Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 14.12.2005, Az. XII ZR 241/03

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] ZR 241/03 Verkündet am: 14. Dezember 2005 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB § 305 c Abs. 2; [X.] § 5 Zur Anwendung des § 5 [X.], wenn unklar bleibt, ob eine automatische Ver-längerungsklausel erst nach Ausübung aller Verlängerungsoptionen des [X.] oder auch schon zuvor Anwendung findet. [X.], Urteil vom 14. Dezember 2005 - [X.] LG Offenburg - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Dezember 2005 durch die Vorsitzende Richterin [X.], [X.], [X.], die Richterin [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision des [X.] wird das Urteil des 14. Zivilsenats in [X.] des [X.] vom 7. November 2003 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des [X.] vom 26. März 2002 wird [X.]. Der Beklagten werden die Kosten der Berufung und der Revision auferlegt. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Parteien streiten darüber, ob zwischen ihnen ein gewerbliches Miet-verhältnis fortbesteht. 1 Mit schriftlichem Vertrag vom 18. Januar 1989 vermietete die Rechtsvor-gängerin des [X.] an die Rechtsvorgängerin der Beklagten ein erst zu er-stellendes Ladenlokal. 2 - 3 - § 3 des von der Rechtsvorgängerin der Beklagten gestellten [X.] lautet: 3 "(1) Das Mietverhältnis beginnt mit Übernahme des schlüsselfertigen Mietobjektes und läuft 12 Jahre – (2) Der Mieter ist berechtigt, durch schriftliche Erklärung, die dem [X.] spätestens 6 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zugehen muß, die Verlängerung des Mietverhältnisses um 5 Jahre zu verlangen (Option). Dieses Recht kann der Mieter dreimal [X.]. Dem Mieter wird ein weiteres Optionsrecht eingeräumt ([X.] um 3 Jahre - Entscheidungsfrist wiederum 6 Mo-nate). (3) Nach Ablauf der Mietzeit (einschließlich der [X.]) ver-längert sich das Mietverhältnis jeweils um 5 Jahre, falls es nicht sei-tens einer Vertragspartei spätestens 12 Monate vor seiner Beendi-gung beendigt wird." Das Mietverhältnis begann am 1. Juli 1990. 4 Am 9. Oktober 1998 schrieb die Beklagte an die Klägerin: 5 "– Wir teilen Ihnen mit, dass wir aus wirtschaftlichen Gründen das Miet-objekt zum [X.] schließen werden. Selbstverständlich ändert sich dadurch nichts an unseren mietvertraglichen Verpflichtungen, die wir auch weiter vollumfänglich erfüllen werden. In beiderseitigem Interesse schlagen wir schon jetzt gemeinsam zu prüfen vor, welche [X.] möglich sind." - 4 - Zum 31. Dezember 1998 schloss die Beklagte das in den Mieträumen betriebene Filialgeschäft. Anfang Juli 2001 bat die Beklagte den Kläger, einer Untervermietung zuzustimmen. Im anschließenden Schriftwechsel vertrat die Beklagte die Auffassung, dass das Mietverhältnis mit dem 30. Juni 2002 durch Zeitablauf ende. 6 7 Das [X.] hat der Klage festzustellen, dass das zwischen den [X.] bestehende Mietverhältnis über den 30. Juni 2002 hinaus fortbestehe und durch ordentliche Kündigung frühestens zum 30. Juni 2007 beendet werden könne, stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesge-richt das landgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. [X.] wendet sich der Kläger mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Re-vision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg und führt zur Wiederherstellung des erstinstanzli-chen Urteils. 8 1. Das [X.] hat ausgeführt, das Mietverhältnis zwischen den Parteien sei mit Ablauf des 30. Juni 2002 beendet. Zu diesem Zeitpunkt sei die in § 3 Abs. 1 des [X.] vereinbarte Mietzeit von 12 Jahren abgelau-fen, ohne dass es einer vorherigen "Kündigung" des Vertragsverhältnisses durch die Parteien bedurft habe. Das Optionsrecht nach § 3 Abs. 2 des Vertra-ges habe die Beklagte nicht ausgeübt. Die in § 3 Abs. 3 vereinbarte [X.] sei nach Ablauf der fest vereinbarten ursprünglichen Mietzeit noch nicht anwendbar. Das ergebe eine Auslegung dieser Bestimmung. Bei § 3 Abs. 3 des [X.] handele es sich um eine von der [X.] - 5 - pe T. für eine Vielzahl von Verträgen verwendete Vertragsbedingung im Sinne von § 1 [X.]. Die Auslegung sei nach den allgemeinen Regeln der §§ 133, 157 BGB dahin vorzunehmen, dass die [X.] nicht schon nach Ablauf der fest vereinbarten Mietzeit von 12 Jahren, sondern erst nach dieser zuzüglich der vier [X.], also erst 30 Jahre nach Mietbeginn, zur Anwendung komme. Die Voraussetzungen des § 5 [X.] seien nicht erfüllt, weil nur eine einzige Auslegung vertretbar sei. Der Wortlaut führe allerdings zu keinem eindeutigen Ergebnis. Zwar lege die Formulierung "nach Ablauf der Mietzeit (einschließlich der [X.]) –" ein Verständnis nahe, dass damit der nach Ausübung aller der Mieterin vertraglich eingeräumten [X.] verstrichene Zeitraum gemeint sei. Indessen erscheine aber auch eine Interpretation dahin möglich, dass die [X.] sowohl für die fest vereinbarte Mietzeit von 12 Jahren als auch für aufgrund Optionsausübung be-gründete weitere Vertragsabschlüsse gelten solle. [X.] der Wortlaut mehrere Auslegungsmöglichkeiten zu, so sei [X.] der Vorzug zu geben, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führe. Dem entspreche allein das Verständnis der Beklagten. Die Kumulation von Ver-längerungsklausel, Kündigungsmöglichkeit zum Ablauf der festen Mietzeit für beide Parteien und Optionsrechte könne bei Vereinbarung einer festen Mietzeit zwar sinnvoll sein, weil sie dem Mieter die Möglichkeit gebe, durch seine Opti-onserklärung die Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter zu verhindern. Entgegen der Auffassung des [X.] sei eine solche Kumulation aber nicht immer sinnvoll und im Zweifel nicht gewollt. Bei der hier vorliegenden Vertragsgestaltung führe sie zu Widersprüchlichkeiten, weil für beide Parteien die Frist nach § 3 Abs. 3 12 Monate, die Frist für die Option des Mieters nach § 3 Abs. 2 aber nur sechs Monate betrage. [X.] man die [X.] bereits nach Ablauf der zunächst vereinbarten Mietzeit von 12 Monaten und 10 - 6 - nicht erst nach Ablauf der Mietzeit zuzüglich der [X.] eingreifen, werde der Mieterin die in § 3 Abs. 2 eingeräumte Möglichkeit genommen, sich erst sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit zu entscheiden, ob sie von ihrem Op-tionsrecht Gebrauch machen wolle oder nicht. Bei Unentschiedenheit werde sie gezwungen, vorsorglich bereits 12 Monate vor dem vereinbarten Vertragsende einer Verlängerung des [X.] zu widersprechen, um ein möglicherwei-se gegen ihren [X.]en erfolgendes Wirksamwerden der [X.] nach § 3 Abs. 3 des Vertrages zu verhindern. Entscheide sie sich später dann für eine Verlängerung des Vertrages und übe sie ihr Optionsrecht nach § 3 Abs. 2 aus, laufe sie Gefahr, dass ihr die Einrede widersprüchlichen Verhaltens entgegengesetzt werde. 2. Die Auslegung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprü-fung nicht stand. 11 a) Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich bei der Regelung in § 3 Abs. 3 des [X.] um eine vor-formulierte Vertragsbedingung im Sinne von § 1 [X.], die von der [X.] für eine Vielzahl von Verträgen verwendet worden ist. Der [X.] kann die Klausel selbst auslegen, ohne dass es darauf ankommt, ob die Unternehmensgruppe die Klausel über den Bezirk des [X.]s hin-aus verwendet hat, da nunmehr auch gegen [X.] der [X.]e eine Revision stattfinden kann (vgl. Urteil vom 5. Juli 2005 - [X.]/04 - NJW 2005, 2919, 2921). 12 b) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass bei der Ausle-gung vorformulierter Vertragsbedingungen die allgemeinen Regeln der §§ 133, 157 BGB gelten ([X.] [X.]. § 5 Rdn. 1) und in erster Linie vom Wortlaut der Erklärung auszugehen ist ([X.]/[X.] 13 - 7 - BGB 65. Aufl. § 133 Rdn. 14 m.w.[X.]). Dem Berufungsgericht ist auch darin zu folgen, dass der Wortlaut hier zu keinem eindeutigen Ergebnis führt. Die Formu-lierung "nach Ablauf der Mietzeit (einschließlich der [X.])" lässt die Auslegung zu, dass es erst nach Ausübung aller der Mieterin eingeräumter [X.]en zu einer Verlängerung des [X.] nach Abs. 3 kommen soll. Aber auch die Meinung, dass schon nach Ablauf der regulären Mietzeit von 12 Jahren eine Vertragsverlängerung gemäß Abs. 3 eintritt, wenn keine der Parteien ein Jahr vor Ablauf der Mietzeit die Beendigung erklärt, ist mit dem Wortlaut der Klausel ohne weiteres vereinbar. Lässt der Wortlaut meh-rere Auslegungsmöglichkeiten zu, so ist, wie das Berufungsgericht richtig sieht, derjenigen der Vorzug zu geben, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führt ([X.]/[X.] aaO Rdn. 18 m.w.[X.]). Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Anwendung der [X.] bereits nach Ablauf der regulären Mietzeit führe zu [X.], die den Interessen der Parteien entgegenstünden, teilt der [X.] jedoch nicht. Zwar trifft es zu, dass bei dieser Auslegung der Mieter bereits 12 Monate vor dem vereinbarten Vertragsende eine Entscheidung treffen muss; auch kann es sein, dass ihm widersprüchliches Verhalten entgegengehalten wird, wenn er zunächst eine Verlängerung ablehnt, aber später seine Meinung ändert und von seinem Optionsrecht Gebrauch machen will. Das Berufungsge-richt räumt bei seiner Interessenabwägung diesem Umstand aber ein Gewicht ein, das ihm bei ausgewogener Berücksichtigung der Interessen beider [X.] nicht zukommt. 14 aa) Die [X.] mit der einjährigen "Kündigungsfrist" (§ 3 Abs. 3) und die Optionsregelung mit der Sechsmonatsfrist (§ 3 Abs. 2) stehen selbständig nebeneinander. Insbesondere ist das Verlängerungsrecht in Abs. 3 15 - 8 - eigenständig und nicht als Unterfall des Optionsrechts geregelt. Dafür spricht bereits die Ausgestaltung beider Regelungen in jeweils selbständigen Absät-zen. Aber auch inhaltlich beeinträchtigt die [X.] das Options-recht über den vom Berufungsgericht angeführten - eher seltenen und vom [X.] beherrschbaren - Fall hinaus nicht. Vielmehr kann der Mieter nach Ablauf der Verlängerung das ihm eingeräumte Optionsrecht uneingeschränkt ausüben. Wenn der Vermieter die Verlängerung nicht will und deshalb "kündigt", kommt das Optionsrecht zur Geltung. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revisionserwiderung kann der Gesamtregelung auch nicht entnommen werden, dass der Mieter für jedwede Art der Vertragsverlängerung die Ent-scheidungsfreiheit bis sechs Monate vor Erreichen des regulären Vertragsen-des haben sollte. Im Gegenteil müsste, käme die [X.] ent-sprechend der Auffassung des Berufungsgerichts erst nach Ablauf der [X.] zur Anwendung, der Mieter ebenfalls bereits ein Jahr vor Ablauf entscheiden, ob er nach Ende des letzten [X.] die Verlängerung will. [X.]) Der [X.] sieht keine ins Gewicht fallende Beeinträchtigung der Inte-ressen der Beklagten, wenn sie sich spätestens ein Jahr und nicht erst sechs Monate vor Ablauf der regulären Mietzeit entscheiden muss, ob sie eine auto-matische Verlängerung nach § 3 Abs. 3 verhindern will. Entscheidet sie sich gegen eine Beendigung und damit für die Verlängerung, wird der Mietvertrag um weitere fünf Jahre fortgesetzt und die Beklagte behält im [X.] daran die [X.] nach § 3 Abs. 2. Ein Nachteil kann ihr überhaupt nur entstehen, wenn sie sich zunächst gegen die Verlängerung ausspricht, aber später ihr Optionsrecht dennoch ausüben will. Vor den Folgen eines solchen widersprüchlichen Verhaltens muss sie jedoch nicht durch eine zu Lasten des Vermieters gehende Interessenauslegung geschützt werden. Den vom [X.] geschilderten [X.] im Falle der [X.] - 9 - heit kann die Beklagte ohne Schwierigkeiten bewältigen. So kann sie etwa dem Einwand widersprüchlichen Verhaltens dadurch vorbeugen, dass sie sich bei Ablehnung der Verlängerung nach § 3 Abs. 3 das Optionsrecht ausdrücklich vorbehält. [X.] der Vermieter den Vertrag nicht fortsetzen und "kündigt" er [X.] seinerseits, dann entsteht auch bei dieser Auslegung für die Mieterin kein Nachteil, weil sie durch Ausübung ihres Optionsrechts die Verlängerung gegen den [X.]en des Vermieters erzwingen kann. [X.]) Geht man demgegenüber davon aus, dass sich der Vertrag nicht schon nach Ablauf der regulären Mietzeit (12 Jahre) automatisch verlängert, ist der Vorteil für die Mieterin gering. Zwar verbleiben ihr sechs Monate mehr an Bedenkzeit. Es ist aber eher fern liegend, dass die Entscheidung für sie dann leichter wird. Wenn sie nach elf Jahren unentschlossen ist, wird ihr die Ent-scheidung nach elfeinhalb Jahren in aller Regel nicht leichter fallen. Der [X.] könnte sich für sie sogar erhöhen. Macht sie nämlich von der ersten Option keinen Gebrauch, so verliert sie ihr gesamtes Optionsrecht end-gültig. 17 [X.]) Es darf auch nicht übersehen werden, dass die Mieterin bei dieser Auslegung neben dem (geringen) Nachteil, sich bereits ein Jahr vor Vertrags-ende entscheiden zu müssen, einen erheblichen Vorteil erlangt. Sie hat, wenn der Vermieter nicht "kündigt", die Möglichkeit, das Mietverhältnis über die in Abs. 2 eingeräumten [X.]en hinaus um weitere fünf Jahre zu verlängern, ein Vorteil, der den vom Berufungsgericht hervorgehobenen Nach-teil ausgleichen kann. "Kündigt" der Vermieter, so erleidet die Mieterin keinen Nachteil, weil ihr in jedem Falle 18 Jahre [X.] gemäß Abs. 2 ver-bleiben. 18 - 10 - ee) Schließlich darf auch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die [X.] mit der einjährigen "Kündigungsfrist" für beide Seiten gilt. Ein [X.] kann auch beim Vermieter entstehen. Kündigt er nicht ein Jahr vor Ablauf der regulären Mietzeit, dann verlängert sich das Mietverhältnis ebenfalls um fünf Jahre. Entscheidet er sich für die Kündigung, so kann ihm die Mieterin mit der Ausübung der Option entgegentreten. Der Vermieter muss da-mit seine Entscheidung genauso früh wie die Mieterin treffen, ohne seinerseits die Möglichkeit einer Option zu haben, wenn die Mieterin sich gegen eine Fort-setzung entscheidet. 19 ff) Letztlich kann die Verlängerungsmöglichkeit bereits am Ende der [X.] auch zu einem gewissen Ausgleich der beiderseitigen Interes-sen führen. Die in Abs. 2 vorgesehene [X.] begünstigt nämlich einseitig die Mieterin. Sie hat jeweils viereinhalb [X.], um sich klar zu werden, ob sie die Option ausüben will, und muss ihre Entscheidung dem [X.] erst sechs Monate vor Mietende mitteilen. [X.] sie diese Möglichkeit voll aus, verbleiben dem Vermieter gerade sechs Monate Zeit zur Suche eines Nachmieters. Es wäre deshalb [X.], wenn dem Vermieter bei der erstmaligen Verlängerung nach immerhin 12 Jahren gemäß § 3 Abs. 3 ein [X.] verbliebe, um einen neuen Mieter zu suchen. 20 c) Aus den dargelegten Überlegungen hält der [X.] eine vom [X.] abweichende Auslegung für möglich. Andererseits ist eine Ausle-gung zugunsten des [X.] ebenfalls nicht zwingend. Da nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten ein nicht behe[X.]arer Zweifel verbleibt, geht nach § 5 [X.] die Unsicherheit zulasten der Beklagten, deren Rechtsvorgängerin die Klausel verwendet hat und die deshalb die Folgen der fehlenden Eindeutigkeit tragen muss (vgl. [X.], Urteil vom 11. März 1997 - [X.] - NJW 1997, 3434, 3435). Das bedeutet, dass der [X.] der regulären Laufzeit mangels "Kündigung" um fünf Jahre verlängert wurde. 22 d) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung hat die Beklagte nicht rechtzeitig einer Verlängerung nach Abs. 3 widersprochen. Das [X.] hat das Schreiben der Beklagten vom 9. Oktober 1998 nicht [X.]. Da weiterer Vortrag hierzu nicht zu erwarten ist, kann der [X.] die Er-klärung selbst auslegen ([X.], Urteil vom 19. März 1992 aaO). Sie ist nicht da-hin zu verstehen, dass die Beklagte die Fortsetzung des [X.] hat. Die Beklagte hat lediglich erklärt, in beiderseitigem Interesse solle die Möglichkeit der [X.]verwertung geprüft werden. Eine Beendigung im Sinne von § 3 Abs. 3 ist darin nicht zu sehen. Die Beklagte hätte das Mietobjekt auch selbst verwerten können, weil ihr in § 5 die Möglichkeit der [X.] eingeräumt ist. - 12 - 3. Das [X.] hat der Feststellungsklage daher zu Recht stattgege-ben. Diese Entscheidung kann der [X.] aufgrund der bisherigen [X.] selbst treffen, da weiterer entscheidungserheblicher Sachvortrag nicht zu erwarten ist. 23 [X.] [X.] [X.] [X.]Ri[X.] Dose ist urlaubsbedingt

verhindert zu unterschreiben.

[X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 26.03.2002 - 4 O 64/01 - [X.] in [X.], Entscheidung vom 07.11.2003 - 14 U 74/02 -