Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.01.2017, Az. VIII ZR 249/15

ECLI:DE:BGH:2017:250117UVIIIZR249.15.0

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VI[X.]ZR 249/15
Verkündet am:

25. Januar 2017

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja

BG[X.]§ 278, § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1, Satz 2 und 3; [X.]§ 28 Abs. 3 und 5

a)
Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszah-lungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß §
28 Abs.
5 [X.]über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher Beschluss ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gemäß §
556 Abs. 3 BGB.
b)
Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als solcher nicht Erfül-lungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach §
278 BG[X.]in Bezug auf dessen mietvertragliche Pflichten hinsichtlich der Abrechnung der
Betriebskosten.
c)
Für die nach §
556 Abs. 3 Satz
3 Halbs. 2 BG[X.]mögliche Entlastung des [X.]hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskosten-abrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen (Bestätigung und Fortfüh-rung des Senatsurteils vom 21. Januar 2009 -
VI[X.]ZR 107/08, NJW 2009, 2197 Rn. 13).
BGH, Urteil vom 25. Januar 2017 -
VI[X.]ZR 249/15 -
LG Mannheim

AG Schwetzingen

-
2
-
Der VIII.
Zivilsenat des [X.]hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Januar 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Milger, den
Richter Prof.
Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie
die
Richter Dr.
Bünger
und Kosziol
für Recht erkannt:
Die Revision
des [X.]gegen das Urteil des [X.]-
4. Zivilkammer -
vom 14. Oktober 2015 wird zurück-gewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beklagte war
Mieterin einer in einer Wohnungseigentumsanlage ge-legenen Wohnung des [X.]in B.

. Nach den mietvertraglichen Vereinba-rungen hatte die Beklagte zuzüglich zur Miete einen monatlichen [X.]zu zahlen, über den
der Kläger kalenderjährlich abrechnete.
Der Mietvertrag enthielt eine handschriftliche Ergänzung, wonach die Betriebskos-ten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden.
Die Betriebskosten für die Jahre 2010, 2011 und 2012 rechnete der Klä-ger gegenüber der [X.]mit Schreiben vom 7. Dezember 2013 ab, nach-dem die Wohnungseigentümergemeinschaft kurz zuvor auf der Grundlage der 1
2
-
3
-
von der (neuen)
Hausverwaltung erstellten Abrechnungen den Beschluss ge-mäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnungen (§
28 Abs. 3 WEG) hin-sichtlich der drei vorbezeichneten Abrechnungszeiträume gefasst hatte.
Der Kläger macht geltend, eine frühere Abrechnung der Betriebskosten der [X.]und 2011 sei ihm nicht möglich gewesen, da die damalige, zum 31.
Dezember 2012 abberufene
Hausverwaltung für diese Zeiträume keine [X.]Abrechnungen erstellt habe. Die deshalb im August 2013 mit einer Neuerstellung der Abrechnungen
beauftragte, ab dem 1. Januar 2013 eingesetzte
neue Hausverwaltung habe diese im November 2013 der [X.]vorgelegt.
Mit dem vorbezeichneten Schreiben vom 7. Dezember 2013 forderte der Kläger von der [X.]für das [X.]eine Betriebskostennachzahlung in eine solche [X.]eine solche . Zugleich rechnete er das Kautionsgutha-betrug, ab und rechnete gegen den Anspruch der [X.]auf Rückzahlung dieses Kautionsguthabens mit seinen vorbezeichneten [X.]auf. Er verlangte von der [X.]hiernach eine restliche Zahlung in

Das Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses Betrages
nebst Zinsen ge-richtete Klage abgewiesen. Die Berufung des [X.]hat das [X.]zu-rückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren
weiter.

3
4
-
4
-
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Der Kläger könne aus § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, § 259 BGB von der [X.]nicht die Zahlung restlicher Betriebskosten für die [X.]und 2011 verlangen. Der Kläger habe über die für die genannten Zeiträu-me geleisteten [X.]der [X.]nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgerechnet.
Auch der Vermieter einer Eigentumswohnung sei verpflichtet, innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abzurechnen. Der Kläger könne sich insoweit nicht auf die handschriftliche Ergänzung des Mietvertrags
berufen, wonach die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet würden. Diese Regelung sei, da sie zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 3 BGB abweiche, gemäß §
556 Abs. 4 BG[X.]unwirksam.
Der Kläger könne sich auch nicht darauf berufen, dass bis zum Ende der Abrechnungsfrist für die Betriebskosten die Jahresabrechnung der Wohnungs-eigentümergemeinschaft noch nicht gemäß § 28 Abs.
5 [X.]beschlossen worden sei. Der Vermieter einer Eigentumswohnung könne und müsse entge-gen einer in Rechtsprechung und Literatur teilweise vertretenen Auffassung auch ohne die Vorlage der Jahresabrechnung durch den [X.]und ohne einen hierzu ergangenen Beschluss der [X.]die Betriebskosten gegenüber dem Mieter abrechnen.
Die 5
6
7
8
-
5
-
Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander seien zu trennen von den Rechten und Pflichten
des vermietenden
Wohnungseigentümers
ge-genüber seinem Mieter. Dieser dürfe nicht deshalb schlechter gestellt werden, weil er eine Eigentumswohnung angemietet habe.
Die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft sei für die Betriebskostenabrechnung des Vermieters
gegenüber dem Mieter auch nicht verbindlich, vielmehr gelte insoweit der mietvertraglich vereinbarte Umlage-maßstab. Der Vermieter sei zu einer Abrechnung der Betriebskosten auch ohne die Jahresabrechnung und Beschlussfassung der [X.]in der Lage. Denn als Miteigentümer könne er von dem Verwalter ohne Weiteres
Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verlangen
oder diesen innerhalb der Frist des § 556 Abs.
3 Satz 2 BG[X.]auf Vornahme der Jahresab-rechnung in Anspruch nehmen.
Der Kläger habe nicht nachgewiesen, dass er die verspätete Geltendma-chung der Nachforderung der
Betriebskosten nicht zu vertreten habe
(§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB). Zwar könne ein Verschulden der früheren Haus-verwaltung dem Kläger nicht nach § 278 BGB zugerechnet werden, denn der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft sei -
außer im hier nicht gegebenen Fall einer weiter gehenden Vereinbarung -
nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters hinsichtlich der Erstellung der Betriebskostenabrechnung. Dem Kläger sei aber ein eigenes Verschulden vorzuwerfen. Der Kläger habe nicht dargetan
und es sei
auch sonst nicht ersichtlich, dass ihm die rechtzeitige [X.]der Betriebskosten unzumutbar gewesen sei. Dem Vermieter sei zu-zumuten, den Verwalter rechtzeitig vor Ablauf der Abrechnungsfrist aufzufor-dern, die Jahresabrechnung vorzulegen und erforderlichenfalls gerichtlich ge-gen ihn vorzugehen.
9
10
-
6
-
Der Kläger könne von der [X.]auch nicht die Zahlung restlicher Betriebskosten für das [X.]verlangen. Dieser Anspruch sei nach § 389 BGB durch Aufrechnung erloschen. Die Beklagte habe unstreitig einen [X.]Kläger für das [X.]geltend gemachte Betriebskostennachforderung übersteige.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-sion zurückzuweisen ist.
Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Anspruch des [X.]auf Zahlung restlicher Betriebskosten aus den
Betriebskostenabrechnungen
für die Jahre 2010,
2011 und 2012 verneint. Die Geltendmachung der [X.]für die [X.]und 2011 ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, weil der Kläger die Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht eingehalten und er nicht dargetan hat, dass er die verspätete Geltendmachung der Nachforderungen
nicht zu vertreten hat.
Entgegen der Auffassung der Revision hat der Vermieter einer Eigentumswohnung über die [X.]des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Beschluss der Wohnungseigentümer
gemäß §
28 Abs.
5 [X.]über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des
Verwalters der Wohnungseigentü-mergemeinschaft
noch nicht vorliegt. Hinsichtlich der [X.]für das Jahr 2012, die der Kläger der [X.]rechtzeitig mitgeteilt hat, hat das Berufungsgericht eine Nachforderung des [X.]ebenfalls ohne Rechtsfehler verneint, da diese Forderung jedenfalls durch die vom Kläger vor-11
12
13
-
7
-
genommene Aufrechnung gegen das Kautionsguthaben der [X.]erlo-schen ist (§ 389 BGB).
1. Haben die Parteien -
wie hier der Fall -
im Wohnraummietvertrag ver-einbart, dass der Mieter die Betriebskosten trägt und hierfür Vorauszahlungen leistet
(§
535 Abs. 2, § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB), hat der Vermieter über die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB). Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen
(§
556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).
Diese Grund-sätze gelten, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, auch für den Vermieter einer Eigentumswohnung.
2. Das Berufungsgericht ist mit Recht und von der Revision insoweit auch nicht angegriffen davon ausgegangen, dass der Kläger im Rahmen der von ihm kalenderjährlich vorgenommenen Abrechnungen der Betriebskosten die Betriebskostenabrechnungen für die [X.]und 2011 der [X.]erst mit Schreiben vom 7. Dezember 2013 und damit -
da die im Mietvertrag enthaltene handschriftliche Ergänzung der Abrechnungsregelung im Hinblick auf §
556 Abs. 4 BG[X.]unwirksam ist -
jeweils nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB mitgeteilt hat. Die Betriebskostenabrechnung für das [X.]hätte der [X.]bis zum 31. Dezember 2011 und diejenige für das [X.]bis zum 31. Dezember 2012 mitgeteilt werden müssen.
a) Aufgrund dieser erst nach Ablauf der Frist des § 556 Abs.
3 Satz 2 BG[X.]vorgenommenen Abrechnungen
der Betriebskosten
ist der Kläger hin-sichtlich der Abrechnungszeiträume 2010 und 2011 mit Nachforderungen aus-14
15
16
-
8
-
geschlossen
(§ 556 Abs. 3 Satz
3 Halbs. 1
BGB), da er nach der insoweit [X.]Beurteilung des Berufungsgerichts nicht dargetan hat, dass er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat (§
556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB; siehe hierzu nachfolgend unter [X.]2
b).
Dem Ablauf der Abrechnungsfrist steht nicht entgegen, dass die [X.]erst wenige Tage vor der durch Schreiben des [X.]vom 7. Dezember 2013 erfolgten Mitteilung der Betriebskostenabrechnung an die Beklagte den Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft (§
28 Abs. 3
WEG)
ge-fasst hatten.
Denn entgegen der Auffassung der Revision ist das Vorliegen ei-nes solchen Beschlusses der Wohnungseigentümer über die [X.]-
wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat -
keine (unge-schriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten des [X.]einer vermieteten Eigentumswohnung gegenüber seinem Mieter.
Vielmehr hat der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Vorauszahlung der Betriebskos-ten abzurechnen und dem Mieter diese Abrechnung mitzuteilen, wenn ein Be-schluss der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs.
5 [X.]über die Jahresab-rechnung noch nicht ergangen ist. Diese Frage, die der Senat bisher nicht zu entscheiden gehabt hat, ist in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur allerdings umstritten.
aa) Ein Teil der Rechtsprechung und der Literatur, dem
sich auch die Revision angeschlossen hat, vertritt die Auffassung, Voraussetzung
für eine Abrechnung des Vermieters über die Vorauszahlung der Betriebskosten ge-genüber dem Mieter sei bei vermietetem Wohnungseigentum das Vorliegen eines wirksamen Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung. Erst durch diesen
Beschluss werde eine
17
18
-
9
-
(fällige) Verpflichtung des Vermieters gegenüber der [X.](in konkreter Höhe) begründet, zuvor seien diese Kosten für ihn noch nicht -
im Sinne des §
556 Abs. 1 Satz 2 BG[X.]und des § 1 Abs. 1 Satz 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom 25. November 2003 ([X.]I S.
2346) -
entstanden
(OLG Düsseldorf, NJW-RR 2001, 299 [zur Gewerbe-raummiete]; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb.
2014, §
556 Rn. 86;
Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 556 BGB, Rn. 170; [X.]in
Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., §
556 Rn.
49; Eckert in Wolf/Eckert/
Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-
und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 531; [X.]in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 556 Rn. 271; Blank, NZM 2004, 365, 371; Langenberg, NZM 2004, 361, 362;
Callsen/[X.]in Lützenkirchen,
[X.]Mietrecht, 5. Aufl., L Rn.
274 ff.;
Geldmacher, [X.]1997, 165, 166 f.; Horst, [X.]2011, 2, 5; wohl auch
Lützenkirchen/Jennißen, [X.]2002, 446, 451).
bb) Nach der Gegenmeinung in Rechtsprechung und Literatur ist bereits aufgrund der voneinander unabhängigen Rechtsbeziehungen des [X.]zu
der
Wohnungseigentümergemeinschaft und deren Verwalter einerseits und zu dem Mieter der Eigentumswohnung andererseits ein Be-schluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung keine rechtliche Voraussetzung für eine Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter (LG Itzehoe, ZMR 2003, 38, 39; AG Erfurt, ZMR 2014, 751, 752; MünchKommBGB/
Schmid, 6. Aufl., § 556 Rn. 57
(anders -
wie vorstehend unter aa -
nunmehr MünchKommBGB/Schmid/Zehelein, 7.
Aufl., §
556 Rn. 55); Palandt/
Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 556 Rn. 12; [X.]in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraumiete, 4. Aufl., [X.]Rn. 117 f.; BeckOGK/Drager, Stand 1. Oktober 2016, § 556 Rn. 197.1; [X.]in Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl., [X.]zu § 16 Rn. 26, 43; Jennißen, NZM 2002, 236, 238
f.; Drasdo, NZM 2004, 372, 373
f.; Riecke, ZMR 2007, 289).
19
-
10
-
cc) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug.
Eine (unge-schriebene) Voraussetzung dahingehend, dass ein Beschluss der [X.]nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 28 Abs. 3 WEG) vorliegen muss, um über die Betriebskosten bei vermietetem Wohnungseigentum abrechnen zu können, ergibt sich weder aus dem Wortlaut
des § 556 Abs. 3 BGB noch aus den Gesetzesmaterialien, der Gesetzessystematik oder dem Sinn und Zweck dieser Vorschrift.
(1) Aus dem Wortlaut des § 556 BGB lässt sich nicht herleiten, dass ein Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die vom
Verwalter
einer Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres zu erstellenden Abrechnung über die gesam-ten im Kalenderjahr angefallenen tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 4. Dezember 2009 -
V ZR 44/09, NJW 2010, 2127 Rn. 10; vom 17. Februar 2012 -
V ZR 251/10, NJW 2012, 1434 Rn.
11; vom 11. Oktober 2013 -
V ZR 271/12, NJW 2014, 145 Rn. 6; jeweils mwN) Voraussetzung für das Anfallen [X.]die Fälligkeit und für die Abrechnung der Betriebskosten im [X.]ist. Nach der gesetzlichen Definition in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, §
1 Abs. 1 Satz 1 [X.]sind Betriebskosten diejenigen Kosten, die dem [X.]oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am [X.]oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Ne-bengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Über die Vorauszahlungen hat der Vermieter jährlich abzurechnen (§
556 Abs.
3 Satz 1 BGB).
Das Gesetz stellt damit weder bei der vorbezeichneten Definition der [X.]noch bei
der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB auf 20
21
22
-
11
-
eine Fälligkeit der entstandenen Kosten ab. Nach der gesetzlichen Definition in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, die für das hier in Rede stehende Verhältnis zwi-schen Wohnraummieter und Vermieter
allein maßgeblich ist, kommt es viel-mehr nur darauf an, dass die Kosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen leis-tet,
"laufend entstehen". Hierzu wiederum muss es sich lediglich um -
was [X.]außer [X.]steht -
(stetig) wiederkehrende Belastungen des Vermieters handeln (Senatsurteile vom 14. Februar 2007 -
VI[X.]ZR 123/06, NJW 2007, 1356 Rn. 15 mwN; vom 14. November 2007 -
VI[X.]ZR 19/07, NJW 2008, 575 Rn. 17; vom 11. November 2009 -
VI[X.]ZR 221/08, NJW 2010, 226 Rn. 14; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl., § 556 BGB Rn. 89; Münch-KommBGB/Schmid/Zehelein, aaO, Anh. § 556, § 1 BetrKV Rn. 10).
Entgegen der oben unter [X.]2
a
aa genannten, auch von der Revision ver-tretenen Auffassung sind laufend entstehende Kosten im Sinne des §
556 Abs.
1 Satz 2 BGB, §
1 Abs. 1 Satz 1 [X.]bei der Vermietung einer Eigen-tumswohnung auch nicht erst dann angefallen, wenn eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die das Gemeinschafts-eigentum betreffende Jahresabrechnung erfolgt ist. Zwar entsteht -
hinsichtlich der die Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan übersteigenden sogenannten Abrechnungsspitze (vgl. hierzu nur BGH, Urteil vom 1. Juni 2012 -
V ZR 171/11, NJW 2012, 2797 Rn. 20 mwN) -
die Verpflichtung des einzelnen Wohnungsei-gentümers
gegenüber den anderen Eigentümern, die Lasten des gemeinschaft-lichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonsti-gen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftli-chen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen
(§
16 Abs. 2 WEG),
im Innenverhältnis nicht bereits durch die Entstehung der Kosten und Lasten, sondern erst durch den -
rechtswirksamen -
Beschluss der [X.]gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (vgl. BGH, Beschluss vom 30. November 1995 -
V Z[X.]16/95, BGHZ 131, 228, 230
ff.; Ur-23
-
12
-
teile
vom 22. Juli 2011 -
V ZR 245/09, juris Rn. 53; vom 9. März 2012 -
V ZR 147/11, NJW 2012, 2796 Rn. 7; vom 1. Juni 2012 -
V ZR 171/11, aaO; jeweils
mwN), während der Wohnungseigentümer die Kosten und Lasten seines [X.]ohnehin selbst zu tragen hat (§ 16 Abs. 2 WEG).
Der Beschluss der Wohnungseigentümer nach §
28 Abs. 5 [X.]entfal-tet jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine Bindung (vgl. BGH, Urteil vom 21. April 1988
-
V Z[X.]10/87, BGHZ 104, 197, 203; Beschluss vom 30. November 1995 -
V Z[X.]16/95, aaO
S. 230; Schmidt-Futterer/
Langenberg, aaO Rn.
318). Vielmehr handelt es sich bei diesem Beschluss um
einen internen Akt der Willensbildung der Wohnungseigentümer
(Jennißen, [X.]nach dem WEG, 7.
Aufl., Rn. 1132, sowie NZM 2002, 236, 238). Die Frage des laufenden Entstehens und des [X.]der Betriebs-kosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen (vgl. auch KG, NJW-RR 1990, 1166, 1167; AG Erfurt, aaO; [X.]in Bub/Treier, aaO Rn. 117).
(2) Aus den Gesetzesmaterialien lässt sich ebenfalls nicht entnehmen, dass der Beschluss
der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung eine zusätzliche Voraussetzung für die Abrechnung der [X.]gemäß § 556 Abs.
3 BG[X.]wäre.
Die Vorschrift des § 556 BGB ist durch Art. 1 des
Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz)
vom 19. Juni 2001 ([X.]I S. 1149) zum 1. September 2001 eingeführt worden, wobei der Gesetzgeber hinsichtlich des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB) an § 4 Abs. 1 Satz
2 des Miethöheregelungsgesetzes (MHG) und hinsichtlich der [X.]und des Ausschlusses von Nachforderungen des Vermieters nach Ablauf dieser Frist (§ 556 Abs. 3 Satz 2, 3
BGB) an § 20 Abs. 3 Satz 4 der 24
25
-
13
-
Neubaumietenverordnung
angeknüpft hat (vgl. BT-Drucks.
14/4553,
S. 51; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO Rn. 1, 5).
(a) Aus den Gesetzesmaterialien geht hervor, dass der Gesetzgeber mit der Schaffung des § 556 Abs. 3 BGB das Ziel verfolgt hat, Abrechnungssicher-heit für den Mieter
und durch eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten
rasche Klarheit und Rechtssicherheit über die diesbezüglich bestehenden ge-genseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien zu schaffen und damit [X.]in diesem von ihm als "äußerst streitträchtig" (BT-Drucks.
14/4553,
S.
37) er-achteten Bereich
des Wohnraummietrechts zu vermeiden. Dieser mit der [X.]und dem Ausschluss von Nachforderungen des Vermieters nach Ablauf dieser Frist
verfolgten Zielsetzung liefe es zuwider, die Abrechnung der Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung -
wie von der Revision gefordert -
an die weitere
Voraussetzung der im Gesetz nicht vorgesehenen und aus den vorstehend unter [X.](1) genannten Gründen keine Bindung für das Mietverhältnis entfaltende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung
zu knüpfen und damit die Einhaltung der Abrechnungsfrist des §
556 Abs. 3 Satz 2 BG[X.]unnötig zu ge-fährden.
(b) Dementsprechend heißt es bereits in der Einleitung des Gesetzent-wurfs des Mietrechtsreformgesetzes, die Regelung in § 556 BGB, wonach der Vermieter die Betriebskosten innerhalb eines Jahres abrechnen müsse, diene der Streitvermeidung (BT-Drucks.
14/4553, S. 2).
Im Allgemeinen
Teil der Gesetzesbegründung
des Mietrechtsreformge-setzes
wird zu § 556 Abs. 3 BGB weiter ausgeführt:
"Dass der Vermieter Betriebskosten, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, spätestens zwölf Monate nach dem Ende der [X.]abzurechnen hat, entspricht der bisherigen Rechtspre-26
27
28
-
14
-
chung, wird jedoch nunmehr ausdrücklich gesetzlich festgeschrieben. Neu ist dagegen die der Neubaumietenverordnung entnommene Bestimmung, dass, wiederum soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, der Vermieter im Falle nicht fristgerechter Abrechnung den Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten gegen den Mieter verliert. Dies dient der Abrechnungssicherheit für den Mieter und vermeidet Streit."
(BT-Drucks.
14/4553, S. 37)
In der Einzelbegründung der vorbezeichneten Regelung heißt es:
"Nach Fristablauf [gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB] kann der Vermieter eine Nachzahlung nur noch dann verlangen, wenn er die verspätete Gel-tendmachung nicht zu vertreten hat. Solche nicht zu vertretenden [X.]können ihre Ursache zum Beispiel darin haben, dass Versor-gungsunternehmen ihre Abrechnungen erst lange nach Ablauf der Ab-rechnungsperiode erstellt haben, so dass die Frist nicht mehr eingehalten werden kann. Auch Steuern oder Abgaben werden häufig erst sehr viel später festgesetzt. Absatz 3 Satz 4 stellt insoweit klar,
dass der Vermieter nicht zu Teilabrechnungen verpflichtet ist, auch wenn schon einige [X.]rechtzeitig vorliegen."
(BT-Drucks.
14/4553, S. 51)
In der Beschlussempfehlung und dem Bericht des Rechtsausschusses des Bundestags
wurde als Ergänzung der für den Vermieter vorgesehenen Ab-rechnungs-
und Ausschlussfrist die -
bereits in der Stellungnahme des [X.](BT-Drucks.
14/4553,
S. 86 f.) im Interesse der Ausgewogenheit angereg-te -
Einfügung einer Einwendungsfrist für den Mieter
vorgeschlagen, damit im Interesse der Rechtssicherheit schnell Klarheit über die gegenseitigen Forde-rungen bestehe (BT-Drucks. 14/5663, S. 75, 79; vgl. hierzu auch Senatsurteil vom 12.
Januar 2011
-
VI[X.]ZR 296/09, NJW 2011, 843
Rn. 20 mwN).
Dieser Empfehlung hat der Gesetzgeber in §
556 Abs. 3 Satz 5, 6 BG[X.]Rechnung ge-tragen.
(c) Auch den Gesetzesmaterialien der später im Rahmen des [X.]vom 5. September 2006 ([X.]I S. 2098, 2101) erfolgten Änderung des § 556 BGB lässt sich kein
Anhaltspunkt dafür entneh-men, dass der Gesetzgeber den Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß §
28 Abs. 5 [X.]über die Jahresabrechnung als weitere Voraussetzung für die 29
30
-
15
-
Abrechnung der Betriebskosten gegenüber dem Mieter einer Eigentumswoh-nung angesehen hätte. Vielmehr ergibt sich aus diesen Gesetzesmaterialien der Wille zur einheitlichen Auslegung und Anwendung des Begriffs
der [X.]und der hierauf bezogenen Regelungen.
In der Begründung der Änderung des § 556 Abs. 1 BGB durch Art. 11 des [X.]wird hierzu ausgeführt:
"Mit der Aufnahme der Definition des Begriffs der Betriebskosten und der Ermächtigungsgrundlage für den Erlass einer Verordnung über die Auf-stellung der Betriebskosten in § 556 Abs. 1 BGB wird sichergestellt, dass die für das gesamte private Wohnraummietrecht bedeutsamen Betriebs-kostenregelungen auch künftig einheitlich im gesamten Bundesgebiet gel-ten." (BT-Drucks. 16/814,
S. 18)
(d) Aus den Gesetzesmaterialien ergeben sich mithin keine Anhaltspunk-te dafür, dass der Gesetzgeber bei den rechtlichen Voraussetzungen der [X.]der Betriebskosten nach § 556 Abs. 3 BGB zwischen der Vermietung einer Eigentumswohnung und einer sonstigen Mietwohnung unterscheiden [X.](vgl. auch [X.]in Riecke/Schmid, aaO Rn. 1).
(3) Auch gesetzessystematische Erwägungen sprechen nicht dafür, dass die Verpflichtung des Vermieters einer Eigentumswohnung zur Abrechnung der Betriebskosten nach § 556 Abs. 3 BGB von einem Beschluss der [X.]gemäß § 28 Abs. 5 WEG abhinge.
Wie oben
unter [X.]2
a cc (1)
bereits ausgeführt, entfaltet ein solcher Be-schluss gegenüber einem Dritten, wie dem Mieter der Eigentumswohnung, be-reits keine Bindungswirkung. Für die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG und die -
rechtlich hiervon schon mit Blick auf die unterschiedlichen [X.]der Wohnungseigentümer und der Parteien des Wohnraummietver-trags unabhängige -
Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB gelten 31
32
33
34
-
16
-
zudem in wesentlichen Punkten unterschiedliche rechtliche und inhaltliche Vor-aussetzungen.
Insbesondere erfolgt die Verteilung der Kosten bei den beiden vorbe-zeichneten Abrechnungen nach unterschiedlichen Maßstäben. Während bei der Abrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG alle im Abrechnungszeitraum hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums entstandenen Lasten und Kosten auf die [X.]grundsätzlich nach dem Verhältnis ihrer
Anteile zu verteilen
sind
(§ 16 Abs. 2 WEG), richten
sich Umfang und Umlagemaßstab der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten in
erster Linie nach der vertraglichen Ver-einbarung der Mietvertragsparteien (vgl.
§ 556 Abs. 1, § 556a Abs. 1 BGB). Auch hinsichtlich der im Rahmen der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG und der Betriebskostenabrechnung nach §
556 BG[X.]umlegbaren Kosten [X.]beide Arten der Abrechnung Unterschiede auf. So gehören etwa die -
vom Wohnungseigentümer anteilig zu tragenden -
Kosten der Verwaltung sowie der Instandhaltung und -setzung gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 1 Abs. 1, 2 Nr.
1, 2 [X.]nicht zu den Betriebskosten und können daher nicht auf den Mieter umgelegt werden (Senatsurteil vom 11. Mai 2016 -
VI[X.]ZR 209/15, NJW 2016, 2254 Rn.
21).
(4) Entscheidend gegen das Erfordernis einer vorherigen, die Jahresab-rechnung betreffenden
Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG für die Abrechnung der Betriebskosten spricht zudem der Sinn und Zweck des § 556 Abs. 3 Satz
2, 3 BGB. Bei der Schaffung des § 556 Abs.
3 BG[X.]ließ sich der Gesetzgeber von der Erwägung leiten, dass die [X.]des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch §
556 Abs. 3 Satz 3 BG[X.]angeordnete Ausschluss von Nachforderungen des Vermieters nach [X.]dieser Frist, wie oben unter [X.](2) (a) und (b) bereits erwähnt, der [X.]für den Mieter und der Streitvermeidung dienen sollen. 35
36
-
17
-
Beide Regelungen gewährleisten eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem [X.]entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfü-gen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (Senatsurteile vom 17. November 2004 -
VI[X.]ZR 115/04, NJW 2005, 219 unter [X.]1
b; vom 18. Januar 2006
-
VI[X.]ZR 94/05, NJW 2006, 903, Rn. 13; vom 5. Juli 2006 -
VI[X.]ZR 220/05, NZM 2006, 740 Rn. 17; vom 12. Dezember 2007
-
VI[X.]ZR 190/06, NJW 2008, 1150 Rn. 13; vom 21. Januar 2009 -
VI[X.]ZR 107/08, NJW 2009, 2197 Rn. 15; vom 12.
Januar 2011 -
VI[X.]ZR 296/09, aaO
Rn. 19).
Durch die vorgenannten gesetz-lichen Regelungen ist damit umfassend gewährleistet, dass die [X.]nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen (Senatsurteil vom 12.
Januar 2011 -
VI[X.]ZR 296/09, aaO
Rn. 21).
Dieser vom Gesetzgeber verfolgte Zweck würde verfehlt, sähe man eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung als notwendige Voraussetzung für die Betriebskostenab-rechnung an. Insbesondere in Fällen, in denen die Jahresabrechnung gemäß §
28 Abs. 3 [X.]nach Ablauf des Wirtschaftsjahres nicht innerhalb einer an-gemessenen Frist
-
die nach der in Rechtsprechung und Literatur ganz über-wiegend vertretenen Auffassung in der Regel drei bis sechs Monate
beträgt
(OLG Zweibrücken, OLGR 2007, 608, 609 mwN; LG Mühlhausen, Beschluss vom 21.
November 2007 -
2 T 109/06, juris Rn. 41; [X.]in Bärmann, WEG, 13. Aufl. § 28 Rn. 105
mwN; Erman/Grziwotz, aaO, § 28 WEG Rn. 4; Jennißen, WEG, 4.
Aufl., §
28 Rn.
138
f.)
-
erstellt wird oder über die Jahresabrechnung längere Streitigkeiten geführt werden, verlöre die Abrechnungsfrist des § 556 Abs.
3 Satz 2 BG[X.]die ihr vom Gesetzgeber zugedachte Funktion und würde sowohl rechtlich als auch tatsächlich "ausgehebelt", zumal der Vermieter ge-37
-
18
-
mäß § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB auch nicht zu einer Teilabrechnung derjenigen Betriebskosten, für die ihm die erforderlichen Informationen bereits vorliegen, verpflichtet ist
(vgl. Senatsurteil vom 30.
April 2008 -
VI[X.]ZR 240/07, aaO Rn.
18).
Der Mieter einer Eigentumswohnung würde hierdurch in einer aus Sach-gründen nicht zu rechtfertigenden Weise gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteiligt, indem er anders als dieser durch das zusätzliche Erfor-dernis eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG dem erhöhten Risiko
ausgesetzt wäre, die Betriebskostenabrechnung nicht in-nerhalb der gesetzlich vorgesehenen Jahresfrist zu erhalten. Auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer kann der Mieter keinen [X.]nehmen
und diese daher auch nicht vorantreiben, da er in die [X.]der Wohnungseigentümer untereinander oder des
Wohnungseigen-tümers
zur Gemeinschaft oder deren Verwalter nicht miteinbezogen ist.
Für ei-ne nach der Art der Mietwohnung differenzierende Auslegung gibt § 556 BGB nichts her.
(5) Für den Streitfall ergibt sich aus diesen Grundsätzen, dass die Be-triebskostenabrechnung des [X.]vom 7. Dezember 2013
hinsichtlich der Abrechnungszeiträume 2010 und 2011, wie vom Berufungsgericht mit Recht angenommen, erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz
2 BG[X.]und damit zu spät erfolgt
ist.
b) Das Berufungsgericht hat -
entgegen der Auffassung der Revision -
ebenfalls rechtsfehlerfrei das Vorliegen des in §
556 Abs.
3 Satz 3 Halbs. 2 BG[X.]geregelten [X.]verneint. Nach dieser Vorschrift ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB dann nicht ausgeschlossen, 38
39
40
-
19
-
wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Für das Vertretenmüssen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BG[X.]gilt § 276 BGB; nach §
278 BG[X.]hat der Vermieter auch ein Fehlverhalten seiner Erfül-lungsgehilfen zu vertreten (BGH, Urteil vom 21. Januar 2009 -
VI[X.]ZR 107/08, aaO Rn.
13).
Hiervon ausgehend muss sich der Kläger hier zwar ein Verschulden des (früheren) Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zurechnen lassen, weil dieser nicht Erfüllungsgehilfe des [X.]zur Erstellung der miet-rechtlichen Betriebskostenabrechnung gewesen ist. Gleichwohl kann der Kläger eine Nachforderung nicht geltend machen, denn er hat nicht einmal im Ansatz dargelegt, dass ihn auch kein eigenes Verschulden an der verspäteten Abrech-nung für die [X.]und 2011 trifft.
aa) Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat und wovon auch die Revision ausgeht, grundsätzlich nicht Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach § 278 BGB in
Bezug auf dessen mietvertragliche Pflichten hinsichtlich der [X.]der Betriebskosten (vgl. LG Frankfurt am Main, Urteil vom 14. Okto-ber 2011 -
2-09 S 2/11, juris Rn. 19; AG Singen, Beschluss vom 24. Februar 2004 -
7 UR [X.]48/03, juris; AG Erfurt, aaO; Palandt/Weidenkaff, aaO; MünchKommBGB/Schmid/Zehelein, aaO, § 556 Rn. 55; [X.]in Blank/
[X.]aaO Rn. 209; BeckOK-BGB/Ehlert, Stand 1. Mai 2014, §
556 Rn.
65c; BeckOGK/Drager, aaO; Langenberg/Zehelein, Betriebs-
und Heizkos-tenrecht, 8. Aufl., G
Rn.
59; Jennißen, [X.]nach dem WEG, aaO Rn. 1128; Drasdo, NZM 2004, 372, 374; Flatow, WuM 2010, 606, 611; Schmid, MDR 2015, 985, 986; aA wohl AG Potsdam, WuM 2003, 456; Gies, NZM 2002, 514; Staudinger/Weitemeyer, aaO Rn. 109; Emmerich
in Emmerich/Sonnenschein, aaO Rn.
64; [X.]in Riecke/Schmid, aaO Rn. 26).
41
42
-
20
-
Erfüllungsgehilfe ist, wer nach den tatsächlichen Gegebenheiten des [X.]mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird (BGH, Urteile vom 21. April 1954 -
VI ZR 55/53, BGHZ 13, 111, 113; vom 8. Februar 1974 -
V ZR 21/72, BGHZ 62, 119, 124; vom 21. Oktober 2009 -
VI[X.]ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 29; vom 23. September 2010 -
I[X.]ZR 246/09, BGHZ 187, 86 Rn. 18 mwN; st.
Rspr.). Der Grund dafür, dass der Schuldner für das Verschulden eines [X.]einzustehen hat, liegt in der Erweiterung seines Geschäfts-
und Risikobe-reichs; die Hilfsperson übernimmt eine Aufgabe, die im Verhältnis zum [X.]dem Schuldner selbst obliegt (BGH, Urteile vom 8. Februar 1974 -
V ZR 21/72, aaO; vom 13. Januar 1984 -
V ZR 205/82, NJW 1984, 1748, unter [X.]2 b aa; vom 21. Oktober 2009 -
VI[X.]ZR 64/09, aaO).
bb) Diese Voraussetzungen sind indes bei dem Verwalter einer [X.]grundsätzlich nicht erfüllt. Allein durch die vom Verwalter gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres vorzuneh-mende Erstellung der Jahresabrechnung (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 4. De-zember 2009 -
V ZR 44/09, aaO; vom 17. Februar 2012 -
V ZR 251/10, aaO; vom 11. Oktober 2013 -
V ZR 271/12, aaO) erfüllt dieser keine dem Vermieter gegenüber dem Mieter aufgrund des Mietverhältnisses obliegende Verbindlich-keit. Seine Tätigkeit bezieht sich vielmehr auf das Gemeinschaftseigentum
(§
28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1, Abs. 3; Drasdo, NZM 2004, 372, 374). Hierbei wird der Verwalter auch nicht als Hilfsperson der Gemeinschaft der Wohnungseigen-tümer oder ihrer einzelnen Mitglieder tätig, sondern handelt, um der ihm durch §
28 Abs. 3 [X.]gesetzlich zugewiesenen eigenen Aufgabe der Erstellung der Jahresabrechnung nachzukommen (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2016 -
I Z[X.]5/16, WuM 2016, 586 Rn. 18).

43
44
-
21
-
Dass der Kläger den früheren Verwalter der [X.]mit der Erstellung der Betriebskostenabrechnung für das streitge-genständliche Mietverhältnis beauftragt und dieser hierdurch als Hilfsperson bei der Erfüllung der dem Kläger aufgrund des Mietverhältnisses mit der [X.]obliegenden Abrechnung der Betriebskosten tätig geworden -
und deshalb als dessen Erfüllungsgehilfe gemäß §
278 BG[X.]anzusehen -
wäre, hat das [X.]nicht festgestellt. Einwendungen hiergegen sind im [X.]nicht erhoben worden.
cc) Der
Kläger hat aber den Entlastungsbeweis, dass ihn kein
eigenes Verschulden an der verspäteten Abrechnung der Betriebskosten der [X.]und 2011 trifft, nicht geführt. Er hatte konkret darzulegen, inwiefern er die Verspätung nicht zu vertreten hatte. Hierzu gehörte insbeson-dere die Darlegung
der Bemühungen, die er unternommen hat, um eine recht-zeitige Abrechnung sicherzustellen
(vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 2009
-
VI[X.]ZR 107/08, aaO; vgl. v. Brunn/[X.]in Bub/Treier, aaO, III.
Rn. 262).
Hieran fehlt es. Denn nach den [X.]Feststellungen des [X.]hat der Kläger insoweit lediglich geltend gemacht, die bis zum 31.
Dezember 2012 tätige Hausverwaltung habe die Wohngeldabrechnung der Hauseigentümer für die [X.]und 2011 nicht ordnungsgemäß erstellt und sei wegen dieser Versäumnisse von der Wohnungseigentümergemeinschaft zum 31. Dezember 2012 abberufen worden. Die neue, ab 1. Januar 2013 tätige Hausverwaltung sei mit Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 20. August 2013 zur Abrechnung der Wohngelder für die [X.]und 2011 beauftragt worden und habe diese
-
nachdem die bisherige Hausverwaltung zuvor noch erfolglos zur Erstellung ordnungsgemäßer Jahresabrechnungen für die vorbezeichneten Abrechnungszeiträume aufgefordert worden war -
im
No-vember 2013 fertiggestellt.
45
46
-
22
-
Dies genügt nicht. Denn es fehlt jeder Vortrag dazu, was der Kläger selbst veranlasst hat, nachdem für ihn im Laufe des Jahres 2010 erkennbar wurde, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig erstellen würde oder die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie
sich nicht als Grundlage für die [X.]eignete. Übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. Soweit sie sich auf den Schriftsatz des [X.]vom 8. September 2014 beruft, enthält dieser nur die vorstehend genannte Darstellung der Vorgehensweise der Woh-nungseigentümergemeinschaft, die den Schluss, der Kläger habe den ihm ob-liegenden [X.]geführt, nicht zulässt.
3. Hinsichtlich des [X.]ist die Betriebskostenab-rechnung vom 7. Dezember 2013 hingegen, wie das Berufungsgericht zutref-fend angenommen hat und wovon auch die Parteien im Revisionsverfahren ausgehen, rechtzeitig innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erfolgt. Trotzdem steht dem Kläger der hinsichtlich dieser Betriebskostenabrechnung geltend gemachte Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von

47
48
-
23
-

389 BG[X.]durch die vom Kläger vorgenommene Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der

Dr. Milger
Dr. [X.]
Dr. Fetzer

Dr. Bünger
Kosziol
Vorinstanzen:
AG Schwetzingen, Entscheidung vom 26.11.2014 -
4 [X.]-

LG Mannheim, Entscheidung vom 14.10.2015 -
4 S 142/14 -