Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 10.11.2016, Az. I ZR 235/15

[X.]:[X.]:[X.]:2016:101116BIZR235.15.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

BESCHLUSS
I ZR 235/15
vom
10. November
2016
in dem Rechtsstreit

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Der [X.] Zivilsenat des [X.] hat am 10.
November
2016 durch [X.]
Dr.
Büscher, [X.]
Dr.
Koch, Dr.
Löffler, die Richterin Dr.
[X.] und den Richter Feddersen

beschlossen:

Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der [X.] zu 3 und 4 wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen das Urteil des 24.
Zivilsenats des [X.] vom 5.
Novem-ber 2015 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Beru-fung der [X.] zu 3 und 4 gegen das die Widerklage gegen die Klägerin abweisende Urteil
der 21.
Zivilkammer
des Landge-richts [X.] vom 14.
April 2015 zurückgewiesen worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die außergerichtlichen Kosten der [X.] zu 3 und 4 und der Klägerin im Beschwerdeverfahren, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens und die im Be-schwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten der [X.] tragen die [X.] zu 3 und 4.
Der Streitwert für den zurückgewiesenen Teil des Beschwerdever-fahrens wird

sowie für den zurückgenommenen Teil des Beschwerdeverfahrens auf 11.150,67

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Gründe:
[X.] Die Klägerin ist Immobilienmaklerin. Die [X.] zu 3 und 4 [X.] die Klägerin am 23.
Februar 2012 durch einen qualifizierten [X.] mit der Vermarktung ihres mit einem Doppelhaus bebauten Grundstücks in [X.]. Danach sollte die Klägerin das Objekt zu einem Kaufpreis von insgesamt

Die [X.] zu 1 und 2 besichtigten die Immobilie mehrfach zusam-men mit der für die Klägerin tätigen [X.]. Die Beklagte
zu 1 gab am 27.
August 2012 für beide Haushälften ein Kaufangebot zum Preis von 1,3

Maklerauftrag mit Schreiben
vom 13.
September 2012 zum 30.
September 2012.
Die Beklagte zu 1 erwarb mit notariellen Kaufverträgen vom 8.
und 17.
Januar 2013 beide Haushälften

Die Klägerin hat die [X.] zunächst auf Auskunft über den verein-barten Kaufpreis für das Objekt in Anspruch genommen und nach erteilter [X.] von den [X.] zu
1 und 2 eine

und von den [X.] zu 3 und 4 eine
Verkäuferprovision in Höhe von 38.080

beansprucht.

Die [X.] zu 3 und 4 haben ([X.] erhoben und die [X.] und der [X.]
zur Zahlung von Schadens-begehrt.

Das [X.] hat die [X.] zu 1, 3 und 4 antragsgemäß verurteilt, die Klage gegen den [X.] zu 2 und die ([X.] hat es abgewie-sen. Die Berufung der [X.] zu 3 und 4 hat das Berufungsgericht zurück-gewiesen und die Revision gegen sein Urteil nicht zugelassen.
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Dagegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der [X.] zu
3 und 4. Mit der zuzulassenden Revision wollen sie ihre Anträge auf Abweisung der Klage und auf Verurteilung der Klägerin auf die Widerklage weiterverfolgen. Ihre gegen die [X.] gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde haben sie zurückgenommen.

I[X.] Die
Nichtzulassungsbeschwerde hat teilweise Erfolg. Sie
führt gemäß §
544 Abs.
7 ZPO zur teilweisen Aufhebung des angegriffenen Urteils, soweit es die gegen die Klägerin gerichtete Widerklage betrifft,
und insoweit zur Zu-rückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

1. Das Berufungsgericht hat angenommen, der Klägerin stehe gegen die [X.] zu 3 und 4 ein Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von nebst Zinsen zu. Die Widerklage der [X.] zu 3 und 4 sei unbegründet. Zur Begründung hat es ausgeführt:

Der Anspruch der Klägerin gemäß §
652 Abs.
1 Satz
1 BGB ergebe sich aus dem von den [X.]en abgeschlossenen Maklervertrag. Die Widerklage sei abzuweisen, weil den [X.] zu 3 und 4 ein Schadensersatzanspruch ge-mäß §
280 Abs. 1 BGB nicht zustehe. Zwar habe die Klägerin gegenüber den [X.] zu 3 und 4 im Rahmen des bestehenden Maklervertrags für Pflicht-verletzungen der für sie tätigen
[X.] gemäß §
278 BGB einzu-stehen. Die [X.] zu 3 und 4 hätten jedoch nicht schlüssig dargetan, dass die von ihnen behaupteten Pflichtverletzungen für den erst später gefassten Kaufentschluss der [X.] zu 1 und für die dadurch verursachten finanziel-len Nachteile in Form von Zwischenfinanzierungskosten ursächlich gewesen seien.

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2. Das Berufungsurteil beruht teilweise auf einer Verletzung des Rechts der [X.] zu 3 und 4 auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG).
Das
Berufungsgericht hat bei der Abweisung der gegen die Klägerin ge-richteten Widerklage zu Unrecht den Vortrag der [X.] zu 3 und 4 zu be-haupteten Pflichtverletzungen der für die Klägerin tätigen [X.] als unschlüssig angesehen und
von einer Beweisaufnahme abgesehen.

a) Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung verpflichtet Art.
103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Gerichte, erheblichen Beweisanträgen nachzugehen. Die Nichtberücksichti-gung eines erheblichen Beweisangebots, die im Prozessrecht keine Stütze [X.], verstößt gegen Art.
103 Abs.
1 GG ([X.] 69, 141, 143 f.; [X.], NJW 1993, 254; [X.], 492, 493; [X.], Beschluss vom 16. September 2014
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VI
ZR 118/13, [X.], 338 Rn. 4; Beschluss vom 23.
April 2015
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V
ZR 200/14, juris Rn. 7; Beschluss vom 14.
Juni 2016 -
VI
[X.], juris Rn.
11).

b) Zwar kann es an einem ordnungsgemäßen Beweisantritt fehlen, wenn der Vortrag der beweisbelasteten [X.] in Bezug auf die unter Beweis gestellte Behauptung widersprüchlich ist (vgl. [X.], Urteil vom 14.
Juli 1987
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VI
ZR 199/86, [X.], 158; Beschluss vom 14.
Juni 2016 -
VI [X.], juris Rn. 13). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts
ist das Vorbringen der [X.] zu 3 und 4 jedoch weder unschlüssig noch widersprüchlich.

aa) Das Berufungsgericht hat angenommen, es könne nicht davon aus-gegangen werden, dass die zögerliche Entscheidung der späteren
Erwerberin des Doppelhauses, der
[X.] zu 1, auf die behaupteten Pflichtverletzungen der [X.] im Zusammenhang mit Falschangaben zu dem Zustand der Kupferrohrleitungen und den erzielbaren Mieteinnahmen der kleineren 10
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Doppelhaushälfte zurückzuführen sei. Die [X.] zu 3 und 4 behaupteten, die Erwerberin habe sich trotz der Richtigstellung der Fehlinformationen [X.] nur zum Kauf der größeren Doppelhaushälfte entschieden und erst da-nach zum Erwerb der kleineren. Da von Anfang an die Möglichkeit bestanden habe, beide Haushälften
einzeln zu erwerben, könnten die angeblichen Falsch-angaben, die lediglich die kleinere Haushälfte beträfen, nicht für den späteren Entschluss zum Erwerb der größeren Haushälfte ursächlich geworden sein. Zudem spreche die Behauptung der [X.] zu 3 und 4, erst weitere, außer-halb des Einflussbereichs der Klägerin liegende Umstände hätten zum Kaufent-schluss der [X.] zu 1 betreffend die kleinere Haushälfte geführt, dafür, dass der Zustand der Rohre und die Mieteinnahmen hierbei
keine [X.] Rolle gespielt hätten.

[X.]) Dagegen wendet sich die Beschwerde mit Erfolg.

(1) Ein Sachvortrag zur Begründung eines Klageanspruchs ist dann schlüssig und damit erheblich, wenn der Kläger Tatsachen vorträgt, die in [X.] mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend ge-machte Recht als in der Person des [X.] entstanden anzusehen
([X.], Ur-teil vom 12.
Juli 1984 -
VII
ZR 123/83, NJW 1984, 2888, 2889). Eine [X.] ist nicht gehindert, ihr Vorbringen im Laufe des Rechtsstreits zu ändern, insbeson-dere zu präzisieren, zu ergänzen oder zu berichtigen. Dabei entstehende Wi-dersprüchlichkeiten im [X.]vortrag können allenfalls im Rahmen der Beweis-würdigung Beachtung finden ([X.], Urteil vom 1. Juli 1999
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VII [X.], [X.], 208). Die Nichtberücksichtigung eines
erheblichen Beweisan-gebots wegen vermeintlicher Widersprüche im Vortrag der beweisbelasteten [X.] läuft auf eine prozessual unzulässige vorweggenommene tatrichterliche Beweiswürdigung hinaus und verstößt damit zugleich gegen Art. 103 Abs. 1 GG (vgl. [X.], NJW 2009, 1585 Rn. 21 f.; [X.], Beschluss vom 19. November 14
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2008
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IV ZR 341/07, [X.] 2010, 64 Rn. 3; Beschluss vom 19. Januar 2012
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V [X.], [X.], 164 Rn. 8; Beschluss vom 6.
Februar 2013
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I
ZR 22/12, [X.] 2013, 430 Rn. 11).

(2) Die [X.] zu 3 und 4 haben unter Benennung der [X.] zu 1 und 2 als Zeugen vorgetragen, die Beklagte zu 1 hätte bei zutreffender Informa-tion zum baulichen Zustand der kleineren Doppelhaushälfte und zu den damit erzielbaren Mieteinnahmen beide Doppelhaushälften zu dem schließlich ver-einbarten Preis sogleich gekauft. Ursache für das niedrigere
erste Angebot der [X.] zu 1 seien unzutreffende Angaben der [X.] zum Ob-jekt gewesen. Die [X.] habe der [X.] zu 1 erklärt, die Rohr-leitungen
seien nicht erneuert worden. Das Gegenteil sei der Fall gewesen. [X.] habe die [X.] eine erzielbare Miete von monatlich 1.300

gegeben, so dass die Beklagte zu 1 angenommen habe, die Vermietung sei unrentabel. Sie habe deshalb eine Er-neuerung der Leitungen sowie eine Zusammenlegung der beiden Haushälften erwogen und die dabei entstehenden Kosten von ihrem Angebot vom 27.
August 2012 abgezogen
Es seien
jedoch Miteinnahmen in Höhe von 2.100

erzielbar gewesen.

(3) Dieser Vortrag ist im Zusammenhang mit den übrigen vom [X.] getroffenen Feststellungen nachvollziehbar. Die Beklagte zu 1 hat in engem zeitlichen Zusammenhang im Januar 2013 beide Haushälften zum Gesamtpreis von 1,6 zu 1 für beide Haushälften Besichtigungen mit der [X.] abgegeben wurde, und dem Kauf im Januar 2013 hatten die [X.] zu 3 und 4 den Maklervertrag mit der Kläge-rin gekündigt und direkte Verhandlungen mit der [X.] zu 1 geführt, die schließlich zum Vertragsschluss zu einem das ursprüngliche
Angebot der Be-16
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klagten zu
1 um mehr als 20% überschreitenden Kaufpreis geführt hatten. Dies spricht dafür, dass die Beklagte zu 1 von den beklagten [X.] erhalten hat, die ihr aufgrund der Tätigkeit der Klägerin und der für sie han-delnden [X.] bisher nicht bekannt waren und die sie zur Erhö-hung ihres Kaufpreisangebots bewogen haben. Die [X.] zu
3 und
4 ha-ben ihren Vortrag zur Kalkulation der [X.] zu 1 bei Abgabe ihres ersten Kaufangebots am 27.
August 2012 durch deren
Notizen auf dem Exposé der Klägerin
belegt.
Die [X.] zu 1 und 2 waren im Berufungsverfahren nicht beteiligt und standen als Zeugen zur Verfügung.

(4) Angesichts dieses Vortrags und der weiteren unstreitigen Umstände durfte das Berufungsgericht nicht von einer Beweisaufnahme absehen. Es hätte dem Vortrag der [X.] zu 3 und 4 nachgehen und die angebotenen Bewei-se erheben müssen.
Das Berufungsgericht hat demgegenüber zu Unrecht wei-teren Vortrag der [X.] zu 3 und 4 zur Widerklage zum Anlass genommen, Schlüssigkeitserwägungen
anzustellen, die möglicherweise gegen die Glaub-haftigkeit einer den Vortrag der [X.] zu 3 und 4 bestätigenden Zeugen-aussage sprechen könnten. Derartige Überlegungen dürfen jedoch unter Be-achtung des Verbots der vorweggenommenen Beweiswürdigung erst dann an-gestellt werden, wenn das Gericht allen erheblichen
Beweisantritten nachge-gangen ist.

c) Die Gehörsverletzung ist entscheidungserheblich.

aa) Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung steht der Makler zu seinem Auftraggeber in einem besonderen Treueverhältnis. Daraus ergeben sich für ihn bestimmte Nebenpflichten bei der Erfüllung seiner Aufgabe. Diese folgen [X.], dass er Interessenvertreter seines Auftraggebers ist. Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber nicht nur über 18
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das aufzuklären, was unerlässlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die [X.] sein können ([X.], Urteil vom 8.
Juli 1981 -
IVa
ZR 244/80, NJW 1981, 2685
f.). Diese Verpflichtung trifft den Makler im Allgemeinen auch dann nach beiden Seiten, wenn er nicht
nur einseitiger Interessenvertreter einer der beiden zusammenzuführenden Vertragsseiten ist, sondern -
wie auch im Streitfall -
im zulässigen Rahmen sowohl zu dem [X.] als auch dem Kaufinteressenten in Vertragsbeziehung getreten ist. Wie weit die [X.] zu ziehen ist, hängt von den Umständen des einzelnen Falles ab ([X.], Urteil vom 18.
Januar 2007 -
III
ZR 146/06, NJW-RR 2007, 711
Rn.
11).
Der Makler verletzt unter anderem seine Pflichten, wenn er Eigen-schaften des Objekts behauptet oder sonstige -
eigene oder sich zu Eigen ge-machte -
Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben. Steht ihm eine solche hinreichende Grundlage nicht zur Verfügung, muss er zumindest diesen Umstand offen
legen ([X.], Urteil vom 28. September 2000 -
III
ZR 43/99 -
NJW 2000, 3642; [X.], NJW-RR 2007, 711
Rn.
12). Diese Pflichten treffen den Makler nicht nur gegenüber dem Kaufinteressenten, sondern auch gegenüber dem Verkäufer, wenn er für beide Vertragsteile tätig ist. Übermittelt der Makler
unter Verstoß gegen seine Prüfungspflichten
einem Kaufinteressenten unrichtige, für die Vermarktung nachteilige Informationen, liegt deshalb darin eine Verletzung des mit dem [X.] bestehenden Maklervertrags.

[X.]) Eine solche Pflichtverletzung haben die [X.] zu 3 und 4 be-hauptet. Sie haben dargelegt,
die für die Klägerin tätige [X.] habe gegenüber der [X.] zu 1 als späteren Erwerberin unzutreffende Angaben zum Objekt gemacht, die zum vorläufigen Scheitern des Geschäfts geführt hät-ten;
hätte die Erwerberin zutreffende Angaben erhalten, hätte sie das Objekt bereits im August 2012 gekauft. Ihnen als Verkäufern wären [X.]
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ten in Höhe der [X.] erspart geblieben. Trifft dieser Vortrag zu, wäre die gegen die Klägerin gerichtete Widerklage begründet.

II[X.] Die weitergehende Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revi-sion ist zurückzuweisen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts sowie die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des [X.] nicht erfordern (§
543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Von einer weitergehenden Begründung wird gemäß §
544 Abs.
4 Satz
2 Halbsatz
2 ZPO abgesehen.

Büscher
Koch
Löffler

[X.]
Feddersen
Vorinstanzen:
LG [X.], Entscheidung vom 14.04.2015 -
21 O 522/13 -

OLG [X.], Entscheidung vom 05.11.2015 -
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