Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 14.12.2005, Az. XII ZR 236/03

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/03 Verkündet am: 14. Dezember 2005 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB § 305 c Abs. 2; [X.] § 5 Zur Anwendung des § 5 [X.], wenn unklar bleibt, ob eine automatische [X.]sklausel erst nach Ausübung aller Verlängerungsoptionen des [X.] oder auch schon zuvor Anwendung findet. [X.], Urteil vom 14. Dezember 2005 - [X.]/03 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Dezember 2005 durch die Vorsitzende Richterin [X.], [X.], [X.], die Richterin [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des 14. Zivilsenats in [X.] des [X.] vom 7. November 2003 aufgehoben und das Urteil der 3. Zivilkammer des [X.] vom 8. Januar 2002 abgeändert. Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den [X.] über die Räumlichkeiten in der R.
Straße – in – [X.]

nicht durch Ablauf der (um einen einmaligen Op-tionszeitraum von fünf Jahren verlängerten) festen Mietzeit zum 31. August 2001 g[X.]ndet hat, sondern darüber hinaus fortbesteht. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Parteien streiten darüber, ob zwischen ihnen ein gewerbliches Miet-verhältnis fortbesteht. 1 Mit schriftlichem Vertrag vom 29. August 1985 vermietete die Rechtsvor-gängerin der Klägerin der Beklagten noch zu erstellende Gewerberäume in [X.] 2 - 3 - § 3 des von der Beklagten gestellten Formularmietvertrages lautet wie folgt: 3 "(1) Die Mietzeit beginnt mit der Übernahme des schlüsselfertigen [X.] am [X.] und beträgt 10 Jahre. – (2) Der Mieter ist berechtigt, durch schriftliche Erklärung, die dem [X.] spätestens 6 Monate vor B[X.]ndigung des Mietverhältnisses zu-gehen muss, die Verlängerung des Mietverhältnisses um 5 Jahre zu ver-langen (Option). Dieses Recht kann der Mieter viermal ausüben. (3) Nach Ablauf der Mietzeit (einschließlich der [X.]) ver-längert sich das Mietverhältnis jeweils um 5 Jahre, falls es nicht seitens einer Vertragspartei spätestens 12 Monate vor seiner B[X.]ndigung ge-kündigt wird." Mit Schreiben vom 5. Januar 1996 übte die Beklagte ihr Optionsrecht aus, weshalb sich das Mietverhältnis bis zum 31. August 2001 verlängerte. Eine weitere Optionserklärung gab die Beklagte nicht ab. Sie ist der Ansicht, das Mietverhältnis sei mit dem 31. August 2001 b[X.]ndet. 4 Die Klägerin meint demgegenüber, dass sich das Mietverhältnis nach § 3 Abs. 3 des [X.] bis zum 31. August 2006 verlängert habe, da keine Vertragspartei spätestens zwölf Monate vor dem 31. August 2001 gekündigt habe. 5 Das [X.] hat die Klage auf Feststellung, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über den 1. September 2001 hinaus bestehe, abgewie-sen. Die Berufung der Klägerin gegen dieses Urteil hat das [X.] zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsge-richt zugelassenen Revision. 6 - 4 - Entscheidungsgründe: 7 Die Revision der Klägerin hat Erfolg und führt zur Feststellung, dass das Mietverhältnis der Parteien über den 1. September 2001 hinaus fortbesteht. 8 1. Das [X.] hat ausgeführt, das Mietverhältnis zwischen den Parteien sei mit Ablauf des 31. August 2001 b[X.]ndet. Zu diesem Zeitpunkt sei die in § 3 Abs. 1 und 2 des [X.] vereinbarte Grundmietzeit von zehn Jahren zuzüglich eines einmaligen [X.]raums von fünf Jahren ab-gelaufen, ohne dass es einer vorherigen "Kündigung" des Vertragsverhältnisses durch die Parteien bedurft habe. Das Optionsrecht nach § 3 Abs. 2 des Vertra-ges habe die Beklagte nur einmal ausgeübt. Die in § 3 Abs. 3 vereinbarte [X.]sklausel sei damit noch nicht anwendbar. Das ergebe eine Auslegung dieser Bestimmung. Bei § 3 Abs. 3 des [X.] handele es sich um eine von der Mieterin gestellte und von der Unternehmensgruppe T. für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung im Sinne von § 1 [X.]. Die Auslegung sei nach den allgemeinen Regeln der §§ 133, 157 BGB dahin vor-zunehmen, dass die [X.] nicht schon nach Ablauf der fest vereinbarten Mietzeit von 10 Jahren, sondern erst nach dieser zuzüglich der vier [X.], also erst 30 Jahre nach Mietbeginn, zur Anwendung komme. Die Voraussetzungen des § 5 [X.] seien nicht erfüllt, weil nur eine einzige Auslegung vertretbar sei. Der Wortlaut führe allerdings zu keinem ein-deutigen Ergebnis. Zwar lege die Formulierung "nach Ablauf der Mietzeit (ein-schließlich der [X.]) –" ein Verständnis nahe, dass damit der nach Ausübung aller der Mieterin vertraglich eingeräumten Optionsrechte ver-strichene Zeitraum gemeint sei. Indessen erscheine aber auch eine Interpretati-on dahin möglich, dass die [X.] sowohl für die fest vereinbarte Mietzeit von zehn Jahren als auch für aufgrund Optionsausübung begründete weitere Vertragsabschlüsse gelten solle. - 5 [X.] der Wortlaut mehrere Auslegungsmöglichkeiten zu, so sei [X.] der Vorzug zu geben, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führe. Dem entspreche allein das Verständnis der Beklagten. Die Kumulation von [X.]sklausel, Kündigungsmöglichkeit zum Ablauf der festen Mietzeit für beide Parteien und Optionsrechte könne bei Vereinbarung einer festen Mietzeit zwar sinnvoll sein, weil sie dem Mieter die Möglichkeit gebe, durch seine Opti-onserklärung die B[X.]ndigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter zu verhindern. Entgegen der Auffassung des [X.] sei eine solche Kumulation aber nicht immer sinnvoll und im Zweifel nicht gewollt. Bei der hier vorliegenden Vertragsgestaltung führe sie zu Widersprüchlichkeiten, weil für beide Parteien die Frist nach § 3 Abs. 3 12 Monate, die Frist für die Option des Mieters nach § 3 Abs. 2 nur sechs Monate betrage. Lasse man die [X.] [X.] nach Ablauf der zunächst vereinbarten Mietzeit von zehn Jahren und nicht erst nach Ablauf der Mietzeit zuzüglich der [X.] eingreifen, werde der Mieterin die in § 3 Abs. 2 eingeräumte Möglichkeit genommen, sich erst sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit zu entscheiden, ob sie von ihrem Options-recht Gebrauch machen wolle oder nicht. Bei Unentschiedenheit werde sie [X.], vorsorglich bereits zwölf Monate vor dem vereinbarten Vertragsende einer Verlängerung des [X.] zu widersprechen, um ein möglicherwei-se gegen ihren [X.]en erfolgendes Wirksamwerden der [X.] nach § 3 Abs. 3 des Vertrages zu verhindern. Entscheide sie sich später dann für eine Verlängerung des Vertrages und übe sie ihr Optionsrecht nach § 3 Abs. 2 aus, laufe sie Gefahr, dass ihr die Einrede widersprüchlichen Verhaltens entgegengesetzt werde. 9 2. Die Auslegung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprü-fung nicht stand. 10 - 6 - a) Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich bei der Regelung in § 3 Abs. 3 des [X.] um eine vor-formulierte Vertragsbedingung im Sinne von § 1 [X.], die von der [X.] für eine Vielzahl von Verträgen verwendet worden ist. Der [X.] kann die Klausel selbst auslegen, ohne dass es darauf ankommt, ob die Unternehmensgruppe die Klausel über den Bezirk des [X.]s hin-aus verwendet hat, da nunmehr auch gegen [X.] der [X.]e eine Revision stattfinden kann (vgl. Urteil vom 5. Juli 2005 - [X.]/04 - NJW 2005, 2919, 2921). 11 b) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass bei der Ausle-gung vorformulierter Vertragsbedingungen die allgemeinen Regeln der §§ 133, 157 BGB gelten ([X.] [X.]. § 5 Rdn. 1) und in erster Linie vom Wortlaut der Erklärung auszugehen ist ([X.]/[X.] BGB 65. Aufl. § 133 Rdn. 14 m.w.[X.]). Dem Berufungsgericht ist auch darin zu folgen, dass der Wortlaut hier zu keinem eindeutigen Ergebnis führt. Die Formu-lierung "nach Ablauf der Mietzeit (einschließlich der [X.])" lässt die Auslegung zu, dass es erst nach Ausübung aller der Mieterin eingeräumter [X.]en (hier also nach 30 Jahren Vertragslaufzeit) zu einer [X.] des [X.] nach Abs. 3 kommen soll. Aber auch die Meinung, dass schon nach Ablauf der regulären Mietzeit von zehn Jahren sowie jeweils nach Ablauf einer der ersten drei [X.] eine Vertragsverlängerung gemäß Abs. 3 eintritt, wenn keine der Parteien ein Jahr vor Ablauf der Mietzeit die B[X.]ndigung erklärt, ist mit dem Wortlaut der Klausel ohne weiteres verein-bar. Lässt der Wortlaut mehrere Auslegungsmöglichkeiten zu, so ist, wie das Berufungsgericht richtig sieht, derjenigen der Vorzug zu geben, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führt ([X.]/[X.] aaO Rdn. 18 m.w.[X.]). 12 - 7 - Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Anwendung der [X.] bereits nach Ablauf der regulären Mietzeit führe zu [X.], die den Interessen der Parteien entgegenstünden, teilt der [X.] jedoch nicht. Zwar trifft es zu, dass bei dieser Auslegung der Mieter bereits zwölf Monate vor dem vereinbarten Vertragsende eine Entscheidung treffen muss; auch kann es sein, dass ihm widersprüchliches Verhalten entgegen-gehalten wird, wenn er zunächst eine Verlängerung ablehnt, aber später seine Meinung ändert und von seinem Optionsrecht Gebrauch machen will. Das Be-rufungsgericht räumt bei seiner Interessenabwägung diesem Umstand aber ein Gewicht ein, das ihm bei ausgewogener Berücksichtigung der Interessen beider Parteien nicht zukommt. 13 aa) Die [X.] mit der einjährigen "Kündigungsfrist" (§ 3 Abs. 3) und die Optionsregelung mit der Sechsmonatsfrist (§ 3 Abs. 2) stehen selbständig nebeneinander. Insbesondere ist das Verlängerungsrecht in Abs. 3 eigenständig und nicht als Unterfall des Optionsrechts geregelt. Dafür spricht bereits die Ausgestaltung beider Regelungen in jeweils selbständigen Absät-zen. Aber auch inhaltlich b[X.]inträchtigt die [X.] das Options-recht über den vom Berufungsgericht angeführten - eher seltenen und von der Mieterin beherrschbaren - Fall hinaus nicht. Vielmehr kann der Mieter nach [X.] der Verlängerung das ihm eingeräumte Optionsrecht uneingeschränkt aus-üben. Wenn die Vermieterin die Verlängerung nicht will und deshalb "kündigt", kommt das Optionsrecht zur Geltung. Entgegen der Auffassung des Berufungs-gerichts und der Revisionserwiderung kann der Gesamtregelung auch nicht entnommen werden, dass der Mieter für jedwede Art der Vertragsverlängerung die Entscheidungsfreiheit bis sechs Monate vor Erreichen des regulären [X.] haben sollte. Im Gegenteil müsste, käme die [X.] entsprechend der Auffassung des Berufungsgerichts erst nach Ablauf der ge-samten [X.] zur Anwendung, der Mieter ebenfalls bereits ein Jahr vor 14 - 8 - Ablauf entscheiden, ob er nach Ende des letzten [X.]raumes die [X.] will. 15 [X.]) Der [X.] sieht keine ins Gewicht fallende B[X.]inträchtigung der Inte-ressen der Beklagten, wenn sie sich spätestens ein Jahr und nicht erst sechs Monate vor Ablauf der regulären Mietzeit entscheiden muss, ob sie eine auto-matische Verlängerung nach § 3 Abs. 3 verhindern will. Entscheidet sie sich gegen eine B[X.]ndigung und damit für die Verlängerung, wird der Mietvertrag um weitere fünf Jahre fortgesetzt und die Beklagte behält im [X.] daran die [X.] nach § 3 Abs. 2. Ein Nachteil kann ihr überhaupt nur entstehen, wenn sie sich zunächst gegen die Verlängerung ausspricht, aber später ihr Optionsrecht dennoch ausüben will. Vor den Folgen eines solchen widersprüchlichen Verhaltens muss sie jedoch nicht durch eine zu Lasten der Vermieterin gehende Interessenauslegung geschützt werden. Den vom [X.] geschilderten [X.] im Falle der [X.] kann die Beklagte ohne Schwierigkeiten bewältigen. So kann sie etwa dem Einwand widersprüchlichen Verhaltens dadurch vorbeugen, dass sie sich bei Ablehnung der Verlängerung nach § 3 Abs. 3 das Optionsrecht ausdrücklich vorbehält. [X.] die Vermieterin den Vertrag nicht fortsetzen und "kündigt" sie deshalb ihrerseits, entsteht auch bei dieser Auslegung für die Mieterin kein Nachteil, weil sie durch Ausübung ihres Optionsrechts die Verlängerung gegen den [X.]en der Vermieterin erzwingen kann. [X.]) Geht man demgegenüber davon aus, dass sich der Vertrag nicht schon nach Ablauf der regulären Mietzeit (10 Jahre) automatisch verlängert, ist der Vorteil für die Mieterin gering. Zwar verbleiben ihr sechs Monate mehr an Bedenkzeit. Es ist aber eher fern liegend, dass die Entscheidung für sie dann leichter wird. Wenn sie nach neun Jahren unentschlossen ist, wird ihr die Ent-scheidung nach neuneinhalb Jahren in aller Regel nicht leichter fallen. Der [X.] könnte sich für sie sogar erhöhen. Macht sie nämlich von der ersten Option keinen Gebrauch, so verliert sie ihr gesamtes Optionsrecht end-gültig. 17 [X.]) Es darf auch nicht übersehen werden, dass die Mieterin bei dieser Auslegung neben dem (geringen) Nachteil, sich bereits ein Jahr vor Vertrags-ende entscheiden zu müssen, einen erheblichen Vorteil erlangt. Sie hat, wenn die Vermieterin nicht "kündigt", die Möglichkeit, das Mietverhältnis über die in Abs. 2 eingeräumten [X.]en hinaus um weitere fünf Jahre zu verlängern, ein Vorteil, der den vom Berufungsgericht hervorgehobenen Nach-teil ausgleichen kann. "Kündigt" die Vermieterin, so erleidet die Mieterin keinen Nachteil, weil ihr in jedem Falle 20 Jahre [X.] gemäß Abs. 2 ver-bleiben. [X.]) Schließlich darf auch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die [X.] mit der einjährigen "Kündigungsfrist" für beide Seiten gilt. Ein [X.] kann auch bei der Vermieterin entstehen. Kündigt sie nicht ein Jahr vor Ablauf der regulären Mietzeit, dann verlängert sich das Miet-verhältnis ebenfalls um fünf Jahre. Entscheidet sie sich für die Kündigung, so kann ihr die Mieterin mit der Ausübung der Option entgegentreten. Die Vermie-terin muss damit ihre Entscheidung genauso früh wie die Mieterin treffen, ohne ihrerseits die Möglichkeit einer Option zu haben, wenn die Mieterin sich gegen eine Fortsetzung entscheidet. 18 ff) Letztlich kann die Verlängerungsmöglichkeit bereits am Ende der [X.] und der ersten drei [X.] auch zu einem gewissen Ausgleich der beiderseitigen Interessen führen. Die in Abs. 2 vorgesehene Op-tionsmöglichkeit begünstigt nämlich einseitig die Mieterin. Sie hat jeweils [X.], um sich klar zu werden, ob sie die Option ausüben will, und 19 - 10 - muss ihre Entscheidung der Vermieterin erst sechs Monate vor Mietende mittei-len. [X.] sie diese Möglichkeit voll aus, verbleiben der Vermieterin gerade sechs Monate Zeit zur Suche eines Nachmieters. Es wäre deshalb interessen-gerecht, wenn der Vermieterin bei der erstmaligen Verlängerung nach immerhin zehn Jahren gemäß § 3 Abs. 3 ein [X.] verbliebe, um einen neuen Mieter zu suchen. c) Aus den dargelegten Überlegungen hält der [X.] eine vom [X.] abweichende Auslegung für möglich. Andererseits ist eine Ausle-gung zugunsten des [X.] ebenfalls nicht zwingend. Da nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten ein nicht behe[X.]arer Zweifel verbleibt, geht nach § 5 [X.] die Unsicherheit zulasten der Beklagten, die die Klausel verwendet hat und deshalb die Folgen der fehlenden Eindeutig-keit tragen muss (vgl. [X.], Urteil vom 11. März 1997 - [X.] - NJW 1997, 3434, 3435). Das bedeutet, dass der Vertrag nach Ablauf der regulären Laufzeit und des ersten [X.]raums mangels "Kündigung" fortbesteht. 20 - 11 - 3. Der [X.] kann aufgrund der bisherigen Feststellungen in der Sache selbst entscheiden, da weiterer entscheidungserheblicher Sachvortrag nicht zu erwarten ist. Es ist daher festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien fortbesteht. 21 [X.] [X.] [X.] [X.]Ri[X.] Dose ist urlaubsbedingt

verhindert zu unterschreiben.

[X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 08.01.2002 - 3 O 216/01 - [X.] in [X.], Entscheidung vom 07.11.2003 - 14 U 23/02 -