Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 19.07.2000, Az. XII ZR 176/98

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:19. Juli 2000Küpferle,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:jaBGHZ: neinBGB §§ 242 [X.], 535 ff.Zur Anwendbarkeit der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage nachAnmietung eines Ladenlokals in einem erst zu erstellenden Einkaufszentrum, wenndieses nach der Eröffnung nicht in der erwarteten Weise von den Kunden ange-nommen wird (im Anschluß an Senatsurteil vom 16. Februar 2000 - [X.]/97= NJW 2000, 1714).BGH, Urteil vom 19. Juli 2000 - [X.] -OLG [X.] LG Halle- 2 -Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 19. Juli 2000 durch [X.] [X.] und [X.], [X.], [X.] und Sprickfür Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 6. Zivilsenatsdes [X.]s [X.] vom 27. Mai 1998 aufgeho-ben.Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Die Klägerin mietete mit Vertrag vom 20. April 1994 einen Laden in [X.] noch zu erstellenden Büro- und Geschäftshaus [X.] in [X.]. In der Folgezeit gelang es ihr nicht, eine Finanzierung desgeplanten Vorhabens zu erreichen. Mit [X.] sodann - unter einverständlicher Aufhebung des [X.] - in dem [X.]einen größeren Laden mit einer Grundflächevon ca. 382 qm zum Betrieb eines Geschäfts für Spielwaren und Kindermoden.Das Mietverhältnis sollte mit der für November 1995 in [X.] des Objekts beginnen und war zunächst auf die Dauer von [X.] abgeschlossen. Der [X.] sollte monatlich 19.100 DM zuzüglich Ne-benkosten und Mehrwertsteuer betragen. Der Mietvertrag enthielt unter ande-rem nähere Regelungen über die Nutzung der Mieträume, die Betriebspflicht,die Ladenöffnungszeiten und die Verpflichtung der Klägerin, einer zu gründen-den [X.] anzugehören, sowie über die Aufgaben der [X.] Vermieterin, unter anderem hinsichtlich der "[X.]", wodurch "die Voraussetzungen und Grundla-gen für den wirtschaftlichen Erfolg des Objekts geschaffen und gefördert wer-den" sollten.Die Laden- und Büroflächen des [X.]waren weder 1994noch 1995 vollständig vermietet.Am 31. August 1995 schlossen sich die Mieter der Ladengeschäfte zueiner Interessengemeinschaft zusammen, die gegenüber der Beklagten dieunvollständige Vermietung, die unbefriedigende Parkplatzsituation und die un-zureichende Verkehrsanbindung beanstandete und - unter anderem - eine Re-duzierung des [X.]es in der Anfangszeit forderte.Am 7. September 1995 teilte die A. [X.][X.] der Klä-gerin mit, der Laden werde ihr am 15. September 1995 für den [X.] werden. Darauf erklärte die Klägerin mit Anwaltsschreiben [X.] September 1995 die Anfechtung des [X.] wegen arglistiger [X.] mit der Behauptung, ihr sei zugesichert worden, daß das Objekt so [X.] vollständig an erstklassige Anbieter vermietet sei; nur deshalb habe sie [X.] geschlossen. Die Klägerin lehnte die Übernahme des gemieteten [X.] ab. Mit Schreiben vom 13. November 1995 forderte die Beklagte sie zurZahlung des auf 50 % reduzierten [X.]es für November 1995 auf. [X.] 4 -sah die Beklagte von einer [X.]forderung für November 1995 ab, da [X.] mangels Übergabe des Ladens noch nicht begonnen habe. [X.] die Klägerin auf, die Mieträume zum 1. Dezember 1995 zu überneh-men. Da die Klägerin zu dem Termin nicht erschien, erklärte die Beklagte [X.] vom 1. Dezember 1995, sie habe die Mieträume ohne Beisein derKlägerin übergeben und werde ab Dezember 1995 [X.] verlangen.Die Klägerin, die mit Schreiben vom 14. November 1995 das Mietver-hältnis zusätzlich gekündigt hatte, weil in dem ihr vermieteten Laden die Ein-weihungsfeier für das [X.]stattgefunden habe, hat unter [X.] auf die von ihr erklärte Anfechtung des Vertrages und die [X.] Kündigung die Feststellung begehrt, daß das Mietverhältnis zwischen ihrund der Beklagten über den - näher bezeichneten - Laden Nr. 16 in dem[X.] nicht mehr bestehe. Die Beklagte hält sowohl die Anfechtung des [X.] als auch die fristlose Kündigung für unwirksam und bestreitet, daß diebehaupteten Zusagen hinsichtlich des Vermietungsstandes in dem [X.] gemacht worden seien.Das [X.] hat nach Beweiserhebung die Klage abgewiesen mitder Begründung: Die Klägerin habe Zusicherungen der Vermieterin, daß dieGewerbeflächen des [X.] vollständig vermietet seien, nichtnachzuweisen vermocht. Die kurzfristige Benutzung der Mieträume durch [X.] anläßlich der Einweihungsfeier stelle keine die fristlose [X.] rechtfertigende schwerwiegende Vertragsverletzung dar.Schließlich seien auch die Voraussetzungen für eine Vertragsauflösung wegenWegfalls der Geschäftsgrundlage nicht [X.] 5 -Gegen das Urteil hat die Klägerin Berufung eingelegt. Nachdem [X.] Zivilsenat des [X.]s [X.] in einer Parallelsache, [X.] einen Laden in dem [X.]betraf (4 [X.] OLG[X.] = BGH [X.]/97), die auf nicht eingehaltene Zusagen hinsicht-lich der Auslastung, der Anzahl der zur Verfügung stehenden Parkplätze undder Verkehrsanbindung gestützte fristlose Kündigung eines anderen Mieters fürberechtigt erklärt hatte, hat die Klägerin behauptet, auch ihr gegenüber seiendie in jenem Urteil behandelten Zusagen gemacht worden.Das [X.] hat seinerseits eine Beweisaufnahme durchge-führt und sodann unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils die von derKlägerin begehrte Feststellung getroffen, daß das streitige Mietverhältnis zwi-schen den Parteien nicht mehr bestehe.Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der Revision, mit der sie [X.] des landgerichtlichen Urteils erstrebt.Entscheidungsgründe:Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur [X.] an das Berufungsgericht.1. Das Berufungsgericht hat die Auffassung vertreten, das Mietverhältniszwischen den Parteien sei nach den Grundsätzen des Wegfalls der [X.] aufgelöst. Dazu hat das Gericht im einzelnen [X.] -Ob die Klägerin bei Abschluß des Vertrages arglistig getäuscht [X.], lasse sich nicht abschließend beurteilen, weil der von der Beklagten [X.] benannte Zeuge [X.] nicht vernommen worden sei. Im Er-gebnis komme es aber auf die Frage einer arglistigen Täuschung oder [X.] bei Vertragsschluß nicht an, weil jedenfalls die Voraussetzungendes Wegfalls der Geschäftsgrundlage gegeben seien.Geschäftsgrundlage des am 29. August 1995 geschlossenen [X.] gewesen, daß das von der Klägerin zu betreibende EinzelhandelsgeschäftTeil eines "Branchenmixes" in einem Einkaufszentrum sein würde. Die Klägerinhabe nicht irgendein Ladengeschäft, sondern eine Ladenfläche im [X.]angemietet. Beide Parteien seien davon ausgegangen, daß sich im[X.]eine Vielzahl von Einzelhändlern, Läden und gastronomi-schen Einrichtungen befinden würden, die in ihrer Gesamtheit mehr Kundenanlocken würden als dies einem Spielwarenladen allein möglich gewesen wä-re. Dementsprechend habe der Mietvertrag vom 29. August 1995 zahlreicheBestimmungen enthalten, die - wie die Festlegung des Sortiments, die [X.] mit Verpflichtung zur Ausschöpfung der Ladenöffnungszeiten unddie Verpflichtung zur Beteiligung an der [X.] mit deren Aktivi-täten - dieser besonderen Situation Rechnung getragen hätten.Die geschilderte Geschäftsgrundlage sei dadurch entfallen, daß nur einverhältnismäßig geringer Teil der Ladenflächen tatsächlich bewirtschaftet [X.] sei. Während ein Konzept wie das des [X.] als Erfolgsbe-dingung voraussetze, daß die Ladenflächen vollständig oder zumindest [X.] mit attraktiven Geschäften, Lokalen oder ähnlichem belegt seien,hätten tatsächlich viele Ladenlokale leergestanden, und es habe wenige Tagenach der Eröffnung kaum noch Kundschaft gegeben. Der Umstand, daß das- 7 -[X.]keine Kunden anziehe, falle nicht in den Risikobereich derKlägerin, nachdem das Einkaufszentrum von Anfang an nicht gelaufen sei. [X.] eines völligen Fehlschlagens des gesamten Einkaufszentrums treffe [X.] als Vermieterin. Denn sie bzw. ihre Rechtsvorgängerin habe [X.] entwickelt, die Mieter ausgesucht und die Läden vermietet. Nur siewäre demgemäß in der Lage gewesen dafür zu sorgen, daß alle Mieter ihrevertraglichen Verpflichtungen erfüllten, wobei sie beispielsweise die Betriebs-pflicht der Mieter gerichtlich hätte durchsetzen können. So habe auch nur [X.] die Maßnahmen treffen können, die das [X.] insgesamt betrafen,zumal ihr nach dem Mietvertrag die "[X.]" oblegen habe.Wenn auch der Wegfall der Geschäftsgrundlage grundsätzlich nicht zurAufhebung, sondern nur zur Anpassung des Vertrages an die veränderten Um-stände führe, sei es für die Klägerin hier schlechthin unzumutbar, an den ver-traglichen Pflichten festgehalten zu werden. Ihr könne bei der gegebenen [X.] selbst im Falle der Vereinbarung eines geringeren [X.]es nicht zu-gemutet werden, in die Einrichtung eines Geschäfts im [X.]zuinvestieren, weil das investierte Geld dann verloren wäre.Der Klägerin sei es auch nicht verwehrt, sich auf den Wegfall der Ge-schäftsgrundlage zu berufen, obwohl sie sich selbst nicht [X.] habe und ihrer Betriebspflicht nicht nachgekommen sei. Angesichts dervöllig unzureichenden Belegung der Ladenflächen des [X.] keinem Mieter verlangt werden können, ein Geschäft zu eröffnen, bevornicht die Vermieterin ihrerseits die vertraglichen Voraussetzungen für ein Ein-kaufszentrum, das diesen Namen verdiente, geschaffen [X.] -2. Diese Ausführungen halten, wie die Revision zu Recht geltend macht,rechtlicher Nachprüfung nicht stand.Zur Begründung wird insoweit zunächst auf das Senatsurteil vom16. Februar 2000 in dem bereits erwähnten Verfahren [X.]/97 (= [X.] S. 1012 ff. = NJW 2000, 1714 ff. m. Anm. [X.] in EWiR 2000, 469 [X.], das ebenfalls ein Ladengeschäft in dem [X.]in [X.]betrifft, und dem ein inhaltsgleicher Mietvertrag wie im vorliegenden Fall zu-grunde liegt.Wie der Senat in diesem Urteil näher dargelegt hat, berechtigen diemietvertraglichen Vereinbarungen über die Ladengeschäfte in dem [X.] die Mieter grundsätzlich nicht, sich unter Berufung auf die [X.] das Fehlen oder den Wegfall der Geschäftsgrundlage von ihren vertrag-lich eingegangenen Verpflichtungen zu lösen. Das gilt auch für die Klägerin,deren vertragliche und unternehmerische Situation sich, wie sie selbst betontund auch das Berufungsgericht angenommen hat, nicht wesentlich von [X.] der übrigen Ladenmieter unterscheidet.a) Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage- hier etwa der beiderseitigen Vorstellung von einer positiven Entwicklung [X.] aufgrund des darin vorgesehenen Branchenmixes - istgrundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und Umstände geht,die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer [X.] fallen sollen. Eine solche vertragliche Risikoverteilung bzw. Risiko-übernahme schließt für den Betroffenen regelmäßig die Möglichkeit aus, [X.] Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen.Das gilt insbesondere für die Fälle, in denen sich, wie hier, die [X.], die typischerweise mit der Existenzgründung oder der Eröffnung ei-- 9 -nes neuen Ladenlokals verbunden sind, für den Mieter wirtschaftlich negativauswirken.Diesen Grundsatz hat das Berufungsgericht als solchen nicht verkannt.Es hält ihn allerdings im vorliegenden Fall nicht für anwendbar. Darin kann [X.] nicht gefolgt werden.b) Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich [X.] das [X.] bezüglich der Mietsache. Dazu gehört bei dergewerblichen Miete vor allem die Chance, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielenzu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so [X.] damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, das dieser nicht aufden Vermieter verlagern kann.Diese im Gewerberaummietrecht angelegte Risikoverteilung ändert [X.] dadurch, daß das vermietete Geschäft in einem Einkaufszentrum liegtund nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwartet, die notwendigegeschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums werde verwirklicht [X.]. Wie auch in anderen Geschäftslagen fällt es in den [X.], als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäftesin der gewählten Lage abzuschätzen. Das umfaßt bei einem erst geplantenEinkaufszentrum neben der Chance, in einem später florierenden [X.] er-höhte Gewinne zu erzielen, auch das Risiko eines Scheiterns des [X.] mit entsprechenden negativen Folgen für das gemietete Einzelgeschäft.Allein der Umstand, daß auch der Vermieter von einem wirtschaftlichen Erfolgdes Projekts ausgeht, verlagert das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisikofür das einzelne gemietete Geschäft in dem Einkaufszentrum nicht von [X.] auf den Vermieter. Dieser trägt seinerseits ohnehin das gesamte Ver-- 10 -mietungsrisiko und damit die Gefahr, bei einem Scheitern des Projekts [X.] zu verlieren.c) Die Parteien können allerdings die Risikoverteilung ändern und ver-einbaren, daß der Vermieter das Geschäftsrisiko des Mieters - ganz oder zumTeil - übernimmt.Das hat das Berufungsgericht hier angenommen. Die von ihm als Be-gründung für seine Auffassung angeführten Umstände tragen dieses [X.] nicht.Der Inhalt des [X.] vom 29. August 1995 rechtfertigt nicht [X.], die Parteien hätten eine Verlagerung des unternehmerischen [X.] von dem Mieter auf den Vermieter vereinbart. Dafür reicht esnicht aus, daß die Beklagte (bzw. ihre Rechtsvorgängerin) das Konzept für [X.] entwickelt, die Mieter ausgesucht und die Läden vermietethat, sowie daß nur sie die Maßnahmen treffen konnte, die das [X.] insgesamt betrafen. Diese Umstände sind für den Betreiber eines [X.] allgemein üblich. Sie lassen nicht auf eine vertragliche Risiko-übernahme schließen. Hierzu bedürfte es vielmehr konkreter Anhaltspunkte,etwa in der Form von Vereinbarungen, die den Mieter in seinen unternehmeri-schen Entscheidungen über das übliche Maß hinaus einschränken, sein Ge-schäft nach dem äußeren Erscheinungsbild zu einem eingefügten Teil einerAnlage werden lassen oder etwa dem Vermieter das Risiko einer Betriebsun-terbrechung auch dann auferlegen, wenn nicht das vermietete Geschäft, son-dern nur ein anderer Teil der Anlage dem Publikumsverkehr nicht mehr zu-gänglich ist. Solche Vereinbarungen sind dem hier streitigen [X.] zu entnehmen. Die in den einzelnen Vertragsvorschriften enthaltenen, [X.] nicht ungewöhnlichen Regelungen - wie etwa: Beschränkung- 11 -des Sortiments, Betriebspflicht während der gesetzlichen Ladenöffnungszeiten,Pflichtmitgliedschaft in der [X.] und Verpflichtung zur Zahlungvon Nebenkosten für die Gesamtanlage - führen nicht zu einer Verlagerungdes unternehmerischen Risikos auf den Vermieter. Die Festlegung [X.], hier zum Betrieb eines Geschäftes für Spielwaren und Kinder-moden (§ 1 Nr. 4), ist in einem Mietvertrag über Gewerberäume üblich. [X.] § 2 Nr. 1 des Vertrages jede Änderung des [X.] und die Über-nahme branchenfremder Artikel der Zustimmung des Vermieters bedürfen unddie Gestaltung des Sortiments und des Geschäftsbetriebes so erfolgen muß,daß keine Überschneidung mit dem Sortiment eines anderen Geschäfts [X.] (§ 2 Nr. 3), handelt es sich zwar um einen Eingriff in die unternehmeri-sche Freiheit des Mieters; dieser korrespondiert jedoch mit dem festgelegtenVertragszweck und schützt umgekehrt - bei entsprechender Planung und Ge-staltung des Einkaufszentrums - auch den Mieter vor der Konkurrenz durchandere Geschäfte in dem [X.]. Hingegen betrifft die Pflicht, die Ladenöff-nungszeiten "maximal auszuschöpfen" und für Beleuchtung zu sorgen (§ 2Nr. 2) in erster Linie das Gesamtinteresse. Ähnliches gilt für die Nebenkosten,die für die Gesamtanlage zu zahlen sind (§ 7). Derartige Kosten, die ein [X.] Geschäfts in Einzellage nicht zu zahlen hat, hat der Mieter des[X.] zu [X.] übernommen, auf diese Weise für den erhofften wirtschaftlichen Erfolgseines Geschäfts von der [X.] des [X.]. Damit läßt sich keine Verlagerung des Risikos des einzelnen Unterneh-mers auf den Vermieter begründen. Ebenso wie ein Unternehmer in einer Ein-zelgeschäftslage möglicherweise, ohne dazu verpflichtet zu sein, in [X.] in der Umgebung seines Geschäfts investiert, um die Lage attraktiver zugestalten, steigert ein Mieter in einem Einkaufszentrum seine Umsatzchancen,- 12 -indem er sich an den Kosten der Gesamtgestaltung des [X.]s beteiligt. [X.] erwirbt damit einen (durchsetzbaren) Anspruch gegen den Vermieter aufVerwendung der gezahlten Nebenkosten für die vorgesehene Gestaltung [X.] innerhalb und außerhalb des Einkaufszentrums. Auf die Risikover-teilung für den Fall, daß das [X.] vom Publikum dennoch nicht angenom-men wird und die Kunden ausbleiben, hat dies jedoch keinen Einfluß.Entscheidend ist insoweit vielmehr, ob der Vermieter durch die [X.] eines Gesamtkonzeptes, in das die einzelnen Mieter finanziell und [X.] vertraglich eingebunden werden, eine Gesamtverkaufsstrate-gie entwickelt, mit welcher er über die übliche Verwaltung und [X.] hinaus ein eigenes unternehmerisches Risiko für [X.] übernimmt. Das kann äußerlich etwa durch einheitliche Ge-staltung der Geschäfte und unternehmerisch durch ein Gesamtmanagementder Anlage geschehen. Hierfür bieten sich jedoch im vorliegenden Fall nachdem Inhalt des [X.] vom 29. August 1995 - entgegen der [X.] - keine hinreichenden Anhaltspunkte. Die Regelung des§ 10 des Vertrages über das Center-Management und die [X.]rechtfertigt nicht die Annahme eines "Gesamtmanagements" mit Risikoüber-nahme durch die Beklagte in dem vorbeschriebenen Sinn. Zwar ist der [X.] nach § 10 die Organisation eines objektbezogenen [X.] als Vermieteraufgabe zugewiesen. Insoweit sollte jedoch ersichtlich die- in erster Linie verwaltungstechnische - Organisation angesprochen sein undnicht zugleich die umfassende unternehmerische Verantwortung für die Ver-marktungsstrategie übernommen werden, zumal die Werbung durch eine [X.] gestaltet werden sollte, der alle Mieter als Mitglieder angehö-ren sollten. Insoweit ist nach § 10 des [X.] allenfalls die Aufgabe ei-ner Koordinierung zwischen den einzelnen Mietern im Bereich der [X.] -auf die Beklagte übertragen worden. Das begründet jedoch ebenfalls keineVerlagerung des [X.] auf den [X.]) Die in dem Mietvertrag vom 29. August 1995 getroffenen Vereinba-rungen halten sich nach alledem, sowohl einzeln betrachtet als auch bei einerGesamtwürdigung, insgesamt in dem üblichen Rahmen einer Regelung überdie allgemeinen organisatorischen Grundlagen für ein Einkaufszentrum. [X.] des typischerweise dem gewerblichen Mieter obliegenden Unter-nehmerrisikos auf den Vermieter ist ihnen nicht zu entnehmen.Damit scheidet eine Kündigung nach den Grundsätzen über den Wegfallder Geschäftsgrundlage aus Rechtsgründen aus. Das angefochtene Urteil, dasden Mietvertrag zwischen den Parteien unter Anwendung dieser Grundsätzefür beendet erklärt hat, kann daher nicht bestehenbleiben.Das Berufungsurteil kann auch nicht aus anderen Gründen gehaltenwerden (§ 563 ZPO).3. Das Berufungsgericht hat offengelassen, ob der Mietvertrag vom29. August 1995 wirksam wegen arglistiger Täuschung von der Klägerin ange-fochten worden ist (§§ 123, 142 BGB). Diese Frage kann auf der [X.] bisher getroffenen Feststellungen nicht entschieden werden. Insoweit [X.] es vielmehr der Durchführung einer weiteren Beweisaufnahme, die das[X.] - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - bisher nicht fürerforderlich gehalten hat.Sollten sich die Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung nach er-neuter Prüfung nicht bestätigen, dann kann der Klägerin unter Umständen [X.] wegen Verschuldens der Beklagten beim Vertragsschluß zustehen,der eine fristlose Kündigung - unter Heranziehung des § 554 a BGB - rechtfer-- 14 -tigen könnte (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2000 aaO [X.] 1017 = [X.]. 1718). Der Anspruch setzt voraus, daß die Beklagte der Klägerin unter [X.] einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht schuldhaft unzutreffende In-formationen über das Mietobjekt hinsichtlich solcher Umstände erteilt hat, [X.] die Beklagte erkennbar von besonderer Bedeutung für den Entschluß derKlägerin zur Eingehung des Vertrages waren. Auch hierzu hat das Berufungs-gericht keine Feststellungen getroffen. Diese sind gegebenenfalls [X.]. Dabei wird zu prüfen sein, ob und gegebenenfalls in welcher Weise [X.] und/oder Vertreter der Beklagten über die allgemeine Anpreisungder erwarteten Attraktivität des [X.] hinaus der Klägerin konkrete- 15 -Angaben über bestimmte tatsächliche Umstände, insbesondere etwa die [X.] bereits erfolgte "Vollvermietung" des Einkaufszentrums, gemacht undhierdurch, für sie erkennbar, ihren Entschluß zur Eingehung des [X.]maßgeblich beeinflußt haben. Außerdem muß ein etwaiges der Beklagten zu-zurechnendes Verschulden ihrer Mitarbeiter tatrichterlich festgestellt werden.Zu diesem Zweck ist die Sache unter Aufhebung des angefochtenenUrteils an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.[X.] Krohn Hahne [X.] Sprick