Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.01.2017, Az. VIII ZR 249/15

VIII. Zivilsenat | REWIS RS 2017, 16727

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ECLI:DE:BGH:2017:250117UVIIIZR249.15.0

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 249/15
Verkündet am:

25. Januar 2017

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja

BGB § 278, § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1, Satz 2 und 3; WEG § 28 Abs. 3 und 5

a)
Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszah-lungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß §
28 Abs.
5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher Beschluss ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gemäß §
556 Abs. 3 BGB.
b)
Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als solcher nicht Erfül-lungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach §
278 BGB in Bezug auf dessen mietvertragliche Pflichten hinsichtlich der Abrechnung der
Betriebskosten.
c)
Für die nach §
556 Abs. 3 Satz
3 Halbs. 2 BGB mögliche Entlastung des Vermie-ters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskosten-abrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen (Bestätigung und Fortfüh-rung des Senatsurteils vom 21. Januar 2009 -
VIII ZR 107/08, NJW 2009, 2197 Rn. 13).
BGH, Urteil vom 25. Januar 2017 -
VIII ZR 249/15 -
LG Mannheim

AG Schwetzingen

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2
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Der VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Januar 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Milger, den
Richter Prof.
Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie
die
Richter Dr.
Bünger
und Kosziol
für Recht erkannt:
Die Revision
des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Mannheim -
4. Zivilkammer -
vom 14. Oktober 2015 wird zurück-gewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beklagte war
Mieterin einer in einer Wohnungseigentumsanlage ge-legenen Wohnung des Klägers in B.

. Nach den mietvertraglichen Vereinba-rungen hatte die Beklagte zuzüglich zur Miete einen monatlichen Betriebskos-tenvorschuss zu zahlen, über den
der Kläger kalenderjährlich abrechnete.
Der Mietvertrag enthielt eine handschriftliche Ergänzung, wonach die Betriebskos-ten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden.
Die Betriebskosten für die Jahre 2010, 2011 und 2012 rechnete der Klä-ger gegenüber der Beklagten mit Schreiben vom 7. Dezember 2013 ab, nach-dem die Wohnungseigentümergemeinschaft kurz zuvor auf der Grundlage der 1
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von der (neuen)
Hausverwaltung erstellten Abrechnungen den Beschluss ge-mäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnungen (§
28 Abs. 3 WEG) hin-sichtlich der drei vorbezeichneten Abrechnungszeiträume gefasst hatte.
Der Kläger macht geltend, eine frühere Abrechnung der Betriebskosten der Jahre 2010 und 2011 sei ihm nicht möglich gewesen, da die damalige, zum 31.
Dezember 2012 abberufene
Hausverwaltung für diese Zeiträume keine ord-nungsgemäßen Abrechnungen erstellt habe. Die deshalb im August 2013 mit einer Neuerstellung der Abrechnungen
beauftragte, ab dem 1. Januar 2013 eingesetzte
neue Hausverwaltung habe diese im November 2013 der Woh-nungseigentümergemeinschaft vorgelegt.
Mit dem vorbezeichneten Schreiben vom 7. Dezember 2013 forderte der Kläger von der Beklagten für das Jahr 2010 eine Betriebskostennachzahlung in eine solche Jahr 2012 eine solche . Zugleich rechnete er das Kautionsgutha-betrug, ab und rechnete gegen den Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung dieses Kautionsguthabens mit seinen vorbezeichneten Betriebskostennachfor-derungen auf. Er verlangte von der Beklagten hiernach eine restliche Zahlung in

Das Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses Betrages
nebst Zinsen ge-richtete Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers hat das Landgericht zu-rückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren
weiter.

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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Der Kläger könne aus § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, § 259 BGB von der Beklagten nicht die Zahlung restlicher Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 verlangen. Der Kläger habe über die für die genannten Zeiträu-me geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen der Beklagten nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgerechnet.
Auch der Vermieter einer Eigentumswohnung sei verpflichtet, innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abzurechnen. Der Kläger könne sich insoweit nicht auf die handschriftliche Ergänzung des Mietvertrags
berufen, wonach die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet würden. Diese Regelung sei, da sie zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 3 BGB abweiche, gemäß §
556 Abs. 4 BGB unwirksam.
Der Kläger könne sich auch nicht darauf berufen, dass bis zum Ende der Abrechnungsfrist für die Betriebskosten die Jahresabrechnung der Wohnungs-eigentümergemeinschaft noch nicht gemäß § 28 Abs.
5 WEG beschlossen worden sei. Der Vermieter einer Eigentumswohnung könne und müsse entge-gen einer in Rechtsprechung und Literatur teilweise vertretenen Auffassung auch ohne die Vorlage der Jahresabrechnung durch den Wohnungseigentums-verwalter und ohne einen hierzu ergangenen Beschluss der Wohnungseigen-tümergemeinschaft die Betriebskosten gegenüber dem Mieter abrechnen.
Die 5
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Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander seien zu trennen von den Rechten und Pflichten
des vermietenden
Wohnungseigentümers
ge-genüber seinem Mieter. Dieser dürfe nicht deshalb schlechter gestellt werden, weil er eine Eigentumswohnung angemietet habe.
Die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft sei für die Betriebskostenabrechnung des Vermieters
gegenüber dem Mieter auch nicht verbindlich, vielmehr gelte insoweit der mietvertraglich vereinbarte Umlage-maßstab. Der Vermieter sei zu einer Abrechnung der Betriebskosten auch ohne die Jahresabrechnung und Beschlussfassung der Wohnungseigentümerge-meinschaft in der Lage. Denn als Miteigentümer könne er von dem Verwalter ohne Weiteres
Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verlangen
oder diesen innerhalb der Frist des § 556 Abs.
3 Satz 2 BGB auf Vornahme der Jahresab-rechnung in Anspruch nehmen.
Der Kläger habe nicht nachgewiesen, dass er die verspätete Geltendma-chung der Nachforderung der
Betriebskosten nicht zu vertreten habe
(§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB). Zwar könne ein Verschulden der früheren Haus-verwaltung dem Kläger nicht nach § 278 BGB zugerechnet werden, denn der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft sei -
außer im hier nicht gegebenen Fall einer weiter gehenden Vereinbarung -
nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters hinsichtlich der Erstellung der Betriebskostenabrechnung. Dem Kläger sei aber ein eigenes Verschulden vorzuwerfen. Der Kläger habe nicht dargetan
und es sei
auch sonst nicht ersichtlich, dass ihm die rechtzeitige Ab-rechnung der Betriebskosten unzumutbar gewesen sei. Dem Vermieter sei zu-zumuten, den Verwalter rechtzeitig vor Ablauf der Abrechnungsfrist aufzufor-dern, die Jahresabrechnung vorzulegen und erforderlichenfalls gerichtlich ge-gen ihn vorzugehen.
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Der Kläger könne von der Beklagten auch nicht die Zahlung restlicher Betriebskosten für das Jahr 2012 verlangen. Dieser Anspruch sei nach § 389 BGB durch Aufrechnung erloschen. Die Beklagte habe unstreitig einen An-vom Kläger für das Jahr 2012 geltend gemachte Betriebskostennachforderung übersteige.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-sion zurückzuweisen ist.
Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Anspruch des Klägers auf Zahlung restlicher Betriebskosten aus den
Betriebskostenabrechnungen
für die Jahre 2010,
2011 und 2012 verneint. Die Geltendmachung der Betriebskos-tennachforderungen für die Jahre 2010 und 2011 ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, weil der Kläger die Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht eingehalten und er nicht dargetan hat, dass er die verspätete Geltendmachung der Nachforderungen
nicht zu vertreten hat.
Entgegen der Auffassung der Revision hat der Vermieter einer Eigentumswohnung über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Beschluss der Wohnungseigentümer
gemäß §
28 Abs.
5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des
Verwalters der Wohnungseigentü-mergemeinschaft
noch nicht vorliegt. Hinsichtlich der Betriebskostenabrech-nung für das Jahr 2012, die der Kläger der Beklagten rechtzeitig mitgeteilt hat, hat das Berufungsgericht eine Nachforderung des Klägers ebenfalls ohne Rechtsfehler verneint, da diese Forderung jedenfalls durch die vom Kläger vor-11
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genommene Aufrechnung gegen das Kautionsguthaben der Beklagten erlo-schen ist (§ 389 BGB).
1. Haben die Parteien -
wie hier der Fall -
im Wohnraummietvertrag ver-einbart, dass der Mieter die Betriebskosten trägt und hierfür Vorauszahlungen leistet

535 Abs. 2, § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB), hat der Vermieter über die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB). Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen

556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).
Diese Grund-sätze gelten, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, auch für den Vermieter einer Eigentumswohnung.
2. Das Berufungsgericht ist mit Recht und von der Revision insoweit auch nicht angegriffen davon ausgegangen, dass der Kläger im Rahmen der von ihm kalenderjährlich vorgenommenen Abrechnungen der Betriebskosten die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 der Beklagten erst mit Schreiben vom 7. Dezember 2013 und damit -
da die im Mietvertrag enthaltene handschriftliche Ergänzung der Abrechnungsregelung im Hinblick auf §
556 Abs. 4 BGB unwirksam ist -
jeweils nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB mitgeteilt hat. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 hätte der Beklagten bis zum 31. Dezember 2011 und diejenige für das Jahr 2011 bis zum 31. Dezember 2012 mitgeteilt werden müssen.
a) Aufgrund dieser erst nach Ablauf der Frist des § 556 Abs.
3 Satz 2 BGB vorgenommenen Abrechnungen
der Betriebskosten
ist der Kläger hin-sichtlich der Abrechnungszeiträume 2010 und 2011 mit Nachforderungen aus-14
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geschlossen
(§ 556 Abs. 3 Satz
3 Halbs. 1
BGB), da er nach der insoweit rechtsfehlerfreien Beurteilung des Berufungsgerichts nicht dargetan hat, dass er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat (§
556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB; siehe hierzu nachfolgend unter II 2
b).
Dem Ablauf der Abrechnungsfrist steht nicht entgegen, dass die Woh-nungseigentümer erst wenige Tage vor der durch Schreiben des Klägers vom 7. Dezember 2013 erfolgten Mitteilung der Betriebskostenabrechnung an die Beklagte den Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft (§
28 Abs. 3
WEG)
ge-fasst hatten.
Denn entgegen der Auffassung der Revision ist das Vorliegen ei-nes solchen Beschlusses der Wohnungseigentümer über die Jahresabrech-nung -
wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat -
keine (unge-schriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten des Vermie-ters einer vermieteten Eigentumswohnung gegenüber seinem Mieter.
Vielmehr hat der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Vorauszahlung der Betriebskos-ten abzurechnen und dem Mieter diese Abrechnung mitzuteilen, wenn ein Be-schluss der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs.
5 WEG über die Jahresab-rechnung noch nicht ergangen ist. Diese Frage, die der Senat bisher nicht zu entscheiden gehabt hat, ist in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur allerdings umstritten.
aa) Ein Teil der Rechtsprechung und der Literatur, dem
sich auch die Revision angeschlossen hat, vertritt die Auffassung, Voraussetzung
für eine Abrechnung des Vermieters über die Vorauszahlung der Betriebskosten ge-genüber dem Mieter sei bei vermietetem Wohnungseigentum das Vorliegen eines wirksamen Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung. Erst durch diesen
Beschluss werde eine
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(fällige) Verpflichtung des Vermieters gegenüber der Wohnungseigentümerge-meinschaft (in konkreter Höhe) begründet, zuvor seien diese Kosten für ihn noch nicht -
im Sinne des §
556 Abs. 1 Satz 2 BGB und des § 1 Abs. 1 Satz 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom 25. November 2003 (BGBl. I S.
2346) -
entstanden
(OLG Düsseldorf, NJW-RR 2001, 299 [zur Gewerbe-raummiete]; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb.
2014, §
556 Rn. 86;
Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 556 BGB, Rn. 170; Emmerich in
Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., §
556 Rn.
49; Eckert in Wolf/Eckert/
Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-
und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 531; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 556 Rn. 271; Blank, NZM 2004, 365, 371; Langenberg, NZM 2004, 361, 362;
Callsen/Lützenkirchen in Lützenkirchen,
Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl., L Rn.
274 ff.;
Geldmacher, DWW 1997, 165, 166 f.; Horst, DWW 2011, 2, 5; wohl auch
Lützenkirchen/Jennißen, ZWE 2002, 446, 451).
bb) Nach der Gegenmeinung in Rechtsprechung und Literatur ist bereits aufgrund der voneinander unabhängigen Rechtsbeziehungen des Wohnungs-eigentümers zu
der
Wohnungseigentümergemeinschaft und deren Verwalter einerseits und zu dem Mieter der Eigentumswohnung andererseits ein Be-schluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung keine rechtliche Voraussetzung für eine Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter (LG Itzehoe, ZMR 2003, 38, 39; AG Erfurt, ZMR 2014, 751, 752; MünchKommBGB/
Schmid, 6. Aufl., § 556 Rn. 57
(anders -
wie vorstehend unter aa -
nunmehr MünchKommBGB/Schmid/Zehelein, 7.
Aufl., §
556 Rn. 55); Palandt/
Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 556 Rn. 12; Drasdo in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraumiete, 4. Aufl., VII Rn. 117 f.; BeckOGK/Drager, Stand 1. Oktober 2016, § 556 Rn. 197.1; Riecke in Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl., An-hang zu § 16 Rn. 26, 43; Jennißen, NZM 2002, 236, 238
f.; Drasdo, NZM 2004, 372, 373
f.; Riecke, ZMR 2007, 289).
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cc) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug.
Eine (unge-schriebene) Voraussetzung dahingehend, dass ein Beschluss der Wohnungs-eigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 28 Abs. 3 WEG) vorliegen muss, um über die Betriebskosten bei vermietetem Wohnungseigentum abrechnen zu können, ergibt sich weder aus dem Wortlaut
des § 556 Abs. 3 BGB noch aus den Gesetzesmaterialien, der Gesetzessystematik oder dem Sinn und Zweck dieser Vorschrift.
(1) Aus dem Wortlaut des § 556 BGB lässt sich nicht herleiten, dass ein Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die vom
Verwalter
einer Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres zu erstellenden Abrechnung über die gesam-ten im Kalenderjahr angefallenen tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 4. Dezember 2009 -
V ZR 44/09, NJW 2010, 2127 Rn. 10; vom 17. Februar 2012 -
V ZR 251/10, NJW 2012, 1434 Rn.
11; vom 11. Oktober 2013 -
V ZR 271/12, NJW 2014, 145 Rn. 6; jeweils mwN) Voraussetzung für das Anfallen beziehungswei-se die Fälligkeit und für die Abrechnung der Betriebskosten im Wohnraummiet-verhältnis ist. Nach der gesetzlichen Definition in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, §
1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV sind Betriebskosten diejenigen Kosten, die dem Eigentü-mer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grund-stück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Ne-bengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Über die Vorauszahlungen hat der Vermieter jährlich abzurechnen (§
556 Abs.
3 Satz 1 BGB).
Das Gesetz stellt damit weder bei der vorbezeichneten Definition der Be-triebskosten noch bei
der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB auf 20
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eine Fälligkeit der entstandenen Kosten ab. Nach der gesetzlichen Definition in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, die für das hier in Rede stehende Verhältnis zwi-schen Wohnraummieter und Vermieter
allein maßgeblich ist, kommt es viel-mehr nur darauf an, dass die Kosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen leis-tet,
"laufend entstehen". Hierzu wiederum muss es sich lediglich um -
was vor-liegend außer Streit steht -
(stetig) wiederkehrende Belastungen des Vermieters handeln (Senatsurteile vom 14. Februar 2007 -
VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356 Rn. 15 mwN; vom 14. November 2007 -
VIII ZR 19/07, NJW 2008, 575 Rn. 17; vom 11. November 2009 -
VIII ZR 221/08, NJW 2010, 226 Rn. 14; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl., § 556 BGB Rn. 89; Münch-KommBGB/Schmid/Zehelein, aaO, Anh. § 556, § 1 BetrKV Rn. 10).
Entgegen der oben unter II 2
a
aa genannten, auch von der Revision ver-tretenen Auffassung sind laufend entstehende Kosten im Sinne des §
556 Abs.
1 Satz 2 BGB, §
1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV bei der Vermietung einer Eigen-tumswohnung auch nicht erst dann angefallen, wenn eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die das Gemeinschafts-eigentum betreffende Jahresabrechnung erfolgt ist. Zwar entsteht -
hinsichtlich der die Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan übersteigenden sogenannten Abrechnungsspitze (vgl. hierzu nur BGH, Urteil vom 1. Juni 2012 -
V ZR 171/11, NJW 2012, 2797 Rn. 20 mwN) -
die Verpflichtung des einzelnen Wohnungsei-gentümers
gegenüber den anderen Eigentümern, die Lasten des gemeinschaft-lichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonsti-gen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftli-chen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen

16 Abs. 2 WEG),
im Innenverhältnis nicht bereits durch die Entstehung der Kosten und Lasten, sondern erst durch den -
rechtswirksamen -
Beschluss der Wohnungs-eigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (vgl. BGH, Beschluss vom 30. November 1995 -
V ZB 16/95, BGHZ 131, 228, 230
ff.; Ur-23
-
12
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teile
vom 22. Juli 2011 -
V ZR 245/09, juris Rn. 53; vom 9. März 2012 -
V ZR 147/11, NJW 2012, 2796 Rn. 7; vom 1. Juni 2012 -
V ZR 171/11, aaO; jeweils
mwN), während der Wohnungseigentümer die Kosten und Lasten seines Son-dereigentums ohnehin selbst zu tragen hat (§ 16 Abs. 2 WEG).
Der Beschluss der Wohnungseigentümer nach §
28 Abs. 5 WEG entfal-tet jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine Bindung (vgl. BGH, Urteil vom 21. April 1988
-
V ZB 10/87, BGHZ 104, 197, 203; Beschluss vom 30. November 1995 -
V ZB 16/95, aaO
S. 230; Schmidt-Futterer/
Langenberg, aaO Rn.
318). Vielmehr handelt es sich bei diesem Beschluss um
einen internen Akt der Willensbildung der Wohnungseigentümer
(Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem WEG, 7.
Aufl., Rn. 1132, sowie NZM 2002, 236, 238). Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebs-kosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen (vgl. auch KG, NJW-RR 1990, 1166, 1167; AG Erfurt, aaO; Drasdo in Bub/Treier, aaO Rn. 117).
(2) Aus den Gesetzesmaterialien lässt sich ebenfalls nicht entnehmen, dass der Beschluss
der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung eine zusätzliche Voraussetzung für die Abrechnung der Be-triebskosten gemäß § 556 Abs.
3 BGB wäre.
Die Vorschrift des § 556 BGB ist durch Art. 1 des
Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz)
vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) zum 1. September 2001 eingeführt worden, wobei der Gesetzgeber hinsichtlich des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB) an § 4 Abs. 1 Satz
2 des Miethöheregelungsgesetzes (MHG) und hinsichtlich der Abrech-nungsfrist und des Ausschlusses von Nachforderungen des Vermieters nach Ablauf dieser Frist (§ 556 Abs. 3 Satz 2, 3
BGB) an § 20 Abs. 3 Satz 4 der 24
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Neubaumietenverordnung
angeknüpft hat (vgl. BT-Drucks.
14/4553,
S. 51; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO Rn. 1, 5).
(a) Aus den Gesetzesmaterialien geht hervor, dass der Gesetzgeber mit der Schaffung des § 556 Abs. 3 BGB das Ziel verfolgt hat, Abrechnungssicher-heit für den Mieter
und durch eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten
rasche Klarheit und Rechtssicherheit über die diesbezüglich bestehenden ge-genseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien zu schaffen und damit Streit in diesem von ihm als "äußerst streitträchtig" (BT-Drucks.
14/4553,
S.
37) er-achteten Bereich
des Wohnraummietrechts zu vermeiden. Dieser mit der Ab-rechnungsfrist und dem Ausschluss von Nachforderungen des Vermieters nach Ablauf dieser Frist
verfolgten Zielsetzung liefe es zuwider, die Abrechnung der Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung -
wie von der Revision gefordert -
an die weitere
Voraussetzung der im Gesetz nicht vorgesehenen und aus den vorstehend unter II 2 a cc (1) genannten Gründen keine Bindung für das Mietverhältnis entfaltende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung
zu knüpfen und damit die Einhaltung der Abrechnungsfrist des §
556 Abs. 3 Satz 2 BGB unnötig zu ge-fährden.
(b) Dementsprechend heißt es bereits in der Einleitung des Gesetzent-wurfs des Mietrechtsreformgesetzes, die Regelung in § 556 BGB, wonach der Vermieter die Betriebskosten innerhalb eines Jahres abrechnen müsse, diene der Streitvermeidung (BT-Drucks.
14/4553, S. 2).
Im Allgemeinen
Teil der Gesetzesbegründung
des Mietrechtsreformge-setzes
wird zu § 556 Abs. 3 BGB weiter ausgeführt:
"Dass der Vermieter Betriebskosten, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, spätestens zwölf Monate nach dem Ende der Abrech-nungsperiode abzurechnen hat, entspricht der bisherigen Rechtspre-26
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chung, wird jedoch nunmehr ausdrücklich gesetzlich festgeschrieben. Neu ist dagegen die der Neubaumietenverordnung entnommene Bestimmung, dass, wiederum soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, der Vermieter im Falle nicht fristgerechter Abrechnung den Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten gegen den Mieter verliert. Dies dient der Abrechnungssicherheit für den Mieter und vermeidet Streit."
(BT-Drucks.
14/4553, S. 37)
In der Einzelbegründung der vorbezeichneten Regelung heißt es:
"Nach Fristablauf [gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB] kann der Vermieter eine Nachzahlung nur noch dann verlangen, wenn er die verspätete Gel-tendmachung nicht zu vertreten hat. Solche nicht zu vertretenden Ver-spätungen können ihre Ursache zum Beispiel darin haben, dass Versor-gungsunternehmen ihre Abrechnungen erst lange nach Ablauf der Ab-rechnungsperiode erstellt haben, so dass die Frist nicht mehr eingehalten werden kann. Auch Steuern oder Abgaben werden häufig erst sehr viel später festgesetzt. Absatz 3 Satz 4 stellt insoweit klar,
dass der Vermieter nicht zu Teilabrechnungen verpflichtet ist, auch wenn schon einige Ein-zelabrechnungen rechtzeitig vorliegen."
(BT-Drucks.
14/4553, S. 51)
In der Beschlussempfehlung und dem Bericht des Rechtsausschusses des Bundestags
wurde als Ergänzung der für den Vermieter vorgesehenen Ab-rechnungs-
und Ausschlussfrist die -
bereits in der Stellungnahme des Bundes-rates (BT-Drucks.
14/4553,
S. 86 f.) im Interesse der Ausgewogenheit angereg-te -
Einfügung einer Einwendungsfrist für den Mieter
vorgeschlagen, damit im Interesse der Rechtssicherheit schnell Klarheit über die gegenseitigen Forde-rungen bestehe (BT-Drucks. 14/5663, S. 75, 79; vgl. hierzu auch Senatsurteil vom 12.
Januar 2011
-
VIII ZR 296/09, NJW 2011, 843
Rn. 20 mwN).
Dieser Empfehlung hat der Gesetzgeber in §
556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB Rechnung ge-tragen.
(c) Auch den Gesetzesmaterialien der später im Rahmen des Förderalis-musreform-Begleitgesetzes vom 5. September 2006 (BGBl. I S. 2098, 2101) erfolgten Änderung des § 556 BGB lässt sich kein
Anhaltspunkt dafür entneh-men, dass der Gesetzgeber den Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß §
28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung als weitere Voraussetzung für die 29
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Abrechnung der Betriebskosten gegenüber dem Mieter einer Eigentumswoh-nung angesehen hätte. Vielmehr ergibt sich aus diesen Gesetzesmaterialien der Wille zur einheitlichen Auslegung und Anwendung des Begriffs
der Be-triebskosten und der hierauf bezogenen Regelungen.
In der Begründung der Änderung des § 556 Abs. 1 BGB durch Art. 11 des Förderalismusreform-Begleitgesetzes wird hierzu ausgeführt:
"Mit der Aufnahme der Definition des Begriffs der Betriebskosten und der Ermächtigungsgrundlage für den Erlass einer Verordnung über die Auf-stellung der Betriebskosten in § 556 Abs. 1 BGB wird sichergestellt, dass die für das gesamte private Wohnraummietrecht bedeutsamen Betriebs-kostenregelungen auch künftig einheitlich im gesamten Bundesgebiet gel-ten." (BT-Drucks. 16/814,
S. 18)
(d) Aus den Gesetzesmaterialien ergeben sich mithin keine Anhaltspunk-te dafür, dass der Gesetzgeber bei den rechtlichen Voraussetzungen der Ab-rechnung der Betriebskosten nach § 556 Abs. 3 BGB zwischen der Vermietung einer Eigentumswohnung und einer sonstigen Mietwohnung unterscheiden woll-te (vgl. auch Riecke in Riecke/Schmid, aaO Rn. 1).
(3) Auch gesetzessystematische Erwägungen sprechen nicht dafür, dass die Verpflichtung des Vermieters einer Eigentumswohnung zur Abrechnung der Betriebskosten nach § 556 Abs. 3 BGB von einem Beschluss der Wohnungsei-gentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG abhinge.
Wie oben
unter II 2
a cc (1)
bereits ausgeführt, entfaltet ein solcher Be-schluss gegenüber einem Dritten, wie dem Mieter der Eigentumswohnung, be-reits keine Bindungswirkung. Für die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG und die -
rechtlich hiervon schon mit Blick auf die unterschiedlichen Rechtsver-hältnisse der Wohnungseigentümer und der Parteien des Wohnraummietver-trags unabhängige -
Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB gelten 31
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33
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-
16
-
zudem in wesentlichen Punkten unterschiedliche rechtliche und inhaltliche Vor-aussetzungen.
Insbesondere erfolgt die Verteilung der Kosten bei den beiden vorbe-zeichneten Abrechnungen nach unterschiedlichen Maßstäben. Während bei der Abrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG alle im Abrechnungszeitraum hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums entstandenen Lasten und Kosten auf die Woh-nungseigentümer grundsätzlich nach dem Verhältnis ihrer
Anteile zu verteilen
sind
(§ 16 Abs. 2 WEG), richten
sich Umfang und Umlagemaßstab der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten in
erster Linie nach der vertraglichen Ver-einbarung der Mietvertragsparteien (vgl.
§ 556 Abs. 1, § 556a Abs. 1 BGB). Auch hinsichtlich der im Rahmen der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG und der Betriebskostenabrechnung nach §
556 BGB umlegbaren Kosten wei-sen beide Arten der Abrechnung Unterschiede auf. So gehören etwa die -
vom Wohnungseigentümer anteilig zu tragenden -
Kosten der Verwaltung sowie der Instandhaltung und -setzung gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 1 Abs. 1, 2 Nr.
1, 2 BetrKV nicht zu den Betriebskosten und können daher nicht auf den Mieter umgelegt werden (Senatsurteil vom 11. Mai 2016 -
VIII ZR 209/15, NJW 2016, 2254 Rn.
21).
(4) Entscheidend gegen das Erfordernis einer vorherigen, die Jahresab-rechnung betreffenden
Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG für die Abrechnung der Betriebskosten spricht zudem der Sinn und Zweck des § 556 Abs. 3 Satz
2, 3 BGB. Bei der Schaffung des § 556 Abs.
3 BGB ließ sich der Gesetzgeber von der Erwägung leiten, dass die Abrech-nungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch §
556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen des Vermieters nach Ab-lauf dieser Frist, wie oben unter II 2 a cc (2) (a) und (b) bereits erwähnt, der Ab-rechnungssicherheit für den Mieter und der Streitvermeidung dienen sollen. 35
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17
-
Beide Regelungen gewährleisten eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeit-raum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfü-gen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (Senatsurteile vom 17. November 2004 -
VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 unter II 1
b; vom 18. Januar 2006
-
VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903, Rn. 13; vom 5. Juli 2006 -
VIII ZR 220/05, NZM 2006, 740 Rn. 17; vom 12. Dezember 2007
-
VIII ZR 190/06, NJW 2008, 1150 Rn. 13; vom 21. Januar 2009 -
VIII ZR 107/08, NJW 2009, 2197 Rn. 15; vom 12.
Januar 2011 -
VIII ZR 296/09, aaO
Rn. 19).
Durch die vorgenannten gesetz-lichen Regelungen ist damit umfassend gewährleistet, dass die Mietvertrags-parteien nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen (Senatsurteil vom 12.
Januar 2011 -
VIII ZR 296/09, aaO
Rn. 21).
Dieser vom Gesetzgeber verfolgte Zweck würde verfehlt, sähe man eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung als notwendige Voraussetzung für die Betriebskostenab-rechnung an. Insbesondere in Fällen, in denen die Jahresabrechnung gemäß §
28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Wirtschaftsjahres nicht innerhalb einer an-gemessenen Frist
-
die nach der in Rechtsprechung und Literatur ganz über-wiegend vertretenen Auffassung in der Regel drei bis sechs Monate
beträgt
(OLG Zweibrücken, OLGR 2007, 608, 609 mwN; LG Mühlhausen, Beschluss vom 21.
November 2007 -
2 T 109/06, juris Rn. 41; Becker in Bärmann, WEG, 13. Aufl. § 28 Rn. 105
mwN; Erman/Grziwotz, aaO, § 28 WEG Rn. 4; Jennißen, WEG, 4.
Aufl., §
28 Rn.
138
f.)
-
erstellt wird oder über die Jahresabrechnung längere Streitigkeiten geführt werden, verlöre die Abrechnungsfrist des § 556 Abs.
3 Satz 2 BGB die ihr vom Gesetzgeber zugedachte Funktion und würde sowohl rechtlich als auch tatsächlich "ausgehebelt", zumal der Vermieter ge-37
-
18
-
mäß § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB auch nicht zu einer Teilabrechnung derjenigen Betriebskosten, für die ihm die erforderlichen Informationen bereits vorliegen, verpflichtet ist
(vgl. Senatsurteil vom 30.
April 2008 -
VIII ZR 240/07, aaO Rn.
18).
Der Mieter einer Eigentumswohnung würde hierdurch in einer aus Sach-gründen nicht zu rechtfertigenden Weise gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteiligt, indem er anders als dieser durch das zusätzliche Erfor-dernis eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG dem erhöhten Risiko
ausgesetzt wäre, die Betriebskostenabrechnung nicht in-nerhalb der gesetzlich vorgesehenen Jahresfrist zu erhalten. Auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer kann der Mieter keinen Ein-fluss nehmen
und diese daher auch nicht vorantreiben, da er in die Rechtsbe-ziehungen der Wohnungseigentümer untereinander oder des
Wohnungseigen-tümers
zur Gemeinschaft oder deren Verwalter nicht miteinbezogen ist.
Für ei-ne nach der Art der Mietwohnung differenzierende Auslegung gibt § 556 BGB nichts her.
(5) Für den Streitfall ergibt sich aus diesen Grundsätzen, dass die Be-triebskostenabrechnung des Klägers vom 7. Dezember 2013
hinsichtlich der Abrechnungszeiträume 2010 und 2011, wie vom Berufungsgericht mit Recht angenommen, erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz
2 BGB und damit zu spät erfolgt
ist.
b) Das Berufungsgericht hat -
entgegen der Auffassung der Revision -
ebenfalls rechtsfehlerfrei das Vorliegen des in §
556 Abs.
3 Satz 3 Halbs. 2 BGB geregelten Ausnahmetatbestandes verneint. Nach dieser Vorschrift ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB dann nicht ausgeschlossen, 38
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-
19
-
wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Für das Vertretenmüssen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB gilt § 276 BGB; nach §
278 BGB hat der Vermieter auch ein Fehlverhalten seiner Erfül-lungsgehilfen zu vertreten (BGH, Urteil vom 21. Januar 2009 -
VIII ZR 107/08, aaO Rn.
13).
Hiervon ausgehend muss sich der Kläger hier zwar ein Verschulden des (früheren) Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zurechnen lassen, weil dieser nicht Erfüllungsgehilfe des Klägers zur Erstellung der miet-rechtlichen Betriebskostenabrechnung gewesen ist. Gleichwohl kann der Kläger eine Nachforderung nicht geltend machen, denn er hat nicht einmal im Ansatz dargelegt, dass ihn auch kein eigenes Verschulden an der verspäteten Abrech-nung für die Jahre 2010 und 2011 trifft.
aa) Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat und wovon auch die Revision ausgeht, grundsätzlich nicht Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach § 278 BGB in
Bezug auf dessen mietvertragliche Pflichten hinsichtlich der Ab-rechnung der Betriebskosten (vgl. LG Frankfurt am Main, Urteil vom 14. Okto-ber 2011 -
2-09 S 2/11, juris Rn. 19; AG Singen, Beschluss vom 24. Februar 2004 -
7 UR WEG 48/03, juris; AG Erfurt, aaO; Palandt/Weidenkaff, aaO; MünchKommBGB/Schmid/Zehelein, aaO, § 556 Rn. 55; Blank in Blank/
Börstinghaus aaO Rn. 209; BeckOK-BGB/Ehlert, Stand 1. Mai 2014, §
556 Rn.
65c; BeckOGK/Drager, aaO; Langenberg/Zehelein, Betriebs-
und Heizkos-tenrecht, 8. Aufl., G
Rn.
59; Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem WEG, aaO Rn. 1128; Drasdo, NZM 2004, 372, 374; Flatow, WuM 2010, 606, 611; Schmid, MDR 2015, 985, 986; aA wohl AG Potsdam, WuM 2003, 456; Gies, NZM 2002, 514; Staudinger/Weitemeyer, aaO Rn. 109; Emmerich
in Emmerich/Sonnenschein, aaO Rn.
64; Riecke in Riecke/Schmid, aaO Rn. 26).
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-
20
-
Erfüllungsgehilfe ist, wer nach den tatsächlichen Gegebenheiten des Fal-les mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird (BGH, Urteile vom 21. April 1954 -
VI ZR 55/53, BGHZ 13, 111, 113; vom 8. Februar 1974 -
V ZR 21/72, BGHZ 62, 119, 124; vom 21. Oktober 2009 -
VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 29; vom 23. September 2010 -
III ZR 246/09, BGHZ 187, 86 Rn. 18 mwN; st.
Rspr.). Der Grund dafür, dass der Schuldner für das Verschulden eines Drit-ten einzustehen hat, liegt in der Erweiterung seines Geschäfts-
und Risikobe-reichs; die Hilfsperson übernimmt eine Aufgabe, die im Verhältnis zum Gläubi-ger dem Schuldner selbst obliegt (BGH, Urteile vom 8. Februar 1974 -
V ZR 21/72, aaO; vom 13. Januar 1984 -
V ZR 205/82, NJW 1984, 1748, unter II 2 b aa; vom 21. Oktober 2009 -
VIII ZR 64/09, aaO).
bb) Diese Voraussetzungen sind indes bei dem Verwalter einer Woh-nungseigentümergemeinschaft grundsätzlich nicht erfüllt. Allein durch die vom Verwalter gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres vorzuneh-mende Erstellung der Jahresabrechnung (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 4. De-zember 2009 -
V ZR 44/09, aaO; vom 17. Februar 2012 -
V ZR 251/10, aaO; vom 11. Oktober 2013 -
V ZR 271/12, aaO) erfüllt dieser keine dem Vermieter gegenüber dem Mieter aufgrund des Mietverhältnisses obliegende Verbindlich-keit. Seine Tätigkeit bezieht sich vielmehr auf das Gemeinschaftseigentum

28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1, Abs. 3; Drasdo, NZM 2004, 372, 374). Hierbei wird der Verwalter auch nicht als Hilfsperson der Gemeinschaft der Wohnungseigen-tümer oder ihrer einzelnen Mitglieder tätig, sondern handelt, um der ihm durch §
28 Abs. 3 WEG gesetzlich zugewiesenen eigenen Aufgabe der Erstellung der Jahresabrechnung nachzukommen (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2016 -
I ZB 5/16, WuM 2016, 586 Rn. 18).

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-
21
-
Dass der Kläger den früheren Verwalter der Wohnungseigentümerge-meinschaft mit der Erstellung der Betriebskostenabrechnung für das streitge-genständliche Mietverhältnis beauftragt und dieser hierdurch als Hilfsperson bei der Erfüllung der dem Kläger aufgrund des Mietverhältnisses mit der Beklagten obliegenden Abrechnung der Betriebskosten tätig geworden -
und deshalb als dessen Erfüllungsgehilfe gemäß §
278 BGB anzusehen -
wäre, hat das Beru-fungsgericht nicht festgestellt. Einwendungen hiergegen sind im Revisionsver-fahren nicht erhoben worden.
cc) Der
Kläger hat aber den Entlastungsbeweis, dass ihn kein
eigenes Verschulden an der verspäteten Abrechnung der Betriebskosten der Abrech-nungszeiträume 2010 und 2011 trifft, nicht geführt. Er hatte konkret darzulegen, inwiefern er die Verspätung nicht zu vertreten hatte. Hierzu gehörte insbeson-dere die Darlegung
der Bemühungen, die er unternommen hat, um eine recht-zeitige Abrechnung sicherzustellen
(vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 2009
-
VIII ZR 107/08, aaO; vgl. v. Brunn/Emmerich in Bub/Treier, aaO, III.
Rn. 262).
Hieran fehlt es. Denn nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Beru-fungsgerichts hat der Kläger insoweit lediglich geltend gemacht, die bis zum 31.
Dezember 2012 tätige Hausverwaltung habe die Wohngeldabrechnung der Hauseigentümer für die Jahre 2010 und 2011 nicht ordnungsgemäß erstellt und sei wegen dieser Versäumnisse von der Wohnungseigentümergemeinschaft zum 31. Dezember 2012 abberufen worden. Die neue, ab 1. Januar 2013 tätige Hausverwaltung sei mit Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 20. August 2013 zur Abrechnung der Wohngelder für die Jahre 2010 und 2011 beauftragt worden und habe diese
-
nachdem die bisherige Hausverwaltung zuvor noch erfolglos zur Erstellung ordnungsgemäßer Jahresabrechnungen für die vorbezeichneten Abrechnungszeiträume aufgefordert worden war -
im
No-vember 2013 fertiggestellt.
45
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22
-
Dies genügt nicht. Denn es fehlt jeder Vortrag dazu, was der Kläger selbst veranlasst hat, nachdem für ihn im Laufe des Jahres 2010 erkennbar wurde, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig erstellen würde oder die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie
sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrech-nung eignete. Übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. Soweit sie sich auf den Schriftsatz des Klägers vom 8. September 2014 beruft, enthält dieser nur die vorstehend genannte Darstellung der Vorgehensweise der Woh-nungseigentümergemeinschaft, die den Schluss, der Kläger habe den ihm ob-liegenden Entlastungsbeweis geführt, nicht zulässt.
3. Hinsichtlich des Abrechnungszeitraums 2012 ist die Betriebskostenab-rechnung vom 7. Dezember 2013 hingegen, wie das Berufungsgericht zutref-fend angenommen hat und wovon auch die Parteien im Revisionsverfahren ausgehen, rechtzeitig innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erfolgt. Trotzdem steht dem Kläger der hinsichtlich dieser Betriebskostenabrechnung geltend gemachte Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von

47
48
-
23
-

389 BGB durch die vom Kläger vorgenommene Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der

Dr. Milger
Dr. Achilles
Dr. Fetzer

Dr. Bünger
Kosziol
Vorinstanzen:
AG Schwetzingen, Entscheidung vom 26.11.2014 -
4 C 81/14 -

LG Mannheim, Entscheidung vom 14.10.2015 -
4 S 142/14 -

Meta

VIII ZR 249/15

25.01.2017

Bundesgerichtshof VIII. Zivilsenat

Sachgebiet: ZR

Zitier­vorschlag: Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.01.2017, Az. VIII ZR 249/15 (REWIS RS 2017, 16727)

Papier­fundstellen: REWIS RS 2017, 16727

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Die hier dargestellten Entscheidungen sind möglicherweise nicht rechtskräftig oder wurden bereits in höheren Instanzen abgeändert.

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