Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.01.2006, Az. VIII ZR 47/05

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 25. Januar 2006 [X.] Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Ges[X.]häftsstelle in dem Re[X.]htsstreit Na[X.]hs[X.]hlagewerk: ja [X.]Z: nein [X.] §§ 559 Abs. 1, 559 b Abs. 1 Ersetzt der Vermieter vorhandene Isolierglasfenster dur[X.]h neue Fenster, kann er die Miete aufgrund dieser Maßnahme na[X.]h § 559 Abs. 1 [X.] nur dann erhöhen, wenn er in der Erläuterung der Mieterhöhung na[X.]h § 559 b Abs. 1 Satz 2 [X.] ni[X.]ht nur die Bes[X.]haffenheit der neuen Fenster (etwa dur[X.]h Angabe des Wärmedur[X.]hgangskoeffi-zienten) bes[X.]hreibt, sondern au[X.]h den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entspre[X.]henden Verglei[X.]h anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter keine weiteren Erkenntnisse über die Qualität der alten Fenster hat. [X.], Urteil vom 25. Januar 2006 - [X.] - [X.]

AG [X.]
- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im s[X.]hriftli[X.]hen Verfahren mit S[X.]hriftsatzfrist bis zum 16. Dezember 2005 dur[X.]h die Vorsitzende Ri[X.]hterin [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] sowie die Ri[X.]hterin [X.] für Re[X.]ht erkannt: Auf die Re[X.]htsmittel der [X.]n werden das Urteil der 7. Zivilkammer des [X.] vom 14. Januar 2005 aufgehoben und das Urteil des Amtsgeri[X.]hts [X.] vom 11. August 2004 abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die [X.] wird verurteilt, an den Kläger 118,99 • nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27. März 2002 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Re[X.]htsstreits erster Instanz haben der Kläger 8/9, die [X.] 1/9 zu tragen. Die Kosten der Re[X.]htsmittelverfahren hat der Kläger zu tragen. Von Re[X.]hts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die [X.] ist Mieterin einer Wohnung in [X.], die sie mit Mietvertrag vom 1. September 1997 von dem Kläger gemietet hatte. Die monatli[X.]he Miete belief si[X.]h auf 700 DM (357,90 •). Der Kläger ließ in dem aus drei Mietwohnun-gen bestehenden Mietshaus, wel[X.]hes um das Jahr 1970 erri[X.]htet worden war, im [X.] neue Fenster sowie eine neue Haustür und im [X.] eine Gasheizung mit Brennwertte[X.]hnik einbauen. Mit S[X.]hreiben vom 19. April 2002 erhöhte der Kläger die Miete um monatli[X.]h 73,03 •. Zur Begründung verwies er auf die dur[X.]hgeführten bauli[X.]hen Maßnahmen, nämli[X.]h auf den "Einbau neuer Wärmes[X.]hutzfenster und einer Gas-Brennwert-Heizung", die als Modernisie-rung anzusehen seien. Dem S[X.]hreiben waren eine Kostenaufstellung sowie vers[X.]hiedene Re[X.]hnungen beigefügt. Die [X.] zahlte den geforderten Mehrbetrag ni[X.]ht. Mit der Klage hat der Kläger Zahlung einer um 73,03 • erhöhten Miete ab 1. Januar 2003 und eines Betrages von zunä[X.]hst 157,30 •, sodann 118,99 • nebst Zinsen aus einer Nebenkostenabre[X.]hnung für das [X.] verlangt. Die Parteien haben in erster Line darum gestritten, ob es si[X.]h bei den dur[X.]hge-führten Arbeiten um eine Modernisierung oder um eine vom Vermieter zu [X.] Instandsetzung gehandelt habe. 2 Das Amtsgeri[X.]ht hat der Klage hinsi[X.]htli[X.]h einer Erhöhung der monatli-[X.]hen Miete um 34,82 • wegen des Einbaus neuer Fenster sowie des Betrages von 118,99 • aus der Nebenkostenabre[X.]hnung stattgegeben. Soweit die Miet-erhöhung mit einem Austaus[X.]h der Heizung begründet worden war, hat das Amtsgeri[X.]ht die weitergehende Klage abgewiesen. Auf die Berufung der [X.], mit der sie si[X.]h nur gegen die Verurteilung zur Zahlung der erhöhten Miete gewandt hat, hat das [X.] die Berufung insoweit zurü[X.]kgewiesen, 3 - 4 - als die [X.] zur Zahlung einer um 32,06 • erhöhten Miete verurteilt worden ist; im Übrigen hat das [X.] das amtsgeri[X.]htli[X.]he Urteil im Umfang der Anfe[X.]htung abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsge-ri[X.]ht zugelassenen Revision verfolgt die [X.] ihren Klageabweisungsantrag weiter. Ents[X.]heidungsgründe: [X.] Das Berufungsgeri[X.]ht hat zur Begründung ausgeführt: 4 Der Kläger habe einen Anspru[X.]h auf Erhöhung der monatli[X.]hen Miete um 32,06 • aus § 559 [X.]. Die in der Wohnung der [X.]n eingebauten Kunststofffenster seien te[X.]hnis[X.]h höherwertig als die zuvor vorhandenen 30 Jahre alten Aluminium-Fenster. Der Einbau der Fenster habe, wie der Sa[X.]h-verständige in seinem im ersten Re[X.]htszuge eingeholten Guta[X.]hten und bei seiner Anhörung dargelegt habe, zu einer na[X.]hhaltigen Einsparung von Energie geführt. Dies gelte jedo[X.]h ni[X.]ht für die Fenster im Hausflur sowie die Haustür, die ni[X.]ht als bauli[X.]he Maßnahmen im Sinne des § 559 [X.] anzusehen seien. Von den sonstigen Kosten seien die Kosten der Terrassentür abzusetzen, da diese vor der Modernisierung instandsetzungsbedürftig gewesen sei. Insofern seien fällige (fiktive) Instandhaltungskosten in Abzug zu bringen. Habe der Vermieter glei[X.]hzeitig Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen [X.] und hierfür einen Gesamtpreis gezahlt, sei dieser Preis um die fiktiven Instandsetzungskosten zu reduzieren. Diese beliefen si[X.]h vorliegend auf 720 DM für das Material und auf einen na[X.]h § 287 ZPO ges[X.]hätzten Anteil der Arbeitskosten von 20 %. Der so reduzierte Gesamtpreis von 6.840,43 DM brutto sei Grundlage für die Bere[X.]hnung der Mieterhöhung, die si[X.]h demna[X.]h monat-li[X.]h auf 32,06 • belaufe. 5 - 5 - I[X.] 6 Diese Ausführungen halten einer re[X.]htli[X.]hen Na[X.]hprüfung ni[X.]ht stand. 7 Dem Kläger steht derzeit ein Anspru[X.]h auf die erhöhte Miete na[X.]h § 559 Abs.1 [X.] aufgrund des Einbaus neuer Fenster ni[X.]ht zu. 8 1. Wie die Revision zu Re[X.]ht geltend ma[X.]ht, ist entgegen der Ansi[X.]ht des Berufungsgeri[X.]hts die Mieterhöhungserklärung des [X.] vom 19. April 2002 gemäß § 559 b Abs. 1 Satz 2 [X.], der auf den vorliegenden Fall an-wendbar ist (arg. Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EG[X.]), unwirksam. a) Der Vermieter kann die Miete na[X.]h § 559 Abs. 1 [X.] unter anderem dann erhöhen, wenn er bauli[X.]he Maßnahmen dur[X.]hgeführt hat, die den Gebrau[X.]hswert der Mietsa[X.]he na[X.]hhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnver-hältnisse auf Dauer verbessern oder na[X.]hhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Na[X.]h § 559 b Abs. 1 Satz 1 [X.] ist eine Mieterhöhung na[X.]h § 559 [X.] dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist gemäß § 559 b Abs. 1 Satz 2 [X.] nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten bere[X.]hnet und entspre[X.]hend den Voraussetzungen der §§ 559, 559 a [X.] erläutert wird. Der Vermieter muss in der Erklärung darle-gen, inwiefern die von ihm dur[X.]hgeführten bauli[X.]hen Maßnahmen sol[X.]he sind, die den Gebrau[X.]hswert der Mietsa[X.]he na[X.]hhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine na[X.]hhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken. Dabei genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel na[X.]hvollziehen kann. Für bauli[X.]he Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt si[X.]h daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer s[X.]hlagwortarti-gen Bezei[X.]hnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Bere[X.]hnung diejenigen Tatsa[X.]hen darlegen muss, anhand derer übers[X.]hlägig 9 - 6 - beurteilt werden kann, ob die bauli[X.]he Anlage eine na[X.]hhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt ([X.], [X.]Z 150, 277, 281 f.; Urteil vom 7. Januar 2004 - [X.] ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a - jeweils zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG). Die Vorlage einer Wärmebedarfsre[X.]hnung ist ni[X.]ht nötig. Ausrei[X.]hend, aber au[X.]h erforderli[X.]h für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffek-tes der dur[X.]hgeführten Maßnahme ist deren gegenständli[X.]he Bes[X.]hreibung oder die Angabe der alten und neuen Wärmedur[X.]hgangskoeffizienten (k- bzw. u-Wert) der renovierten Teile ([X.], [X.]Z aaO S. 283). b) Diesen Anforderungen genügt die Mieterhöhungserklärung des [X.] vom 19. April 2002 ni[X.]ht. Dort wird ledigli[X.]h ausgeführt, der Einbau neuer Wärmes[X.]hutzfenster spare Energie ein. Die Erklärung bes[X.]hränkt si[X.]h darauf, den Gesetzeswortlaut des § 559 Abs. 1 [X.] teilweise zu wiederholen. Sie führt keine konkreten Tatsa[X.]hen auf - wie etwa die Nennung der alten und neuen Wärmedur[X.]hgangskoeffizienten -, anhand derer die [X.] die behauptete Einsparung von Heizenergie hätte na[X.]hvollziehen können. Au[X.]h die dem S[X.]hreiben beigefügten detaillierten Kostenaufstellungen des [X.] enthalten hierzu keine näheren Angaben. Glei[X.]hes gilt im Ergebnis au[X.]h für die ebenfalls übersandten einzelnen Re[X.]hnungen der Handwerksbetriebe, so dass offen bleiben kann, ob eine Erläuterung in einer der Mieterhöhungserklärung beige-fügten Handwerkerre[X.]hnung überhaupt den Anforderungen des § 559 b Abs. 1 Satz 2 [X.] genügen kann (vgl. [X.]/[X.], [X.] (2003), § 559 [X.]. 8). Zwar ist aus der Re[X.]hnung der Firma [X.]

vom 21. November 2000 ersi[X.]htli[X.]h, dass die neu eingebauten Kunststofffenster ei-nen Wärmedur[X.]hgangskoeffizienten von 1,1 W/m2k aufweisen. Die alleinige Angabe des Wärmedämmwertes der eingebauten Fenster liefert dem Mieter aber keine ausrei[X.]hende Grundlage für eine übers[X.]hlägige Eins[X.]hätzung, ob die bauli[X.]he Maßnahme zu einer Energieeinsparung führen kann. Ein Mieter kann die behauptete Einsparung von Energie nur dann na[X.]hvollziehen, wenn 10 - 7 - ihm erläutert wird, dass dur[X.]h die Maßnahme eine Verbesserung der [X.] eintritt. In einem Fall wie hier, in dem die vorhandenen Fenster be-reits mit Isolierglas versehen waren und der Mieter darüber hinaus keine weite-ren Erkenntnisse besitzt, ist zu verlangen, dass der Vermieter ni[X.]ht nur den Wärmedur[X.]hgangskoeffizienten der neuen Fenster, sondern au[X.]h den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entspre[X.]henden Ver-glei[X.]h anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufge-zeigten Einspareffekt beurteilen kann. [X.]) [X.] ist ni[X.]ht na[X.]hträgli[X.]h dadur[X.]h geheilt worden, dass die [X.] im Prozess aufgrund des eingeholten Sa[X.]h-verständigenguta[X.]htens Kenntnis au[X.]h von dem Wärmedur[X.]hgangskoeffizien-ten der alten Fenster erlangt hat. Denn eine Mieterhöhungserklärung, die ni[X.]ht den Anforderungen des § 559 b Abs. 1 [X.] entspri[X.]ht, ist ni[X.]htig (S[X.]hmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietre[X.]ht, 8. Aufl., § 559 [X.]. 10 m.w.Na[X.]hw.). Eine "Na[X.]hbesserung" der Erklärung im Prozess ist - anders als bei einem Zustim-mungsverlangen zur Erhöhung der Miete bis zur ortsübli[X.]hen Verglei[X.]hsmiete na[X.]h § 558 b Abs. 3 Satz 1 [X.] - ni[X.]ht mögli[X.]h ([X.], [X.], 188; Mün[X.]hKomm[X.]/[X.], 4. Aufl., § 559 [X.]. 12). Für eine Mieterhöhung na[X.]h § 559 [X.] - wie hier - fehlt eine § 558 b Abs. 3 Satz 1 [X.] entspre[X.]hende Vors[X.]hrift. Es besteht au[X.]h kein Bedürfnis für eine Zulassung na[X.]hges[X.]hobener Erläuterungen im Prozess, denn der Vermieter kann eine Mieterhöhung mit [X.] ausrei[X.]henden Erläuterung im Sinne des § 559 b Abs. 1 [X.] jederzeit neu erklären (S[X.]hmidt-Futterer/Börstinghaus aaO). Eine erneute [X.] hat der Kläger jedo[X.]h ni[X.]ht abgegeben. 11 d) Soweit der Kläger in seiner Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2002 die behauptete Modernisierung des Weiteren damit begründet hat, der 12 - 8 - Einbau der neuen Fenster wirke "gebrau[X.]hswerterhöhend", stellt dies ebenfalls keine hinrei[X.]hende Erläuterung im Sinne des § 559 b Abs. 1 Satz 2 [X.] dar. 13 2. Da die Mieterhöhungserklärung des [X.] vom 19. April 2002 be-reits aus formellen Gründen unwirksam ist, kommt es ni[X.]ht mehr darauf an, ob und gegebenenfalls in wel[X.]hem Umfang fiktive Instandsetzungskosten von den vom Kläger für den Einbau der Fenster geltend gema[X.]hten Kosten abzusetzen wären. II[X.] Na[X.]h alledem ist das angefo[X.]htene Urteil, soweit es die Berufung der [X.]n zurü[X.]kgewiesen hat, aufzuheben. Der [X.] kann abs[X.]hließend in der Sa[X.]he ents[X.]heiden, da weitere Feststellungen ni[X.]ht zu erwarten sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Klage ist daher abzuweisen, soweit der Kläger Zahlung der 14 - 9 - erhöhten Miete verlangt hat. Hinsi[X.]htli[X.]h der Verurteilung der [X.]n zur Zahlung von 118,99 • nebst Zinsen bleibt das insoweit unangegriffen gebliebe-ne erstinstanzli[X.]he Urteil bestehen. [X.] Dr. [X.] [X.] [X.] Hermanns Vorinstanzen: AG [X.], Ents[X.]heidung vom 11.08.2004 - 2 C 1292/02 - [X.], Ents[X.]heidung vom 14.01.2005 - 7 S 9387/04 -