Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 29.04.2009, Az. XII ZR 66/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/07 Verkündet am: 29. April 2009 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: ja [X.]R: [X.] § 812; [X.] § 57 a a) Zur Person des [X.]s, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten [X.] gelangt. b) Bei einem Vermieterwechsel im Wege der Zwangsversteigerung ist nicht derjeni-ge [X.], der im [X.]punkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der Ersteigerer, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält (Fortführung von Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - [X.] - NJW-RR 2006, 294). [X.], Urteil vom 29. April 2009 - [X.]/07 - O[X.]

[X.]

- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. April 2009 durch die Vorsitzende Richterin [X.], den Richter [X.], die Richterin [X.] und [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 10. Zivilsenats des [X.] vom 19. April 2007 im Kosten-punkt und insoweit aufgehoben, als die Widerklage des Beklagten abgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten [X.] und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das [X.] zurückverwiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von [X.] sowie darüber, ob der Mieter bei vorzeitiger Rückgabe des [X.] an den Ersteigerer einen Bereicherungsanspruch gegen diesen hat. 1 Mit schriftlichem Vertrag vom 9. Mai 1998 mietete der Beklagte von der damaligen Grundstückseigentümerin Gewerberäume für 15 Jahre. Die [X.], deren 100 %ige Tochter die Klägerin ist, betrieb in der Folgezeit die Zwangsversteigerung des [X.]. Mit Beschluss des Amtsgerichts 2 - 3 - vom 15. Dezember 2003 erhielt die Klägerin den Zuschlag für das Grundstück. Sie kündigte mit Schreiben vom 29. Dezember 2003 gegenüber dem Beklagten das Mietverhältnis unter Bezugnahme auf § 57 a [X.] zum nächstmöglichen [X.]punkt. Der Beklagte verweigerte unter Hinweis auf von ihm getätigte Investi-tionen die Herausgabe des Mietobjektes. 3 Das [X.] hat der [X.] stattgegeben und die vom Beklagten hilfsweise erhobene [X.] als unzu-lässig abgewiesen. Mit seiner Berufung hat sich der Beklagte gegen die [X.] zur Räumung und Herausgabe gewandt und im Wege der [X.] nunmehr beantragt, die Klägerin zu verurteilen, an ihn für die [X.] und Herausgabe der Mieträume bis zum 31. März 2009 monatlich 317,20 •, für die [X.] danach bis zum 31. März 2014 monatlich 297,70 • und für die [X.] danach bis zum 31. März 2019 monatlich 276,90 • zu zahlen. Gegen die Abweisung der Widerklage wendet sich der Beklagte mit der vom [X.] zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur teilweisen Aufhebung des Beru-fungsurteils, soweit das [X.] die Berufung gegen die Abweisung der Widerklage zurückgewiesen hat, und im Umfang der Aufhebung zur Zu-rückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. 4 1. Das [X.] hat, soweit für die Revision noch von Bedeu-tung, ausgeführt: Das Mietverhältnis sei unabhängig von den Voraussetzungen der §§ 57 a, c [X.] beendet und die Beklagte gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur 5 - 4 - Räumung und Herausgabe der Mieträume verpflichtet. Wegen der fehlenden Beurkundung des von den Parteien vereinbarten verlorenen [X.] sei die Schriftform nicht eingehalten. Gemäß § 566 Satz 2 a.F. BGB gelte der Vertrag deshalb als auf unbestimmte [X.] abgeschlossen und könne daher von der Klägerin gemäß § 580 a Abs. 2 BGB jederzeit spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervier-teljahres ordentlich gekündigt werden. Von dieser Kündigungsmöglichkeit habe die Klägerin spätestens mit Wirkung zum 31. Dezember 2005 Gebrauch [X.]. Da die Rechtsverteidigung gegen die Räumungsklage keinen Erfolg ha-be, sei über die in zweiter Instanz erweiterte, gemäß §§ 263, 525, 533 ZPO zu-lässige Hilfswiderklage zu entscheiden. Mit dieser erstrebe die Beklagte eine Verurteilung der Klägerin unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Be-reicherung. Nach der wegen des Beklagtenvorbringens zu unterstellenden Ver-einbarung eines verlorenen [X.] komme ein Bereicherungs-anspruch in Betracht, weil wegen der vorzeitigen Beendigung des langfristig konzipierten Mietvertrages der Baukostenzuschuss nicht "abgewohnt" sei und somit der rechtliche Grund der für die [X.] nach der Beendigung des [X.] erbrachten Leistung weggefallen sei. Nach der Rechtsprechung des [X.] sei die Bereicherung weder nach den mit dem Zuschuss ge-deckten Baukosten noch nach der durch die Mieterleistung geschaffenen Wert-erhöhung des Bauwerks zu bemessen, sondern allein nach den Vorteilen, die der Vermieter daraus erzielen könne, dass er vorzeitig in den Genuss der Nut-zungsmöglichkeit gelangt sei, die dem Mieter für die [X.] nach tatsächlicher Vertragsbeendigung bis zum an sich vorgesehenen Vertragsablauf entgangen sei. Ob bei der Bestimmung dieses [X.] ein fiktiv erzielbarer oder der mit einem Mietnachfolger tatsächlich vereinbarte [X.] maßgebend sei, kön-ne dahinstehen. Der Bereicherungsanspruch richte sich nämlich nicht gegen 6 - 5 - den Ersteigerer des Grundstücks, sondern gegen den ursprünglichen [X.]. Seien die wertsteigernden Aufwendungen bereits zu einer [X.] vorgenom-men worden, als der ursprüngliche Vermieter noch Eigentümer des Grund-stücks gewesen sei, richte sich der Bereicherungsanspruch nach der Entschei-dung des [X.] vom 5. Oktober 2005 ([X.] - NJW-RR 2006, 294) gegen den Erwerber. Dies gelte aber nicht, wenn das Grundstück nicht rechtsgeschäftlich, sondern im Wege der Zwangsversteigerung erworben worden sei. Bei einem verlorenen Baukostenzuschuss, um den es sich nach dem Vorbringen der Beklagten handele, komme nach der Rechtsprechung des [X.] ([X.] 16, 31, 35 f.; [X.], Urteil vom 14. Juli 1960 - [X.] - [X.], 1125) ein Bereicherungsanspruch nur gegen den früheren Vermieter, nicht aber gegen den Ersteher in Betracht. Der Entscheidung des [X.] vom 5. Oktober 2005, der ein rechtsgeschäftlicher Eigentumswechsel zugrunde liege, lasse sich nicht entnehmen, dass der [X.] inso-weit von seiner früheren Rechtsprechung habe abweichen wollen. Zwar [X.] keine durchgreifenden Bedenken gegen die Haftung des [X.] für als Baukostenzuschuss geleistete Mietvorauszahlungen; der Ersteher müsse nämlich ebenso wie der Realgläubiger mit solchen rechnen und könne sich ebenso wie dieser nach ihnen erkundigen. Die Erkundigungsmöglichkeit versa-ge aber, wenn - wie hier - die Einsicht in die Mietverträge nicht zu einer Klärung führe, weil der verlorene Zuschuss nicht dokumentiert sei und der Mietvertrag auch keine Regelung über eine Abwohnbarkeit, Anrechenbarkeit auf [X.], Zurückzahlung usw. enthalte. Jedenfalls in diesem Fall gebiete es der Schutz der Realgläubiger, den Ersteher bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht nach Bereicherungsrecht für einen verlorenen Baukostenzuschuss des gewerblichen Mieters haften zu lassen. Die Erzielung angemessener Erlöse in der Zwangs-versteigerung sei im Rahmen der dinglichen Rechtsordnung für die [X.] von ausschlaggebender Bedeutung. Ihre Rechtsstellung werde gegenüber - 6 - der Anerkennung ausdrücklicher Abwohn-, Mietvorauszahlungs- und Verrech-nungsvereinbarungen viel weitgehender beeinträchtigt, wenn sich in der Zwangsversteigerung kein angemessener Erlös mehr erzielen lasse, weil der Ersteher dem Risiko eines Bereicherungsanspruches ausgesetzt sei. Die [X.] könnten dem nur begegnen, indem sie kein oder nur ein geringeres Gebot abgäben. Vor diesem Hintergrund könne die Entscheidung des [X.] vom 5. Oktober 2005 im Interesse der Rechtssicherheit im [X.] nicht auf den Erwerber des Grundstücks in der Zwangsversteigerung angewen-det werden. 2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. 7 a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass dem Beklagten ein Bereicherungsanspruch (Bereicherung in sonstiger Weise) zu-stehen kann, weil die Klägerin als Vermieterin vorzeitig, und zwar infolge ihrer Kündigung schon zum 31. Dezember 2005 und nicht erst mit Ablauf der vertrag-lich vorgesehenen Mietzeit in den Genuss der wertsteigernden Investition des Beklagten gekommen ist ([X.], Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - [X.] - NJW-RR 2006, 294). Dem steht auch nicht entgegen, dass - nach [X.] des Berufungsgerichts - der auf eine bestimmte [X.] fest geschlossene Mietvertrag wegen Nichteinhaltung der Schriftform des § 550 BGB mit gesetzli-cher Kündigungsfrist kündbar war. Der Umstand, dass der Mietvertrag in einem solchen Fall vorzeitig kündbar ist, ändert nichts daran, dass die Parteien einen auf 15 Jahre unkündbaren Mietvertrag haben vereinbaren wollen. Der [X.] eines insoweit langfristigen Vertrages bildet nach wie vor die Grundlage für die von dem Beklagten getätigten Investitionen. Mit der Beendigung des Mietvertrages vor dem von den Parteien geplanten Ende ist der Rechtsgrund für die vom Beklagten vorgenommene Investition insoweit weggefallen ([X.], 8 - 7 - Urteil vom 21. Januar 1960 - [X.] - [X.], 497, 498) mit der Folge, dass der Vermieter bereichert sein kann. 9 b) Soweit das Berufungsgericht aber unter Bezugnahme auf die Ent-scheidungen des [X.] vom 17. Dezember 1954 ([X.] 16, 31 ff.) und vom 14. Juli 1960 ([X.] - [X.], 1125 ff.) meint, ein et-waiger Bereicherungsanspruch richte sich nicht gegen den Ersteigerer, sondern gegen den ursprünglichen Vermieter, kann ihm nicht gefolgt werden. [X.]) Zwar hat der [X.] in den genannten Entscheidungen einen Bereicherungsanspruch gegen den Ersteigerer verneint, allerdings [X.] eine vertragliche Rückzahlungsverpflichtung des [X.] bejaht. Mit Urteil vom 5. Oktober 2005 ([X.]O) hat der erkennende Senat aber entschie-den, dass bei einem Vermieterwechsel infolge Grundstücksveräußerung nicht derjenige [X.] ist, der im [X.]punkt der Vornahme der [X.] Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache vorzei-tig zurückerhält. [X.] Grund dieser Entscheidung ist, dass sich der [X.] der Bereicherung nicht nach der Höhe der Aufwendung des Mieters richtet und auch nicht im [X.]wert der Investition oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjektes bei Rückgabe (und erst recht nicht zu einem früheren [X.]punkt) besteht, sondern allein in der Erhöhung des [X.], soweit der [X.] diesen früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem höheren [X.] realisieren kann. Um eine derartige Möglichkeit ist der Voreigentümer, der die Nutzung zum vertraglich vereinbarten [X.] dem Mieter bis zum Eigentumsübergang gewähren musste und gewährt hat, nicht bereichert worden. Bereichert ist vielmehr der neue Vermieter, der die [X.] vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit zurückerhält und sie dadurch zu einem höheren [X.] weiter vermieten kann (Senatsurteil [X.]O). 10 - 8 - bb) Diese Grundsätze gelten auch bei einem Erwerb durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren. Der Ersteigerer erhält aufgrund seiner Kündi-gung die Mietsache früher zurück als nach dem Mietvertrag vorgesehen. Wenn er deshalb das Objekt zu einem höheren [X.] als bisher vermieten kann, ist allein er und nicht der ursprüngliche Vermieter bereichert. 11 12 Die vom Berufungsgericht angeführten Bedenken, der Schutz der [X.] gebiete es, den Ersteher bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht nach Bereicherungsrecht haften zu lassen, teilt der Senat nicht. Die Auffassung, in der Zwangsversteigerung ließen sich keine angemessenen Erlöse mehr [X.], weil der Interessent gezwungen sei, kein oder nur ein geringeres Gebot abzugeben, vermag nicht zu überzeugen. Sie beruht auf einem unzutreffenden Verständnis der Bereicherung. Dem vom Senat in der Entscheidung vom 5. Oktober 2005 bejahten Bereicherungsanspruch ist der Ersteigerer nur dann ausgesetzt, wenn er die Mietsache vorzeitig zurückerhält und sie zu einem [X.] [X.] als bisher weiter vermieten kann. Nur wenn er mehr erlösen kann, als er nach dem bisherigen Vertrag erhalten hat, ist er bereichert. Erlöst er nur das, was er bisher erhalten hat, besteht kein Anspruch gegen ihn. Er muss also gerade nicht befürchten, dass seine Einnahmemöglichkeiten durch einen Bereicherungsanspruch geschmälert werden, und hat deshalb keine [X.] Veranlassung, ein geringeres Gebot im [X.]. Die Auffassung des [X.] in den vom Berufungsgericht erwähnten Entscheidungen beruht auf der - überholten - Vorstellung, dass der ursprüngliche Vermieter durch die Investition des Mieters bereichert ist. Sieht man den Umfang der Bereicherung aber nicht in der Höhe der Aufwendungen des Mieters und nicht im [X.]wert der Investitionen oder der [X.] des Mietobjektes bei Rückgabe, sondern allein in der Erhöhung des Er-tragswertes, den der Vermieter früher als vertraglich vorgesehen durch ander-weitige Vermietung zu einem höheren [X.] realisieren kann (so Senatsurteil - 9 - vom 5. Oktober 2005 [X.]O), kann sich der Anspruch nur gegen denjenigen rich-ten, der das Mietobjekt vorzeitig zurückerhält. 13 3. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, da das Ober-landesgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe die Klägerin bereichert ist. Der Rechtsstreit muss deshalb an das [X.] zurückverwiesen werden, damit es die erforderlichen Feststellungen treffen kann. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin: Das [X.] hat unter Hinweis auf [X.] Mietrecht 9. Aufl. § 539 BGB Rdn. 61 ausgeführt, solange das Mietobjekt nicht geräumt und neu vermietet sei, fehle einer Ermittlung des [X.] die Bemessungsgrund-lage. Eine Bereicherung, die der Vermieter noch nicht realisiert habe, müsse er nicht herausgeben. Sollte das Berufungsgericht damit gemeint haben, dass der Bereicherungsanspruch gegen den Ersteher von einer Weitervermietung [X.], so wäre dem nicht zu folgen. Der im Wege einer Neuvermietung erzielte [X.] kann zwar ein wichtiges Indiz für die Höhe der Bereicherung sein, ist aber nicht Voraussetzung für einen Bereicherungsanspruch. Maßgeblich ist nicht die tatsächliche Vermietung, sondern die konkrete Vermietbarkeit zu ei-nem höheren als dem bisherigen [X.]. Das ist auch die Auffassung von [X.] (Schmidt-Futter/[X.] [X.]O Rdn. 61). Die vom Berufungsgericht herange-zogene Stelle befasst sich nicht mit den Voraussetzungen des Anspruchs, 14 - 10 - sondern mit der weiteren Frage, ob der Mieter den vom Erwerber erzielbaren Wertzuwachs in einem Betrag verlangen kann. Hahne [X.] [X.] Klinkhammer

Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 31.07.2006 - 1 O 548/04 - O[X.], Entscheidung vom 19.04.2007 - I-10 U 120/06 -