Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 24.08.2016, Az. VIII ZR 261/15

[X.]:[X.]:BGH:2016:240816UV[X.]IZR261.15.0<[X.]r><[X.]r>BUN[X.]SGERICHTSHOF<[X.]r><[X.]r>IM NAMEN [X.]S VOLKES<[X.]r><[X.]r>URTEIL<[X.]r>V[X.]I ZR 261/15<[X.]r>Verkündet am:<[X.]r><[X.]r>24. August 2016<[X.]r><[X.]r>Ermel,<[X.]r><[X.]r>Justizangestellte<[X.]r><[X.]r>als Urkunds[X.]eamtin<[X.]r><[X.]r>der Geschäftsstelle<[X.]r>in dem Rechtsstreit<[X.]r><[X.]r>Nachschlagewerk:<[X.]r>ja<[X.]r>BGHZ:<[X.]r>nein<[X.]r>BGHR:<[X.]r>ja<[X.]r>[X.] § 543 A[X.]s. 2 Satz 1 [X.]. a und [X.], § 569 A[X.]s. 3 Nr. 2<[X.]r>Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 A[X.]s. 2 Satz 1 [X.].<[X.]r>a oder [X.]. [X.] genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen [X.] entstanden, wird dieses nach<[X.]r>§ 543 A[X.]s. 2 Satz 2 [X.] nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung des [X.] vom 14.<[X.]r>Juli 1970 -<[X.]r>V[X.]I ZR 12/69, [X.], 27, unter [X.] 4).<[X.]r>Nach § 543 A[X.]s. 2 Satz 3 [X.] wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden.<[X.]r>Die Schonfristzahlung nach § 569 A[X.]s. 3 Nr. 2 [X.] setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a [X.]<[X.]r>innerhal[X.] der dort genannten Frist voraus.<[X.]r><[X.]r>-<[X.]r>2<[X.]r>-<[X.]r><[X.]r>[X.] §§ 9, 9a; [X.] § 556 A[X.]s. 3<[X.]r>Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostena[X.]rechnung ist es ohne Be-deutung, o[X.] die der A[X.]rechnung zugrunde gelegten Ver[X.]rauchswerte auf a[X.]gelese-nen Messwerten oder auf einer Schätzung [X.]eruhen und o[X.] eine vom Vermieter vor-genommene Schätzung den Anforderungen des § 9a [X.] entspricht. Es [X.] deshal[X.] weder einer Erläuterung, auf welche Weise eine Schätzung vorgenom-men wurde noch der Beifügung von Unterlagen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann (Bestätigung des [X.] vom 12.<[X.]r>Novem[X.]er 2014 <[X.]r>-<[X.]r>V[X.]I ZR 112/14, [X.], 406 Rn. 18).<[X.]r><[X.]r>BGH, Urteil vom 24. August 2016 -<[X.]r>V[X.]I ZR 261/15 -<[X.]r>LG [X.]<[X.]r><[X.]r>[X.]<[X.]r><[X.]r>-<[X.]r>3<[X.]r>-<[X.]r>Der V[X.]I.<[X.]r>Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juli<[X.]r>2016<[X.]r>durch die Vorsitzende Richterin Dr.<[X.]r>Milger<[X.]r>sowie<[X.]r>die Richter Dr.<[X.]r>Achilles,<[X.]r>Dr.<[X.]r>Schneider,<[X.]r>Dr.<[X.]r>Bünger<[X.]r>und Kosziol<[X.]r><[X.]r>für Recht erkannt:<[X.]r>Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 6. Zivilkammer des [X.]s<[X.]r>[X.]<[X.]r>vom 12. Novem[X.]er 2015<[X.]r>aufgeho[X.]en. <[X.]r>Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch ü[X.]er die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.<[X.]r><[X.]r>Von Rechts wegen<[X.]r><[X.]r>Tat[X.]estand:<[X.]r>Der<[X.]r>Beklagte ist seit dem Ende des Jahres 1997 Mieter einer Wohnung in B. <[X.]r><[X.]r>, die zu einer Wohnanlage mit<[X.]r>21 Wohneinheiten gehört. Die Klägerin ist<[X.]r>durch Eigentumserwer[X.] am 30. April 2004 in das Mietverhältnis eingetreten. <[X.]r>Bis zum Ende des Jahres 2012 [X.]etrug die monatliche Kaltmiete für die 52,72<[X.]r>qm große Wohnung für Betrie[X.]skosten in Höhe von<[X.]r>65,93<[X.]r><[X.]r>eine<[X.]r>Gasetagenheizung. Der Beklagte rechnete seinen Warmwasser-<[X.]r>und Hei-zungsver[X.]rauch in dieser [X.] unmittel[X.]ar mit dem privaten Versorger a[X.]. <[X.]r><[X.]r>1<[X.]r>2<[X.]r>-<[X.]r>4<[X.]r>-<[X.]r>In den Jahren 2011 und 2012 führte die Klägerin umfangreiche energeti-sche Sanierungsmaßnahmen durch, wo[X.]ei unter anderem eine zentrale <[X.]r>Heizungsanlage<[X.]r>einge[X.]aut und die Fenster erneuert wurden. Nach A[X.]schluss der Ar[X.]eiten [X.]egehrte<[X.]r>sauf (ne[X.]en den [X.]isherigen monatlichen Betrie[X.]skostenvorauszah-monatliche Heiz-<[X.]r>und Warmwasserkos-tenvorauszahlungen in Höhe von 70,68<[X.]r><[X.]r>Für die [X.] a[X.] 1. Januar 2015 ermä-ßigte die Klägerin nach einer A[X.]rechnung den monatlichen Betrie[X.]skostenvor-schuss auf 37<[X.]r><[X.]r>-<[X.]r>und Warmwasser<[X.]r><[X.]r>Der Beklagte hielt die Mieterhöhung nicht für gerechtfertigt und zahlte in der Folgezeit nur einen<[X.]r>Teil der nunmehr geforderten Miete. <[X.]r>Mit Schrei[X.]en vom 16. Juli 2014 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs<[X.]r>fristlos<[X.]r>und hilfsweise ordentlich.<[X.]r>Sie [X.]ezifferte die <[X.]r><[X.]r>eine ([X.])<[X.]r>Nachforderung aus der Heiz-<[X.]r>und Wasserkostena[X.]rechnung 2012/2013 entfiel. Bereits mit Schrei[X.]en vom 10. Juli 2014 hatte die Klägerin eine Verrech-nung der Gutha[X.]en und Forderungen aus verschiedenen Ne[X.]enkostena[X.]rech-nungen vorgenommen<[X.]r>und da[X.]ei<[X.]r>zu Lasten des Beklagten eine Nachforderung in Höhe 11/2012 sowie in Höhe <[X.]r><[X.]r>eingestellt sowie zu seinen Gunsten eine A[X.]schlagszahlung vom 21. Okto[X.]er 2013<[X.]r>in Höhe von 300<[X.]r><[X.]r>,<[X.]r>Gutschriften in Höhe von 83,95<[X.]r><[X.]r>131,40<[X.]r><[X.]r>ein Gutha[X.]en aus der Betrie[X.]skostena[X.]rechnung für das [X.] in Höhe von <[X.]r><[X.]r>[X.]erück-sichtigt. Nach Verrechnung der vorgenannten Forderungen ver[X.]lie[X.] die ge-nannte Restforderung in Hö.<[X.]r><[X.]r>3<[X.]r>4<[X.]r>5<[X.]r>-<[X.]r>5<[X.]r>-<[X.]r>Mit Schrei[X.]en vom 27. Januar 2015 erklärte die Klägerin erneut<[X.]r>die frist-lose, hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs<[X.]r>und stützte die Klage mit Schriftsatz vom 29. Januar 2015<[X.]r>auch auf diese Kündigung, die<[X.]r>mit einem<[X.]r>von der Klägerin errechneten Zahlungsrückstand in Höhe von 1.381,3ar 2013 [X.]is Dezem[X.]er 2014 [X.]egründet war.<[X.]r>Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgege[X.]en, das [X.] hat sie unter A[X.]änderung des erstinstanzlichen Urteils a[X.]gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision [X.]egehrt die Klägerin die Wiederher-stellung des amtsgerichtlichen Urteils.<[X.]r><[X.]r>Entscheidungsgründe:<[X.]r>Die Revision hat Erfolg.<[X.]r>I.<[X.]r>Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:<[X.]r>Die Räumungsklage sei un[X.]egründet, weil die von der Klägerin erklärten Kündigungen das<[X.]r>Mietverhältnis nicht [X.]eendet hätten. Die fristlose Kündigung vom 16. Juli 2014 sei unwirksam. Zwar ha[X.]e ein Mietrückstand in Höhe von<[X.]r><[X.]r>,<[X.]r>mithin von (mehr als) zwei Bruttomonatsmieten (2 x 558,53<[X.]r><[X.]r>= ,<[X.]r>[X.]estanwerde, dass die Heizkostenvorauszahlung a[X.] Dezem[X.]er 2013 durch ein wirk-sames Anpassungsverlangen des Beklagten nach § 560 A[X.]s. 4 [X.] von 70,68<[X.]r><[X.]r>6<[X.]r>7<[X.]r>8<[X.]r>9<[X.]r>10<[X.]r>-<[X.]r>6<[X.]r>-<[X.]r>Der Beklagte ha[X.]e<[X.]r>a[X.]er seinerseits Gegenforderungen aus den Be-trie[X.]skostena[X.]rechnungen für die Jahre<[X.]r>2011 und 2012 in Höhe von insgesamt nämlich eine Gutschrift in Höhe von s<[X.]r>der Betrie[X.]s-kostena[X.]rechnung 2011 sowie weitere<[X.]r>Gutha[X.]en [X.]eziehungsweise Gutschriften <[X.]r><[X.]r>[X.]. <[X.]r>Mit dem Betdem<[X.]r>vorangegangenen Rechtsstreit die Aufrechnung erklärt<[X.]r>und mit den<[X.]r>Gutha[X.]en aus der [X.] in der Klageerwiderung vom 10. Septem[X.]er 2014. [X.] Gutha[X.]en hätten dem Beklagten zu diesem [X.]punkt auch<[X.]r>als aufrechen[X.]a-re Gegenforderungen<[X.]r>zugestanden. <[X.]r>Zwar ha[X.]e die Klägerin ihrerseits schon zuvor, nämlich am 10. Juli 2014, gegen diese Gutha[X.]en<[X.]r>die Aufrechnung mit Nachforderungen aus den [X.] und 2012/2013<[X.]r>(432,78<[X.]r><[X.]r>erklärt.<[X.]r>Die Aufrechnung der Klägerin sei indes ins Leere gegangen, weil ihr die Nachforde-rungen mangels formeller Ordnungsgemäßheit der genannten [X.] nicht zugestanden hätten. Denn die Klägerin ha[X.]e<[X.]r>in der [X.] lediglich mitgeteilt, dass sie auf<[X.]r>einer "Schätzung am Durchschnitt der Liegenschaft"<[X.]r>[X.]eruhe. Die Klägerin hätte a[X.]er zumindest ange[X.]en müssen, dass sowohl der Gesamtver[X.]rauch des Mehrparteienhauses<[X.]r>als auch der [X.] in der Wohnung des Beklagten anhand<[X.]r>der in einem Teil der [X.] durchgeführten Messungen geschätzt worden seien.<[X.]r>Angesichts der wirksamen Aufrechnung des Beklagten mit [X.] in Höhe von<[X.]r>insgesamt <[X.]r>gemäß § 543 A[X.]s. 2 Satz 1 Nr. 3<[X.]r>Buchst. [X.] nicht erreicht.<[X.]r>11<[X.]r>12<[X.]r>13<[X.]r>14<[X.]r>-<[X.]r>7<[X.]r>-<[X.]r>Auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung<[X.]r>vom 16. Juli 2014 sei unwirksam. Zwar u-grunde zu legen; hiervon seien jedoch wiederum die [X.] von insgesamt<[X.]r><[X.]r>a[X.]zuziehen.<[X.]r>Außerdem ha[X.]e<[X.]r>der<[X.]r>Beklagte<[X.]r>wegen der [X.] nicht ordnungsgemäßen Heizkostena[X.]rechnung keine Kosten für Heizung und Warmwasser geschuldet, so dass ihm<[X.]r>angesichts geleisteter Vorauszah-lungen<[X.]r>und einer er[X.]rachten A[X.]schlagszahlung für die [X.] und 2012/2013 Gutha[X.]en in Höhe von<[X.]r><[X.]r>ten.<[X.]r>Diese seien<[X.]r>[X.]ei der Beurteilung einer erhe[X.]lichen Pflichtverletzung des [X.] zu [X.]erücksichtigen, auch wenn er insoweit keine Aufrechnung erklärt ha[X.]e.<[X.]r>Die fristlose Kündigung der Klägerin vom 27. Januar 2015 ha[X.]e das Mietverhältnis gleichfalls nicht [X.]eendet. Der Rückstand von zunächst 1.510,90<[X.]r><[X.]r>Betrie[X.]skostena[X.]rechnung 2012 zu vermindern, das die Klägerin [X.]ei der Kündigung sel[X.]st verrechnet ha[X.]e. Damit sei der relevante Kündigungsrückstand von zwei Monatsmieten nicht mehr erreicht. Bei der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung seien erneut die [X.]ereits genannten Gegenforderungen des Beklagten in Höhe von 226,<[X.]r>k-stand genüge nicht für eine erhe[X.]liche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 A[X.]s. 1 Nr. 1 [X.].<[X.]r><[X.]r>Da die von der Klägerin erklärten Kündigungen<[X.]r>somit ohnehin unwirksam seien, komme<[X.]r>es auf die Frage einer [X.]erechtigten Mietminderung des [X.] nicht mehr an.<[X.]r>15<[X.]r>16<[X.]r>17<[X.]r>-<[X.]r>8<[X.]r>-<[X.]r>[X.].<[X.]r>Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.<[X.]r>Mit der vom Berufungsgericht gege[X.]enen Begründung kann die Wirksamkeit der von der Klägerin mit Schrei[X.]en vom 16. Juli 2014 und 27. Januar 2015 erklärten [X.] und dementsprechend<[X.]r>auch die Begründetheit des auf diese Kündigun-gen<[X.]r>gestützten Räumungs-<[X.]r>und Herausga[X.]eanspruchs (§ 546<[X.]r>A[X.]s. 1 [X.]) nicht verneint werden.<[X.]r><[X.]r>1. Das Berufungsgericht legt<[X.]r>für den [X.]punkt der Kündigung vom 16.<[X.]r>Juli 2014 zunächst -<[X.]r>[X.]ei Berücksichtigung einer wirksamen<[X.]r>Hera[X.]setzung der Heizkostenvorauszahlungen a[X.] Dezem[X.]er 2013 -<[X.]r>einen Mietrückstand in zugrunde; dies lässt einen Rechtsfehler nicht erkennen und wird von der Revision auch nicht [X.]eanstandet.<[X.]r>Hiervon ist noch der<[X.]r>Betrag (unstreitiges Gutha[X.]en/Gutschrift<[X.]r>aus der Betrie[X.]skostena[X.]rech-nung<[X.]r>2011) a[X.]zuziehen, mit dem der Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts [X.]ereits im Vorprozess die Aufrechnung erklärt hat. Es ver-[X.]lei[X.]t dann im<[X.]r>[X.]punkt der Erklärung der Kündigung vom 16. Juli 2014 ein Mietrückstand in Höhe von<[X.]r>1.340, der den Betrag von zwei Monatsmieten ü[X.]ersteigt<[X.]r>und die Klägerin somit gemäß § 543 A[X.]s. 2 Satz 1 Nr. 3<[X.]r>Buchst. [X.] zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses [X.]erechtigte.<[X.]r>Anders als das Berufungsgericht offen[X.]ar<[X.]r>meint, kommt es nicht darauf an, o[X.] ein Rückstand in der nach<[X.]r>§<[X.]r>543 A[X.]s. 2 Satz 1 Nr. 3<[X.]r>Buchst. [X.] vorausgesetzten<[X.]r>Höhe auch noch im [X.]punkt der gerichtlichen Entscheidung ü[X.]er die Räumungsklage [X.]e-steht.<[X.]r>2. Gemäß § 543 A[X.]s. 2 Satz 1 Nr. 3<[X.]r>Buchst. [X.] liegt ein wichtiger Grund für die<[X.]r>Kündigung des Mietverhältnisses ins[X.]esondere dann vor, wenn der Mieter in einem [X.]raum, der sich ü[X.]er mehr als zwei Termine erstreckt, 18<[X.]r>19<[X.]r>20<[X.]r>-<[X.]r>9<[X.]r>-<[X.]r>mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug<[X.]r>ist, der die Mie-te für zwei Monate erreicht.<[X.]r>Dies ist hier angesichts einer monatlichen<[X.]r>Miete von 55k-stands von<[X.]r>1.340verkannt hat. <[X.]r>Das Berufungsgericht hat allerdings nicht [X.]erücksichtigt, dass eine nach §<[X.]r>543 A[X.]s. 2<[X.]r>Satz 1<[X.]r>Nr. 3<[X.]r>Buchst. [X.] grundsätzlich gerechtfertigte Kündi-gung nur unter [X.]estimmten, vom Gesetz im Einzelnen aufgeführten Vorausset-zungen ausgeschlossen ist<[X.]r>oder unwirksam wird.<[X.]r>a) Gemäß § 543 A[X.]s. 2 Satz 2 [X.] ist eine Kündigung nach Satz 1 Nr. 3 ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher<[X.]r>-<[X.]r>das heißt vor dem Zugang der Kündigung<[X.]r>-<[X.]r>[X.]efriedigt wird. Gemäß § 543 A[X.]s. 2 Satz 3 [X.] wird die Kündi-gung unwirksam, wenn sich der Schuldner von seiner Schuld durch Aufrech-nung [X.]efreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Schließlich wird die Kündigung nach § 569 A[X.]s. 3 Nr. 2 [X.] auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens [X.]is zum A[X.]lauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach §<[X.]r>546a A[X.]s. 1 [X.] [X.]efrie-digt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (soge-nannte Schonfristzahlung).<[X.]r>[X.]) Sämtliche genannten<[X.]r>Vorschriften<[X.]r>setzen allerdings, was das [X.] verkannt hat, eine vollständige Befriedigung des Vermieters voraus (vgl. [X.]surteil vom 14. Juli 1970 -<[X.]r>V[X.]I ZR 12/69, [X.], 27<[X.]r>unter [X.] 4 [zu § 554 [X.] aF als der wortgleichen Vorgängervorschrift des<[X.]r>§ 543 A[X.]s. 2 Satz 2 und 3 [X.]];<[X.]r>[X.]s[X.]eschluss vom 26. Juli 2004 -<[X.]r>V[X.]I ZB 44/03, [X.], 547 unter [X.]. 3 [zur Schonfristzahlung]; [X.], [X.], 763, 766 [zu 21<[X.]r>22<[X.]r>23<[X.]r>-<[X.]r>10<[X.]r>-<[X.]r>§<[X.]r>554 A[X.]s. 1 Satz 3 [X.] aF]; [X.]/[X.],<[X.]r>[X.], Neu[X.]ear[X.].<[X.]r>2014,<[X.]r>§<[X.]r>543 Rn. 63, 66 sowie § 569 Rn. 42), an der es vorliegend fehlt. <[X.]r>Denn durch die Aufrechnung mit den Beträ288,12<[X.]r><[X.]r>(ihre Wirksamkeit vorausgesetzt) verminderte<[X.]r>sich der o[X.]en genannte Mietrückstand von 1.340,78<[X.]r><[X.]r>nur auf einen Betrag in Höhe von 921,26<[X.]r><[X.]r>dass von einer<[X.]r>auch nur annähernd vollständigen Befriedigung des Vermieters nach §<[X.]r>543 A[X.]s. 2 Satz 2 und 3 [X.] oder gemäß § 569 A[X.]s. 3 Nr. 2 [X.] nicht die Rede sein kann.<[X.]r>Davon a[X.]gesehen hat der Beklagte die Aufrechnung ge-genü[X.]er den mit der Kündigung vom 16. Juli 2014 [X.]ezeichneten [X.] erst in der Klageerwiderung vom 20. Septem[X.]er 2014 und deshal[X.] nicht, wie in §<[X.]r>543 A[X.]s. 2 Satz 3 [X.] verlangt,<[X.]r>unverzüglich erklärt.<[X.]r>c) Auch die Annahme des Berufungsgerichts, dem Beklagten hätten die<[X.]r>aufgerechneten Gegenforderungen im [X.]punkt der [X.] noch zugestanden, weil die zuvor erklärte Aufrechnung der Klägerin<[X.]r>mit Heiz-kostennachforderungen ins Leere gegangen sei, ist von Rechtsfehlern<[X.]r>[X.]eein-flusst. <[X.]r>Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts scheiterten die von der Klägerin zur Aufrechnung gestellten Nachforderungen aus den<[X.]r>[X.]<[X.]r>der Klägerin für die [X.] und 2012/2013<[X.]r>nicht daran, dass die A[X.]rechnungen mangels näherer Anga[X.]en zu dem durchgeführten Schätzverfahren aus formellen Gründen unwirksam<[X.]r>gewesen wären. <[X.]r>Wie der [X.] [X.]ereits entschieden und auch das Berufungsgericht<[X.]r>-<[X.]r>zu-mindest im<[X.]r>Ansatz -<[X.]r>nicht verkannt hat, muss der Vermieter nicht [X.]ereits auf [X.] der formellen Ordnungsgemäßheit darlegen und erläutern, auf welche Weise er [X.]ei unter[X.]lie[X.]ener<[X.]r>Ver[X.]rauchsa[X.]lesung die als Ver[X.]rauchswerte die-ser Wohnung angesetzten<[X.]r>Werte im Einzelnen ermittelt [X.]eziehungsweise wel-24<[X.]r>25<[X.]r>26<[X.]r>27<[X.]r>-<[X.]r>11<[X.]r>-<[X.]r>ches Verfahren<[X.]r>er gemäß § 9a [X.] angewendet hat. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostena[X.]rechnung ist es ohne Bedeutung, o[X.] die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf a[X.]gelesenen Mess-werten oder einer Schätzung [X.]eruhen und o[X.] eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a [X.]<[X.]r>entspricht<[X.]r>([X.]surteil vom 12. Novem[X.]er 2014 -<[X.]r>V[X.]I ZR 112/14, [X.], 406<[X.]r>Rn.<[X.]r>18).<[X.]r><[X.]r>Zu Unrecht hat das Berufungsgericht dann allerdings die<[X.]r>genannten<[X.]r>Grundsätze dieser [X.]srechtsprechung nicht angewendet und gemeint,<[X.]r>die von der Klägerin im Wege der Schätzung auf der Grundlage des Durchschnitts-ver[X.]rauchs des Ge[X.]äudes<[X.]r>vorgenommene<[X.]r>A[X.]rechnung<[X.]r>sei aus formellen Gründen unwirksam, weil<[X.]r>in ihr nicht angege[X.]en sei,<[X.]r>dass der Durchschnitts-ver[X.]rauch des Ge[X.]äudes und der Wohnung des<[X.]r>Beklagten geschätzt worden seien. Es hätte einer Erläuterung [X.]edurft, dass es sich [X.]ei dem als Gesamtver-[X.]rauch angege[X.]enen Wert um den durchschnittlichen Ver[X.]rauch gehandelt ha-[X.]e, der auf der Grundlage des erfassten Ver[X.]rauchs von acht der zehn Wohneinheiten ermittelt worden sei. Damit hat das Berufungsgericht zu weitge-hende<[X.]r>Anforderungen an die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostena[X.]-rechnung gestellt.<[X.]r>2. Die unzutreffende Beurteilung der Heizkostena[X.]rechnungen 2011/2012 und 2012/2013 [X.]etrifft sämtliche Kündigungen der Klägerin. Denn das Berufungsgericht<[X.]r>hat jeweils angenommen, dass der Klägerin die [X.] aus diesen A[X.]rechnungen schon wegen formeller Mängel nicht zuge-standen<[X.]r>ha[X.]e, so dass ihre Aufrechnung ins Leere gegangen<[X.]r>und die später<[X.]r>vom Beklagten mit den<[X.]r>Betrie[X.]skostengutha[X.]en erklärte Aufrechnung wirksam gewesen sei<[X.]r>und den kündigungsrelevanten Mietrückstand reduziert ha[X.]e. <[X.]r>28<[X.]r>29<[X.]r>-<[X.]r>12<[X.]r>-<[X.]r>Bei der Beurteilung der<[X.]r>hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen hat das Berufungsgericht<[X.]r>zudem zu Unrecht weitere Gutha[X.]en des Beklagten zugrunde gelegt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folgt<[X.]r>aus den<[X.]r>(vermeintlich) unwirksamen Heizkostena[X.]rechnungen 2011/2012<[X.]r>und 2012/<[X.]r>2013 nicht,<[X.]r>dass der Beklagte nunmehr seine für diese Jahre er[X.]rachten <[X.]r>Vorauszahlungen insoweit zurückfordern könne. Zum einen liegen die vom [X.] [X.]ejahten formellen A[X.]rechnungsmängel, wie [X.]ereits ausgeführt, nicht vor. Zum anderen kann der Mieter, dem innerhal[X.] der A[X.]rechnungsfrist keine oder nur eine aus formellen Gründen unwirksame A[X.]rechnung erteilt worden ist, im fort[X.]estehenden Mietverhältnis<[X.]r>nach der Rechtsprechung des [X.]s (vgl. [X.]surteile vom 29. März 2006 -<[X.]r>V[X.]I ZR 191/05, [X.], 2552, Rn. 12 ff.; vom 26.<[X.]r>Septem[X.]er 2012 -<[X.]r>V[X.]I ZR 315/11, NJW 2012,<[X.]r>3508 Rn. 9; [X.]s[X.]eschluss vom 22. Juni 2010 -<[X.]r>V[X.]I [X.], [X.], 857 Rn. 3 f.)<[X.]r>nicht die er[X.]rachten Vorauszahlungen zurückfordern, sondern nur die laufenden Vorauszahlungen ein[X.]ehalten (§ 273 [X.]), um auf den Vermieter Druck zur Vorlage einer wirksamen A[X.]rechnung auszuü[X.]en.<[X.]r><[X.]r>[X.]I.<[X.]r>Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-[X.]en; es ist daher aufzuhe[X.]en (§ 562 A[X.]s. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur End-entscheidung reif, weil das Berufungsgericht<[X.]r>-<[X.]r>vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung folgerichtig -<[X.]r>offen gelassen hat, o[X.] die Miete wegen [X.] gemindert war und der Mietrückstand sich dadurch weiter reduziert hat; dem Berufungsurteil lässt sich insoweit schon nicht entnehmen, welche Mängel der Beklagte geltend gemacht und welche Minderung er [X.]eansprucht hat. Für die Beurteilung der Kündigung vom 27.<[X.]r>Januar 2015 dürfte es zudem auf die 30<[X.]r>31<[X.]r>-<[X.]r>13<[X.]r>-<[X.]r>materielle Berechtigung der Heizkostennachforderungen der Klägerin ankom-men, zu der das Berufungsgericht gleichfalls keine Feststellungen getroffen hat.<[X.]r>Dr. Milger <[X.]r>Dr. Achilles <[X.]r>Dr. Schneider<[X.]r><[X.]r>Dr. Bünger <[X.]r>Kosziol<[X.]r>Vorinstanzen:<[X.]r>[X.], Entscheidung vom 23.03.2015 -<[X.]r>201 C 324/14 -<[X.]r><[X.]r>LG [X.], Entscheidung vom 12.11.2015 -<[X.]r>6 [X.]/15 -<[X.]r><[X.]r>