Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.06.2010, Az. V ZR 174/09

Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung in einem Wohnhaus, das in sechs Sondereigentumseinheiten aufgeteilt ist.

Das Grundstück wurde durch einen Bauträger zwecks Errichtung des Hauses und Verkaufs der einzelnen Wohnungen aufgeteilt. In der Teilungserklärung sind die Miteigentumsanteile für die sechs Einheiten bestimmt und allen Wohnungen je ein Kellerraum, ein Tiefgaragenstellplatz und den beiden Wohnungen im Dachgeschoss (Nr. 5 und [X.]) zusätzlich ein Spitzboden zugeordnet worden, der in den [X.] als nicht ausgebauter Raum über den beiden Wohnungen dargestellt ist.

Die Gemeinschaftsordnung sieht in § 14 Abs. 3 Nr. 2 a eine Umlage der Betriebs-, Instandhaltungs- und aller mit der Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums zusammenhängenden Kosten im Verhältnis der Miteigentumsanteile vor. § 23 Abs. 2 bestimmt, dass die Gemeinschaftsordnung durch einfache Mehrheit abgeändert werden kann, wenn dafür sachliche Gründe vorliegen und der einzelne Eigentümer dadurch gegenüber dem bisherigen Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt wird.

Die Beklagten zu 1 (Eigentümer der Wohnung [X.]) bauten den Spitzboden mit einer Größe von ca. 70 m2 als Wohnraum aus. Gegen diese Nutzung erging eine behördliche Untersagungsverfügung; die Genehmigung zur Nutzung als Wohnraum wurde später jedoch erteilt.

In einer Eigentümerversammlung im September 2008 wurde der Antrag des [X.] zur Abstimmung gestellt, einen neuen [X.] nach dem Verhältnis der Wohnflächen zu beschließen. Der Antrag wurde bei Stimmengleichheit (3:3) abgelehnt.

Mit der gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Beschlussanfechtungsklage hat der Kläger beantragt, diesen Beschluss für ungültig zu erklären und die Beklagten zu verurteilen, ihre Zustimmung zu erklären, dass für die Verteilung der Kosten nunmehr das Verhältnis der Wohnflächen gelte. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das [X.] hat sie abgewiesen. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision will der Kläger die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung erreichen.

Das Berufungsgericht (dessen [X.]eil in [X.], 145 ff. veröffentlicht ist) meint, der angefochtene Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Kläger könne eine Änderung des [X.]s weder auf Grund ergänzender Auslegung der Gemeinschaftsordnung noch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 [X.] verlangen.

Eine ergänzende Auslegung komme nicht in Betracht, weil ein Parteiwille, die Kostenverteilung allein nach dem Kriterium der Wohnfläche festzulegen und bei Änderungen entsprechend anzupassen, nicht ermittelbar sei.

Eine Änderung des [X.]s könne der Kläger auch nicht nach § 10 Abs. 2 Satz 3 [X.] verlangen. Die Vorschrift setze einen schwerwiegenden Grund voraus, der das Festhalten an der bisherigen Regelung unbillig erscheinen lasse. Daran fehle es hier, weil der Kläger nach dem jetzigen Verteilungsschlüssel nur 13 vom Hundert mehr zahlen müsse, als es bei einer Neuberechnung nach den Wohnflächen der Fall wäre. Das liege weit unter einer Mehrbelastung von 25 vom Hundert. Diese müsse nach allgemeiner Ansicht erreicht sein, um einen schwerwiegenden Grund nach § 10 Abs. 2 Satz 2 [X.] zu bejahen. Unerheblich für den Änderungsanspruch sei es dagegen, dass ein anderer Wohnungseigentümer von der Beibehaltung des [X.]s in weit größerem Umfange profitiere.

Das hält rechtlicher Nachprüfung im Wesentlichen stand.

1. a) Die mit dem Klageantrag zu 1 verfolgte Anfechtungsklage nach § 46 [X.] gegen den Beschluss, mit dem der Antrag auf Änderung des [X.]s nach Wohnflächen abgelehnt wurde (Negativbeschluss), ist von dem Berufungsgericht zu Recht als zulässig angesehen worden (dazu: Senat, [X.]. v. 15. Januar 2010, [X.], [X.], 812, 813 - zur Veröffentlichung in [X.]Z vorgesehen).

b) Der Klageantrag zu 2 hätte zwar nicht auf Zustimmung zum Abschluss einer die Gemeinschaftsordnung verändernden Vereinbarung, sondern wegen der durch eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung begründeten Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung gemäß §§ 21 Abs. 4, Abs. 8 [X.] auf abändernde Beschlussfassung durch gerichtliche Entscheidung lauten müssen (Senat, [X.]. v. 15. Januar 2010, [X.], [X.], 812, 814). Da dieser Punkt in den Tatsacheninstanzen keine Rolle gespielt hat, eine Umdeutung des Klageantrags aber nicht in Betracht kommt (vgl. Senat, [X.], 192, 204), müsste die Sache unter Aufhebung des angefochtenen [X.]eils an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden, wenn das Begehren in der Sache Aussicht auf Erfolg hätte. Daran fehlt es jedoch.

2. Die Revision ist nämlich unbegründet. Dem Kläger steht ein Anspruch gegen die anderen Miteigentümer auf Änderung des in der Gemeinschaftsordnung bestimmten Verteilungsschlüssels für die nicht verbrauchsabhängigen Kosten nicht zu.

a) Das Berufungsgericht hat mit zutreffender Begründung einen Anspruch des [X.] auf Änderung des [X.]s nach § 10 Abs. 2 Satz 3 [X.] verneint.

aa) Nach dieser Vorschrift kann jeder Wohnungseigentümer die Anpassung der Vereinbarung verlangen, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

Der Gesetzgeber hat mit der Normierung des bisher aus § 242 BGB abgeleiteten Anspruchs eines Wohnungseigentümers auf Anpassung einer Vereinbarung (Art. 1 Nr. 4 Buchstabe b des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007, [X.] I, [X.]) auch den Schwellenwert herabgesetzt, bei dessen Überschreiten ein solcher Anspruch begründet ist (BT-Drucks. 16/887, [X.], 19). Nach der Begründung des Gesetzesentwurfs soll bei den Kosten eine Orientierung an einer Entscheidung des [X.] ([X.], 549 ff.) nahe liegen (BT-Drucks. 16/887, aaO), das einen Änderungsanspruch für gegeben hält, wenn die Wohn- oder Nutzfläche von dem für die Kostenverteilung maßgeblichen Miteigentumsanteil um mehr als 25 vom Hundert abweicht (KG, aaO, 550; ebenso jetzt [X.] [X.] 2008, 57).

Dieser Schwellenwert ist hier nicht überschritten. Für den Kläger ergäbe sich bei einer Neuverteilung der (verbrauchsunabhängigen) Kosten nach Wohnflächen lediglich eine um 13 vom Hundert ermäßigte Belastung.

bb) Soweit die Revision meint, dass es nicht allein auf die Mehrbelastung des [X.] ankomme, sondern diese Belastung stets in Relation zu dem Vorteil des anderen Wohnungseigentümers zu sehen sei, den der nachteilig Betroffene gleichsam mitbezahle, ist ihr nicht zu folgen.

Zutreffend ist vielmehr die Auffassung des Berufungsgerichts. Für den Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 [X.] ist allein die Kostenmehrbelastung desjenigen Wohnungseigentümers maßgebend, der die Änderung des [X.]s verlangt (vgl. [X.] NZM 2008, 407, 408; [X.] in [X.], [X.], 10. Aufl., § 10 Rdn. 158; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, [X.], 9. Aufl., § 10 Rdn. 41; [X.]/[X.]/[X.], [X.] - Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., [X.], § 10 Rdn. 194). Der Zweck des Anspruchs aus § 10 Abs. 2 Satz 3 [X.] ist nicht die Vermeidung der durch den bisherigen [X.] bei einem anderen Wohnungseigentümer entstehenden Vorteile, sondern die Beseitigung unbilliger Härten bei dem die Änderung verlangenden Wohnungseigentümer, die diesem bei einem Festhalten an dem bisherigen [X.] entstünden (vgl. [X.], [X.], 259). Nach § 10 Abs. 2 Satz 3 [X.] sind nämlich auch die Rechte und die Interessen der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen, welche die bisherige Regelung beibehalten wollen. Das Änderungsverlangen muss auch unter diesem Gesichtspunkt gerechtfertigt sein. Schwerwiegende Gründe, aufgrund derer das von anderen Miteigentümern gewollte Festhalten an der bisherigen Regelung unbillig erscheint, liegen auf Seiten des die Änderung verlangenden Wohnungseigentümers aber nur dann vor, wenn die Beibehaltung der bisherigen Kostenverteilung für ihn zu einer - einen gewissen Schwellenwert überschreitenden - Kostenmehrbelastung führte.

cc) Gemessen daran hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei einen Anpassungsanspruch des [X.] nach § 10 Abs. 2 Satz 3 [X.] verneint. Eine Mehrbelastung von 13 vom Hundert unter Beibehaltung des bisherigen, nach den [X.] bemessenen [X.]s bei den verbrauchsunabhängigen Kosten liegt weit unter dem - wenn auch nicht als feste Grenze, aber als Orientierungsgröße dienenden - Schwellenwert von 25 vom Hundert (vgl. BT-Drucks. 16/887, [X.], 19), bei dessen Überschreiten ein Wohnungseigentümer eine abweichende Kostenverteilung nach den Wohn- oder Nutzflächen der Sondereigentumseinheiten verlangen könnte.

dd) Ohne Erfolg rügt die Revision schließlich, dass das Berufungsgericht keine umfassende Würdigung aller Umstände im Einzelfall für die Feststellung schwerwiegender Gründe und die Unbilligkeit eines Festhaltens an der bisherigen Regelung vorgenommen habe.

Richtig daran ist allein, dass das Maß der Kostenmehrbelastung nicht das alleinige Kriterium bei der Entscheidung ist, ob das Festhalten an der geltenden Regelung unbillig ist. [X.] sind vielmehr die gesamten Umstände des Einzelfalls (vgl. Senat, [X.], 354, 359 - zur frühren Rechtslage und zum neuen Recht: [X.] in [X.], [X.], 10. Aufl., § 10 Rdn. 158; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, [X.], 9. Aufl., § 10 Rdn. 43 bis 45; [X.]/[X.]/[X.], [X.] - Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., [X.], § 10 Rdn. 196). Die auf dieser Grundlage vorzunehmende Würdigung, ob nach den in § 10 Abs. 2 Satz 3 [X.] genannten Kriterien das Festhalten an der bisherigen Kostenverteilung unbillig erscheint, ist in erster Linie Sache des Tatrichters. Die Nachprüfung seiner Entscheidung in einem Revisionsverfahren beschränkt sich im allgemeinen darauf, ob er die in § 10 Abs. 2 Satz 3 [X.] bestimmten Rechtsbegriffe zutreffend erfasst und ausgelegt, alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände berücksichtigt sowie die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet hat (vgl. Senat, [X.], 354, 360).

Diesem Prüfungsmaßstab hält das Berufungsurteil stand. Das Berufungsgericht hat eine Abwägung anhand der Umstände des Einzelfalls vorgenommen und dabei berücksichtigt, dass die Kostenverteilung nach [X.] nicht für die verbrauchsabhängigen Kosten gilt, die Auswirkungen eines Ausbaus des [X.] auf Grund der Ausweisung als ausbaufähige Nutzfläche jedenfalls bei der Änderung der Teilungserklärung in einem gewissen Umfange berücksichtigt wurden (vgl. zu diesen Gesichtspunkten: Senat, [X.], 354, 359) und in diesem Fall auf Grund der Öffnungsklausel eine Änderung des [X.]s jederzeit erreicht werden kann, wenn die anderen Miteigentümer, die durch den Ausbau des Dachgeschosses keinen Vorteil haben, einem solchen Antrag zustimmen. Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich und werden von der Revision auch nicht aufgezeigt.

b) Der Kläger kann eine Änderung des Verteilungsschlüssels auch nicht aufgrund der Gemeinschaftsordnung beanspruchen.

aa) Diese enthält keine Bestimmung, nach der ein Wohnungseigentümer eine Änderung des [X.]s zur Anpassung an das durch den (nunmehr genehmigten) Ausbau des Dachgeschosses veränderte Verhältnis der [X.] der Sondereigentumseinheiten verlangen kann.

bb) Ein solcher Anspruch ergibt sich auch nicht im Wege ergänzender Auslegung der Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung über die Kostenverteilung. Hierfür ist auf Grund der Gesetzesänderung (Art. 1 Nr. 4 Buchstabe b des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007, [X.] I, [X.]) in der Regel kein Raum mehr, nach der nunmehr jeder Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 [X.] eine Anpassung des [X.]s an veränderte Verhältnisse verlangen kann, wenn das Festhalten an der geltenden Regelung unter den im Gesetz genannten Voraussetzungen unbillig erscheint.

Voraussetzung einer ergänzenden Auslegung ist nämlich stets eine Regelungslücke, die geschlossen werden muss, um den Regelungsplan der Parteien zu verwirklichen (Senat, [X.]. v. 2. Juli 2004, [X.], NJW-RR 2005, 205, 206; [X.], [X.]. v. 18. Juni 2008, [X.], NJW-RR 2008, 1371, 1372). Von einer planwidrigen Unvollständigkeit kann aber nur dann gesprochen werden, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den ihr zugrunde liegenden Regelungsplan der Parteien zu verwirklichen, mithin ohne deren Ergänzung eine angemessene, interessengerechte Lösung nicht zu erzielen wäre (vgl. [X.]Z 170, 311, 322).

Vor dem Hintergrund der Gesetzesänderung ist eine Gemeinschaftsordnung jedoch nicht unvollständig, wenn sie keine Bestimmung dazu trifft, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungseigentümer eine Änderung oder Anpassung des vereinbarten [X.]s an veränderte Umstände verlangen kann. Grundsätzlich ist vielmehr davon auszugehen, dass - wenn sich die Wohnungseigentümer über eine Änderung des [X.]s nicht verständigen können - der gesetzliche Anspruch jedes Wohnungseigentümers in § 10 Abs. 2 Satz 3 [X.] eine angemessene Lösung der gegenläufigen Interessen der Wohnungseigentümer an der Beibehaltung oder der Änderung des [X.]s bereitstellt.

cc) Dies gilt erst recht, wenn die Gemeinschaftsordnung - wie hier - eine Änderung des Lasten- und [X.]s durch einfache Mehrheit zulässt. Die Regelung der Kostenverteilung wird dadurch der Entscheidung der Wohnungseigentümer überlassen, in dem der Eigentümerversammlung eine Beschlusskompetenz zur Änderung der Gemeinschaftsordnung eingeräumt wird (dazu Senat [X.]Z 95, 137, 142). Eine der Mehrheit eingeräumte Entscheidungsbefugnis über den [X.] lässt keinen Raum für die Annahme, die Gemeinschaftsordnung könne ergänzend dahin ausgelegt werden, dass dem einzelnen Wohnungseigentümer ein - gegen den Willen der Mehrheit durchsetzbarer - Anspruch auf Änderung des [X.]s unterhalb der sich aus § 10 Abs. 2 Satz 3 [X.] ergebenden [X.] zusteht.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.