Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 26.09.2003, Az. V ZR 217/02

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.] 217/02Verkündet am:26. September 2003K a n i k,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:nein[X.]R: [X.] § 15 Abs. 1; BGB § 434 a.F.Wird ein in der Teilungserklärung als Speicher ausgewiesener Raum als Wohnraumverkauft, so haftet dem Kaufobjekt ein Rechtsmangel an.[X.], [X.]. v. 26. September 2003 - [X.] [X.] -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 26. September 2003 durch den Vizepräsidenten des [X.]Dr. [X.], [X.] [X.], [X.], [X.] und die RichterinDr. [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin wird das [X.]eil des 1. Zivilse-nats des [X.] vom 5. Juni 2002aufgehoben, soweit die Klage in Höhe von 67.147,96 u-züglich der hieraus verlangten Zinsen abgewiesen wordenist.Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen [X.] und Entscheidung, auch über die Kosten des Re-visionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwie-sen.Von Rechts [X.]:Den Beklagten gehörte eine Eigentumswohnung in [X.]. Das mitdem Miteigentum von 134,13/1000 an dem Grundstück verbundene [X.] besteht nach der Teilungserklärung aus den im zweiten [X.] [X.]gelegenen Räumen ("Schlafen, Wohnen, Diele, [X.], [X.], WC"), einem - über eine Innentreppe erreichbaren - Speicher und- 3 -einer Dachterrasse. Tatsächlich sind aus dem Speicher ein [X.] und ein aus-gebauter Raum abgeteilt, den die Beklagten als Schlafzimmer nutzten. [X.] beträgt nach Berechnung des Bauaufsichtsamts 105,19 [X.] März 1998 annoncierten die Beklagten die Wohnung zum Verkauf.Die Wohnfläche gaben sie hierbei mit 120 qm an. Die Klägerin wurde auf [X.] aufmerksam und besichtigte die Wohnung mehrfach. Auf das [X.] Heizkörpers im Schlafraum angesprochen, verwies der Beklagte zu [X.], gern kühl zu schlafen. Mit Notarvertrag vom 30. März 1998 verkauftendie Beklagten der Klägerin die Wohnung. Von dem auf 682.500 DM vereinbar-ten Kaufpreis entfallen 660.000 DM auf die Wohnung, 22.500 DM auf mitver-kauftes Inventar. Zur Gewährleistung der Beklagten heißt es im Vertrag:—§ 41. Der Verkäufer haftet dem Käufer dafür, daß der [X.] frei von im Grundbuch eingetragenen, vom Käufer in die-ser Urkunde nicht ausdrücklich übernommenen Belastungen undfrei von sonstigen, nicht übernommenen privatrechtlichen Bin-dungen in Besitz und Eigentum des Käufers übergeht und keinerSozialbindung wegen der Gewährung öffentlicher Mittel unter-liegt....3. Besondere Eigenschaften des Kaufgegenstands werden nichtzugesichert. Der Käufer hat das Objekt besichtigt und übernimmtes, wie es steht und liegt.Die Haftung des Verkäufers für heute etwa bestehende Sach-mängel, die Haftung für die Richtigkeit des im Grundbuch einge-tragenen oder amtlich ermittelten Flächenmaßes und für die [X.] und Verwendungsfähigkeit des Kaufgegenstandes wirdausgeschlossen. ...fi- 4 -Im Juni 1998 wandte sich die Klägerin wegen der Installation einesHeizkörpers in dem Schlafraum an den Verwalter der [X.]. Der Verwalter wies sie darauf hin, daß die Teilungserklärung [X.] des Speichers zu Wohnzwecken nicht erlaube und die für eine solcheNutzung notwendige Baugenehmigung nicht vorliege. Die von der [X.] beantragte Genehmigung wurde rechtskräftig versagt, weil derRaum im [X.] weder die zur Nutzung als Wohnraum erforderlicheHöhe noch die notwendigen Brandschutzeinrichtungen aufweist.Die Klägerin hat behauptet, die Beklagten hätten ihr das Fehlen der [X.] des Speichers als Wohnraum notwendigen Genehmigung arglistigverschwiegen. Sie hat beantragt, die Beklagten zur Zahlung von140.000 DM/71.580,86 Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem [X.] zugelasse-nen Revision erstrebt die Klägerin die Verurteilung der Beklagten zur Zahlungvon 67.147,96 Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Klägerin aus § 463Satz 2 BGB a.F. Es meint, das Fehlen der zur Nutzung des [X.] als Wohnraum notwendigen baurechtlichen Genehmigung bedeute einenSachmangel der Wohnung, wegen dessen die Gewährleitung der Beklagten [X.] ausgeschlossen worden sei. Daß die Beklagten den Mangel der- 5 -Klägerin arglistig verschwiegen hätten, sei nicht bewiesen. Daß die [X.] als Wohnraum genehmigungspflichtig sei, hätten die Beklagtennicht zu erkennen brauchen. Auch soweit ihre Angabe der Fläche der [X.] unzutreffend sei, könne ihnen ein arglistiges Verhalten nicht nachgewie-sen werden.II.Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur [X.] an das Berufungsgericht.1. Gegen die Feststellung des Berufungsgerichts, den Beklagten könneein arglistiges Verhalten im Hinblick auf die Minderfläche der Wohnung [X.] werden, erhebt die Revision keine Einwendungen. [X.] insoweit auch nicht ersichtlich.2. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Feststellung des Be-rufungsgerichts, die Beklagten hätten das Fehlen der zur Nutzung des Spei-chergeschosses zu Wohnzwecken notwendigen Genehmigung nicht arglistigverschwiegen. Der [X.] hat die Angriffe der Revision auf das Verfahren [X.] geprüft. Sie greifen nicht durch. Von einer Darstellung wirdgem. § 564 Satz 1 ZPO abgesehen.3. Die Revision hat jedoch deshalb Erfolg, weil die Beklagten der Kläge-rin nach den Grundsätzen des Verschuldens bei den [X.] ersatzpflichtig sind, daß das [X.] auch nach der Teilungser-klärung nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Das bedeutet einen- 6 -Rechtsmangel der Wohnung. Diesen Mangel hätten die Beklagten [X.] hierüber die Klägerin bei den Verhandlungen über den Abschluß des [X.] vom 30. März 1998 aufklären [X.]) Die Bestimmung des umbauten Raumes im obersten Geschoß [X.] als Speicher ist Inhalt des Grundbuchs geworden. Es handelt sich [X.] die Nutzung des Sondereigentums der Klägerin einschränkende Zweck-bestimmung mit Vereinbarungscharakter gem. § 5 Abs. 4, § 8 Abs. 2 Satz 1, §10 Abs. 1 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG, die der Nutzung des Dachgeschosses [X.] entgegensteht (vgl. BayObLG [X.], 697, 699; NJW-RR 1994,527, 528; 1996, 463; [X.], [X.] 2000, 296, 297; Pick in Bär-man/Pick/[X.], WEG, 9. Aufl., § 13 Rdn. 48, 51; [X.] in Nieden-führ/[X.], WEG, 6. Aufl., § 15 Rdn. 5; [X.]/[X.], [X.] Aufl., § 15 WEG Rdn. 16; [X.]/[X.], WEG, 8. Aufl., § 15 Rdn. 13 f).Hierüber darf sich die Klägerin nicht ohne die Zustimmung der übrigen Mitei-gentümer hinwegsetzen. Andernfalls kann jeder Miteigentümer gem. § 1004Abs. 1 Satz 2 BGB, § 15 Abs. 3 WEG von der Klägerin verlangen, die verein-barungswidrige Nutzung des Speichers zu unterlassen (vgl. [X.], [X.]. v.29. November 1995, [X.], [X.], 487, 488). Insoweit weist [X.] Klägerin verkaufte Sondereigentum nicht, wie die Revision meint, einenSachmangel, sondern einen Rechtsmangel auf. Er folgt nicht aus der Beschaf-fenheit des verkauften Sondereigentums, sondern aus der gegen die Klägerinwirkenden Vereinbarung der Miteigentümer, den zu der Wohnung der [X.] Raum im Dachgeschoß des Hauses nicht zu Wohnzwecken [X.] 7 -Daß die Miteigentümer die Nutzung des Speichers als Wohnraum der-zeit dulden, läßt den Mangel nicht entfallen. Sie sind weder verpflichtet, dieseNutzung auf Dauer hinzunehmen, noch wirkt die Duldung der derzeitigen [X.] gegen die künftigen Erwerber der Wohnungen des Hauses. [X.] zu erreichen, bedarf es einer entsprechenden Vereinbarung, an der alleMiteigentümer mitwirken müssen, und die zur Wirkung gegen einen Rechts-nachfolger in das Miteigentum in das Grundbuch eingetragen werden muß(§ 10 Abs. 2 WEG).b) Ob die Beklagten der Klägerin wegen des Rechtsmangels der ver-kauften Wohnung Schadensersatz nach §§ 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB a.F.schulden, bedarf keiner Entscheidung. Ihre Ersatzpflicht folgt nämlich schondaraus, daß sie die Beschränkung der Befugnis zur Nutzung des Speicherge-schosses kennen mußten und die Klägerin hierauf bei den Vertragsverhand-lungen nicht hingewiesen haben (c.i.c.). Der so begründete Anspruch wird vonder Haftung des Verkäufers für einen Rechtsmangel der verkauften Sachenicht verdrängt (st. Rechtspr., vgl. [X.]Z 65, 246, 253; [X.]. v.21. Dezember 1984, [X.], NJW 1985, 2697, 2698; v. 17. Mai 1991,V [X.], NJW 1991, 2700; u. v. 6. April 2001, [X.] 394/99, [X.], 1303).Unstreitig beruhte die für die Eigentümergemeinschaft jährlich erstellte,den Beklagten übermittelte Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten aufder Annahme einer Wohnfläche ihrer Wohnung von 87,22 qm, wie sie sich ausder Teilungserklärung ergibt. Die offensichtliche Differenz zu den [X.] mußte den Beklagten zumindest bei der Vorbereitung des [X.] Anlaß sein, sich der rechtlichen Grundlage ihrer über [X.] 8 -ses Maß hinausgehenden Nutzung ihrer Wohnung zu vergewissern. Bei An-wendung der geschuldeten Sorgfalt (§ 276 Abs. 1 BGB a.F.) mußte ihnen [X.] sein, daß es sich bei ihrer Wohnung nach der Teilungserklärung [X.] eine 3 1/2-Zimmerwohnung handelte, wie die Klägerin aufgrund ihrer Be-sichtigungen der Wohnung annehmen mußte, sondern um eine 2 1/2-Zimmerwohnung mit einem nicht zu [X.] nutzbaren Raum im [X.]. Hierauf hatten die Beklagten die Klägerin auch ohne eine [X.] Frage hinzuweisen. Dieser Verpflichtung sind die Beklagten nicht nachge-kommen. Sie schulden der Klägerin daher nach den Regeln des [X.] den Vertragsverhandlungen den Betrag, um den die Klägerin die Wohnungohne das schädigende Verhalten der Beklagten billiger erworben hätte (vgl.[X.]. v. 6. April 2001, [X.] 394/99, [X.], 1302, 1304).Die zur Gewährleistung der Beklagten im Kaufvertrag vereinbarte [X.] steht dem nicht entgegen. Das Berufungsgericht hat die Auslegung [X.] insoweit unterlassen. Da weiterer Vortrag der Parteien hierzu nichtzu erwarten ist, ist sie dem [X.] möglich. Nach der gebotenen engen Ausle-gung ([X.]/[X.], 4. Aufl. § 443 Rdn. 2; [X.]/[X.], BGB [1995], § 434 Rdn. 37) der [X.] in be-zug auf [X.] und die Verwendungsfähigkeit des Kaufgegenstands istdie Haftung der Beklagten wegen des Rechtsmangels der verkauften Wohnungdurch den Kaufvertrag nicht beschränkt. Daher kann dahin gestellt bleiben, obder Ausschluß der Haftung für einen Rechtsmangel der [X.] auch [X.] des Verkäufers wegen Verschuldens bei den [X.], die darauf beruht, daß der Verkäufer auf einen solchen [X.] nicht hingewiesen [X.] -III.Zur einer abschließenden Entscheidung ist der [X.] nicht in der Lage,weil es an Feststellungen zur Höhe des Schadens der Klägerin fehlt. [X.] nachzuholen.[X.] Krüger Klein Gaier [X.]