Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.07.2006, Az. V ZR 158/05

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 21. Juli 2006 W i l m s , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB § 242 Ba a) Die über die Gewährung einer Subvention entscheidende Behörde kann deren Voraussetzungen auch dann nicht privatautonom frei gestalten, wenn sie die Beihilfe nicht durch einen Verwaltungsakt, sondern zivilrechtlich durch einen Nachlass vom Kaufpreis gewährt. b) Die Geltendmachung eines vertraglichen Anspruchs auf Rückgewähr einer Subvention unterliegt den gleichen Grundsätzen, wie sie für den Widerruf eines die Subvention gewährenden Verwaltungsaktes nach § 49 Abs. 3 [X.] gelten. Sie ist ausgeschlossen, wenn ein Verstoß gegen vertragliche Pflichten unter Berücksichtigung des für die Subvention geltenden gesetzlichen Rahmens des Vermerks zum [X.] und der einschlägigen Verwaltungsvorschriften nicht dazu geführt hat, dass der mit dem Einsatz der öffentlichen Mittel verfolgte Zweck verfehlt worden ist. [X.], [X.]. v. 21. Juli 2006 - [X.] - OLG [X.]

LG [X.] - 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. Juli 2006 durch [X.] Dr. [X.], [X.] Lemke und [X.], die Richterin [X.] und [X.] Czub für Recht erkannt: Die Revision gegen das [X.]eil des 8. Zivilsenats des Oberlandes-gerichts [X.] vom 28. Juni 2005 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand:Die Klägerin verlangt von der beklagten [X.] die Rückzahlung eines [X.] auf den Kaufpreis für den Erwerb einer ehemals [X.] Liegenschaft. 1 Die Parteien schlossen im November 1993 einen notariellen Kaufvertrag, auf Grund dessen die Klägerin ein ehemaliges Kasernengelände an die [X.] veräußerte, das bis 1991 von den dort stationierten [X.] [X.] genutzt wurde. In dem Vertrag ist bestimmt, dass die Klägerin der [X.]n einen Preisnachlass nach der Richtlinie des [X.] ([X.]) für den verbilligten Verkauf bundeseigener bebauter und unbebauter Grundstücke zur Förderung des Wohnungsbaus vom 29. März 1993 ([X.]) gewähren werde, wenn diese die dafür nach der Richtlinie erforderlichen Voraussetzungen innerhalb von 12 Monaten nach der Beurkundung nachweise. 2 - 3 - Diese Frist wurde verlängert. Die Verbilligung wurde der [X.]n von der Klägerin auf Grund einer [X.] vom März 1997 gewährt. In den Vorbemerkungen heißt es, dass die [X.] beabsichtige, eine Teilfläche an die [X.] (im Folgenden: Wohnungsunternehmen) zu veräußern, die diese Fläche auf der Grundlage eines der Klägerin vorgelegten Förderbescheides der [X.] zu 100 % mit Mietwohnungen im [X.] Wohnungsbau bebauen werde. Die [X.] beantrage deswegen einen Preisnachlass nach der [X.]. 3 § 3 Abs. 4 der [X.] lautet - auszugsweise - wie folgt: 4 "Die [X.] verpflichtet sich gegenüber dem [X.], die [X.]im [X.] in gleicher Weise zu verpflichten, wie dies nach den VerbRWo ein Kaufbewerber gegenüber dem [X.] im Kaufvertrag zu tun hat; vgl. Absatz 7 c) [X.]. Das bedeutet insbesondere, dass die [X.] die [X.]im [X.] verpflichtet, (a) die [X.] innerhalb einer Frist von 3 Jahren, gerechnet vom Tag der Auflassung der [X.] auf die [X.]ab (Verwendungsfrist), insgesamt für den Neubau von 127 Mietwohnungen (nebst 295 Garagen bzw. Stellplätzen) im Sinne der Absätze 3, 4 c) [X.] unmittelbar selbst zu verwenden; vgl. Absatz 5 und 6 [X.], (b) dass die auf der [X.] von der [X.]zu errichtenden 127 [X.] (nebst 295 Garagen bzw. Stellplätzen) 15 Jahre lang als Wohnungen im Sinne der Absätze 3 und 4 c) [X.] genutzt werden ([X.]). Die Bindungsfrist von 15 Jahren beginnt mit der tatsächlichen Aufnahme der zweckbestimmten Nutzung, für die Verbilligung gewährt wird, spätestens mit Auflauf der [X.] Verwendungsfrist–". In § 4 des Nachtrags wurde als "Sanktionsregelung" bestimmt, dass die Klägerin von der [X.]n den [X.] nebst Zinsen vom Tage 5 - 4 - des Abschlusses des Nachtrags zurückverlangen könne, wenn die [X.] die im Nachtrag übernommenen Verpflichtungen nicht erfülle. Die [X.] veräußerte diese Fläche an das Wohnungsunternehmen unter Weitergabe des [X.]s. In diesem Grundstückskaufvertrag verpflichtete sich das Wohnungsunternehmen, auf dem veräußerten Grundstück 127 Mietwohnungen im [X.] Wohnungsbau zu errichten, eine Nutzungsbindung von 20 Jahren und eine Miet- und [X.] von 15 Jahren einzugehen und den [X.] im Falle der Nichterfüllung zurückzuzahlen. Das Wohnungsunternehmen hatte die Erfüllung dieser Pflichten durch eine der Klägerin vorzulegende Erklärung der [X.] nachzuweisen, dass die neuen Mietwohnungen im öffentlich geförderten [X.] Wohnungsbau errichtet waren und das Wohnungsunternehmen eine 15-jährige [X.] eingegangen war. 6 Das Wohnungsunternehmen baute auf der überlassenen Fläche 127 Mietwohnungen. Hiervon sind jedoch nur acht für Schwerbehinderte errichtete Wohnungen durch nach dem Wohnungsbindungsgesetz Bezugsberechtigte belegt. Bei den anderen Neubauwohnungen hat das Wohnungsunternehmen die [X.] an den neu errichteten Wohnungen durch den Ausweis einer gleichen Bindung an Wohnungen in ihrem Bestand entsprechend den für die Darlehensvergabe mit der [X.] vereinbarten Bedingungen abgelöst (sog. mittelbare Unterbringung). 7 Die Klägerin ist der Ansicht, dass der mit der Verbilligung verfolgte [X.] damit verfehlt worden sei. Zwar sei ihr die nach dem Wohnungsbauprogramm des [X.] für die vereinbarte Förderung nach § 88 d I[X.] WoBauG zulässige Ablösung der [X.] durch mittelbare Unterbringung bekannt gewesen, dies sei jedoch für den im 8 - 5 - Nachtrag von 1997 festgelegten [X.] ohne Bedeutung. Vereinbarte Voraussetzung der Verbilligung sei die Schaffung neuer Sozialwohnungen gewesen, die selbst unmittelbar einer [X.] für mindestens 15 Jahre unterliegen müssten. Der Klage auf Rückzahlung des [X.]es hat das [X.] stattgegeben. Das [X.] hat unter Abänderung des landgerichtlichen [X.]eils die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen [X.]eils. 9 Entscheidungsgründe:[X.] Das Berufungsgericht meint, der Klägerin stehe kein Anspruch auf Rückzahlung nach § 4 des [X.] zu, weil die [X.] nicht gegen ihre Pflichten aus § 3 Abs. 4 a und b des [X.] verstoßen habe. 10 Aus dem Wortlaut des [X.] ergebe sich nicht, dass der Letzterwerber, das Wohnungsunternehmen, die geförderten Wohnungen unmittelbar [X.] überlassen müsse. Gemäß § 3 Abs. 4 a des [X.] habe die [X.] mit 127 Mietwohnungen im Sinne der Absätze 3, 4 c) [X.] bebaut werden sollen. Dies seien (auch) nach § 88 d I[X.] WoBauG geförderte Wohnungen. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift lägen hier vor. Nach der gesetzlichen Regelung sei es dem Darlehensgeber überlassen, in dem Vertrag mit dem Bauherrn die Regularien 11 - 6 - zu vereinbaren, durch die dem [X.] des § 1 I[X.] WoBauG Genüge getan werde. Eine Verpflichtung, die neu errichteten Wohnungen nur mit Mietern aus dem nach § 25 I[X.] WoBauG besonders begünstigen Personenkreis zu belegen, sei auch nicht aus den sonstigen Umständen zu begründen. Die Materialien zum Gesetzentwurf für ein Wohnungsbaureformgesetz ([X.]) sprächen für eine Auslegung im Sinne der [X.]n. Aus diesen ergebe sich, dass bei der Förderung des Mietwohnungsbaus durch die Begründung von [X.] für bedürftige Haushalte diese sowohl an den geförderten als auch an anderen, nicht geförderten Wohnungen sollten erworben werden können (Kombiförderung, mittelbare Förderung). 12 I[X.] Die Revision bleibt im Ergebnis ohne Erfolg. 13 1. Allerdings halten die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Ver-tragsauslegung, auf die sich die Parteien im Revisionsverfahren konzentriert haben, rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. 14 a) Rechtsfehlerhaft ist die Auslegung des Berufungsgerichts in dem Punkt, dass sich aus dem Wortlaut der Vereinbarungen in § 3 Abs. 4 a und b des Nachtrags nicht ergebe, dass das Wohnungsunternehmen die neu er-richtenden Wohnungen unmittelbar [X.] überlassen müsse. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend von dem Grundsatz aus-gegangen, dass jede Auslegung von Verträgen vom Wortlaut der [X.] und dem diesem zu entnehmenden objektiv erklärten Parteiwillen auszugehen hat ([X.] 121, 14, 16; 124, 39, 44; [X.], [X.]. v. 27. März 2001, [X.], NJW 2001, 2535). Es ist indes diesem richtigen Ausgangspunkt 15 - 7 - nicht gefolgt, indem es nicht vom Vertragstext ausgegangen und dessen Er-klärungsbedeutung ermittelt, sondern sich sogleich von diesem gelöst und Erwägungen zu den zulässigen Formen der Förderung des [X.] Woh-nungsbaus im sog. [X.] nach § 88 d I[X.] WoBauG angestellt hat. In den zitierten Bestimmungen des [X.], die den Zweck einer Subvention aus Mitteln des [X.]es sichern sollen, wird indessen nicht auf die Förderrichtlinien der Länder (hier auf das Wohnungsbauprogramm des [X.]) Bezug genommen. Im Nachtrag ist vielmehr unter Bezugnahme auf die [X.] des [X.] vereinbart worden, dass die [X.] das Wohnungsunternehmen zu verpflichten hat, dass die [X.] unmittelbar selbst für den Neubau von 127 Mietwohnungen im Sinne der [X.] verwendet wird (§ 3 Abs. 4 a) und dass die errichteten [X.] 15 Jahre lang als Wohnungen im Sinne der Absätze 3 und 4 c) [X.] genutzt werden. Im Vertragstext ist die [X.] auf die [X.] bezogen (§ 3 Abs. 4 b). Den Wortlaut dieser Bestimmung hat das Berufungsgericht übergangen, wie die Revision zutreffend rügt. 16 b) Ob die Auslegung des Berufungsgerichts zwar nicht in der [X.], aber im Ergebnis richtig ist, weil der in § 3 Abs. 4 a und b des Nachtrags aufgenommene Verweis auf die Absätze 3 und 4 c) [X.] dahin zu verstehen ist, dass abweichend vom Vertragswortlaut auch eine nicht auf die Neubauwohnungen bezogene Begründung von [X.] der vereinbarten Zweckbindung genügt, wie die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, lässt der Senat dahinstehen. Das wäre zwar so, wenn der Wortlaut der Regelung im Nachtrag über die [X.] der Neubauwohnungen nur scheinbar eindeutig wäre, aus dem Inhalt der Verweisung auf die Absätze 3 und 4 c) der [X.], dem 17 - 8 - Kontext des Vertrages und dem bei der Auslegung zu berücksichtigenden Sub-ventionszweck (vgl. dazu [X.], [X.]. v. 11. März 1969, [X.], [X.], 722, 724; [X.]. v. 17. Januar 1972, [X.], [X.], 339, 340; [X.] 155, 166, 170) jedoch hervorginge, dass die Zwecksicherung der Subvention nach dem Wohnungsbauprogramm des [X.] bestimmt werden sollte. Das ist indes zweifelhaft. Mit der Verweisung auf die Absätze 3 und 4 c) der [X.] in § 3 Abs. 4 a und b des [X.] wird der [X.] dahin festgelegt, dass der Wohnraum in dem von den Ländern geförderten [X.] Wohnungsbau neu errichtet und genutzt werden muss. Gegen ein Verständnis des Nachtrags dahin, dass damit auch Art und Umfang der vereinbarten [X.] sich allein nach den jeweiligen Förderbedingungen des [X.] richten sollten, spricht jedoch der Umstand, dass die Subventionsvoraussetzungen nicht in allen Punkten übereinstimmten. So genügte z.B. nach Nummer 5.16 der Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums des [X.] zum [X.]woh-nungsbauprogramm 1993 ([X.] 1992, 1277) für die Förderung des allge-meinen Mietwohnungsbaus in der hier vom Wohnungsunternehmen in Anspruch genommenen [X.] eine [X.] von zehn Jahren, während der allgemeine Vermerk im [X.]eshaushalt für diese Subvention (zu Kapitel 8 Titel 13101), die Verbilligungsrichtlinien des [X.] von 1993 und 1996 und der hier abgeschlossene Vertrag stets eine [X.] von mindestens 15 Jahren für den gewährten Nachlass von 50 vom Hundert auf den Grundstückswert verlangten. 18 2. Unabhängig von dieser Auslegungsfrage bleibt die Revision im Ergebnis schon deshalb ohne Erfolg, weil sich die Entscheidung des Berufungsgerichts jedenfalls aus einem anderen Grund als richtig darstellt. 19 - 9 - a) Die Klägerin kann den aus einer etwaigen Verletzung der Pflichten zur Sicherung der Zweckbindung begründeten Rückforderungsanspruch aus § 4 des Nachtrags nicht geltend machen. Es liegt keine Fehlverwendung öffentlicher Mittel vor. Diese Einschränkung bei der Ausübung eines vereinbarten Rückzahlungsanspruchs ergibt sich aus den Grundsätzen des Verwaltungsprivatrechts. 20 aa) Die Nichterfüllung einer in einem Subventionsvertrag zur Sicherung der Zweckbindung vereinbarten Pflicht hat zwar grundsätzlich zur Folge, dass der Zuschuss wegen Verfehlung des [X.]s zurückzuzahlen ist (vgl. BVerwGE 105, 55, 58; [X.] 155, 166, 176). Die Geltendmachung des vertraglichen Anspruchs ist indes nach den gleichen Grundsätzen, wie sie für den Widerruf eines die Subvention gewährenden Verwaltungsaktes nach § 49 Abs. 3 [X.] gelten (vgl. dazu [X.]/[X.], [X.], 9. Aufl., § 49, Rdn. 47; [X.], NVwZ 1999, 165, 167), dann ausgeschlossen, wenn der Empfänger der Subvention zwar gegen eine zur Sicherung ihres Zwecks eingegangene vertragliche Verpflichtung verstoßen hat, die Pflichtverletzung aber unter Berücksichtigung des für die Subvention geltenden gesetzlichen Rahmens, des Vermerks zum [X.] und der einschlägigen Verwaltungsrichtlinien nicht dazu geführt hat, dass der mit dem Einsatz der öffentlichen Mittel verfolgte Zweck verfehlt worden ist. 21 Ob die Nichteinhaltung einer vertraglichen Verpflichtung dazu führt, dass damit auch der [X.] verfehlt wird, kann nicht allein nach den vertraglichen Vereinbarungen, sondern muss unter Berücksichtigung der bundesgesetzlichen Grundlagen für die Förderung des Wohnungsbaus, der Bindung und der Freistellung von [X.] bestimmt werden. Die für die Klägerin handelnde Behörde ([X.]) kann die Voraussetzungen für die Gewährung der Subvention auch dann nicht 22 - 10 - privatautonom gestalten, wenn sie die Beihilfe aus Haushaltsmitteln nicht durch einen Verwaltungsakt, sondern zivilrechtlich durch einen Nachlass beim Kaufpreis gewährt (vgl. [X.], Besonderes Wirtschaftsverwaltungsrecht, 13. Aufl., [X.] 273; vgl. Senat, [X.]. v. 4. April 2003, [X.] 314/02, [X.], 1491, 1493). Die Wahrnehmung von Aufgaben der öffentlichen Verwaltung in den Formen des Privatrechts hat zur Folge, dass die Normen des Privatrechts durch Bestimmungen des öffentlichen Rechts ergänzt, überlagert und modifiziert werden ([X.] 91, 84, 97; 93, 372, 381; Senat, [X.]. v. 15. Oktober 1993, [X.] 14/92, NJW 1994, 586, 589). Ist der Zweck der Subvention trotz der Nichteinhaltung vertraglicher Vereinbarungen dennoch erreicht worden, kann der Anspruch auf Rückforderung daher nicht geltend gemacht werden. So ist es hier. [X.]) Die Erwägungen des Berufungsgerichts sind jedenfalls für die Feststellung einer die Rückforderung rechtfertigenden Zweckverfehlung in dem Punkt richtig, dass diese nicht unabhängig von den gesetzlichen Grundlagen für den [X.] Wohnungsbau nach §§ 88 bis 88 d I[X.] WoBauG und den Vorschriften über die Freistellung von [X.]en erfolgen kann. Mit dem verbilligten Verkauf bundeseigener Grundstücke wird der [X.] Wohnungsbau gefördert, den nach Art. 83 GG die Länder als eigene Angelegenheit auf der Grundlage der bundesgesetzlichen Regelungen im I[X.] Wohnungsbaugesetz (jetzt im Gesetz über die [X.] Wohnraumförderung) auszuführen haben (Britzinger, [X.], 189, 193; Söfker, [X.] 1994, 169, 173). Der Zusammenhang zwischen der staatlichen Wohnungsbauförderung durch allgemeine [X.] und dem verbilligten Verkauf bundeseigener Grundstücke nach den VerbRWo ergibt sich bereits aus der Verweisung auf das Wohnungsbaurecht in dem einschlägigen Haushaltsvermerk. 23 - 11 - Weder der Haushaltsvermerk noch die bei der Gewährung der [X.] geltende [X.] enthalten jedoch einen Hinweis darauf, dass bestimmte Formen des auch mit [X.] des [X.]es nach Art. 104 a Abs. 4 Satz 1 GG geförderten [X.] Wohnungsbaus von der Förderung durch einen verbilligten Verkauf von Grundstücken ausgeschlossen sein sollten. Auch der Umstand, dass die bei Abschluss des [X.] bereits geltende [X.], die nicht mehr wie die [X.] die Bestimmungen enthielt, nach der der Käufer sich verpflichten musste, das Kaufgrundstück für die bezugsfertige Schaffung der geförderten Wohnungen unmittelbar selbst zu verwenden, und die zu fördernden Wohnungen im Kaufvertrag zu bezeichnen waren, spricht dafür, dass damit auch die durch das [X.] vom 6. Juni 1994 ([X.] I [X.] 1184) erweiterten [X.] für eine Freistellung der geförderten Wohnung von der Belegungs-bindung durch den Ausweis von Ersatzräumen und davon Gebrauch machende Wohnungsbauprogramme der Länder von der Förderung durch die Verbilligung bei dem Verkauf bundeseigener Grundstücke nicht ausgenommen sein sollten. Schließlich widerspräche es auch dem Gebot einer gleichmäßigen, [X.] Subventionierung, den [X.] Wohnungsbau in Form der vereinbarten Förderung nach § 88 d I[X.] WoBauG auch bei einer Ablösung von Belegungs-rechten zwar mit allgemeinen [X.] aus dem Haushalt der Klägerin zu fördern, ihn aber von der Förderung durch die verbilligte Abgabe bundeseigener Grundstücke auszuschließen. 24 b) Einer Rückforderung des [X.]s nach § 4 des [X.] wegen Nichterfüllung der in § 3 Abs. 4 a und b vereinbarten Pflichten steht zudem entgegen, dass selbst bei deren Erfüllung nicht sichergestellt gewesen wäre, dass die auf dem verbilligt abgegebenen Grundstück errichteten Mietwohnungen für die Dauer von 15 Jahren nur an [X.] hätten vermietet werden dürfen. Das 25 - 12 - Wohnungsunternehmen hätte eine Freistellung von der [X.] durch den Nachweis von Ersatzwohnraum auch dann erreichen können, wenn die [X.] das Wohnungsunternehmen entsprechend den Vereinbarungen im Nachtrag und nicht gemäß den Förderbedingungen der [X.]kreditanstalt zum Nachweis der Einhaltung des [X.]es verpflichtet hätte. Nach § 7 Abs. 1 Nr. 3 WoBindG kann die nach § 3 WoBindG in dem Land zuständige Behörde den aus einer [X.] Verpflichteten in Bezug auf die geförderte Wohnung freistellen, wenn dieser der Behörde ein Belegungsrecht an einer gleichwertigen bezugsfertigen oder freien Wohnung (Ersatzwohnraum) einräumt und nach den örtlichen wohnungswirtschaftlichen Verhältnissen kein überwiegendes öffentliches Interesse an der Bindung [X.]. Die Einräumung eines Besetzungsrechts an einer gleichwertigen Ersatz-wohnung steht dann dem Besetzungsrecht an der geförderten Wohnung gleich. Mit dem [X.] vom 6. Juni 1994 ([X.] I [X.] 1184) hat der Gesetzgeber diese Voraussetzungen für eine Ablösung der Bindung an den geförderten Wohnungen erweitert, um u.a. der zunehmenden Gettoisierung in größeren Siedlungen des öffentlich geförderten [X.] (BT-Drucks. 12/6616). Von dieser gesetzlichen Möglichkeit hätte das Wohnungsunternehmen Gebrauch machen können. 26 - 13 - II[X.] [X.] folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. 27 [X.] Lemke Schmidt-Räntsch Rin[X.] [X.] Czub ist wegen urlaubsbedingter Abwesenheit verhindert zu unterschreiben. [X.] Vorinstanzen: LG [X.], Entscheidung vom 17.11.2004 - 10 O 256/04 - OLG [X.], Entscheidung vom 28.06.2005 - 8 U 277/04 -