Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.01.2000, Az. V ZR 387/98

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:21. Januar 2000K a n i k ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]:[X.] § 325 Abs. 1 Satz 2Erfüllt ein Verkäufer nicht die Pflicht, das Eigentum an dem gekauften Gegenstandfrei von Rechten Dritter zu übertragen, so liegt kein Fall der Teilerfüllung im Sinnedes § 325 Abs. 1 Satz 2 BGB vor, sondern ein Fall der (vollständigen) Nichterfül-lung.[X.], [X.]. v. 21. Januar 2000 - [X.] - [X.] [X.] I- 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 21. Januar 2000 durch [X.] [X.] und [X.] Dr. [X.], [X.], Prof. Dr. [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin werden das [X.]eil des [X.] vom 23. Juni 1998 aufgehobenund das [X.]eil des [X.] vom 27. [X.] abgeändert.Die Beklagte wird verurteilt, die Klägerin und ihren [X.]von den Forderungen aus den Kreditverträgenmit der [X.], Konto-Nr. über78.000 DM, und mit der [X.], [X.]. (Kunden-Nr. . ) in Höhe von 80.000 DM, Zug umZug gegen Rückübereignung der Eigentumswohnung Nr. 9 desAnwesens [X.] , [X.], eingetragen [X.] B. -H. , Blatt und Lastenfreistellung,freizustellen.Es wird festgestellt, daß die Beklagte verpflichtet ist, der [X.] ihrem Ehemann [X.]jeden darüber hinausgehen-den Vermögensschaden für die [X.] ab dem 11. Dezember 1990zu ersetzen, der im Zusammenhang steht mit dem Kauf [X.], [X.] , H. ,eingetragen im Grundbuch B. -H. , Blatt .Die Kosten des Rechtsstreits trägt die [X.] -Von Rechts [X.]:Mit notariellem [X.] kauften die [X.] [X.], dessen Ansprüche sich die Klägerin abtreten ließ, von der [X.] eine Eigentumswohnung in [X.]Den Kaufpreis finanzierten sie. [X.] unterliegt - was die Käufer nicht wußten - bis 31. Dezember 2000 [X.]. Die Käufer sind als Eigentümer in das Grundbuch eingetragenworden.Die Klägerin begehrt Rückgängigmachung des Kaufs durch [X.] den zur Finanzierung übernommenen Darlehen, Zug um Zug gegen Rück-übereignung der Wohnung und Lastenfreistellung, sowie - im Wege der [X.] - Ersatz des weitergehenden Schadens.Land- und [X.] haben die Klage abgewiesen. [X.] sich die Revision, mit der die Klägerin ihre ursprünglichen Anträge wei-terverfolgt. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.Entscheidungsgründe:- 4 -I.Das Berufungsgericht sieht in der bis zum 31. Dezember 2000 beste-henden Sozialbindung einen Rechtsmangel, für den die Beklagte nach §§ 434,440 Abs. 1, 326, 325 BGB einzustehen habe. Es meint jedoch, es liege nur einFall der Teilnichterfüllung vor, da die Beklagte ihrer [X.] nachgekommen sei und nur hinsichtlich der geschuldeten [X.] vorliege. Daß die Teilerfüllung für die Käufer ohne [X.] sei, könne angesichts des bevorstehenden Wegfalls der [X.] angenommen werden. Die Feststellungsklage hält das [X.] des zurückliegenden [X.]raums für unzulässig, weil der [X.] der Leistungsklage habe geltend gemacht werden können. Wegen [X.] sei die Feststellungsklage unbegründet, weil ein Schadens-eintritt nicht wahrscheinlich sei.[X.] Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nichtstand.1. Nicht zu beanstanden ist allerdings, daß das Berufungsgericht diebestehende Sozialbindung der Wohnung als Rechtsmangel wertet. Das ent-spricht der Rechtsprechung des Senats ([X.]Z 67, 134; [X.]. v. 28. [X.], [X.], [X.], 214), an der festgehalten wird. Soweit [X.](Rechtsmängelhaftung, 1995, [X.] ff; Rechtliche Qualitätsmängel, Schriften-reihe der [X.], Heft 239, 1999, [X.]) das Besondere des Rechtsmangels - in Abgrenzung zum Sachmangel -- 5 -darin erblickt, daß sich der Mangel als Einschränkung des Eigentums darstellt,ist das aus der Sicht des Senats nicht zu kritisieren, führt aber - entgegen [X.]aaO - nicht zu einer anderen Beurteilung. Denn die Wohnungsbindungschränkt den Eigentümer in seinen rechtlichen Befugnissen ein, sowohl wasdie Eigennutzung (§ 6 WoBinG) als auch was die Fremdnutzung (§§ 4 ff Wo-BinG) angeht (vgl. schon Senat, [X.]. v. 28. Oktober 1983, [X.], [X.], 214). Infolgedessen haftet die Beklagte nach §§ 434, 440 Abs. 1 [X.] anfänglichen Unvermögens, da bereits im [X.]punkt des Vertrags-schlusses feststand, daß die Beklagte nicht in der Lage war, die bis zum31. Dezember 2000 fortbestehende Sozialbindung zu beseitigen. Einen ver-traglichen Haftungsausschluß hat das Berufungsgericht verneint. Von [X.] ist die Vertragsauslegung nicht beeinflußt.2. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch gegen die Auffassung [X.], es liege ein Fall der Teilerfüllung vor, der nur unter den be-sonderen Voraussetzungen der §§ 326 Abs. 1 Satz 3, 325 Abs. 1 Satz 2 [X.] Schadensersatz wegen Nichterfüllung des ganzen Vertrages führe. [X.] besteht darin, Eigentum frei von Rechten Dritter zuübertragen und die [X.] zu übergeben (§§ 433 Abs. 1, 434 BGB). [X.] eine dieser Pflichten nicht, liegt ein Fall der (vollständigen) Nichterfüllungvor, kein Fall der Teilerfüllung im Sinne des § 325 Abs. 1 Satz 2 BGB. [X.] gesetzlichen Konzeption des [X.] kann die [X.] nicht in eine Eigentumsübertragung und eine Bewirkung derLastenfreiheit aufgeteilt werden, ebensowenig wie zwischen Eigentumsüber-tragung und Besitzverschaffung eine solche Trennung vorgenommen [X.] (vgl. Senat, [X.]. v. 30. Oktober 1998, [X.], NJW-RR 1999, 346,347). Wäre die Sicht des Berufungsgerichts richtig, erschiene jeder [X.] 6 -mangel nur als Teilnichterfüllung. Das ist nicht die Vorstellung des Gesetzes.Die generelle Verweisung in § 440 Abs. 1 BGB auf die Vorschriften der §§ 320bis 327 BGB gingen dann teilweise ins Leere.Infolgedessen ist der geltend gemachte Schadensersatzanspruch be-gründet.3. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung kann über die Lei-stungsklage vollständig, nicht nur dem Grunde nach, entschieden werden. [X.], die dem in der Entscheidung des Senats vom 26. September 1997(V ZR 29/96, [X.], 302, 305) entgegenstanden, liegen hier nicht vor. [X.] Entscheidung ging es um die Rückabwicklung eines Kaufvertrages unterdem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluß. Danach waren [X.] so zu stellen, als hätten sie den Vertrag nicht geschlossen. Daher warbei der Rückabwicklung zu berücksichtigen, daß dem Käufer möglicherweiseMieteinnahmen und Steuervorteile zugeflossen waren, auf die er keinen [X.] hatte, wenn er so zu behandeln war, als habe er den Vertrag nicht [X.]. Da es an Feststellungen hinsichtlich dieser Vorteile fehlte, konnteüber die Rückabwicklung nur dem Grunde nach entschieden werden. Hier gehtes hingegen um Schadensersatz wegen Nichterfüllung nach §§ 434, 440Abs. 1 BGB. Die Kläger sind so zu stellen, wie sie bei ordnungsgemäßer Er-füllung gestanden hätten. Dann verbleiben ihnen Mieterträge und Steuervor-teile. Daß sie bei ordnungsgemäßer Erfüllung Vermögensnachteile erlittenhätten, die ihnen nun erspart bleiben und die bei dem [X.] zu ihren Lasten zu berücksichtigen wären, ist von der [X.], die hierfür die Darlegungslast hat ([X.]Z 94, 195, 217), nicht vorge-tragen worden. Sie wären im übrigen auch noch berücksichtigungsfähig, [X.] 7 -die Kläger Ersatz des weiteren - hier nur im Wege der Feststellungsklage gel-tend gemachten - Schadens verlangen.4. Keinen Bestand hat auch die Abweisung der [X.]) Das gilt zunächst für die Abweisung hinsichtlich des zurückliegenden[X.]raums als unzulässig. Es ist zwar richtig, daß eine Feststellungsklage inder Regel dann unzulässig ist, wenn eine Klage auf Leistung möglich ist([X.]Z 5, 314). Daß diese Voraussetzung hier gegeben ist, ist jedoch nicht er-sichtlich. Das Berufungsgericht hat dahingehende Feststellungen auch nichtgetroffen. Zum einen geht es der Klägerin - entgegen der von der Revision ge-rügten Annahme des Berufungsgerichts - nicht nur um die Differenz zwischenden erzielbaren Mieten mit und ohne Sozialbindung, sondern um den gesam-ten Schaden, welcher den Käufern aufgrund des Kaufs der Wohnung bis zuder begehrten Abwicklung entstanden ist bzw. noch entstehen wird. Zum ande-ren kann selbst der [X.] nicht ohne weiteres beziffert werden;erforderlich ist aller Voraussicht nach eine Begutachtung. Auch aus [X.] erscheint es sachgerecht, die Schadensersatzpflicht zunächst feststel-len zu lassen, so daß ein Interesse daran der Klägerin nicht abgesprochenwerden kann (vgl. [X.]/[X.], ZPO, 21. Aufl., § 256 Rdn. 7 a).b) Soweit die Feststellungsklage (für den zukünftigen Schaden) als un-begründet abgewiesen worden ist, hat das Berufungsgericht übersehen, daßes für die Begründetheit genügt, wenn der Eintritt eines weiteren Schadenswahrscheinlich ist (vgl. [X.], [X.]. v. 23. April 1991, [X.], [X.], 2708). Letzteres ist schon mit Rücksicht darauf zu bejahen, daß ein- 8 -[X.] auch für die [X.] nach der letzten mündlichen Verhandlungvor dem Berufungsgericht bis zum Ablauf der Sozialbindung in Betracht kommt.c) Die Feststellungsklage ist daher insgesamt zulässig und begründet.[X.] Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.[X.][X.] [X.][X.]Klein