2008 - [X.] - NJW 2008, 1302). Eine solche Auslegung, die davon ausgeht, dass ein Vermieter von Geschäftsräumen ohne ersichtlichen Grund auf die [X.] nicht unerheblicher Beträge verzichtet und diese selbst übernimmt, wäre vielmehr, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, lebensfremd. 27 Ohne das Vorliegen weiterer Anhaltspunkte konnte die Beklagte somit nicht annehmen, dass die Kläger die nicht abgerechneten [X.] für die gesamte [X.]auer des [X.] nicht mehr geltend machen woll-ten. Solche Umstände hat die Beklagte nicht dargetan und sind auch nicht er-sichtlich. Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich daraus, dass die [X.] der Nebenkosten nicht von den Klägern, sondern von verschiedenen professionellen Verwaltern vorgenommen worden ist, ein [X.]n der Kläger nicht herleiten. Aus welchem Grund die von den Klägern beauftragten Verwalter die vereinbarten Nebenkosten nicht in Rechnung gestellt haben, ist gerade offen geblieben. 28 Auch spricht nicht die allgemeine Lebenserfahrung dafür, dass die Kläger mit einer bewusst gemäßigten Abrechnungspraxis die Beklagte als Mieterin der Gewerbefläche hätten halten wollen. [X.]ie Kläger mussten im Hinblick auf die fest vereinbarte Laufzeit des [X.] von zehn Jahren schon keinen bal-digen Auszug der Beklagten befürchten und hatten damit auch keinen Grund dafür, ab Beginn des [X.] weniger Nebenkosten als vereinbart abzu-rechnen. 29 b) [X.]ie Auslegung des Berufungsgerichts widerspricht entgegen der [X.] der Revision nicht der Rechtsprechung des [X.] zu dem umgekehrten Fall, in dem ein Mieter über einen längeren [X.]raum vertraglich 30 - 11 - nicht geschuldete Nebenkosten bezahlt, die ihm der Vermieter unberechtigt in Rechnung gestellt hat. Auch in diesen Fällen ist der [X.] davon ausgegangen, dass allein durch die jahrelange vorbehaltlose Zahlung von in Rechnung gestellten, aber vertraglich nicht geschuldeten [X.] keine stillschweigende vertragliche Erweiterung der umlagefähigen Neben-kosten gesehen werden kann, sondern dass dafür weitere Umstände vorliegen müssen (Senatsbeschluss vom 29. Mai 2000 - [X.] ZR 35/00 - NJW-RR 2000, 1463; [X.] Urteil vom 10. Oktober 2007 - [X.] - NJW 2008, 283). Voraussetzung für eine solche vertragliche Erweiterung der umlagefähigen Ne-benkosten ist zunächst ein entsprechendes Angebot des Vermieters. Ein [X.] liegt vor, wenn der Mieter Grund zu der Annahme hat, der Vermieter [X.] mit der Abrechnung von nicht als umlagefähig vereinbarten [X.] eine vertragliche Erweiterung. [X.]afür reicht die bloße Übersen-dung einer vom Mietvertrag abweichenden Nebenkostenabrechnung allerdings in der Regel nicht aus. Vielmehr bedarf es besonderer Umstände, aus denen für den Mieter der [X.] erkennbar ist. Solche lagen in dem von der Revision angeführten durch Senatsbeschluss vom 29. Mai 2000 ([X.] ZR 35/00 - NJW-RR 2000, 1463) entschiedenen Fall vor. [X.]ort war für den Mieter aufgrund des nach einem Vermieterwechsel von dem neuen Vermieter erstmals erheblich erweiterten Umfangs der in die Abrechnung eingestellten [X.] dessen [X.] erkennbar. [X.]urch die über mehrere Jahre erfolgte vorbehaltlose Zahlung der in Rechnung gestellten Kos-ten hatte der Mieter dieses Angebot des Vermieters auf Erweiterung der Umla-gevereinbarung angenommen. 3. [X.]ie geltend gemachten Nebenkosten sind auch nicht verwirkt. 31 [X.]er Rechtsgedanke der Verwirkung, der auch im Miet- und Pachtrecht gilt, ist ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung aufgrund [X.] - 12 - chen Verhaltens. [X.]anach ist ein Recht verwirkt, wenn der Berechtigte es länge-re [X.] hindurch nicht geltend gemacht und der Verpflichtete sich darauf einge-richtet hat und nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde. [X.]ie Annahme einer Verwirkung setzt somit neben dem [X.]ablauf das Vorliegen besonderer ein solches Vertrauen des Verpflichteten begründender Umstände voraus (Senatsurteil vom 19. Oktober 2005 - [X.] ZR 224/03 - NJW 2006, 219 f. m.w.N.). Ob eine Verwirkung vorliegt, richtet sich letztlich nach den vom Tatrichter festzustellenden und zu würdigenden Umständen des Einzel-falls. a) Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass für die Bestimmung des [X.]moments auf den [X.]punkt der Fälligkeit der Abrechnun-gen für die [X.] vom 1. Januar 2002 bis zum 15. Februar 2004, aus denen sich die Zahlungsansprüche ergeben, abzustellen ist. [X.]enn nur wenn zwischen dem [X.]punkt, zu dem die Kläger die Abrechnung hätten vornehmen müssen und dem Zugang der Abrechnung bei der Beklagten ein längerer [X.]raum liegt, kann das [X.]moment erfüllt sein. 33 [X.]iese Voraussetzung liegt, wie das Berufungsgericht zutreffend ausge-führt hat, für die Abrechnungszeiträume 2003 und 2004 nicht vor. [X.]ie Kläger waren zum [X.]punkt des Zugangs dieser Abrechnungen, am 23. September 2004, noch nicht zur Abrechnung verpflichtet. 34 Allerdings haben die Parteien im Mietvertrag lediglich den Abrechnungs-zeitraum auf das Kalenderjahr festgelegt (§ 6 Ziff. 2). Sie haben keine Frist ver-einbart, innerhalb derer die Kläger nach Ablauf des [X.] erteilen sollten. Aus der Festlegung des Abrechnungszeitraums auf das Kalenderjahr lässt sich nämlich keine Zusage der Kläger entnehmen, die 35 - 13 - Abrechnung bereits jeweils am Ende des [X.] Kalenderjahres zu erstellen. Eine solche Verpflichtung hätten die Kläger schon aus tatsächlichen Gründen nicht erfüllen können, da die während des [X.] erst nach dessen Ablauf ermittelt werden können. 36 Eine Frist, innerhalb derer die Abrechnung der Nebenkosten erteilt wer-den muss, ist für die [X.] auch nicht gesetzlich geregelt. Ledig-lich für die Wohnraummiete bestimmt der durch das Mietrechtsreformgesetz (BGBl. I S. 1149) eingefügte § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, dass der Vermieter dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen hat. Vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes, am 1. September 2001, galt diese Abrechnungsfrist nur für öffentlich geförderte preisgebundene Wohnungen (§ 20 Abs. 3 Satz 4 NMV). In Rechtsprechung und Literatur war schon in der Vergangenheit über-wiegend angenommen worden, dass auch für die [X.] eine entsprechende Frist gilt ([X.] NJW-RR 1989, 82; OLG [X.]üsseldorf ZMR 1998, 219; OLG [X.]üsseldorf Grundeigentum 2005, 303; [X.], 186; [X.] der Wohn- und [X.]. [X.] [X.]. 67; [X.]t-Futterer/[X.] Mietrecht 9. Aufl. § 556 BGB [X.]. 447; [X.]/[X.]/[X.] Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-, und Leasingrechts 10. Aufl. [X.]. 531; [X.]/[X.]/Stell-mann/[X.] [X.] 2. Aufl. [X.]. 11 [X.]. 143; [X.] Mietrecht aktuell 4. Aufl. V [X.]. 366, 367; [X.] Gewerberaummietrecht 4. Aufl. [X.]. 137 a; [X.]/[X.] [Neubearbeitung 2006] § 556 BGB [X.]. 104; [X.] ZMR 2002, 727, 731). 37 - 14 - [X.]er Senat teilt die Ansicht, dass die angemessene Frist für die Abrech-nung von Nebenkosten für Geschäftsräume in der Regel spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums endet, sofern die Parteien nichts [X.] vereinbart haben oder der Vermieter eine verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. 38 39 [X.]er Vermieter von Geschäftsräumen ist, soweit der Mieter [X.] auf die Nebenkosten zu leisten hat, ebenso wie der Vermieter von Wohnräumen verpflichtet, diesem binnen angemessener Frist eine Abrechnung über die Nebenkosten zu erteilen, aus der sich ergibt, ob der Mieter Nachzah-lungen zu leisten oder Geld zurückzuerhalten hat. Bei der Bestimmung der an-gemessenen Frist ist zum einen dem Interesse der Mietvertragsparteien an [X.] alsbaldigen Klarheit über die ständig neu entstehenden gegenseitigen Rechte und Pflichten Rechnung zu tragen. Zum anderen ist darauf abzustellen, welchen [X.]raum der Vermieter benötigt, um die Abrechnung zu erteilen. [X.]afür ist von Bedeutung, wann ihm die Abrechnungsunterlagen vorliegen. [X.]a für die Angemessenheit der Abrechnungsfrist bei der [X.] keine ande-ren Gesichtspunkte entscheidend sind als bei der Wohnraummiete, kann für die [X.] davon ausgegangen werden, dass bei Fehlen einer ver-traglichen Vereinbarung die Abrechnung über die Nebenkosten, wie bei der Wohnraummiete, in der Regel spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zu erteilen ist. [X.]araus folgt [X.] zunächst nur, dass der Mieter ab diesem [X.]punkt den Vermieter auf Er-teilung der Nebenkostenabrechnung in Anspruch nehmen kann und keine [X.] Vorauszahlungen auf die Nebenkosten mehr erbringen muss. Ein [X.] mit Nachforderungen, wie er für die Wohnraummiete gilt, ist, wie oben ausgeführt, damit nicht verbunden. - 15 - [X.]a die Abrechnung für 2003 und 2004 am 23. September 2004, folglich vor Ablauf eines Jahres nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums, und damit bereits vor Fälligkeit der Beklagten zugegangen ist, ist schon das für die Verwirkung erforderliche [X.]moment nicht erfüllt. 40 41 b) Für den [X.] fehlt es, wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat, jedenfalls an den für eine Verwirkung erforderlichen vertrauensbildenden Umständen. [X.]ie Beklagte hatte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts von vornherein die beanstandeten Nebenkosten bei ihrer Preiskalkulation nicht berücksichtigt, obwohl sie im Mietvertrag als umlagefähig ausgewiesen waren. Sie hat es folglich gerade nicht im Vertrauen auf die frühe-re Abrechnungspraxis versäumt, eventuelle Mehrkosten auf ihre Kunden abzu-wälzen. [X.]ie Beklagte behauptet auch nicht, sie habe zu Beginn des [X.] Rücklagen für die streitigen [X.] gebildet und dies [X.] aufgrund der Abrechnungspraxis der Kläger unterlassen. Entgegen der Ansicht der Revision begründet die Abrechnung durch [X.] Verwalter kein Vertrauen der Beklagten auf die Richtigkeit der [X.]en. Es gibt keinen Erfahrungssatz dahin, dass professionellen [X.] keine Fehler bei der Abrechnung unterlaufen. [X.]arüber hinaus ist hier offen 42 - 16 - geblieben, weshalb die Nebenkosten nicht im vertraglich vereinbarten Umfang in Rechnung gestellt worden sind. [X.]ose Weber-Monecke [X.] [X.] Schilling
Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom [X.] - 27 O 429/05 - [X.], Entscheidung vom 12.01.2007 - 1 U 34/06 -