Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 07.10.2015, Az. VIII ZR 247/14

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 247/14
Verkündet am:

7. Oktober 2015

Vorusso,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 537 Abs. 1, § 242 Ba
Begehrt der Mieter, dem gemäß §
537 Abs.
1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache zugewiesen ist, wegen besonderer Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf Treu und Glauben die vorzeitige Entlassung aus einem [X.] Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters, obliegt es allein ihm, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaft-liche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können.

[X.], Urteil vom 7. Oktober 2015 -
VIII ZR 247/14 -
LG [X.]

AG [X.]

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Oktober 2015 durch die Vorsitzende Richterin [X.], [X.]
Achilles und [X.], die Richterin [X.] sowie [X.]
Bünger

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird der Beschluss der 13. Zivil-kammer des [X.] vom 25. Juli 2014 aufgeho-ben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Parteien streiten um den Fortbestand eines Mietverhältnisses.
Die [X.] waren aufgrund eines am 29./30. April 2011 unterzeichne-ten [X.] seit 1. Mai 2011 Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin in [X.]. Die Miete betrug anfänglich 1.4und erhöhte sich gemäß §
3 des [X.] jeweils zum 1.
Mai der [X.] um zwei Prozent. In §
2 Nr. 1 des maschinenschriftlich abgefassten [X.] heißt es zur Laufzeit des Vertrages:
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"Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.2011 und läuft fest bis zum [X.] Innerhalb dieser Festlaufzeit kann das Mietverhältnis von keiner Vertragspartei gekündigt werden. Ab dem 01.05.2015 läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und kann von beiden Parteien mit gesetzlicher Kündigungsfrist gekündigt werden."
Vor Abschluss des [X.] hatten sich die [X.] insoweit bei der Klägerin erkundigt, ob der beabsichtigte Kündigungsausschluss auch im Falle eines arbeitgeberseitig "forcierten" [X.] oder anderen schwerwiegenden Veränderungen der Lebensumstände bindend sei. Nachdem die Klägerin hierzu eine Auskunft ihrer Rechtsanwältin eingeholt und deren In-halt an die [X.] weitergeleitet hatte, wonach im Einzelfall bei [X.], nicht vorhersehbaren Umständen ein Anspruch auf vorzeitige [X.] aus dem Mietverhältnis in Betracht kommen könnte, erklärten die [X.] ihr Einverständnis mit der vorgesehenen Regelung.
Im März 2013 wechselte der Beklagte zu 1 den Arbeitgeber und nahm eine neue Stelle in [X.] an. Mit Schreiben vom 27. März 2013 er-klärten die [X.] mit Blick auf die geänderten Lebensumstände die "fristge-rechte Kündigung" des [X.] zum 30. Juni 2013. Zu diesem Zeitpunkt stellten sie die Mietzahlungen ein, räumten das Anwesen und gaben der Kläge-rin die Schlüssel zurück.
Die Klägerin akzeptierte die vorzeitige Kündigung der [X.] nicht, erklärte sich aber bereit, sie bei Stellung eines geeigneten Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. Der Nachmieter müsse allerdings -
ebenso wie die [X.] vor Vertragsschluss -
eine kurze schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung, den bisherigen Mietvertrag, Personalausweiskopien, eine Bonitätsauskunft sowie eine Bescheinigung vorlegen, dass er den Mietvertrag vorbehaltlos unterschrei-ben werde. Mit der Einschaltung eines Maklers durch die [X.] sei sie 3
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grundsätzlich einverstanden, sie sei aber nicht bereit, die ihr übersandte Provi-sionsvereinbarung mit dem von den [X.] eingeschalteten Maklerbüro zu unterzeichnen.
Im Januar 2014 baten die [X.] um Mitteilung eines Besichtigungs-termins für einen zwischenzeitlich gefundenen Mietinteressenten. Die Klägerin, die in 120 Kilometern Entfernung vom Mietobjekt lebt, verwies darauf, dass sie erst nach Eingang und Prüfung der von den Mietinteressenten vorzulegenden Unterlagen zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins bereit sei. Der Inte-ressent lehnte die Erteilung der geforderten Auskünfte ab.

Erstinstanzlich für die Monate Juli bis September 2013) nebst Zinsen sowie die Feststellung beantragt, dass das Mietverhältnis bis mindestens zum 30.
April 2015 fortbe-stehe und die Kündigung der [X.] vom 27. März 2013 (zum 30. Juni 2013) unwirksam sei. Das Amtsgericht hat die [X.] antragsgemäß zur Zahlung verurteilt und unter Abweisung des weitergehenden Feststellungsan-trags festgestellt, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis bis 30. April
2014 fortbesteht und insoweit nicht durch die Kündigung vom 27.
März 2013 beendet worden ist. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klä-gerin hat das [X.] zurückgewiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin den nicht zuerkannten Teil des Feststellungsbe-gehrens weiter.

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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Das Mietverhältnis der Parteien sei zwar durch die Kündigung
der [X.] vom 27. März 2013 nicht beendet worden, weil die Parteien in §
2 des [X.] das Recht zur ordentlichen Kündigung wirksam für die Dauer von vier Jahren bis zum 30. April 2015 ausgeschlossen hätten. Ein solcher Kündi-gungsausschluss könne nach der Rechtsprechung des [X.] ([X.], NJW 2012, 521) auch durch Formularvertrag wirksam vereinbart werden, so dass es keiner Entscheidung bedürfe, ob es sich um eine Individualvereinba-rung handele.
Das Mietverhältnis habe aber zum 30. April 2014 geendet, weil die [X.] mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) so zu stellen seien, als sei zu diesem Zeitpunkt ein Nachmieter gefunden worden.
Ob und inwieweit ein Vermieter verpflichtet sei, nach §
242 BGB bei Stel-lung eines geeigneten Nachmieters einen Mietaufhebungsvertrag abzuschlie-ßen und den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, hänge von den Umständen des Einzelfalles ab und setze voraus, dass der Mieter ein be-rechtigtes Interesse an der Vertragsaufhebung habe und dem Vermieter ein geeigneter und zumutbarer Ersatzmieter gestellt werde.
Ein berechtigtes Interesse sei hier zu bejahen, weil der Beklagte
zu
1 sich beruflich habe verändern wollen und der neue Arbeitsplatz von dem Miet-8
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objekt aus nicht mehr täglich zu erreichen gewesen sei. Dass der [X.] auf einer freien Entscheidung des [X.] zu 1 beruhe, stehe einem berechtigten Interesse an der Aufhebung des Mietvertrags nicht entgegen.
Die [X.] hätten zwar keinen Nachmieter gestellt. Die Verpflichtung zur Benennung eines Ersatzmieters entfalle aber, wenn der Vermieter dem [X.] die Suche nach einem geeigneten Nachmieter derart erschwere, dass er sie nahezu unmöglich mache und damit [X.]. In diesem Fall verhalte sich der Vermieter widersprüchlich, da er einerseits dem Mieter gegenüber großzügig erkläre, dieser dürfe einen Nachmieter präsentieren, andererseits aber die Su-che des Mieters "boykottiere".
Hiervon sei vorliegend auszugehen. Die Klägerin habe die Anforderun-gen an die Stellung eines Nachmieters gezielt so hoch geschraubt, dass diese nicht zu erfüllen gewesen seien. Sie habe nämlich eine Besichtigung des [X.] davon abhängig gemacht, dass zuvor ein "Statement" durch potentielle Interessenten abgegeben werde, Unterlagen über Einkommensverhältnisse überreicht würden und zugesichert werde, dass der Mietvertrag so, wie ihn die [X.] abgeschlossen hätten, akzeptiert werde. Diese Anforderungen seien überzogen und von vornherein darauf gerichtet gewesen, die Stellung eines Nachmieters zu verhindern, und hätten dazu geführt, dass potentielle [X.] spätestens bei Anforderung dieser Unterlagen davon Abstand genom-men hätten, sich für das Mietobjekt zu interessieren. In dieses Bild passe auch, dass die Klägerin den [X.] untersagt habe, von ihr angefertigte Texte und Grundrisszeichnungen zu verwenden und das Firmenschild eines Maklers an dem Objekt anzubringen, durch das die Vermietbarkeit erleichtert werde. Die [X.] seien nach § 242 BGB daher so zu stellen, als wäre ein Nachmieter zum 30. April 2014 gefunden worden.
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II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Fortbestand des Mietver-hältnisses der Parteien bis mindestens 30. April 2015 nicht verneint werden.
Allerdings wäre der in § 2 des [X.]
vereinbarte Kündigungsaus-schluss -
entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts -
bereits wegen un-angemessener Benachteiligung der [X.] insgesamt unwirksam (§
307 Abs. 1 BGB), wenn es sich dabei um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelte. Hierzu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen, so dass für das Revisionsverfahren zugunsten der Klägerin zu unterstellen ist, dass der Kündigungsausschluss individualvertraglich vereinbart oder jedenfalls im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB ausgehandelt wurde.
Im Übrigen hat das Berufungsgericht bei seiner Würdigung, die Klägerin habe die Suche eines Nachmieters treuwidrig vereitelt, wesentliche Umstände außer [X.] gelassen und verkannt, dass die Suche nach einem geeigneten Nachmieter allein dem Mieter obliegt, wenn er -
wie hier die [X.] -
wegen nicht vorhergesehener besonderer Umstände eine vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis begehrt.
1. Im Ansatzpunkt zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegan-gen, dass ein Kündigungsausschluss für die Dauer von längstens vier Jahren auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam vereinbart werden kann. Nach der vom Berufungsgericht insoweit nicht ausreichend berücksichtigten Rechtsprechung des [X.] muss die Kündigung aber jedenfalls zum Ablauf von vier Jahren seit Abschluss des [X.] möglich sein. Eine [X.], die das nicht gewährleistet, ist wegen unangemessener Be-16
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nachteiligung des Mieters gemäß §
307 Abs. 1 BGB insgesamt unwirksam (Se-natsurteil vom 8. Dezember 2010 -
VIII ZR 86/10, NJW 2011, 597 Rn. 14 ff.).
Die Regelung in § 2 des [X.] geht zum Nachteil der [X.] über diese Grenze hinaus, indem sie eine Kündigung erstmals nach dem 30.
April 2015 ermöglicht. Die Kündigung kann nach dieser Regelung [X.] zum Ablauf des 31. Juli 2015 erklärt werden, so dass die Bindung des [X.]s mehr als vier Jahre seit Vertragsabschluss betragen würde. Sofern es sich bei §
2 des Mietvertrags um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelte, wäre der Kündigungsausschluss deshalb -
entgegen der Auffassung des Beru-fungsgerichts -
insgesamt unwirksam und hätte die ordentliche Kündigung vom 27. März 2013
mithin das Mietverhältnis bereits zum Ablauf des 30. Juni 2013
beendet.
Sollte es sich bei § 2 des [X.] hingegen um eine Individualver-einbarung handeln, wäre zwar die angesichts der gleichzeitigen Staffelmietver-einbarung höchstens zulässige Dauer des [X.] gleichfalls überschritten. Denn gemäß §
557a Abs. 3 BGB kann bei einer Staffelmiete ein Kündigungsausschluss längstens in der Weise vereinbart werden, dass die Kündigung erstmals auf den Zeitpunkt erfolgt, zu dem seit Vertragsschluss vier Jahre abgelaufen sind. Hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-barungen sind unwirksam (§
557a Abs. 4 BGB). Dies würde bei einer Individu-alvereinbarung aber lediglich zur Teilunwirksamkeit des [X.] insoweit führen, als die Höchstfrist des §
557a Abs. 3 BGB überschritten ist (vgl. Senatsurteil vom 14. Juni 2006 -
VIII ZR 257/04; NJW 2006, 2696 unter II
1 b [X.]). Die [X.] hätten in diesem Fall das Mietverhältnis erstmals zum Ablauf des 30. April 2015 kündigen können.

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2.
Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch im Falle eines individualvertraglich vereinbarten [X.] nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Denn die Würdigung des Berufungsge-richts, die Klägerin habe die Stellung eines Nachmieters vereitelt und müsse sich deshalb so behandeln lassen, als sei zum 30. April 2014 ein zumutbarer Nachmieter gefunden worden, ist ebenfalls von [X.] beeinflusst.
a) Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings [X.], dass die [X.] bei Stellung eines geeigneten und zumutbaren Nachmieters die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen konn-ten. Dies ergibt sich schon daraus, dass die Klägerin sich im [X.] an die Kündigung der [X.] hiermit ausdrücklich einverstanden erklärt hat. [X.] der Auffassung der Revision bedarf es deshalb keiner Entscheidung dazu, welche Anforderungen an das berechtigte Interesse des Mieters an einer vor-zeitigen Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis zu stellen sind, wenn der Mieter einen Arbeitsplatzwechsel, der einen Umzug erforderlich macht, selbst herbeigeführt hat.
b) Einen geeigneten Nachmieter haben die [X.] aber nicht gestellt. Anders als das Berufungsgericht meint, fällt der Klägerin insoweit auch kein rechtsmissbräuchliches Verhalten zur Last.
[X.]) Zwar ist die tatrichterliche Würdigung, ob ein Verhalten als rechts-missbräuchlich zu bewerten ist, revisionsrechtlich nur eingeschränkt daraufhin überprüfbar, ob der Tatrichter den Sachverhalt zutreffend festgestellt hat, ob er den unbestimmten Rechtsbegriff des Rechtsmissbrauchs richtig erfasst hat und ob seine Wertung
gegen Denk-
oder Erfahrungssätze verstößt (vgl. Senatsurteil vom 4. Februar 2015 -
VIII ZR 154/14, NJW 2015, 1087 Rn. 16 mwN, zur Veröf-22
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fentlichung in [X.]Z 204, 145 vorgesehen). Einer Prüfung an diesem Maßstab hält das Berufungsurteil jedoch nicht stand.
[X.]) Das Berufungsgericht hat verkannt, dass es allein dem Mieter [X.], einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn er vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§
242 BGB) eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt. Denn der Mieter trägt gemäß §
537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache. Es ist deshalb allein seine Sache, einen
geeigneten Nachfolger zu suchen, den Vermieter über die Person des Nachfol-gers aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benö-tigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Der Vermieter ist demgegenüber nicht gehalten, aktiv an der Suche eines [X.] mitzuwirken.
Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, hatten sich deshalb [X.] die [X.] -
gegebenenfalls unter Einschaltung eines Maklers oder ei-nes anderen [X.] -
um Mietinteressenten zu bemühen, erforderliche [X.] durchzuführen sowie -
in gleicher Weise wie von den [X.] bei ihrer Anmietung verlangt -
Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit vorzuschlagender Nachmieter anzufordern und der Klägerin zu übermitteln. Der Hinweis der Revisionserwiderung, dass der Vermieter einen Untermieter nicht wegen fehlender Bonität ablehnen dürfe, weil der Hauptmieter weiter für die Zahlungspflichten aus
dem Mietvertrag hafte, ist unbehelflich, denn die Beklag-ten haben von der Klägerin nicht die Erlaubnis zu einer Untervermietung erbe-ten, sondern die Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt, so dass es wegen des damit verbundenen Wegfalls der Mithaftung der [X.] entscheidend auf die Bonität des neuen Mieters ankam.
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(1) Vor dem Hintergrund der vorgenannten Aufgaben-
und Risikovertei-lung kann es der Klägerin nicht als widersprüchliches oder sonst rechtsmiss-bräuchliches Verhalten angelastet werden, dass sie die Durchführung von [X.], die für sie mit einer Anreise von 120 Kilometern verbun-den gewesen wäre, von der Durchführung einer [X.] möglicher Nach-mieter abhängig gemacht hat. Das Berufungsgericht hat insoweit außer [X.] gelassen, dass es den [X.] frei gestanden hat, vor der Räumung des [X.] auch ohne [X.] selbst Besichtigungstermine durchzuführen
oder zu diesem Zweck die Schlüssel für das Anwesen zurückzuverlangen. Dass die Klägerin entsprechende Bemühungen
der [X.] behindert hätte, ist weder festgestellt noch sonst ersichtlich.
(2) Entgegen der Würdigung des Berufungsgerichts hat die Klägerin die Suche der [X.] nach einem Nachmieter auch nicht dadurch vereitelt, dass sie ihnen untersagt hat, im
Garten ein Hinweisschild eines Maklers aufzustellen und im Rahmen der Suche nach einem Nachmieter die von ihr gefertigten
Fotos, Texte und Grundrisszeichnungen zu verwenden. Denn die Klägerin war auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben weder gehalten, den [X.] die Verwendung des vorhandenen Datenmaterials zu gestatten noch Werbemaß-nahmen eines Maklers auf ihrem Grundstück zu dulden oder hinzunehmen, dass auf diese Weise die Aufmerksamkeit Dritter auf den Leerstand des Anwe-sens gelenkt würde. Im Übrigen ist bereits nicht ersichtlich, dass das Verhalten der Klägerin die Nachmietersuche der [X.] nennenswert beeinträchtigt hätte. Diese hätten die Wohnung etwaigen Interessenten schon im Vorfeld selbst zeigen können. Die in der mündlichen Verhandlung vom 15.
Januar 2014 von den [X.] -
pauschal erhobene und nicht unter Beweis gestellte -
Be-hauptung, die Klägerin habe verboten, Mietinteressenten auch nur die Adresse des Anwesens zu nennen oder ihnen Fotos vorzulegen, ist -
entgegen der [X.] der
Revisionserwiderung -
schon nicht unstreitig gewesen. Denn die 28
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Klägerin hat diese Behauptung vielmehr, wie die Revision mit Recht geltend macht, in derselben Verhandlung mit dem (zuvor erhobenen) Hinweis, sie habe lediglich vor der Anreise zum Mietobjekt wissen wollen, mit wem sie es zu tun habe, zumindest konkludent bestritten.

III.
Nach alledem kann der angefochtene Beschluss keinen Bestand haben; er ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu-verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglich-keit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. In der neu eröffneten [X.] wird sich das Berufungsgericht gegebenenfalls auch mit der An-schlussberufung der [X.] zu befassen haben.
[X.]
Dr. Achilles
[X.]

[X.]
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG [X.], Entscheidung vom 12.03.2014 -
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C 797/13 -

LG [X.], Entscheidung vom 25.07.2014 -
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