Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 30.01.2008, Az. XII ZR 177/05

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] ZR 177/05 Verkündet am: 30. Januar 2008 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren ge-mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 20. Dezember 2007 am 30. Januar 2008 durch die Vorsitzende Richterin [X.], [X.], [X.], Dr. [X.] und die Richterin Dr. [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des [X.] vom 20. September 2005 aufgeho-ben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zu-rückverwiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Klägerin verlangt eine Erhöhung des [X.] nach dem [X.]. 1 Mit Vertrag vom 1. Juli 1989 überließ der [X.] der ehemaligen [X.] der Beklagten in der Wochenendsiedlung "B.
S. " die Parzelle 23 a zur Bebauung mit einem Bungalow. 2 Am 10. März 1999 trafen die Landeshauptstadt [X.] als Verpäch-terin und die Beklagte als Pächterin folgende Vereinbarung: 3 - 3 - "Der bestehende [X.] für Ihre Parzelle am [X.]wird fortgesetzt unter Berücksichtigung des Schuldrechtsanpas-sungsgesetzes ([X.]) vom 21.9.1994. Der Pachtzins beträgt rückwirkend ab 1.1.1996 lt. eines erstellten Gut-achtens über den ortsüblichen Pachtzins 1,20 DM/m². Nach den vorliegenden und bestätigten Vermessungsunterlagen beträgt der Zins für Parzelle 23 a für 562 m² x 1,20 DM und somit 674,40 [X.]. Dieser Pachtzins ist fällig am 15.3. eines jeden [X.]. Eine zukünftige Anpassung an den ortsüblichen Pachtzins bleibt vorbe-halten." Mit [X.] vom 13. Dezember 2000 wurde festgestellt, dass die Klägerin Eigentümerin des Grundstücks geworden ist. 4 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Ka-tasteramtes [X.] ermittelte zum [X.] 19. Juni 2002 ein ortsübliches Nutzungsentgelt von 1,20 [X.] p.a. Am 16. Oktober 2002 schrieb das Bundesvermögensamt [X.] an die Beklagte: 5 "... Mit Wirkung vom 1. Januar 2003 erhöhe ich das Nutzungsentgelt für die von Ihnen am B.

S. benutzte Parzelle 23 a auf 1,20 [X.]/Jahr. Bei einer Parzellengröße von 562 m² ergibt sich ein jährliches Nutzungs-entgelt von 1,20 [X.]/Jahr x 562 m² = 674,40 •/Jahr. Mit der Erhöhung wird das ortsübliche Entgelt nicht überschritten. [X.] liegt ein entsprechendes Gutachten des Gutachterausschusses des Katasteramtes [X.] vom 17.9.2002 vor (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 [X.]). Der Gutachterausschuss ist bei der Ermittlung des ortsüblichen Entgeltes von einer Verzinsung des [X.] ausgegangen, da ortsübliche Entgelte in vergleichbaren Gemeinden für Grundstücke vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage nicht ermittelt werden konnten (§ 3 - 4 - Abs. 3 [X.]). Dabei hat der Gutachterausschuss einen Pachtzins von 3,5 % p.a. angesetzt. Das Gutachten des [X.] kann im Bedarfsfall hier im Hause eingesehen werden. Ab 1. Januar 2003 ist von ihnen daher ein Nutzungsentgelt in Höhe von 674,40 •/Jahr zu zahlen." 6 Die Beklagte zahlte für das [X.] weiterhin den bisherigen Pachtzins von 674,40 DM (= 344,82 •). 7 Das Amtsgericht hat die auf Zahlung von 329,58 • gerichtete Klage ab-gewiesen. Die zugelassene Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen [X.] sich die Klägerin mit der vom [X.] zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe: Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu-rückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. 8 1. Das Berufungsgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeu-tung, ausgeführt: Rechtsgrundlage für die Erhöhung der Pacht sei nicht die [X.] ([X.]), sondern § 20 SchuldRAnpG. Die [X.] solle gemäß § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG eine schritt-weise Entgelterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Entgelte ermöglichen. Sie lasse gemäß § 2 Abs. 2 [X.] jedoch nach dem 2. Oktober 1990 getroffene Vereinbarungen über Nutzungsentgelte ausdrücklich zu. Nach Erreichen des ortsüblichen Entgeltes seien unter den Voraussetzungen des § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG weitere Erhöhungen möglich. Die Beklagte und die seinerzeitige Verpächterin, die Landeshauptstadt [X.], hätten am 26. März 1999 den 9 - 5 - Pachtzins mit 1,20 DM/m² gemäß § 2 Abs. 2 [X.] vereinbart. Es sei unstrei-tig, dass mit dem rückwirkend ab 1. Januar 1996 vereinbarten Pachtzins von 1,20 DM/m² das ortsübliche Nutzungsentgelt vereinbart worden sei. Deshalb sei die von der Klägerin erklärte Erhöhung nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG zu [X.]. 10 Zwar enthalte diese Vorschrift anders als § 6 [X.] nur den Hinweis darauf, dass das [X.] schriftlich geltend zu machen sei. Die Kammer schließe sich jedoch der mit Urteil vom 2. Dezember 2004 geäußerten Auffassung der 12. Zivilkammer des [X.] an, wonach auch ein [X.] nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG als Mindestvoraus-setzung der Angabe der Rechtsgrundlage, der Darlegung der Zulässigkeitsvor-aussetzungen und der Nennung des neu verlangten Entgeltes oder des [X.] bedürfe. Diese Angaben seien insbesondere deshalb zu verlan-gen, weil das [X.] keiner Zustimmung bedürfe, sondern viel-mehr einseitig rechtsgestaltend sei. Es unterliege mithin - grundsätzlich - ledig-lich der Kontrolle durch den Pächter. Angesichts der Kompliziertheit der Mate-rie, die in dem Streit über die Rechtsgrundlage der Erhöhung des Nutzungsent-geltes ihren Ausdruck finde, seien die genannten Mindestangaben erforderlich, um dem Pächter die Möglichkeit zu geben, das Verlangen nachzuvollziehen und zu prüfen. Überdies sei kein vernünftiger Grund dafür ersichtlich, weshalb die Erhöhungen nach § 3 [X.] bis zum ortsüblichen Entgelt gemäß § 6 der Verordnung detaillierter Angaben und Begründungen bedürften, folgende Erhö-hungen auf ein höheres ortsübliches Entgelt jedoch nicht. 2. Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. 11 - 6 - a) Der Senat hat - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden (Urteil vom 19. September 2007 - [X.] ZR 3/05 - [X.], 631 f. mit zustimmender Anmerkung [X.] juris [X.] 44/2007 [X.]), dass das [X.] nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG im Gegensatz zum Verlangen nach § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG [X.]. § 6 [X.] keine besondere [X.] voraussetzt. § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG regelt [X.]. § 6 [X.] die An-passung des in der [X.] üblich gewesenen niedrigen Nutzungsentgelts bis zum Erreichen der ortsüblichen Miete. Demgegenüber regelt § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG die Erhöhung des Nutzungsentgelts für den Fall, dass das Ent-gelt die ortsübliche Höhe bereits erreicht hatte und in der Folge eine weitere Anpassung erforderlich wird. 12 Für das [X.] nach § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG wurde mit zwei Änderungen der [X.] eine Erläuterungs- und später sogar eine Begründungspflicht eingeführt, für [X.] nach Erreichen der Ortsüblichkeit sieht das Gesetz eine Erläuterungs- und Be-gründungspflicht aber nicht vor. Deshalb liegt die Annahme nahe, dass der Ge-setzgeber eine solche Begründung für das [X.] nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG nicht einführen wollte. Denn für Veränderungen nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG ist eine Begründungspflicht nicht so dringend wie bei dem [X.] nach § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG [X.]. § 6 [X.]. Die Anpassung nach der [X.] soll den Vermieter in die Lage versetzen, die vor dem Beitritt in der [X.] üblichen niedrigen Nutzungsgebüh-ren an die ortsüblichen Mietzinsen anzupassen, um dem Eigentümer, der [X.] nach Art. 232 § 4 a EGBGB und § 23 SchuldRAnpG die Verträge nicht kündigen konnte, eine angemessene Boden-verzinsung zu ermöglichen. Mit der Verteilung der Erhöhung auf einen längeren Zeitraum war beabsichtigt, einen sprunghaften Anstieg des Nutzungsentgelts zu verhindern, der viele Nutzer gezwungen hätte, ihre Erholungsgrundstücke auf-13 - 7 - zugeben (Kiethe/Schilling Schuldrechtsanpassungsgesetz § 3 [X.] [X.]. 24 unter Hinweis auf die amtliche Begründung [X.]. 344/99 zu § 3). [X.] soll der Nutzer nicht mehr zahlen müssen, als andere Bürger aus freien Stücken für eine vergleichbare Nutzung auszugeben bereit sind (Kiethe/Schil-ling aaO [X.]. 5, 6). Deshalb ist Obergrenze für die Anhebung stets die ortsübli-che Miete. Durch die Pflicht zur Begründung wird der Eigentümer angehalten, die erlaubten [X.] zu beachten und insgesamt das ortsübliche Entgelt nicht zu überschreiten. Dieser Warnfunktion bedarf es bei der Erhöhung nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG nicht in gleichem Umfang, weil nach Erreichen der ortsüblichen Miete nur noch Anpassungen entsprechend der ortsüblichen Entwicklung der Mieten möglich sind. Aspekte der Rechtssicherheit und der Vertragsgerechtigkeit verlangen eine Begründung des [X.]s nicht. Zwar trifft es zu, dass das [X.] nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG automatisch zu einer Erhöhung des Mietzinses führt, ohne dass es der Zustimmung nach § 558 BGB (= § 2 MHG) bedarf (Kiethe/[X.] § 20 SchuldRAnpG [X.]. 25; [X.]/Winterstein Schuldrechtsänderungsgesetz § 20 SchuldRAnpG [X.]. 17). Das ist eine Folge der gesetzlichen Regelung (vgl. § 20 Abs. 3 Satz 4 SchuldRAnpG). Einen allgemeinen Rechtsgrundsatz des Inhalts, dass bei Miet-verträgen, Pachtverträgen oder sonstigen Nutzungsverträgen jeweils die ge-setzliche Grundlage anzugeben sei, wenn der Eigentümer von einem ihm nach dem Gesetz zustehenden Recht Gebrauch macht, gibt es nicht. Zwar wirken Gestaltungsrechte auf die Rechtsstellung des Erklärungsempfängers ohne des-sen Zutun ein, so dass sich die Rechtsänderung klar und eindeutig aus der Er-klärung ergeben muss ([X.]/[X.] BGB 67. Aufl. Überblick vor § 104 [X.]. 17). Ob ein eindeutiges Änderungsverlangen zu einer Erhöhung geführt hat, kann aber in einem gerichtlichen Verfahren geklärt werden, in dem die [X.] - 8 - aussetzungen für die begehrte Erhöhung vom Eigentümer dargelegt und [X.] bewiesen werden muss. 15 b) Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden. Die Beklagte hat die Ortsüblichkeit des von der Klägerin nunmehr geltend gemachten [X.] bestritten. Das Berufungsgericht hat hierzu keine Feststellungen getroffen, was nachzuholen sein wird. Hahne [X.] [X.] [X.] [X.]
Vorinstanzen: AG [X.], Entscheidung vom 18.03.2005 - 120 C 2340/03 - LG [X.], Entscheidung vom 20.09.2005 - 2 S 192/05 -