Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.01.2017, Az. VIII ZR 249/15

[X.]:[X.]:[X.]GH:2017:250117U[X.]IZR249.15.0

[X.]UN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
[X.]I ZR 249/15
Verkündet am:

25. Januar 2017

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]GHZ:
nein
[X.]GHR:
ja

[X.]G[X.] § 278, § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1, Satz 2 und 3; [X.] § 28 Abs. 3 und 5

a)
Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die [X.]etriebskostenvorauszah-lungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.]G[X.] abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der [X.]eschluss der Wohnungseigentümer gemäß §
28 Abs.
5 [X.] über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 [X.]) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher [X.]eschluss ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der [X.]etriebskosten gemäß §
556 Abs. 3 [X.]G[X.].
b)
Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als solcher nicht Erfül-lungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach §
278 [X.]G[X.] in [X.]ezug auf dessen mietvertragliche Pflichten hinsichtlich der Abrechnung der
[X.]etriebskosten.
c)
Für die nach §
556 Abs. 3 Satz
3 Halbs. 2 [X.]G[X.] mögliche Entlastung des [X.] hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen [X.]etriebskosten-abrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche [X.]emühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen ([X.]estätigung und Fortfüh-rung des Senatsurteils vom 21. Januar 2009 -
[X.]I [X.], [X.], 2197 Rn. 13).
[X.]GH, Urteil vom 25. Januar 2017 -
[X.]I ZR 249/15 -
LG [X.]

[X.]

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Der [X.]I.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Januar 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Milger, den
Richter Prof.
Dr. [X.], die Richterin Dr. Fetzer sowie
die
Richter Dr.
[X.]ünger
und Kosziol
für Recht erkannt:
Die Revision
des [X.] gegen das Urteil des [X.] -
4. Zivilkammer -
vom 14. Oktober 2015 wird [X.].
Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die [X.]eklagte war
Mieterin einer in einer Wohnungseigentumsanlage ge-legenen Wohnung des [X.] in [X.].

. Nach den mietvertraglichen Vereinba-rungen hatte die [X.]eklagte zuzüglich zur Miete einen monatlichen [X.]etriebskos-tenvorschuss zu zahlen, über den
der Kläger kalenderjährlich abrechnete.
Der Mietvertrag enthielt eine handschriftliche Ergänzung, wonach die [X.]etriebskos-ten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden.
Die [X.]etriebskosten für die [X.], 2011 und 2012 rechnete der Klä-ger gegenüber der [X.]eklagten mit Schreiben vom 7. Dezember 2013 ab, nach-dem die Wohnungseigentümergemeinschaft kurz zuvor auf der Grundlage der 1
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von der (neuen)
Hausverwaltung erstellten Abrechnungen den [X.]eschluss ge-mäß § 28 Abs. 5 [X.] über die Jahresabrechnungen (§
28 Abs. 3 [X.]) hin-sichtlich der drei vorbezeichneten Abrechnungszeiträume gefasst hatte.
Der Kläger macht geltend, eine frühere Abrechnung der [X.]etriebskosten der [X.] und 2011 sei ihm nicht möglich gewesen, da die damalige, zum 31.
Dezember 2012 abberufene
Hausverwaltung für diese Zeiträume keine [X.] Abrechnungen erstellt habe. Die deshalb im August 2013 mit einer Neuerstellung der Abrechnungen
beauftragte, ab dem 1. Januar 2013 eingesetzte
neue Hausverwaltung habe diese im November 2013 der [X.] vorgelegt.
Mit dem vorbezeichneten Schreiben vom 7. Dezember 2013 forderte der Kläger von der [X.]eklagten für das [X.] eine [X.]etriebskostennachzahlung in eine solche [X.] eine solche . Zugleich rechnete er das [X.], ab und rechnete gegen den Anspruch der [X.]eklagten auf Rückzahlung dieses Kautionsguthabens mit seinen vorbezeichneten [X.]etriebskostennachfor-derungen auf. Er verlangte von der [X.]eklagten hiernach eine restliche Zahlung in

Das Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses [X.]etrages
nebst Zinsen ge-richtete Klage abgewiesen. Die [X.]erufung des [X.] hat das [X.] zu-rückgewiesen. Mit der vom [X.]erufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren
weiter.

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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das [X.]erufungsgericht hat zur [X.]egründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Der Kläger könne aus § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, § 259 [X.]G[X.] von der [X.]eklagten nicht die Zahlung restlicher [X.]etriebskosten für die [X.] und 2011 verlangen. Der Kläger habe über die für die genannten Zeiträu-me geleisteten [X.]etriebskostenvorauszahlungen der [X.]eklagten nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.]G[X.] abgerechnet.
Auch der Vermieter einer Eigentumswohnung sei verpflichtet, innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.]G[X.] über die [X.]etriebskosten abzurechnen. Der Kläger könne sich insoweit nicht auf die handschriftliche Ergänzung des Mietvertrags
berufen, wonach die [X.]etriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet würden. Diese Regelung sei, da sie zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 3 [X.]G[X.] abweiche, gemäß §
556 Abs. 4 [X.]G[X.] unwirksam.
Der Kläger könne sich auch nicht darauf berufen, dass bis zum Ende der Abrechnungsfrist für die [X.]etriebskosten die Jahresabrechnung der [X.]gemeinschaft noch nicht gemäß § 28 Abs.
5 [X.] beschlossen worden sei. Der Vermieter einer Eigentumswohnung könne und müsse entge-gen einer in Rechtsprechung und Literatur teilweise vertretenen Auffassung auch ohne die Vorlage der Jahresabrechnung durch den [X.] und ohne einen hierzu ergangenen [X.]eschluss der [X.] die [X.]etriebskosten gegenüber dem Mieter abrechnen.
Die 5
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Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander seien zu trennen von den Rechten und Pflichten
des vermietenden
Wohnungseigentümers
ge-genüber seinem Mieter. Dieser dürfe nicht deshalb schlechter gestellt werden, weil er eine Eigentumswohnung angemietet habe.
Die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft sei für die [X.]etriebskostenabrechnung des Vermieters
gegenüber dem Mieter auch nicht verbindlich, vielmehr gelte insoweit der mietvertraglich vereinbarte Umlage-maßstab. Der Vermieter sei zu einer Abrechnung der [X.]etriebskosten auch ohne die Jahresabrechnung und [X.]eschlussfassung der [X.]. Denn als Miteigentümer könne er von dem Verwalter ohne Weiteres
Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verlangen
oder diesen innerhalb der Frist des § 556 Abs.
3 Satz 2 [X.]G[X.] auf Vornahme der Jahresab-rechnung in Anspruch nehmen.
Der Kläger habe nicht nachgewiesen, dass er die verspätete Geltendma-chung der Nachforderung der
[X.]etriebskosten nicht zu vertreten habe
(§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 [X.]G[X.]). Zwar könne ein Verschulden der früheren Haus-verwaltung dem Kläger nicht nach § 278 [X.]G[X.] zugerechnet werden, denn der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft sei -
außer im hier nicht gegebenen Fall einer weiter gehenden Vereinbarung -
nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters hinsichtlich der Erstellung der [X.]etriebskostenabrechnung. Dem Kläger sei aber ein eigenes Verschulden vorzuwerfen. Der Kläger habe nicht dargetan
und es sei
auch sonst nicht ersichtlich, dass ihm die rechtzeitige [X.] der [X.]etriebskosten unzumutbar gewesen sei. Dem Vermieter sei [X.], den Verwalter rechtzeitig vor Ablauf der Abrechnungsfrist [X.], die Jahresabrechnung vorzulegen und erforderlichenfalls gerichtlich ge-gen ihn vorzugehen.
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Der Kläger könne von der [X.]eklagten auch nicht die Zahlung restlicher [X.]etriebskosten für das [X.] verlangen. Dieser Anspruch sei nach § 389 [X.]G[X.] durch Aufrechnung erloschen. Die [X.]eklagte habe unstreitig einen [X.] Kläger für das [X.] geltend gemachte [X.]etriebskostennachforderung übersteige.
[X.].
Diese [X.]eurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-sion zurückzuweisen ist.
Das [X.]erufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Anspruch des [X.] auf Zahlung restlicher [X.]etriebskosten aus den
[X.]etriebskostenabrechnungen
für die [X.],
2011 und 2012 verneint. Die Geltendmachung der [X.]etriebskos-tennachforderungen für die [X.] und 2011 ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.]G[X.] ausgeschlossen, weil der Kläger die Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.]G[X.] nicht eingehalten und er nicht dargetan hat, dass er die verspätete Geltendmachung der Nachforderungen
nicht zu vertreten hat.
Entgegen der Auffassung der Revision hat der Vermieter einer Eigentumswohnung über die [X.]etriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.]G[X.] abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt ein [X.]eschluss der Wohnungseigentümer
gemäß §
28 Abs.
5 [X.] über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 [X.]) des
Verwalters der Wohnungseigentü-mergemeinschaft
noch nicht vorliegt. Hinsichtlich der [X.]etriebskostenabrech-nung für das [X.], die der Kläger der [X.]eklagten rechtzeitig mitgeteilt hat, hat das [X.]erufungsgericht eine Nachforderung des [X.] ebenfalls ohne Rechtsfehler verneint, da diese Forderung jedenfalls durch die vom Kläger vor-11
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genommene Aufrechnung gegen das Kautionsguthaben der [X.]eklagten erlo-schen ist (§ 389 [X.]G[X.]).
1. Haben die Parteien -
wie hier der Fall -
im Wohnraummietvertrag ver-einbart, dass der Mieter die [X.]etriebskosten trägt und hierfür Vorauszahlungen leistet
(§
535 Abs. 2, § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 [X.]G[X.]), hat der Vermieter über die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 [X.]G[X.]). Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen
(§
556 Abs. 3 Satz 2 [X.]G[X.]). Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 [X.]G[X.]).
Diese Grund-sätze gelten, wie das [X.]erufungsgericht zutreffend angenommen hat, auch für den Vermieter einer Eigentumswohnung.
2. Das [X.]erufungsgericht ist mit Recht und von der Revision insoweit auch nicht angegriffen davon ausgegangen, dass der Kläger im Rahmen der von ihm kalenderjährlich vorgenommenen Abrechnungen der [X.]etriebskosten die [X.]etriebskostenabrechnungen für die [X.] und 2011 der [X.]eklagten erst mit Schreiben vom 7. Dezember 2013 und damit -
da die im Mietvertrag enthaltene handschriftliche Ergänzung der Abrechnungsregelung im Hinblick auf §
556 Abs. 4 [X.]G[X.] unwirksam ist -
jeweils nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.]G[X.] mitgeteilt hat. Die [X.]etriebskostenabrechnung für das [X.] hätte der [X.]eklagten bis zum 31. Dezember 2011 und diejenige für das [X.] bis zum 31. Dezember 2012 mitgeteilt werden müssen.
a) Aufgrund dieser erst nach Ablauf der Frist des § 556 Abs.
3 Satz 2 [X.]G[X.] vorgenommenen Abrechnungen
der [X.]etriebskosten
ist der Kläger hin-sichtlich der Abrechnungszeiträume 2010 und 2011 mit Nachforderungen aus-14
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geschlossen
(§ 556 Abs. 3 Satz
3 Halbs. 1
[X.]G[X.]), da er nach der insoweit [X.] [X.]eurteilung des [X.]erufungsgerichts nicht dargetan hat, dass er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat (§
556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 [X.]G[X.]; siehe hierzu nachfolgend unter [X.] 2
b).
Dem Ablauf der Abrechnungsfrist steht nicht entgegen, dass die [X.] erst wenige Tage vor der durch Schreiben des [X.] vom 7. Dezember 2013 erfolgten Mitteilung der [X.]etriebskostenabrechnung an die [X.]eklagte den [X.]eschluss nach § 28 Abs. 5 [X.] über die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft (§
28 Abs. 3
[X.])
ge-fasst hatten.
Denn entgegen der Auffassung der Revision ist das Vorliegen ei-nes solchen [X.]eschlusses der Wohnungseigentümer über die [X.] -
wie das [X.]erufungsgericht mit Recht angenommen hat -
keine (unge-schriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der [X.]etriebskosten des [X.] einer vermieteten Eigentumswohnung gegenüber seinem Mieter.
Vielmehr hat der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.]G[X.] über die Vorauszahlung der [X.]etriebskos-ten abzurechnen und dem Mieter diese Abrechnung mitzuteilen, wenn ein [X.]e-schluss der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs.
5 [X.] über die Jahresab-rechnung noch nicht ergangen ist. Diese Frage, die der Senat bisher nicht zu entscheiden gehabt hat, ist in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur allerdings umstritten.
aa) Ein Teil der Rechtsprechung und der Literatur, dem
sich auch die Revision angeschlossen hat, vertritt die Auffassung, Voraussetzung
für eine Abrechnung des Vermieters über die Vorauszahlung der [X.]etriebskosten ge-genüber dem Mieter sei bei vermietetem Wohnungseigentum das Vorliegen eines wirksamen [X.]eschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 [X.] über die Jahresabrechnung. Erst durch diesen
[X.]eschluss werde eine
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(fällige) Verpflichtung des Vermieters gegenüber der [X.] (in konkreter Höhe) begründet, zuvor seien diese Kosten für ihn noch nicht -
im Sinne des §
556 Abs. 1 Satz 2 [X.]G[X.] und des § 1 Abs. 1 Satz 1 der [X.]etriebskostenverordnung ([X.]etrKV) vom 25. November 2003 ([X.]G[X.]l. I S.
2346) -
entstanden
([X.], NJW-RR 2001, 299 [zur Gewerbe-raummiete]; [X.]/[X.], [X.]G[X.], Neubearb.
2014, §
556 Rn. 86;
[X.]/[X.], [X.]G[X.], 14. Aufl., § 556 [X.]G[X.], Rn. 170; [X.] in
[X.]/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., §
556 Rn.
49; [X.]
[X.]all, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-
und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 531; [X.]lank in [X.]lank/[X.]örstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 556 Rn. 271; [X.]lank, [X.], 365, 371; [X.], [X.], 361, 362;
Callsen/[X.] in [X.],
[X.] Mietrecht, 5. Aufl., L Rn.
274 ff.;
Geldmacher, [X.] 1997, 165, 166 f.; [X.], [X.] 2011, 2, 5; wohl auch
[X.]/[X.], [X.] 2002, 446, 451).
bb) Nach der Gegenmeinung in Rechtsprechung und Literatur ist bereits aufgrund der voneinander unabhängigen Rechtsbeziehungen des [X.] zu
der
Wohnungseigentümergemeinschaft und deren Verwalter einerseits und zu dem Mieter der Eigentumswohnung andererseits ein [X.]e-schluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung keine rechtliche Voraussetzung für eine [X.]etriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter ([X.], [X.], 38, 39; [X.], [X.], 751, 752; MünchKomm[X.]G[X.]/
[X.], 6. Aufl., § 556 Rn. 57
(anders -
wie vorstehend unter aa -
nunmehr MünchKomm[X.]G[X.]/[X.]/[X.], 7.
Aufl., §
556 Rn. 55); [X.]/
[X.], [X.]G[X.], 76. Aufl., § 556 Rn. 12; [X.] in [X.]ub/[X.], Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraumiete, 4. Aufl., [X.] Rn. 117 f.; [X.]eckOGK/Drager, Stand 1. Oktober 2016, § 556 Rn. 197.1; [X.] in [X.]/[X.], [X.], 4. Aufl., [X.] zu § 16 Rn. 26, 43; [X.], [X.], 236, 238
f.; [X.], [X.], 372, 373
f.; [X.], [X.], 289).
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cc) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug.
Eine (unge-schriebene) Voraussetzung dahingehend, dass ein [X.]eschluss der [X.] nach § 28 Abs. 5 [X.] über die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 28 Abs. 3 [X.]) vorliegen muss, um über die [X.]etriebskosten bei vermietetem Wohnungseigentum abrechnen zu können, ergibt sich weder aus dem Wortlaut
des § 556 Abs. 3 [X.]G[X.] noch aus den Gesetzesmaterialien, der Gesetzessystematik oder dem Sinn und Zweck dieser Vorschrift.
(1) Aus dem Wortlaut des § 556 [X.]G[X.] lässt sich nicht herleiten, dass ein [X.]eschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 [X.] über die vom
Verwalter
einer Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 28 Abs. 3 [X.] nach Ablauf des Kalenderjahres zu erstellenden Abrechnung über die gesam-ten im Kalenderjahr angefallenen tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. hierzu [X.]GH, Urteile vom 4. Dezember 2009 -
V [X.], [X.], 2127 Rn. 10; vom 17. Februar 2012 -
V [X.], [X.], 1434 Rn.
11; vom 11. Oktober 2013 -
V [X.], NJW 2014, 145 Rn. 6; jeweils mwN) Voraussetzung für das Anfallen [X.] die Fälligkeit und für die Abrechnung der [X.]etriebskosten im [X.] ist. Nach der gesetzlichen Definition in § 556 Abs. 1 Satz 2 [X.]G[X.], §
1 Abs. 1 Satz 1 [X.]etrKV sind [X.]etriebskosten diejenigen Kosten, die dem [X.] oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am [X.] oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der [X.], Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Über die Vorauszahlungen hat der Vermieter jährlich abzurechnen (§
556 Abs.
3 Satz 1 [X.]G[X.]).
Das Gesetz stellt damit weder bei der vorbezeichneten Definition der [X.]e-triebskosten noch bei
der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 1 [X.]G[X.] auf 20
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eine Fälligkeit der entstandenen Kosten ab. Nach der gesetzlichen Definition in § 556 Abs. 1 Satz 2 [X.]G[X.], die für das hier in Rede stehende Verhältnis zwi-schen Wohnraummieter und Vermieter
allein maßgeblich ist, kommt es viel-mehr nur darauf an, dass die Kosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen leis-tet,
"laufend entstehen". Hierzu wiederum muss es sich lediglich um -
was [X.] außer [X.] steht -
(stetig) wiederkehrende [X.]elastungen des Vermieters handeln (Senatsurteile vom 14. Februar 2007 -
[X.]I ZR 123/06, NJW 2007, 1356 Rn. 15 mwN; vom 14. November 2007 -
[X.]I ZR 19/07, [X.], 575 Rn. 17; vom 11. November 2009 -
[X.]I ZR 221/08, [X.], 226 Rn. 14; [X.]t-Futterer/[X.], Mietrecht, 12. Aufl., § 556 [X.]G[X.] Rn. 89; Münch-Komm[X.]G[X.]/[X.]/[X.], aaO, [X.]. § 556, § 1 [X.]etrKV Rn. 10).
Entgegen der oben unter [X.] 2
a
aa genannten, auch von der Revision ver-tretenen Auffassung sind laufend entstehende Kosten im Sinne des §
556 Abs.
1 Satz 2 [X.]G[X.], §
1 Abs. 1 Satz 1 [X.]etrKV bei der Vermietung einer Eigen-tumswohnung auch nicht erst dann angefallen, wenn eine [X.]eschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 [X.] über die das Gemeinschafts-eigentum betreffende Jahresabrechnung erfolgt ist. Zwar entsteht -
hinsichtlich der die Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan übersteigenden sogenannten Abrechnungsspitze (vgl. hierzu nur [X.]GH, Urteil vom 1. Juni 2012 -
V [X.], [X.], 2797 Rn. 20 mwN) -
die Verpflichtung des einzelnen [X.]s
gegenüber den anderen Eigentümern, die Lasten des gemeinschaft-lichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonsti-gen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftli-chen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen
(§
16 Abs. 2 [X.]),
im Innenverhältnis nicht bereits durch die Entstehung der Kosten und Lasten, sondern erst durch den -
rechtswirksamen -
[X.]eschluss der [X.] gemäß § 28 Abs. 5 [X.] über die Jahresabrechnung (vgl. [X.]GH, [X.]eschluss vom 30. November 1995 -
V Z[X.] 16/95, [X.]GHZ 131, 228, 230
ff.; [X.]
-
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teile
vom 22. Juli 2011 -
V [X.], juris Rn. 53; vom 9. März 2012 -
V [X.], [X.], 2796 Rn. 7; vom 1. Juni 2012 -
V [X.], aaO; jeweils
mwN), während der Wohnungseigentümer die Kosten und Lasten seines [X.] ohnehin selbst zu tragen hat (§ 16 Abs. 2 [X.]).
Der [X.]eschluss der Wohnungseigentümer nach §
28 Abs. 5 [X.] entfal-tet jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine [X.]indung (vgl. [X.]GH, Urteil vom 21. April 1988
-
V Z[X.] 10/87, [X.]GHZ 104, 197, 203; [X.]eschluss vom 30. November 1995 -
V Z[X.] 16/95, aaO
S. 230; [X.]t-Futterer/
[X.], aaO Rn.
318). Vielmehr handelt es sich bei diesem [X.]eschluss um
einen internen Akt der Willensbildung der Wohnungseigentümer
([X.], [X.] nach dem [X.], 7.
Aufl., Rn. 1132, sowie [X.], 236, 238). Die Frage des laufenden Entstehens und des [X.] der [X.]etriebs-kosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen (vgl. auch [X.], NJW-RR 1990, 1166, 1167; [X.], aaO; [X.] in [X.]ub/[X.], aaO Rn. 117).
(2) Aus den Gesetzesmaterialien lässt sich ebenfalls nicht entnehmen, dass der [X.]eschluss
der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 [X.] über die Jahresabrechnung eine zusätzliche Voraussetzung für die Abrechnung der [X.]e-triebskosten gemäß § 556 Abs.
3 [X.]G[X.] wäre.
Die Vorschrift des § 556 [X.]G[X.] ist durch Art. 1 des
Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz)
vom 19. Juni 2001 ([X.]G[X.]l. I S. 1149) zum 1. September 2001 eingeführt worden, wobei der Gesetzgeber hinsichtlich des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 [X.]G[X.]) an § 4 Abs. 1 Satz
2 des Miethöheregelungsgesetzes ([X.]) und hinsichtlich der [X.] und des Ausschlusses von Nachforderungen des Vermieters nach Ablauf dieser Frist (§ 556 Abs. 3 Satz 2, 3
[X.]G[X.]) an § 20 Abs. 3 Satz 4 der 24
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Neubaumietenverordnung
angeknüpft hat (vgl. [X.]T-Drucks.
14/4553,
S. 51; [X.]t-Futterer/[X.], aaO Rn. 1, 5).
(a) Aus den Gesetzesmaterialien geht hervor, dass der Gesetzgeber mit der Schaffung des § 556 Abs. 3 [X.]G[X.] das Ziel verfolgt hat, Abrechnungssicher-heit für den Mieter
und durch eine zeitnahe Abrechnung der [X.]etriebskosten
rasche Klarheit und Rechtssicherheit über die diesbezüglich bestehenden ge-genseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien zu schaffen und damit [X.] in diesem von ihm als "äußerst streitträchtig" ([X.]T-Drucks.
14/4553,
S.
37) er-achteten [X.]ereich
des Wohnraummietrechts zu vermeiden. Dieser mit der [X.]sfrist und dem Ausschluss von Nachforderungen des Vermieters nach Ablauf dieser Frist
verfolgten Zielsetzung liefe es zuwider, die Abrechnung der [X.]etriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung -
wie von der Revision gefordert -
an die weitere
Voraussetzung der im Gesetz nicht vorgesehenen und aus den vorstehend unter [X.] (1) genannten Gründen keine [X.]indung für das Mietverhältnis entfaltende [X.]eschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 [X.] über die Jahresabrechnung
zu knüpfen und damit die Einhaltung der Abrechnungsfrist des §
556 Abs. 3 Satz 2 [X.]G[X.] unnötig zu ge-fährden.
(b) Dementsprechend heißt es bereits in der Einleitung des Gesetzent-wurfs des Mietrechtsreformgesetzes, die Regelung in § 556 [X.]G[X.], wonach der Vermieter die [X.]etriebskosten innerhalb eines Jahres abrechnen müsse, diene der [X.]vermeidung ([X.]T-Drucks.
14/4553, S. 2).
Im Allgemeinen
Teil der Gesetzesbegründung
des Mietrechtsreformge-setzes
wird zu § 556 Abs. 3 [X.]G[X.] weiter ausgeführt:
"Dass der Vermieter [X.]etriebskosten, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, spätestens zwölf Monate nach dem Ende der [X.] abzurechnen hat, entspricht der bisherigen Rechtspre-26
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chung, wird jedoch nunmehr ausdrücklich gesetzlich festgeschrieben. Neu ist dagegen die der Neubaumietenverordnung entnommene [X.]estimmung, dass, wiederum soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, der Vermieter im Falle nicht fristgerechter Abrechnung den Anspruch auf Nachzahlung von [X.]etriebskosten gegen den Mieter verliert. Dies dient der Abrechnungssicherheit für den Mieter und vermeidet [X.]."
([X.]T-Drucks.
14/4553, S. 37)
In der Einzelbegründung der vorbezeichneten Regelung heißt es:
"Nach Fristablauf [gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.]G[X.]] kann der Vermieter eine Nachzahlung nur noch dann verlangen, wenn er die verspätete Gel-tendmachung nicht zu vertreten hat. Solche nicht zu vertretenden [X.] können ihre Ursache zum [X.]eispiel darin haben, dass Versor-gungsunternehmen ihre Abrechnungen erst lange nach Ablauf der [X.]speriode erstellt haben, so dass die Frist nicht mehr eingehalten werden kann. Auch Steuern oder Abgaben werden häufig erst sehr viel später festgesetzt. Absatz 3 Satz 4 stellt insoweit klar,
dass der Vermieter nicht zu Teilabrechnungen verpflichtet ist, auch wenn schon einige [X.] rechtzeitig vorliegen."
([X.]T-Drucks.
14/4553, S. 51)
In der [X.]eschlussempfehlung und dem [X.]ericht des Rechtsausschusses des [X.]undestags
wurde als Ergänzung der für den Vermieter vorgesehenen [X.]s-
und Ausschlussfrist die -
bereits in der Stellungnahme des [X.]undes-rates ([X.]T-Drucks.
14/4553,
S. 86 f.) im Interesse der Ausgewogenheit angereg-te -
Einfügung einer Einwendungsfrist für den Mieter
vorgeschlagen, damit im Interesse der Rechtssicherheit schnell Klarheit über die gegenseitigen Forde-rungen bestehe ([X.]T-Drucks. 14/5663, [X.], 79; vgl. hierzu auch Senatsurteil vom 12.
Januar 2011
-
[X.]I ZR 296/09, [X.], 843
Rn. 20 mwN).
Dieser Empfehlung hat der Gesetzgeber in §
556 Abs. 3 Satz 5, 6 [X.]G[X.] Rechnung ge-tragen.
(c) Auch den Gesetzesmaterialien der später im Rahmen des Förderalis-musreform-[X.]egleitgesetzes vom 5. September 2006 ([X.]G[X.]l. I S. 2098, 2101) erfolgten Änderung des § 556 [X.]G[X.] lässt sich kein
[X.]altspunkt dafür entneh-men, dass der Gesetzgeber den [X.]eschluss der Wohnungseigentümer gemäß §
28 Abs. 5 [X.] über die Jahresabrechnung als weitere Voraussetzung für die 29
30
-
15
-
Abrechnung der [X.]etriebskosten gegenüber dem Mieter einer Eigentumswoh-nung angesehen hätte. Vielmehr ergibt sich aus diesen Gesetzesmaterialien der Wille zur einheitlichen Auslegung und Anwendung des [X.]egriffs
der [X.]e-triebskosten und der hierauf bezogenen Regelungen.
In der [X.]egründung der Änderung des § 556 Abs. 1 [X.]G[X.] durch Art. 11 des Förderalismusreform-[X.]egleitgesetzes wird hierzu ausgeführt:
"Mit der Aufnahme der Definition des [X.]egriffs der [X.]etriebskosten und der Ermächtigungsgrundlage für den Erlass einer Verordnung über die Auf-stellung der [X.]etriebskosten in § 556 Abs. 1 [X.]G[X.] wird sichergestellt, dass die für das gesamte private Wohnraummietrecht bedeutsamen [X.]etriebs-kostenregelungen auch künftig einheitlich im gesamten [X.]undesgebiet [X.]." ([X.]T-Drucks. 16/814,
S. 18)
(d) Aus den Gesetzesmaterialien ergeben sich mithin keine [X.]altspunk-te dafür, dass der Gesetzgeber bei den rechtlichen Voraussetzungen der [X.] der [X.]etriebskosten nach § 556 Abs. 3 [X.]G[X.] zwischen der Vermietung einer Eigentumswohnung und einer sonstigen Mietwohnung unterscheiden [X.] (vgl. auch [X.] in [X.]/[X.], aaO Rn. 1).
(3) Auch gesetzessystematische Erwägungen sprechen nicht dafür, dass die Verpflichtung des Vermieters einer Eigentumswohnung zur Abrechnung der [X.]etriebskosten nach § 556 Abs. 3 [X.]G[X.] von einem [X.]eschluss der [X.] gemäß § 28 Abs. 5 [X.] abhinge.
Wie oben
unter [X.] 2
a cc (1)
bereits ausgeführt, entfaltet ein solcher [X.]e-schluss gegenüber einem Dritten, wie dem Mieter der Eigentumswohnung, be-reits keine [X.]indungswirkung. Für die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 [X.] und die -
rechtlich hiervon schon mit [X.]lick auf die unterschiedlichen [X.] der Wohnungseigentümer und der Parteien des Wohnraummietver-trags unabhängige -
[X.]etriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 [X.]G[X.] gelten 31
32
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34
-
16
-
zudem in wesentlichen Punkten unterschiedliche rechtliche und inhaltliche Vor-aussetzungen.
Insbesondere erfolgt die Verteilung der Kosten bei den beiden vorbe-zeichneten Abrechnungen nach unterschiedlichen Maßstäben. Während bei der Abrechnung nach § 28 Abs. 3 [X.] alle im Abrechnungszeitraum hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums entstandenen Lasten und Kosten auf die [X.] grundsätzlich nach dem Verhältnis ihrer
Anteile zu verteilen
sind
(§ 16 Abs. 2 [X.]), richten
sich Umfang und Umlagemaßstab der vom Mieter zu tragenden [X.]etriebskosten in
erster Linie nach der vertraglichen Ver-einbarung der Mietvertragsparteien (vgl.
§ 556 Abs. 1, § 556a Abs. 1 [X.]G[X.]). Auch hinsichtlich der im Rahmen der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 [X.] und der [X.]etriebskostenabrechnung nach §
556 [X.]G[X.] umlegbaren Kosten [X.] beide Arten der Abrechnung Unterschiede auf. So gehören etwa die -
vom Wohnungseigentümer anteilig zu tragenden -
Kosten der Verwaltung sowie der Instandhaltung und -setzung gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 [X.]G[X.], § 1 Abs. 1, 2 Nr.
1, 2 [X.]etrKV nicht zu den [X.]etriebskosten und können daher nicht auf den Mieter umgelegt werden (Senatsurteil vom 11. Mai 2016 -
[X.]I ZR 209/15, NJW 2016, 2254 Rn.
21).
(4) Entscheidend gegen das Erfordernis einer vorherigen, die Jahresab-rechnung betreffenden
[X.]eschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 [X.] für die Abrechnung der [X.]etriebskosten spricht zudem der Sinn und Zweck des § 556 Abs. 3 Satz
2, 3 [X.]G[X.]. [X.]ei der Schaffung des § 556 Abs.
3 [X.]G[X.] ließ sich der Gesetzgeber von der Erwägung leiten, dass die [X.] des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.]G[X.] und der durch §
556 Abs. 3 Satz 3 [X.]G[X.] angeordnete Ausschluss von Nachforderungen des Vermieters nach [X.] dieser Frist, wie oben unter [X.] (2) (a) und (b) bereits erwähnt, der [X.]ssicherheit für den Mieter und der [X.]vermeidung dienen sollen. 35
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-
17
-
[X.]eide Regelungen gewährleisten eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem [X.] entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfü-gen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (Senatsurteile vom 17. November 2004 -
[X.]I ZR 115/04, NJW 2005, 219 unter [X.] 1
b; vom 18. Januar 2006
-
[X.]I ZR 94/05, [X.], 903, Rn. 13; vom 5. Juli 2006 -
[X.]I ZR 220/05, [X.], 740 Rn. 17; vom 12. Dezember 2007
-
[X.]I ZR 190/06, [X.], 1150 Rn. 13; vom 21. Januar 2009 -
[X.]I [X.], [X.], 2197 Rn. 15; vom 12.
Januar 2011 -
[X.]I ZR 296/09, aaO
Rn. 19).
Durch die vorgenannten gesetz-lichen Regelungen ist damit umfassend gewährleistet, dass die [X.] nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen (Senatsurteil vom 12.
Januar 2011 -
[X.]I ZR 296/09, aaO
Rn. 21).
Dieser vom Gesetzgeber verfolgte Zweck würde verfehlt, sähe man eine [X.]eschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 [X.] über die Jahresabrechnung als notwendige Voraussetzung für die [X.]etriebskostenab-rechnung an. Insbesondere in Fällen, in denen die Jahresabrechnung gemäß §
28 Abs. 3 [X.] nach Ablauf des Wirtschaftsjahres nicht innerhalb einer an-gemessenen Frist
-
die nach der in Rechtsprechung und Literatur ganz über-wiegend vertretenen Auffassung in der Regel drei bis sechs Monate
beträgt
([X.], [X.], 608, 609 mwN; [X.], [X.]eschluss vom 21.
November 2007 -
2 [X.], juris Rn. 41; [X.] in [X.]ärmann, [X.], 13. Aufl. § 28 Rn. 105
mwN; [X.]/[X.], aaO, § 28 [X.] Rn. 4; [X.], [X.], 4.
Aufl., §
28 Rn.
138
f.)
-
erstellt wird oder über die Jahresabrechnung längere [X.]igkeiten geführt werden, verlöre die Abrechnungsfrist des § 556 Abs.
3 Satz 2 [X.]G[X.] die ihr vom Gesetzgeber zugedachte Funktion und würde sowohl rechtlich als auch tatsächlich "ausgehebelt", zumal der Vermieter [X.]
-
18
-
mäß § 556 Abs. 3 Satz 4 [X.]G[X.] auch nicht zu einer Teilabrechnung derjenigen [X.]etriebskosten, für die ihm die erforderlichen Informationen bereits vorliegen, verpflichtet ist
(vgl. Senatsurteil vom 30.
April 2008 -
[X.]I ZR 240/07, aaO Rn.
18).
Der Mieter einer Eigentumswohnung würde hierdurch in einer aus Sach-gründen nicht zu rechtfertigenden Weise gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteiligt, indem er anders als dieser durch das zusätzliche Erfor-dernis eines [X.]eschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 [X.] dem erhöhten Risiko
ausgesetzt wäre, die [X.]etriebskostenabrechnung nicht in-nerhalb der gesetzlich vorgesehenen Jahresfrist zu erhalten. Auf den Zeitpunkt der [X.]eschlussfassung der Wohnungseigentümer kann der Mieter keinen [X.] nehmen
und diese daher auch nicht vorantreiben, da er in die [X.] der Wohnungseigentümer untereinander oder des
Wohnungseigen-tümers
zur Gemeinschaft oder deren Verwalter nicht miteinbezogen ist.
Für ei-ne nach der Art der Mietwohnung differenzierende Auslegung gibt § 556 [X.]G[X.] nichts her.
(5) Für den [X.]fall ergibt sich aus diesen Grundsätzen, dass die [X.]e-triebskostenabrechnung des [X.] vom 7. Dezember 2013
hinsichtlich der Abrechnungszeiträume 2010 und 2011, wie vom [X.]erufungsgericht mit Recht angenommen, erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz
2 [X.]G[X.] und damit zu spät erfolgt
ist.
b) Das [X.]erufungsgericht hat -
entgegen der Auffassung der Revision -
ebenfalls rechtsfehlerfrei das Vorliegen des in §
556 Abs.
3 Satz 3 Halbs. 2 [X.]G[X.] geregelten [X.] verneint. Nach dieser Vorschrift ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.]G[X.] dann nicht ausgeschlossen, 38
39
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-
19
-
wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Für das Vertretenmüssen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 [X.]G[X.] gilt § 276 [X.]G[X.]; nach §
278 [X.]G[X.] hat der Vermieter auch ein Fehlverhalten seiner Erfül-lungsgehilfen zu vertreten ([X.]GH, Urteil vom 21. Januar 2009 -
[X.]I [X.], aaO Rn.
13).
Hiervon ausgehend muss sich der Kläger hier zwar ein Verschulden des (früheren) Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zurechnen lassen, weil dieser nicht Erfüllungsgehilfe des [X.] zur Erstellung der miet-rechtlichen [X.]etriebskostenabrechnung gewesen ist. Gleichwohl kann der Kläger eine Nachforderung nicht geltend machen, denn er hat nicht einmal im Ansatz dargelegt, dass ihn auch kein eigenes Verschulden an der verspäteten Abrech-nung für die [X.] und 2011 trifft.
aa) Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, wie das [X.]erufungsgericht zutreffend angenommen hat und wovon auch die Revision ausgeht, grundsätzlich nicht Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach § 278 [X.]G[X.] in
[X.]ezug auf dessen mietvertragliche Pflichten hinsichtlich der [X.] der [X.]etriebskosten (vgl. [X.], Urteil vom 14. Okto-ber 2011 -
2-09 S 2/11, juris Rn. 19; [X.], [X.]eschluss vom 24. Februar 2004 -
7 UR [X.] 48/03, juris; [X.], aaO; [X.]/[X.], aaO; MünchKomm[X.]G[X.]/[X.]/[X.], aaO, § 556 Rn. 55; [X.]lank in [X.]lank/
[X.]örstinghaus aaO Rn. 209; [X.]eckOK-[X.]G[X.]/[X.], Stand 1. Mai 2014, §
556 Rn.
65c; [X.]eckOGK/Drager, aaO; [X.]/[X.], [X.]etriebs-
und Heizkos-tenrecht, 8. Aufl., G
Rn.
59; [X.], [X.] nach dem [X.], aaO Rn. 1128; [X.], [X.], 372, 374; [X.], [X.], 606, 611; [X.], [X.], 985, 986; aA wohl [X.], [X.], 456; [X.], [X.], 514; [X.]/[X.], aaO Rn. 109; [X.]
in [X.]/Sonnenschein, aaO Rn.
64; [X.] in [X.]/[X.], aaO Rn. 26).
41
42
-
20
-
Erfüllungsgehilfe ist, wer nach den tatsächlichen Gegebenheiten des [X.] mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird ([X.]GH, Urteile vom 21. April 1954 -
VI [X.], [X.]GHZ 13, 111, 113; vom 8. Februar 1974 -
V ZR 21/72, [X.]GHZ 62, 119, 124; vom 21. Oktober 2009 -
[X.]I ZR 64/09, [X.], 3781 Rn. 29; vom 23. September 2010 -
[X.]I ZR 246/09, [X.]GHZ 187, 86 Rn. 18 mwN; st.
Rspr.). Der Grund dafür, dass der Schuldner für das Verschulden eines [X.] einzustehen hat, liegt in der Erweiterung seines Geschäfts-
und Risikobe-reichs; die Hilfsperson übernimmt eine Aufgabe, die im Verhältnis zum [X.] dem Schuldner selbst obliegt ([X.]GH, Urteile vom 8. Februar 1974 -
V ZR 21/72, aaO; vom 13. Januar 1984 -
V [X.], NJW 1984, 1748, unter [X.] 2 [X.]; vom 21. Oktober 2009 -
[X.]I ZR 64/09, aaO).
bb) Diese Voraussetzungen sind indes bei dem Verwalter einer [X.] grundsätzlich nicht erfüllt. Allein durch die vom Verwalter gemäß § 28 Abs. 3 [X.] nach Ablauf des Kalenderjahres vorzuneh-mende Erstellung der Jahresabrechnung (vgl. hierzu [X.]GH, Urteile vom 4. De-zember 2009 -
V [X.], aaO; vom 17. Februar 2012 -
V [X.], aaO; vom 11. Oktober 2013 -
V [X.], aaO) erfüllt dieser keine dem Vermieter gegenüber dem Mieter aufgrund des Mietverhältnisses obliegende Verbindlich-keit. Seine Tätigkeit bezieht sich vielmehr auf das Gemeinschaftseigentum
(§
28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1, Abs. 3; [X.], [X.], 372, 374). Hierbei wird der Verwalter auch nicht als Hilfsperson der Gemeinschaft der Wohnungseigen-tümer oder ihrer einzelnen Mitglieder tätig, sondern handelt, um der ihm durch §
28 Abs. 3 [X.] gesetzlich zugewiesenen eigenen Aufgabe der Erstellung der Jahresabrechnung nachzukommen (vgl. [X.]GH, Urteil vom 23. Juni 2016 -
I Z[X.] 5/16, [X.], 586 Rn. 18).

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-
21
-
Dass der Kläger den früheren Verwalter der [X.] mit der Erstellung der [X.]etriebskostenabrechnung für das streitge-genständliche Mietverhältnis beauftragt und dieser hierdurch als Hilfsperson bei der Erfüllung der dem Kläger aufgrund des Mietverhältnisses mit der [X.]eklagten obliegenden Abrechnung der [X.]etriebskosten tätig geworden -
und deshalb als dessen Erfüllungsgehilfe gemäß §
278 [X.]G[X.] anzusehen -
wäre, hat das [X.]eru-fungsgericht nicht festgestellt. Einwendungen hiergegen sind im [X.] nicht erhoben worden.
cc) Der
Kläger hat aber den [X.], dass ihn kein
eigenes Verschulden an der verspäteten Abrechnung der [X.]etriebskosten der [X.] und 2011 trifft, nicht geführt. Er hatte konkret darzulegen, inwiefern er die Verspätung nicht zu vertreten hatte. Hierzu gehörte insbeson-dere die Darlegung
der [X.]emühungen, die er unternommen hat, um eine recht-zeitige Abrechnung sicherzustellen
(vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 2009
-
[X.]I [X.], aaO; vgl. v. [X.]runn/[X.] in [X.]ub/[X.], aaO, [X.]I.
Rn. 262).
Hieran fehlt es. Denn nach den [X.] Feststellungen des [X.]eru-fungsgerichts hat der Kläger insoweit lediglich geltend gemacht, die bis zum 31.
Dezember 2012 tätige Hausverwaltung habe die Wohngeldabrechnung der Hauseigentümer für die [X.] und 2011 nicht ordnungsgemäß erstellt und sei wegen dieser Versäumnisse von der Wohnungseigentümergemeinschaft zum 31. Dezember 2012 abberufen worden. Die neue, ab 1. Januar 2013 tätige Hausverwaltung sei mit [X.]eschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 20. August 2013 zur Abrechnung der Wohngelder für die [X.] und 2011 beauftragt worden und habe diese
-
nachdem die bisherige Hausverwaltung zuvor noch erfolglos zur Erstellung ordnungsgemäßer Jahresabrechnungen für die vorbezeichneten Abrechnungszeiträume aufgefordert worden war -
im
No-vember 2013 fertiggestellt.
45
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-
22
-
Dies genügt nicht. Denn es fehlt jeder Vortrag dazu, was der Kläger selbst veranlasst hat, nachdem für ihn im Laufe des Jahres 2010 erkennbar wurde, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte [X.]etriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig erstellen würde oder die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie
sich nicht als Grundlage für die [X.]etriebskostenabrech-nung eignete. Übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. Soweit sie sich auf den Schriftsatz des [X.] vom 8. September 2014 beruft, enthält dieser nur die vorstehend genannte Darstellung der Vorgehensweise der [X.], die den Schluss, der Kläger habe den ihm ob-liegenden [X.] geführt, nicht zulässt.
3. Hinsichtlich des [X.] ist die [X.]etriebskostenab-rechnung vom 7. Dezember 2013 hingegen, wie das [X.]erufungsgericht zutref-fend angenommen hat und wovon auch die Parteien im Revisionsverfahren ausgehen, rechtzeitig innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.]G[X.] erfolgt. Trotzdem steht dem Kläger der hinsichtlich dieser [X.]etriebskostenabrechnung geltend gemachte Anspruch auf Nachzahlung von [X.]etriebskosten in Höhe von

47
48
-
23
-

389 [X.]G[X.] durch die vom Kläger vorgenommene Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der

Dr. Milger
Dr. [X.]
Dr. Fetzer

Dr. [X.]ünger
Kosziol
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 26.11.2014 -
4 [X.] -

LG [X.], Entscheidung vom 14.10.2015 -
4 S 142/14 -