Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 07.10.2004, Az. V ZB 22/04

[X.]BESCHLUSS [X.] vom 7. Oktober 2004 in der Wohnungseigentumssache Nachschlagewerk: ja [X.]: ja [X.]R: ja

[X.] §§ 8, 16 Abs. 2; [X.] § 242 (Ba)

Ob eine Regelung über die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums bei Anlegung eines strengen Maßstabs zu grob unbilligen, mit [X.] und Glauben (§ 242 [X.]) nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt und damit ein Änderungsanspruch gegeben ist, kann nur auf Grund einer tatrichterlichen Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls und nicht allein nach dem Maß der Kostenmehrbelastung des benachteiligten [X.] festgestellt werden.

[X.] §§ 8, 16 Abs. 2; [X.] § 157 ([X.])

Unter Beachtung der Grundsätze für die Auslegung einer Grundbucheintragung ist auch eine ergänzende Auslegung der [X.]sordnung nicht ausgeschlossen. Sie kann im Einzelfall zu einem Anspruch auf Abänderung des in der [X.]sordnung festgeleg-ten [X.]s führen.

[X.] § 8, 25

Bei Vereinbarung eines Objektstimmrechts führt die Unterteilung einer [X.]einheit auch im Fall der Veräußerung nicht zu einer Stimmrechtsvermehrung.

[X.], [X.]. v. 7. Oktober 2004 - [X.] - KG

LG [X.] - 2 -

AG Wedding

- 3 - [X.]er V. Zivilsenat des [X.] hat am 7. Oktober 2004 durch den Vizepräsidenten des [X.] [X.]r. [X.] und [X.], [X.]r. Lemke, [X.]r. Gaier und [X.]r. Schmidt-Räntsch

beschlossen: Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der [X.]uß der Zivilkammer 85 des [X.] vom 23. Januar 2004 aufgehoben.

[X.]ie Sache wird zur neuen Entscheidung, auch über die Ko-sten des [X.], an das Beschwerde-gericht zurückverwiesen. [X.]er Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 22.000 • festgesetzt.
Gründe: [X.] [X.]ie Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer ursprünglich aus vier, nunmehr aus sechs Einheiten bestehenden [X.] in [X.].
[X.]er Antragsgegner zu 1 war alleiniger Eigentümer des Grundstücks. [X.]urch Erklärung vom 29. Januar 1986 teilte er sein Eigentum in der Weise auf, - 4 - daß Miteigentumsanteile von jeweils 266/1000 mit dem Sondereigentum an den jeweils etwa 75 m² großen Wohnungen Nr. 1 und [X.] und [X.] von jeweils 234/1000 mit dem Sondereigentum an den jeweils etwa 66 m² großen Wohnungen [X.] und [X.] verbunden wurden. Nach der Teilungser-klärung haben die jeweiligen Eigentümer der Wohnungen [X.] und [X.] das Recht, die zu ihrem Sondereigentum gehörenden Räume im [X.] und im [X.]achgeschoß des Hauses zu Wohnzwecken auszubauen. Zum Stimmrecht ist in der Teilungserklärung geregelt, daß auf jede Eigentumswohnung eine [X.] entfällt. Im übrigen sollen sich die Rechte und Pflichten der [X.] und das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach den Vorschriften der §§ 10 bis 29 [X.] richten.
In der Folgezeit erwarben die weiteren Beteiligten und die Antragsteller jeweils eine der größeren Wohnungen Nr. 1 und 2. [X.]ie Antragsgegnerin zu 2 wurde Eigentümerin der Wohnung [X.], während der Antragsgegner zu 1 Ei-gentümer der Wohnung [X.] blieb. Er baute 1994 den der Wohnung [X.] zu-geordneten [X.]achgeschoßraum zu einer in sich abgeschlossenen Wohnung aus. [X.]ie ebenfalls zu der Wohnung [X.] gehörenden [X.]räume versah der Antragsgegner zu 1 mit sanitären Einrichtungen und schloß sie, ebenso wie die Garage, an die zentrale Heizungsanlage des Hauses an. [X.]iese Räume sind gegenwärtig vermietet und werden als Büro bzw. Lagerraum genutzt. 1997 baute die Antragsgegnerin zu 2 den der Wohnung [X.] zugewiesenen [X.]ach-geschoßraum ebenfalls zu einer in sich abgeschlossenen Wohnung aus. Auf Grund der Baumaßnahmen der Antragsgegner vergrößerte sich die Wohn- und Nutzfläche der Wohnung [X.] um etwa 157 m², die der Wohnung [X.] um etwa 32 m². [X.]urch Erklärungen vom 4. April 2000 begründeten die [X.] 5 - gegner im Wege der Unterteilung selbständiges Wohnungseigentum an den neu entstandenen [X.]achgeschoßwohnungen. Eine von den anderen Wohnungseigentümern nach dem Ausbau der [X.]- und [X.]achgeschoßräume gewünschte Anpassung der Miteigentumsan-teile an die veränderten Wohn- und Nutzflächen lehnten die Antragsgegner ab. Bis auf die Kosten der Verwaltung und des [X.] erfolgte die Abrechnung der verbleibenden "allgemeinen Bewirtschaftungskosten" bis zuletzt nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile.
Für diese Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums erstre-ben die Antragsteller künftig eine Verteilung nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen. Sie verlangen deshalb von den [X.], einer ent-sprechenden Änderung des [X.]s zuzustimmen. [X.]en hierauf gerichteten Antrag hat das Amtsgericht zurückgewiesen. In der mündli-chen Verhandlung vor dem [X.] haben sich die Beteiligten durch Teil-vergleich darüber geeinigt, daß die Heizkosten ab dem 1. Januar 2001 zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Wohn- und Nutzflächen abgerechnet wer-den. Wegen der weiteren Kosten hat das [X.] die sofortige Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Auf die sofortige weitere Beschwerde möch-te das [X.] den angefochtenen [X.]uß aufheben und die Sache an das [X.] zur weiteren Sachaufklärung zurückverweisen. Es sieht sich hieran jedoch durch die Rechtsprechung des [X.] ([X.] 1991, 396, 398 f.; [X.] 2001, 320) und insbesondere durch die Entscheidung des [X.] vom 13. April 2000 ([X.], 140) gehindert und hat die Sache deshalb mit [X.]uß vom 14. Juni 2004 ([X.] 2004, 677) dem [X.] zur Entscheidung [X.]. - 6 -
- 7 - I[X.] [X.]ie Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, 45 Abs. 1 [X.] i.V.m. § 28 Abs. 2 [X.]).
[X.]as vorlegende Gericht ist der Auffassung, ein Wohnungseigentümer könne von den anderen die Zustimmung zu einer Änderung des geltenden [X.]s gemäß § 242 [X.] verlangen, wenn die für die Ko-stenverteilung maßgeblichen Miteigentumsanteile bei der Begründung des Wohnungseigentums entsprechend den Wohn- und Nutzflächen der einzelnen Wohnungen festgelegt worden seien, der spätere Ausbau von Räumen jedoch zu einer erheblichen Vergrößerung der Wohn- und Nutzfläche der betreffenden Wohnungen geführt habe. Eine bestimmte Prozentgrenze, bis zu der eine Mehrbelastung hingenommen werden müsse und ein Änderungsanspruch aus-geschlossen sei, bestehe nicht. Ein Änderungsanspruch sei aber jedenfalls dann gegeben, wenn die anteilige Wohn- und Nutzfläche einer Wohneinheit um mehr als 25 % von dem damit verbundenen Miteigentumsanteil abweiche. Hiervon sei im vorliegenden Fall auszugehen, weil das Beschwerdegericht eine Mehrbelastung der Antragsteller in Höhe von 58,33 % errechnet habe.
[X.]emgegenüber vertritt das [X.] in seiner auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung vom 13. April 2000 ([X.]O) die Auffassung, eine Kostenmehrbelastung von knapp 59 % begründe noch keinen Anspruch des betroffenen Wohnungseigentümers auf Änderung des [X.]s. [X.]iese [X.]ivergenz rechtfertigt die Vorlage. Hierbei ist der Senat an die Auffassung des vorlegenden Gerichts, es könne ohne Be-antwortung der streitigen Rechtsfrage über die sofortige weitere Beschwerde - 8 - nicht entscheiden, bei Prüfung der Zulässigkeit der Vorlage gebunden (Senat, [X.] 99, 90, 92; [X.]. v. 22. Januar 2004, [X.], [X.], 937, 938, zur Veröffentlichung in [X.] 157, 322 vorgesehen, m.w.[X.]).

II[X.] [X.]ie sofortige weitere Beschwerde (Rechtsbeschwerde) ist zulässig (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 1 [X.], §§ 27, 29, 22 Abs. 1 [X.]). Sie hat auch in der Sache selbst Erfolg und führt zur Aufhebung der angefochtenen Ent-scheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Beschwerdegericht.
Entgegen der Ansicht des [X.] können die Antragsteller verlangen, daß die Antragsgegner einer Änderung der für die [X.] zustimmen, wonach die noch im Streit befindlichen Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen ihrer Sondereigentumseinheiten auf die Beteiligten umzulegen sind.
1. [X.]a die Teilungserklärung vom 29. Januar 1986 insoweit keine abwei-chende Regelung enthält, sondern auf das Gesetz verweist, ist gegenwärtig § 16 Abs. 2 [X.] für die Verteilung der noch im Streit befindlichen Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums maßgebend. Hiernach sind die [X.] untereinander verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigen-tums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwal-tung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigen-tums nach dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis ihrer Miteigentumsan-teile zu tragen. - 9 -
a) Eine hiervon abweichende Regelung der Kostenverteilung kann ge-mäß § 10 Abs. 1 Satz 2 [X.] wirksam nur durch Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer erfolgen, wenn die [X.]sordnung - wie hier - einen Mehrheitsbeschluß nicht zuläßt ([X.] 95, 137, 139 f.; Senat, [X.] 127, 99, 104; 145, 158, 169; 156, 193, 196 m.w.[X.]). [X.]urch den Teilvergleich haben die Beteiligten eine Änderung des gesetzlichen Verteilungsschlüssels nur hinsichtlich der Heizkosten vereinbart. Für die anderen Kosten ist eine sol-che Vereinbarung nicht zustandegekommen, weshalb es insoweit bei dem in § 16 Abs. 2 [X.] bestimmten Verteilungsmaßstab weiterhin verbleibt.
b) [X.]ies gilt nach der durch die Teilungserklärung festgelegten Gemein-schaftsordnung auch nach dem - den Eigentümern der Wohnungen [X.] und [X.] erlaubten und inzwischen erfolgten - Ausbau der Räume im [X.] und im [X.]achgeschoß der [X.]. Eine abweichende Kostenver-teilung ist für diesen Fall nach dem Inhalt der Regelungen aus der Gemein-schaftsordnung nicht vorgesehen.

2. [X.]ie hiernach notwendige Zustimmung zu einem abweichenden [X.] können die Antragsteller nicht auf den "allgemeinen" Änderungsanspruch stützen, der von der Rechtsprechung teilweise aus einem Wegfall der Geschäftgrundlage ([X.] 1984, 50, 54 ff.; 1987, 66, 72 f.), teilweise aus dem [X.] der Wohnungseigentümer ([X.] 2001, 99, 103) hergeleitet wird. Ein solcher Anspruch setzt nach [X.] Rechtsprechung voraus, daß der geltende [X.] bei Anlegung eines strengen Maßstabs zu grob unbilligen, mit [X.] und Glau-ben (§ 242 [X.]) nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt (Senat, [X.] - 10 - 130, 304, 312; 156, 192, 196, 202; [X.] 1991, 396, 398; BayObLG, [X.] 2001, 597; [X.], [X.], 286, 287; auch [X.]/Bub, [X.], 12. Aufl., § 16 [X.] Rdn. 267 f. m.w.[X.]). [X.]as Beschwerdegericht hält diese Voraussetzungen nicht für gegeben und verneint aus diesem Grund ei-nen Anspruch der Antragsteller auf Zustimmung zur Abänderung des geltenden [X.]s. [X.]ies läßt auf der Grundlage der Feststellungen des [X.] Rechtsfehler nicht erkennen.
a) Zur Beurteilung der Frage, ob die jeweils geltende Regelung der Ko-stenverteilung grob unbillig ist, orientiert sich die obergerichtliche Rechtspre-chung in erster Linie an dem Maß der sachlich nicht gerechtfertigten Kosten-mehrbelastung, die ein Wohnungseigentümer bei der geltenden Regelung im Vergleich zu dem erstrebten sachgerechten [X.] hin-nehmen muß.
[X.]) Eine grobe Unbilligkeit ist angenommen worden bei einer Kosten-mehrbelastung von 253 % ([X.] 1991, 396, 399), von 171 % ([X.] 1987, 66, 69 f.), von 87,5 % (BayObLG, [X.], 61, 62) sowie dann, wenn das Mehrfache dessen zu zahlen ist, was bei sachgerechter Ko-stenverteilung zu zahlen wäre ([X.], NJW-RR 1999, 886). [X.] worden ist eine grobe Unbilligkeit bei einer Kostenmehrbelastung von 12 % (BayObLG, [X.], 301, 302), von 17 % ([X.] 1985, 47, 50; [X.], [X.]. v. 3. April 2003, 20 [X.], juris), von 19 % ([X.], [X.] 1998, 394, 395), von 22 % (BayObLG, NJW-RR 1995, 529, 530; OLG [X.]üsseldorf, NJW-RR 1998, 1547, 1548), von 27 % (OLG [X.]üsseldorf, [X.], 378, 379), von 30 % ([X.], [X.], 153, 154), von 42 % ([X.], [X.], 286, 287), von 50 % (BayObLG, [X.] 2001, 320; - 11 - [X.] 1998, 199, 205 f.; [X.], [X.], 780, 781) und von 59 % ([X.], [X.], 140).
[X.]) [X.]as Maß der Kostenmehrbelastung ist jedoch nicht das alleinige [X.] zur Beurteilung der groben Unbilligkeit eines Kostenverteilungsschlüs-sels. Zu berücksichtigen sind vielmehr die gesamten Umstände des einzelnen Falls. Von Bedeutung kann etwa sein, ob die beanstandete Regelung für alle oder nur für einen Teil der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten gilt ([X.], NJW-RR 1995, 529, 530). Findet die Regelung nur auf einzelne Ko-stenpositionen Anwendung, kann es auf das Verhältnis der hierdurch beding-ten Mehrkosten zu den einen Wohnungseigentümer insgesamt treffenden Ge-meinschaftskosten ankommen (BayObLG, [X.], 88, 89). Möglich ist es ferner, eine grobe Unbilligkeit deshalb zu verneinen, weil bei einer gebotenen längerfristigen Betrachtungsweise zu erwarten ist, daß es zu einem wirtschaftli-chen Ausgleich einer einmaligen Kostenmehrbelastung kommen wird ([X.], [X.], 174). [X.]er Annahme grober Unbilligkeit kann es zudem [X.], wenn die Ursache einer Kostenmehrbelastung ausschließlich dem Risikobereich des betroffenen Wohnungseigentümers zuzuordnen ist ([X.] 1984, 50, 53 f.; OLG [X.]üsseldorf, [X.] 1998, 421, 422; [X.], [X.] 2001, 408, 411; vgl. auch [X.]/Bub, [X.]O, § 16 [X.] Rdn. 271; [X.]rasdo, [X.] 2003, 119, 121), oder wenn die Auswirkungen einer nicht sachge-rechten Kostenverteilungsregelung bereits beim Erwerb des [X.] absehbar waren ([X.] 1987, 66, 69; BayObLG, [X.] 2001, 320; 2002, 31, 32; [X.], NJW-RR 1995, 973, 974; [X.], 153, 154; 780, 781; OLG [X.]üsseldorf, NJW-RR 1998, 1547; [X.] 2001, 444, 446; [X.], [X.], 286, 287; [X.]/Bub, [X.]O, § 16 [X.], Rdn. 267, 271). - 12 - cc) Wie das vorlegende Gericht nicht verkennt, hindert die [X.] einer sämtliche Umstände des Einzelfalls berücksichtigenden Gesamtbe-trachtung daran, eine allgemein gültige Prozentgrenze festzulegen, bis zu de-ren Erreichen eine Kostenmehrbelastung hinzunehmen ist. In gleicher Weise schließt das Erfordernis einer Gesamtbetrachtung aber auch umgekehrt die Annahme eines festen Grenzbetrages aus, bei dessen Überschreiten stets ein Anspruch auf Änderung der geltenden Kostenverteilungsregelung wegen gro-ber Unbilligkeit besteht. Entgegen der Auffassung des vorlegenden Gerichts ergibt sich mithin ein Änderungsanspruch nicht bereits daraus, daß die [X.] durch die Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Miteigentums-anteile gegenüber einer Kostenverteilung nach dem Verhältnis der anteiligen Wohn- und Nutzflächen mit Mehrkosten belastet werden, die eine Grenze von 25 % übersteigen (a.[X.], [X.]ie Verwalterabrechnung nach dem [X.], 5. Aufl., Rdn. 19; [X.], [X.] 2004, 681, 682 f.)

b) Steht danach für die Prüfung eines [X.]s auf das Merkmal der groben Unbilligkeit ein einheitlicher, für alle Fälle geltender Maßstab nicht zur Verfügung, so ist die auf Grund der Gesamtumstände des Einzelfalls vorzunehmende Würdigung, ob eine Kostenverteilungsregelung bei Anlegung eines strengen Maßstabs zu unzumutbaren Ergebnissen führt, in erster Linie Sache des Tatrichters. Es handelt sich um eine Prüfung, die sich nicht in den Voraussetzungen des § 242 [X.] erschöpft (vgl. dazu [X.] 45, 258, 266; auch [X.] 22, 375, 380), sondern - mit Blick auf das Merkmal der groben Unbilligkeit - um die Beantwortung einer im wesentlichen auf tatsächli-chem Gebiet liegenden Frage. Bei der Subsumtion des festgestellten Sachver-halts unter diesen unbestimmten Rechtsbegriff ist dem Tatrichter deshalb ein von dem Rechtsbeschwerdegericht - als das der Senat hier gemäß § 28 Abs. 3 - 13 - [X.] zu entscheiden hat - nur beschränkt überprüfbarer Beurteilungsspielraum zuzubilligen ([X.], [X.], 153, 154; 780, 781; vgl. auch [X.] 10, 14, 17 für den Begriff der groben Fahrlässigkeit; [X.] 10, 242, 248 für den Begriff des erheblichen Mangels i.S.v. § 459 Abs. 1 Satz 2 [X.] a. F.; [X.], [X.]. v. 19. November 1996, [X.], NJW 1997, 798 für den Begriff des groben Behandlungsfehlers). [X.]ie Nachprüfung beschränkt sich im allgemeinen darauf, ob das Beschwerdegericht den Rechtsbegriff zutreffend erfaßt und ausgelegt, alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände berücksichtigt sowie die [X.]enkgesetze und Erfahrungssätze beachtet hat (vgl. [X.] 10, 14, 18; 20, 290, 292 f.; 51, 275, 279 f.; 55, 45, 55; [X.], [X.]. v. 20. [X.]ezember 1972, [X.], NJW 1973, 749; [X.]. v. 18. November 1993, [X.], NJW-RR 1994, 603, 604; [X.]. v. 13. April 1994, [X.], NJW 1994, 2022, 2023; [X.], [X.], 15. Aufl., § 27 Rdn. 28; [X.]/[X.], 2. Aufl., [X.], § 546 Rdn. 13 f.; Musielak/Ball, ZPO, 3. Aufl., § 546 Rdn. 12; [X.]/[X.], ZPO, 24. Aufl., § 546 Rdn. 12).
c) Auf der Grundlage der Annahme des [X.], daß die Antragsteller durch die Kostenverteilung nach dem Verhältnis der [X.] 58,33 % mehr Kosten zu tragen haben als sie bei einer sachge-rechten Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Wohnungsgrößen zu tragen hätten, wird die angegriffene Beschwerdeentscheidung den überprüfbaren An-forderungen gerecht. [X.]as Beschwerdegericht hat den unbestimmten Rechts-begriff der groben Unbilligkeit nicht verkannt und seiner Prüfung insbesondere den gebotenen strengen Maßstab zugrundegelegt. [X.]ie für sich genommen nicht unbeträchtliche Mehrbelastung der Antragsteller wird dadurch relativiert, daß der beanstandete [X.] nur auf einen Teil der Ge-meinschaftskosten Anwendung findet. So sind nach der inzwischen getroffenen - 14 - Vereinbarung die Heizkosten, die die größte Kostenposition darstellen, nicht nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, sondern im wesentlichen nach Verbrauch auf die Wohnungseigentümer umzulegen. Hinzu kommt, daß die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten und die hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung, die bislang nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile abgerechnet werden, in Wahrheit nicht zu den in § 16 Abs. 2 [X.] geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zählen (Senat, [X.] 156, 192, 199).
3. [X.] ergibt sich jedoch im Wege einer ergänzenden Auslegung der [X.]sordnung.
a) Als Rechtsbeschwerdegericht kann der Senat die als Inhalt des [X.] im Grundbuch eingetragene [X.]sordnung (§ 10 Abs. 2 [X.]) uneingeschränkt selbst auslegen (vgl. Senat, [X.] 139, 288, 292 m.w.[X.]). [X.]abei ist - wie stets bei Auslegung einer Grundbucheintragung - auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung und der dort zulässig in Bezug genommenen Unterlagen, insbe-sondere also der Teilungserklärung und der [X.]sordnung, dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des [X.] für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Senat, [X.] 113, 374, 378; 121, 236, 239; 139, 288, 292).
[X.]) [X.]iese Grundsätze hindern nicht schlechthin daran, Regelungslücken einer [X.]sordnung durch Heranziehung der Regeln der ergänzenden (Vertrags-)Auslegung zu schließen (so auch bereits [X.] 92, 18, 21). [X.]ie not-- 15 - wendige objektive Auslegung der [X.]sordnung "aus sich selbst [X.]" kann zwar im konkreten Fall dazu führen, daß sich ein bestimmter hypo-thetischer Parteiwille, der für die Ergänzung der getroffenen Regelungen maß-gebend ist ([X.] 126, 150, 159; 135, 92, 98), nicht feststellen läßt und mithin eine ergänzende Auslegung scheitert (vgl. dazu Senat, [X.]. v. 17. Januar 1975, [X.], [X.], 498, 499; [X.], [X.]. v. 24. September 1991, [X.], NJW-RR 1992, 178, 179; auch RGRK-[X.]/[X.], 12. Aufl., § 157 Rdn. 104; [X.]/[X.], [X.] [2003], § 157 Rdn. 45; zu weitgehend dage-gen Soergel/Wolf, [X.], 13. Aufl., § 157 Rdn. 118). In Fällen, in denen der hypothetische Parteiwille jedoch aus den berücksichtigungsfähigen Unterlagen ermittelt werden kann, gibt es keinen Grund, eine ergänzende Auslegung ge-nerell auszuschließen ([X.], [X.]NotZ 1988, 275, 283; [X.]/[X.], [X.], 63. Aufl., § 10 Rdn. 8; Soergel/Stürner, [X.], 12. Aufl., § 16 [X.] Rdn. 6a; Meikel/Streck, [X.], 9. Aufl., § 53 GBO Rdn. 30; wohl auch [X.] 1978, 194, 196; [X.]/Bub, [X.]O, § 16 [X.] Rdn. 203; ähnlich [X.], [X.]er Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der [X.]sord-nung, 2002, [X.] ff.). Allerdings ist auch bei einer hiernach möglichen ergän-zenden Auslegung darauf zu achten, daß sie zu einem Ergebnis führt, das sich aus Sicht eines unbefangenen Betrachters als das nächstliegende darstellt. [X.]ieses Erfordernis ist notwendig, aber auch ausreichend (vgl. [X.] 92, 18, 21; so auch [X.], [X.]O, 286; zu weitgehend daher [X.], [X.]O, S. 17 f., der Offenkundigkeit des hypothetischen Willens verlangt), um entsprechend dem Ziel des § 10 Abs. 2 [X.] den Erwerber des Wohnungseigentums gegen ihm unbekannte Vereinbarungen oder Ansprüche zu schützen und dem [X.] zu tragen ([X.] 88, 302, 306). - 16 - [X.]) Eine ergänzende Auslegung scheitert auch nicht daran, daß die [X.]sordnung hier nicht auf einer Vereinbarung der Wohnungseigen-tümer beruht, sondern gemäß § 8 Abs. 2 i.V.m. §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 [X.] als Bestandteil der Teilungserklärung zustandegekommen ist (vgl. [X.], [X.]O, 284; [X.], [X.]O, S. 12). [X.]ie Regeln der ergänzenden Auslegung sind nicht auf die Anwendung bei vertraglichen Vereinbarungen beschränkt, sondern auch bei einseitigen Willenserklärungen heranzuziehen ([X.]/[X.], [X.]O, § 157 Rdn. 12), zu denen die Teilungserklärung nach § 8 [X.] zählt ([X.]/[X.], [X.], 12. Aufl., § 8 [X.] Rdn. 4). b) [X.]ie Voraussetzungen einer ergänzenden Auslegung sind im vorlie-genden Fall erfüllt.
[X.]) [X.]ie - "einfache" oder erläuternde - Auslegung der [X.]s-ordnung unter Beachtung der geschilderten besonderen Grundsätze ergibt de-ren planwidrige Unvollständigkeit und mithin eine Regelungslücke, die durch eine ergänzende Auslegung zu schließen ist (vgl. [X.] 127, 138, 142). Kenn-zeichnend für das Vorliegen einer planwidrigen Unvollständigkeit ist, daß der Erklärende mit der getroffenen Regelung ein bestimmtes Ziel erreichen wollte, dies aber wegen der [X.] des Vereinbarten nicht gelungen ist (vgl. Senat, [X.]. v. 13. Februar 2004, [X.]/03, [X.], 1873 m.w.[X.]). Hierzu ergibt sich im vorliegenden Fall aus den Bestimmungen der Teilungserklärung unter Einschluß des Aufteilungsplans, daß das Verhältnis der Miteigentumsan-teile nach dem Verhältnis der Wohnflächen der einzelnen Sondereigentums-einheiten bestimmt worden war. [X.]ie in der [X.]sordnung enthaltene Verweisung auf die gesetzliche Regelung in § 16 Abs. 2 [X.] führte damit für die noch umstrittenen Kosten zu einer sachgerechten Verteilung. [X.]a die ge-mäß § 16 Abs. 2 [X.] maßgebenden Miteigentumsanteile das Verhältnis der - 17 - Wohnflächen widerspiegelten, wurden die Kosten letztlich nach den Wohnflä-chen der Sondereigentumseinheiten verteilt und auf diese Weise ein ver-gleichsweise hohes Maß an Verteilungsgerechtigkeit erreicht (vgl. [X.]/Bub, [X.]O, § 16 Rdn. 29 f.). Indem das Gesetz die Bestimmung der Mitei-gentumsanteile in das Belieben der Wohnungseigentümer stellt (Senat, [X.]. v. 18. Juni 1976, [X.], NJW 1976, 1976), läßt der teilende Eigentümer, der sich wie hier aus freien Stücken für ein sachlich zutreffendes Anteilsver-hältnis entscheidet, einen Regelungsplan erkennen, wie ihn der Gesetzgeber für § 16 Abs. 1 und Abs. 2 [X.] zwar nicht erzwungen, wohl aber auch mit Blick auf eine sachgerechte Kostenverteilung erwartet hat (Senat, [X.]. v. 18. Juni 1976, [X.], [X.]O). [X.]ieses Anliegen wird nach dem zwischen-zeitlich abgeschlossenen Ausbau der [X.]- und [X.]achgeschoßräume und der damit verbundenen Vergrößerung der Wohn- und Nutzflächen verfehlt, ohne daß es einen Anhaltspunkt dafür gibt, daß das ursprüngliche Regelungsziel für diesen Fall aufgegeben sein sollte. [X.]ie anteiligen Wohn- und Nutzflächen der einzelnen Sondereigentumseinheiten entsprechen nun nicht mehr, wie von dem teilenden Eigentümer ursprünglich vorgesehen, den jeweiligen [X.]n. [X.]ies wiederum führt dazu, daß eine Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile nicht mehr sachgerecht erscheint, weil sie die tendenziell erhöhte Kostenverursachung im Bereich der mittlerweile auch rechtlich unterteilten Wohnungen [X.] und [X.] unberücksichtigt läßt. [X.]er auf eine sachgerechte Kostenverteilung zielende Regelungsplan, wie er sich aus der vorstehenden an objektiven Maßstäben orientierten Bewertung des Inhalts der getroffenen Regelungen und der daraus abgeleiteten Rechtsfolge ergibt (vgl. dazu Senat, [X.]. v. 13. Februar 2004, [X.]/03, [X.]O), ist mithin nicht mehr zu verwirklichen. - 18 - [X.]) [X.]ie dargestellten, für die ergänzende Auslegung der Gemein-schaftsordnung heranzuziehenden Umstände erlauben es zudem, den hypothetischen Willen des teilenden Eigentümers zu ermitteln.
(1) Hierfür ist entsprechend der gefestigten Rechtsprechung des [X.] zur ergänzenden Vertragsauslegung (vgl. etwa [X.], [X.]. v. 17. April 2002, [X.], NJW 2002, 2310, 2311 m.w.[X.]) darauf abzustel-len, welche Regelung der teilende Eigentümer bei einer angemessenen Abwä-gung der berührten Interessen nach [X.] und Glauben redlicherweise getroffen hätte, wenn er den von ihm nicht geregelten Fall bedacht hätte. Lassen sich hinreichende Anhaltspunkte für den hypothetischen Willen des oder der [X.] nicht finden, etwa weil mehrere gleichwertige Auslegungsmöglichkeiten in Betracht kommen, scheidet eine ergänzende Auslegung aus. Im übrigen [X.] die ergänzende Auslegung ihre Grenze an dem Willen des Erklärenden, wie er in der - wenn auch lückenhaften - [X.]sordnung zum Ausdruck kommt. Zu einer Abänderung oder Erweiterung des [X.] darf die ergänzende Auslegung nicht führen.
(2) Vor diesem Hintergrund hätte der teilende Eigentümer hier dafür Sor-ge getragen, daß im Fall des - nach der Teilungserklärung von den anderen Wohnungseigentümern [X.] - Ausbaus der [X.]- und [X.]achge-schoßräume die bisherige sachgerechte Kostenverteilung erhalten bleiben kann. Nur dies entspricht den schützenswerten Interessen aller [X.]. Während die zum Ausbau berechtigten Wohnungseigentümer redli-cherweise nicht erwarten können, daß sich andere an den höheren Kosten der vergrößerten Sondereigentumseinheiten beteiligen, gibt es keine Rechtferti-gung, den übrigen Wohnungseigentümern den Verzicht auf den sachgerechten - 19 - Verteilungsschlüssel wegen baulicher Veränderungen zuzumuten, die außer-halb ihres [X.] liegen. [X.]as Festhalten an dem bisherigen Vertei-lungsschlüssel trotz der grundlegend veränderten Flächenanteile scheidet als hypothetischer Wille des Antragsgegners zu 1 als des erklärenden Eigentü-mers auch deshalb aus, weil er nur von der Absicht getragen sein könnte, den zum Ausbau berechtigten Wohnungseigentümern - zu denen er selbst zählt - eine geringere Beteiligung an den gemeinsamen Kosten und Lasten zu [X.]. Eine solche Möglichkeit muß aber nach den geschilderten Grundsät-zen bei der Ermittlung des hypothetischen Willens ausscheiden, weil sie zu einer Regelung führen würde, die redlicherweise nicht hätte getroffen werden dürfen und sich sogar als [X.] Verhalten darstellen könnte (vgl. [X.] 1998, 199, 205 f.).
(3) Für die Sicherstellung des sachgerechten Verteilungsschlüssels ent-sprechend dem hypothetischen Willen des teilenden Eigentümers kommen hier drei Möglichkeiten in Betracht. Es hätte für den Fall des Ausbaus eine Umstel-lung des Verteilungsschlüssels von dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen angeordnet werden können. [X.] wäre es aber auch, den benachteiligten Wohnungseigentümern einen [X.] auf eine entsprechende Anpassung zu geben, wobei sich dieser [X.] wiederum auf eine entsprechende Änderung der Miteigentumsanteile oder auch nur auf eine Änderung der Kostenverteilung richten kann. Nur [X.] führt allerdings zu einem Ergebnis, das sich aus Sicht eines unbefangenen Betrachters als das nächstliegende darstellt und daher im vorliegenden Fall zugrundezulegen ist (so im Ergebnis auch [X.], [X.]O, S. 12). Für einen un-befangenen Betrachter ergibt sich zwar, daß der Verteilungsschlüssel bei [X.] nicht mehr sachgerecht erscheint, eine dann - 20 - von selbst eintretende Umstellung der Kostenverteilung nach dem Verhältnis der anteiligen Wohn- und Nutzflächen liegt aber angesichts des Wortlauts der [X.]sordnung ebensowenig nahe wie ein die sachenrechtlichen Grundlagen der [X.] berührender und mit weitergehenden Rechtsfol-gen verbundener (vgl. [X.]/[X.], [X.]O, § 3 Rdn. 4) Anspruch auf Ände-rung der Miteigentumsanteile.
4. Gegenüber diesem Änderungsanspruch können die Antragsgegner nicht gemäß § 273 [X.] einwenden, die Antragsteller seien ihrerseits verpflich-tet, hinsichtlich der Regelung der Stimmrechte einer Änderung der Gemein-schaftsordnung zuzustimmen. Obwohl sich die Zahl der Sondereigentumsein-heiten inzwischen von vier auf sechs erhöht hat und in der [X.]sord-nung bestimmt ist, daß auf "jede Eigentumswohnung – eine Stimme" entfällt, ist weder die Zahl der Stimmrechte entsprechend gestiegen, noch besteht für die Antragsteller die Verpflichtung, bei einer entsprechenden Anpassung der [X.]sordnung mitzuwirken.
a) [X.]ie beiden zusätzlichen Einheiten sind im Wege der Unterteilung des Wohnungseigentums der Antragsgegner geschaffen worden. Eine Mitwirkung der Antragsteller als der weiteren Wohnungseigentümer war hierfür nicht erfor-derlich (Senat, [X.] 49, 250; 73, 150, 152) und ist auch tatsächlich unterblie-ben. Mithin darf die Unterteilung nicht dazu führen, daß sich die ursprüngliche Stimmenzahl zu Lasten der anderen Wohnungseigentümer verändert (vgl. [X.], [X.] 73, 150, 155 für das Kopfstimmrecht). [X.]ies hat, wenn in der [X.] - wie im vorliegenden Fall - ein Objektstimmrecht vorge-sehen ist, zur Folge, daß das Entstehen einer weiteren Sondereigentumsein-heit durch Unterteilung die bisherige Anzahl der Stimmrechte unberührt läßt (BayObLG, NJW-RR 1991, 910; OLG [X.]üsseldorf, [X.] 1990, 152, 154 f.; - 21 - ObLG, NJW-RR 1991, 910; OLG [X.]üsseldorf, [X.] 1990, 152, 154 f.; [X.], [X.] 1992, 259 f.; KG, [X.], 850, 852; [X.]/[X.], [X.]O, § 25 Rdn. 40; [X.]/Bub, [X.]O, § 25 Rdn. 158; [X.], [X.], 638, 639; [X.], [X.], 992, 994). Vielmehr wird das zuvor auf die ungeteilte Einheit entfallende Stimmrecht entsprechend der Zahl der neu ent-standenen Einheiten nach Bruchteilen aufgespalten und diesen zugewiesen, während eine entsprechende Anwendung des § 25 Abs. 2 S. 2 [X.] an der Selbständigkeit der neuen Einheiten scheitert ([X.]/[X.], [X.]O, § 25 Rdn. 40; [X.]/Bub, [X.]O, § 25 Rdn. 158). Angesichts der zu wahrenden Interessen der übrigen Wohnungseigentümer ändert sich daran bei einer spä-teren Veräußerung der durch Unterteilung entstandenen Einheiten nichts ([X.]/[X.], [X.]O, § 25 Rdn. 40; [X.]/Bub, [X.]O, § 25 Rdn. 159, [X.] m.w.[X.], a.A. [X.]/[X.], [X.]O, § 6 [X.] Rdn. 6; [X.], Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Rdn. 43).

b) Zugunsten der Antragsgegner läßt sich auch durch ergänzende Aus-legung der [X.]sordnung kein Änderungsanspruch mit dem Ziel der Erhöhung der Zahl der Stimmrechte herleiten. Es gibt keinen Anhaltspunkt [X.], daß der teilende Eigentümer mit der Festlegung des Objektstimmrechts in der Teilungserklärung das Ziel verfolgte, im Fall einer Vermehrung der [X.] im Wege der Unterteilung ungeachtet einer - hier nicht erfolgten - Veräußerung einer Wohnungseigentumseinheit auch die Stimmrechte entsprechend zu steigern. Gegenüber dem der Teilungserklärung zugrundeliegenden Zustand, bei dem jeder Wohnungseigentümer ungeachtet der Größe und des Wertes seines Sondereigentums das gleiche Stimmgewicht erhalten sollte, hat sich durch die bloße Unterteilung nämlich nichts Wesentli-ches verändert. Es fehlt mithin für diesen Fall an einer Regelungslücke. - 22 -
5. [X.]er Senat kann im vorliegenden Verfahren nicht abschließend [X.], weil der Sachverhalt weiterer Aufklärung bedarf. Zwar begegnet es keinen grundsätzlichen Bedenken, daß das Beschwerdegericht zur Ermittlung der Wohn- und Nutzflächen der einzelnen Sondereigentumseinheiten den übereinstimmenden Vortrag der Beteiligten zugrundegelegt hat (vgl. Senat, [X.] 146, 241, 249 f.). Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde hat das Beschwerdegericht hierbei zu Recht die auf die Garage entfallende Grundflä-che unberücksichtigt gelassen. Anders als die sonstigen nachträglich ausge-bauten Räume im [X.] und im [X.]achgeschoß des Hauses dient die Garage nämlich nicht dem dauerhaften Aufenthalt von Menschen, sondern sie wird le-diglich als Lagerraum genutzt. [X.]aß sie beheizt wird, ist im Rahmen des für die Heizkosten vereinbarten Verteilungsschlüssels berücksichtigt. Im übrigen un-terscheidet sie sich aber nicht maßgeblich von den zum Sondereigentum der Antragsteller und der weiteren Beteiligten zählenden [X.]räumen, deren [X.] bei der Kostenverteilung von Anfang an keine Berücksichtigung gefunden haben. Auf diese Bestimmung ist zurückzugreifen; denn bei der ergänzenden Auslegung kommt es darauf an, welche Regelung der teilende Eigentümer ge-troffen hätte, wenn er den von ihm nicht geregelten Fall bedacht hätte.
Unklar ist jedoch, welche Nebenkosten - ausgenommen die gesondert geregelten Heizkosten und die Wasserkosten der Sondereigentumseinheiten - von dem veränderten Verteilungsschlüssel erfaßt werden sollen. Zwar ist in der Eigentümerversammlung vom 22. Juni 1990 in Abwesenheit eines Teils der Wohnungseigentümer beschlossen worden, die Kosten der Verwaltung und der Nutzung des [X.] nach Wohneinheiten abzurechnen, diese Regelung ist jedoch mangels [X.]ußkompetenz der [X.] nichtig (vgl. Senat, [X.] 145, 158, 168). Sollten diese Kosten gleichwohl in die Antragstellung nicht miteinbezogen sein, müßten die [X.] daher eine entsprechende Einschränkung vornehmen.
- 24 - IV.
[X.]en Geschäftswert hat der Senat gemäß § 48 Abs. 3 [X.] unter Be-rücksichtigung des Interesses aller Beteiligten an der Kostenverteilungsrege-lung in Übereinstimmung mit der insoweit nicht angegriffenen Entscheidung des [X.] auf 22.000 • festgesetzt. [X.]

Tropf Lemke

Gaier

Schmidt-Räntsch