Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 14.03.2017, Az. VIII ZR 50/16

[X.]:[X.]:[X.]:2017:140317BVIIIZR50.16.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

BESCHLUSS
VIII ZR 50/16

vom

14. März
2017

in dem Rechtsstreit

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat am 14. März 2017
durch die
Vorsitzende Richterin Dr.
Milger, die Richterin Dr.
Hessel sowie die
Richter Prof.
Dr.
Achilles, Dr.
[X.] und Dr.
Bünger

beschlossen:
Der Senat beabsichtigt, die Revision des Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen.

Gründe:
1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht (mehr)
vor (§
552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).
Das Berufungsgericht ([X.], 444) hat die Revision zur Klärung der Frage zugelassen, ob die Betriebskostenabrechnung
im Fall einer durch den Eigentümer vermieteten Eigentumswohnung lediglich nach einer -
gegebenen-falls bestandskräftigen -
Beschlussfassung der [X.] über die Jahresabrechnung des
Verwalters
erstellt werden kann.
Diese Frage ist mittlerweile geklärt.
Der Senat hat -
nach Erlass des Berufungsurteils -
entschieden, dass das Vorliegen eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach §
28 Abs. 5 [X.] über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 [X.]) des Verwalters der [X.] keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten des Vermieters einer vermieteten [X.] gegenüber seinem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 BGB ist. Vielmehr hat der Vermieter einer Eigentumswohnung über die Betriebskostenvorauszahlun-1
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gen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB -
wie hier seitens des [X.] erfolgt -
abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer über die [X.] des Verwalters noch nicht vorliegt
(Senatsurteil vom 25.
Januar 2017 -
[X.], juris Rn. 17, 20 ff.).
Dies gilt auch, wenn der Vermieter
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wie hier der Kläger -
Mitglied einer Wohnungserbbauberechtigtengemeinschaft ist, für die die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend gelten (§
30 Abs. 3 Satz 2 [X.]).
2. [X.] hat auch keine Aussicht auf
Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung, soweit es dieser unterliegt, stand. Das Berufungs-gericht hat, wie den Gründen des Berufungsurteils eindeutig zu entnehmen
ist, die Revision
nur auf den Grund des Anspruchs
beschränkt zugelassen. Eine solche Beschränkung der Revisionszulassung ist wirksam, wenn die Entschei-dung über den Grund des Anspruchs keine Auswirkungen auf die Höhe des Anspruchs haben kann (vgl. [X.], Urteile
vom 30. Juni 1982 -
VIII ZR 259/81, NJW 1982, 2380 unter [X.]; vom 12. März 2009 -
IX ZR 10/08, [X.], 2068 Rn. 6 mwN; vom 16. September 2009 -
VIII ZR 243/08, [X.]Z 182, 241
Rn. 11; vgl. auch Senatsurteil vom 15. August 2012 -
VIII ZR 378/11, [X.]Z 194, 238 Rn. 3). Dies ist hier der Fall.
Die
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entsprechend dem Umfang der Revisionszulassung -
gegen das Bestehen des [X.] der Revision greifen nicht durch. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass der Kläger über die streit-gegenständlichen Betriebskosten auch ohne Vorliegen eines Beschlusses der
Wohnungserbbauberechtigtengemeinschaft (§
28 Abs.
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i.V.m.
§ 30 Abs. 3 Satz
2 [X.])
abrechnen durfte
und er demzufolge aus der Betriebskostenab-rechnung einen
Nachzahlungsanspruch gegen den Beklagten geltend machen 4
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kann, steht im Einklang mit den Grundsätzen des
oben genannten Senatsurteils
vom 25.
Januar 2017 ([X.], aaO).
Entgegen der von der Revision vertretenen Auffassung sind laufend ent-stehende Kosten im Sinne des §
556 Abs.
1 Satz 2 BGB, §
1 Abs. 1 Satz 1
BetrKV -
der von der Revision angeführte § 24
Abs. 2 Satz 2 der [X.] ([X.]) ist hier nicht einschlägig -
bei der Vermietung [X.] auch nicht erst dann angefallen, wenn eine Beschluss-fassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 [X.] über die das Ge-meinschaftseigentum betreffende Jahresabrechnung erfolgt ist. Zwar entsteht
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hinsichtlich der die Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan übersteigenden [X.] Abrechnungsspitze -
die Verpflichtung des einzelnen Wohnungsei-gentümers gegenüber den anderen Eigentümern, die Lasten und die Kosten nach §
16 Abs. 2 [X.] zu tragen, im Innenverhältnis nicht bereits durch die
Entstehung
der Lasten und Kosten, sondern erst durch den -
rechtswirksamen -
Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 [X.] über die [X.].
Dieser Beschluss der Wohnungseigentümer entfaltet jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine Bindung.
Die Frage des laufenden Entstehens und des [X.] der Betriebskosten für die vermietete [X.] ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohn-raummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen (Senatsurteil vom 25. Januar 2017 -
[X.], aaO
Rn. 23 f.
mwN).
Der Mieter kann den Vermieter demnach -
entgegen der Auffassung der Revision -
nicht darauf verweisen, dieser dürfe die Betriebskosten ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung nicht ab-rechnen und ansetzen und der Mieter habe deshalb insoweit eine Betriebskos-tennachforderung nicht zu zahlen.
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Ohne Erfolg bleibt schließlich auch der Einwand der Revision, das von ihr -
entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und des Senats -
befür-wortete Erfordernis eines Beschlusses nach § 28 Abs. 5 [X.] führe nicht zu einer (möglicherweise) lang anhaltenden Rechtsunsicherheit zwischen den Mietvertragsparteien, da es dem Wohnungseigentümer beziehungsweise Woh-nungserbbauberechtigten möglich sei, eine solche Beschlussfassung [X.] gerichtlich gegenüber der [X.] durchzusetzen. Diese Erwä-gungen stehen -
jedenfalls soweit es um die hier in Rede stehenden rechtlichen Voraussetzungen für die Abrechnung der Betriebskosten geht -
im Widerspruch zu der mit § 556 Abs. 3 BGB verfolgten Zielsetzung
des Gesetzgebers.
Wie der Senat in seinem Urteil vom 25. Januar 2017 ([X.], aaO Rn. 25 ff., 36 ff.) im Einzelnen ausgeführt hat, dient §
556 Abs. 3 BGB der Abrechnungssicherheit für den Mieter und der Streitvermeidung und gewähr-leistet -
was die Revision nicht hinreichend in
den Blick nimmt -
eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammen-hang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss. Dieser vom Gesetzgeber verfolgte Zweck würde verfehlt und der Mieter einer Eigentumswohnung zudem in einer aus [X.] nicht zu rechtfertigenden Weise gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteiligt, sähe man -
wie von der Revision gefordert -
eine Beschlussfassung der [X.] nach § 28 Abs. 5 [X.] über die Jahresabrechnung als notwendige Voraussetzung für die Betriebskostenabrechnung an.
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3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Dr. Milger
Dr. Hessel
Dr. Achilles

Dr. [X.]
Dr. Bünger
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch [X.] erledigt worden.

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 07.07.2015 -
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LG [X.], Entscheidung vom 05.02.2016 -
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