Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.06.2018, Az. VIII ZR 121/17

[X.]:[X.]:[X.]:2018:120618BVIIIZR121.17.1

BUN[X.]SGERI[X.]HTSHOF

BES[X.]HLUSS
VIII ZR 121/17

vom

12. Juni 2018

in dem Rechtsstreit

-
2
-

Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat am 12. Juni 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Milger, die Richterinnen Dr.
Hessel und Dr.
Fetzer sowie die
Richter Dr.
[X.] und Kosziol

beschlossen:
Der [X.] beabsichtigt, die Revision der
[X.] als unzulässig zu verwerfen, soweit sie nicht die formellen Wirksamkeitsvoraus-setzungen der [X.] vom 24. Februar 2012
be-trifft, und sie im Übrigen durch einstimmigen Beschluss gemäß §
552a ZPO zurückzuweisen.

Gründe:
I.
Die [X.]en streiten mit Klage und Widerklage um die Wirksamkeit einer vom Kläger als Vermieter gegenüber den [X.] als Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in
[X.] unter Berufung auf eine an der Außenfassade des Gebäudes durchgeführte Wärmedämmung geltend gemach-ten
Modernisierungsmieterhöhung.
Während das Amtsgericht der auf Zahlung ten Nettomiete für den Zeit-raum von Mai bis November 2012 gerichteten Klage noch vollumfänglich statt-gegeben hatte, hat das [X.] das Urteil auf die Berufung der [X.] abgeändert und dem Kläger -
unter Abweisung der Klage im Übrigen -
die von ihm -
im Berufungsverfahren
außerdem für das Jahr 2013
-
geltend gemachten [X.] in Höhe von monatlich jeweils 148,80

zugesprochen. [X.]
-
3
-

diglich
im Umfang des nicht zugesprochenen Teils des monatlichen Erhö-hungsbet

hat es außerdem die
in zweiter Instanz
von den Beklag-ten
widerklagend begehrte Feststellung
getroffen, dass diese ab dem [X.] nicht zur Zahlung einer erhöhten Miete verpflichtet seien; die weitergehende Widerklage hat es abgewiesen.
Dabei ist das Berufungsgericht -
entgegen der Auffassung der Beklag-ten
-
davon ausgegangen, dass
[X.] vom 24. Februar 2012 den formellen Anforderungen des
§ 559b Abs. 1 BGB genüge. Der
Kläger sei zum einen nicht gehalten gewesen, die durch die aufgebrachte Wärme-dämmung
erreichte Energieeinsparung noch eingehender -
etwa durch die
Angabe von Energiekoeffizienten
-
darzustellen.
Soweit der Kläger zum ande-ren in der Mietererhöhungserklärung
eine fehlerhafte Berechnung des [X.] vorgenommen habe, weil er die fiktiven Kosten einer aus-schließlichen Modernisierung

-
und nicht, wie erforderlich,
die um den [X.] geminderten Kosten (1

-
als Grundlage genommen habe, betreffe dies nicht die
formalen Voraussetzungen
im Sinne von § 559b Abs.
1 BGB, sondern (erst) die materielle Begründetheit der Miet-erhöhung
(§
559 Abs. 1 BGB). Insofern sei die Klage vielmehr teilweise unbe-gründet (und dementsprechend
die Widerklage zum Teil
begründet).
Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die [X.] ihr Begehren auf vollständige Abweisung der Klage
sowie ihr restliches Widerklagebegehren weiter.
II.
Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich mit ihrem Antrag
dagegen wendet, dass
das Berufungsgericht
die (materielle) Berechtigung des [X.] zur Mieterhöhung nach
§ 559 Abs. 1 BGB
-
gemäß
Art. 229 § 29 Abs.
1 Nr. 1 2
3
4
-
4
-

EGBGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung (im Folgenden: aF)
-
bejaht hat. Denn das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Frage beschränkt, ob [X.] vom 24.
Februar 2012 den formellen Wirksamkeitsvoraussetzungen des § 559b BGB aF ent-spricht.
1. Eine solche Beschränkung muss nicht im Tenor des Urteils angeord-net sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen
Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zu-lassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist
(st. Rspr.; vgl.
nur [X.], Urteile vom 4. März 2014 -
XI [X.], [X.], 245 Rn. 18; vom 2. Mai 2017 -
VI [X.], NJW-RR 2017, 1516 Rn. 16; vom 24. Oktober 2017
-
II ZR 16/16, NJW-RR 2018, 39 Rn.
9; Beschluss vom 10. April 2018
-
VIII ZR 247/17, [X.], 710
Rn. 10; jeweils mwN).
So verhält es sich
auch hier.
Denn das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, "weil die Frage der formalen [X.]
hinsichtlich beider [im Urteil]
ausgeführ-ten Punkte in der vorliegenden Konstellation noch nicht hinreichend abgeklärt"
sei
und damit
die Zulassung ausdrücklich und ausschließlich auf die in §
559b
Abs. 1
[X.] geregelten formellen Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Miet-erhöhungserklärung nach Modernisierung
beschränkt.
2.
Diese
Beschränkung der Zulassung ist auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemen-te unzulässig (st. Rspr.; vgl. etwa [X.], Urteile vom 22. September 2016
-
VII ZR 298/14, [X.]Z 212, 90 Rn. 18; vom 2. Februar 2017 -
III ZR 41/16, NVwZ-RR 2017, 579
Rn. 23; vom 15. März 2017 -
VIII ZR 295/15, [X.], 5
6
-
5
-

2679 Rn. 13; jeweils mwN). [X.] hat das Berufungsgericht [X.] die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und recht-lich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die [X.] selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; vgl. nur [X.], Urteile vom 26. April 2016 -
XI [X.], [X.], 1031 Rn. 11; vom 15. März 2017 -
VIII ZR 295/15, aaO; vom 10. November 2017 -
V [X.], NJW 2018, 1309
Rn. 6;
Beschluss vom 10. April 2018 -
VIII ZR 247/17, aaO Rn. 20;
jeweils mwN).
Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt. Denn bei
den von §
559b [X.] formulierten Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Mieter-höhungserklärung handelt es sich um einen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Streitstoff -
namentlich der materiell-rechtlichen
Wirksamkeit der Mieterhöhung nach § 559 BGB aF
-
beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann
(vgl. [X.]surteil vom 15. März 2017 -
VIII ZR 295/15, aaO Rn. 14; [X.]sbeschluss vom 10. April 2018 -
VIII ZR 247/17,
aaO Rn. 21; jeweils mwN).
III.
1. Soweit das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, fehlt es an einem Zulassungsgrund. Denn die Rechtssache hat weder grundsätzliche Be-deutung noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs.
2 Satz 1 ZPO genannten Revisionszulassungsgründe vor.
Das Berufungsgericht hat die Revision mit der Begründung zugelassen, die Frage der formalen [X.] sei hinsichtlich beider im Urteil ausgeführten Punkte
-
mithin betreffend den fehlenden Abzug ersparter In-7
8
9
-
6
-

standhaltungskosten einerseits sowie den Umfang der Darstellung der Energie-einsparung andererseits
-
in dieser Konstellation höchstrichterlich noch nicht geklärt, habe deshalb grundsätzliche Bedeutung und bedürfe der Rechtsfortbil-dung und Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung.
Diese Fragen vermö-gen die Zulassung der Revision jedoch nicht zu rechtfertigen, denn sie lassen sich ohne weiteres anhand der diesbezüglich bereits ergangenen Rechtspre-chung des [X.]s, die das Berufungsgericht auch gesehen und zutreffend an-gewandt hat, beantworten.
Danach hat der Vermieter
gemäß § 559b Abs.
1 [X.] in der Erhö-hungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnah-men den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken ([X.]surteile vom 25. Januar 2006 -
[X.], [X.], 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 -
VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vgl. auch [X.]surteil vom 7. Januar 2004 -
VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter [X.] a;
[X.]sbeschluss [[X.]] vom 10.
April 2002 -
VIII [X.] 3/01, [X.]Z 150, 277, 281 [jeweils zu § 3 Abs. 3 Satz
2 MHG]). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erklärungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch [X.], dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann ([X.]s-urteil vom 17. Dezember 2014 -
VIII ZR 88/13, aaO mwN). Dabei sind allerdings -
wovon auch das Berufungsgericht zutreffend
ausgegangen ist
-
an die
formelle Wirksamkeit des
Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten [X.] zu stellen. Vielmehr genügt
es, wenn der Mieter den Grund der Miet-erhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann ([X.] [[X.]] vom 10. April 2002 -
VIII [X.] 3/01, aaO S. 281 f. [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; [X.]surteile vom 25. Januar 2006 -
[X.], aaO; vom 17. Dezember 2014 -
VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN).
10
-
7
-

Vor diesem Hintergrund kommt der
vom Berufungsgericht entschiedenen Rechtssache jedoch weder grundsätzliche Bedeutung zu,
noch bietet der vor-liegende Fall Veranlassung, höchstrichterliche Leitsätze aufzustellen, für die nur dann ein Bedürfnis besteht, wenn es für die rechtliche Beurteilung typischer oder verallgemeinerungsfähiger Lebenssachverhalte an einer richtungsweisen-den Orientierungshilfe ganz oder teilweise fehlt (st. Rspr.; vgl. etwa [X.]sbe-schluss vom 23. August 2016 -
VIII ZR 23/16, NJW-RR 2017, 137 Rn. 5
mwN). Denn
die Beurteilung, ob der Vermieter im jeweiligen Einzelfall den Grund der Mieterhöhung ausreichend dargelegt hat, obliegt in erster Linie der tatrichterli-chen Würdigung, für die der rechtliche Rahmen in der [X.]srechtsprechung bereits abgesteckt ist und an der sich das Berufungsgericht ersichtlich orientiert hat, so dass zugleich auch unter dem Gesichtspunkt der Sicherung einer [X.] Rechtsprechung keine Entscheidung des [X.] gefordert ist.
2. Die Revision hat insoweit auch keine Aussicht auf Erfolg. Die Annah-me des Berufungsgerichts, [X.] vom 24. Februar 2012 genüge in Verbindung mit der Modernisierungsankündigung vom 27. Dezember 2010
den nach § 559b Abs. 1 BGB aF erforderlichen Voraussetzungen, begeg-net aus Rechtsgründen
keinen Bedenken.
a) Dies gilt zunächst insoweit, als der Kläger der Berechnung des [X.] in seiner Erklärung vom 24. Februar 2012 die Kosten einer aus-schließlichen Modernisierung zugrunde gelegt hat, ohne einen Abzug für dabei ersparte Erhaltungsaufwendungen vorzunehmen.
Zwar
kann, wenn mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instand-setzungsmaßnahmen erspart werden, der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden ([X.]surteil vom 17. De-zember 2014 -
VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29 mwN; in diesem Sinne nunmehr auch 11
12
13
14
-
8
-

ausdrücklich § 559 Abs. 2 BGB in der ab 1. Mai 2013 geltenden Fassung).
Dementsprechend
muss auch aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandhaltungskosten erspart wurden ([X.]surteil vom 17. Dezember 2014
-
VIII ZR 88/13, aaO mwN).
Entgegen der Auffassung der Revision wird [X.] vom 24. Februar 2012 diesen Anforderungen
jedoch
gerecht.
Denn der Kläger hat hierin unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass er die streitgegen-ständlichen Baumaßnahmen als reine Modernisierungsmaßnahmen ansehe
und deshalb von einem Abzug für Instandhaltungsaufwendungen abgesehen habe
(vgl. hierzu bereits
[X.]surteil vom 17. Dezember 2014 -
VIII ZR 88/13, aaO Rn. 33). Zwar war
ein solcher Abzug nach den im [X.] an das [X.] getroffenen Feststellungen
des Berufungsgerichts zwin-gend
vorzunehmen. Dies berührt indes ausschließlich die -
vom Berufungsge-richt insofern mit Recht (teilweise) verneinte -
materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs.
1 [X.], nicht aber die formelle Wirksamkeit der [X.] nach §
559b Abs. 1 [X.], mittels derer
lediglich die Nachvollziehbarkeit der vom Vermieter berechneten Erhöhung ge-währleistet werden soll.
An einer insoweit hinreichenden Erläuterung
fehlt es
entgegen der [X.] der Revision
schließlich
auch nicht
deshalb, weil der Kläger in der [X.] vom
24. Februar 2012
angab, mehrere Rechnungen, die nicht oder nur indirekt mit der Fassadendämmung zusammenhingen, bei der Berechnung des [X.] nicht berücksichtigt zu haben.
Denn die betreffenden Rechnungsbeträge hatte der Kläger allesamt namentlich und betragsmäßig bezeichnet, so dass auch insoweit die erforderliche [X.] für die [X.] gewährleistet war.
15
16
-
9
-

b) Ohne Rechtsfehler hat es
das Berufungsgericht überdies als nach §
559b Abs. 1 Satz 2 [X.] ausreichende
Erläuterung der durch die bauli-chen Maßnahmen bewirkten
Energieeinsparung (§ 559 Abs. 1 BGB aF) ange-sehen, dass der Kläger im Ankündigungsschreiben vom 27. Dezember 2010 -
auf das die Erhöhungserklärung vom 24. Februar 2012 ausdrücklich Bezug nimmt
-
mitteilte, im Bereich der gesamten [X.] auf die (bis dahin ungedämmte)
Wand eine Thermoisolierung von 140 mm aufbringen zu wollen, um die [X.] in einem erheblichen Umfang zu reduzieren, entsprechende
Energiekosten einzusparen und den [X.]O2-Ausstoß
zu vermin-dern.
Denn diese Angaben versetzten die [X.]
in die Lage, den Grund der Mieterhöhung als plausibel nachzuvollziehen.
Der [X.] hat bereits in einer früheren Entscheidung darauf [X.], dass dem Mieter eine Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung auch aufgrund der Erläuterung im [X.] nicht selten nur unter Zuziehung sachkundiger Personen möglich sein wird. Bei Baumaßnahmen, für deren Beurteilung es -
wie vorliegend
-
umfangreicher technischer Darlegungen bedürfte, ist es deshalb ausreichend, wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme so genau beschreibt, dass der Mieter allein anhand [X.], wenn auch unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sach-kundigen Person, beurteilen kann, ob die Baumaßnahme die Anforderungen des § 559 Abs. 1 BGB aF erfüllt
([X.]sbeschluss [[X.]] vom 10.
April 2002 -
VIII [X.] 3/01, aaO S. 282 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG sowie unter Bezugnahme auf [X.]. 161/74, [X.]]). Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der [X.] neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maß-nahme
und einer Zuordnung zu den Positionen
der Berechnung diejenigen [X.] darlegen muss, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie
bewirkt
17
18
-
10
-

(vgl. [X.]sbeschluss [[X.]] vom 10. April 2002 -
VIII [X.] 3/01, aaO; [X.]surteile vom 12. März 2003 -
VIII ZR 175/02, [X.], 154 unter II 2 a; vom 7. Januar 2004 -
VIII ZR 156/03, aaO
[jeweils zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 -
[X.], aaO). Vor diesem Hintergrund ist es aus
Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Erläuterung des [X.], ein bis dahin ungedämmtes Mauerwerk mit einer 140
mm starken Thermoisolierung zu versehen, auch insoweit als den [X.] des §
559b Abs. 1 Satz 2 [X.] entsprechend
angesehen hat.
In diesem Zusammenhang
war der Kläger auch
nicht gehalten, außer-dem noch den Wärmedurchgangskoeffizienten der Wände vor und nach [X.] der Dämmmaßnahmen
zu ermitteln und in der Erhöhungserklärung anzugeben. Etwas anderes folgt
-
entgegen der Auffassung der Revision
-
auch nicht aus dem [X.]surteil vom
25. Januar 2006 ([X.], aaO), welches sich mit dem
Austausch bereits vorhandener Isolierglasfenster beschäftigte. In jenem
Fall war
der Mieter
auf entsprechende Vergleichswerte
zur Beschaffen-heit sowohl der alten als auch der neuen Fenster angewiesen, um den vom Vermieter in der [X.] behaupteten
Energiespareffekt über-haupt auf Plausibilität überprüfen zu können (vgl. [X.]surteil vom 25. Januar 2006 -
[X.], aaO Rn. 10). Das Berufungsgericht hat insoweit aber im Ergebnis zutreffend darauf hingewiesen, dass im Unterschied dazu vorliegend keine
Bauteile ausgetauscht
wurden, sondern vielmehr die
-
vom Vermieter nach Art und Maß beschriebene
-
Wärmedämmung zum bestehenden (bis da-hin nicht gedämmten) Mauerwerk schlicht hinzukam, so dass die [X.] auf der Grundlage der Erläuterungen des [X.] -
jedenfalls mit fachlicher Unter-stützung
-
in der Lage waren, die zur Begründung der Mieterhöhung behaupte-ten Einsparungen von Energie nachzuvollziehen.

19
-
11
-

3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Dr. Milger
Dr. Hessel
Dr. Fetzer

Dr. [X.]
Kosziol
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss vom 25.
September 2018 erledigt worden.

Vorinstanzen:
[X.],
Entscheidung vom 22.08.2014 -
120 [X.] 3820/12 -

LG [X.], Entscheidung vom 05.05.2017 -
6 [X.] (133) -

20