Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 08.12.2000, Az. V ZR 482/99

[X.] DES VOLKESURTEILV ZR 482/99Verkündet am:8. Dezember 2000K a n i k ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.] 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.] [X.] und [X.], [X.], [X.] u. [X.] Recht erkannt:Die Revision gegen das [X.]eil des 14. Zivilsenats des [X.] vom 16. April 1999 wird [X.] der Beklagen zurückgewiesen.Von Rechts [X.]:Die Beklagten waren Eigentümer eines Eckgrundstücks in [X.], auf dem um die Jahrhundertwende die Häuser [X.]und [X.]errichtet worden sind. Die Beklagten beabsichtigten, auf [X.] Fahrstühle an die Häuser anzubauen und ihren Dachstuhl zu [X.] auszubauen. Noch bevor die Fahrstühle errichtet waren, nahmen sieden Verkauf des nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilten Grundstücksauf. In dem von ihnen hierzu benutzten Prospekt heißt [X.] Einbau eines [X.] wird gegen Ende 1992 erfolgtsein."- 3 -Durch notariell beurkundeten [X.] kauften die Klä-ger eine Wohnung im vierten Obergeschoß des [X.] DM. Im Vertrag heißt es u.a."§ 8 Nr. 3:Das Gemeinschaftseigentum wird vom Verkäufer durch Errichtung [X.] und die dafür erforderlichen Um- und Ausbaumaßnahmenverändert werden.§ 8 Nr. 6:Alle im Zusammenhang mit der Durchführung ... des [X.] Kosten ... gehen zu Lasten des [X.] 8 Nr. 7:Der Verkäufer wird sämtliche im Zusammenhang mit dem ... Fahrstuh-leinbau erforderlichen Werkverträge im eigenen Namen und für eigeneRechnung [X.] 8 Nr. 9:Hinsichtlich des Einbaus der Aufzugsanlagen ist der Käufer verpflichtet,sich von der Betriebsfähigkeit an an den Kosten des Betriebes und de-nen der Instandsetzung und Instandhaltung zu [X.] Besitz ging gemäß § 6 Abs. 1 des Kaufvertrages am [X.] auf die Kläger über. Am 26. September 1994 wurde die zur Errichtung [X.] notwendige Baugenehmigung erteilt. Zum Bau der [X.] Beklagten nun nicht mehr bereit. Die hierzu notwendigen Kosten überstei-gen den von ihnen beim Verkauf der Eigentumswohnung angenommenen Be-trag.- 4 -Die Kläger haben die Auffassung vertreten, die vertragliche [X.] eine Zusicherung der Erstellung der Aufzüge. Sie hätten aufgrund [X.] der Beklagten bei den Vertragsverhandlungen, der Angabe im Pro-spekt und den vertraglichen Regelungen sicher sein können, daß die [X.] würden. Ohne einen solchen sei die von ihnen gekaufte [X.] weniger wert.Sie haben beantragt, die Beklagten gesamtschuldnerisch zur Zahlungvon 53.500 DM zuzüglich Zinsen zu verurteilen. Das [X.] hat die [X.] zur Zahlung von 46.875 DM zuzüglich eines Teils der von den [X.] Zinsen verurteilt. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblie-ben. Mit der zugelassenen Revision erstreben sie die Abweisung der Klage.Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht hält die Klage in dem vom [X.] erkanntenUmfang für begründet. Es meint, die Verantwortlichkeit der Beklagten [X.] nicht aus § 463 Abs. 1 [X.]. Unter dem Gesichtspunkt des fahrlässigenVerschuldens bei den Vertragsverhandlungen seien die Beklagten den [X.] zum Ersatz des [X.] ihrer Wohnung verpflichtet. Sie hätten inden Klägern die berechtigte Erwartung hervorgerufen, daß an die Häuser [X.] angebaut werde, obwohl sie hierzu tatsächlich nicht uneingeschränktbereit gewesen seien.[X.] -Die Revision hat keinen Erfolg.1. Die §§ 459 ff [X.] stehen der Verantwortlichkeit der Beklagten ausfahrlässigem Verschulden bei den Vertragsverhandlungen nicht entgegen. [X.] Gewährleistungsregelungen schließen die Haftung des [X.]s wegen eines Mangels der [X.] aus fahrlässigem Verschulden beiden Vertragsverhandlungen nur insoweit aus, als sie auf den vom Käufer gel-tend gemachten Mangel Anwendung finden können (st. Rspr., vgl. Senat,[X.], 319, 321; [X.]. v. 10. Juli 1987, [X.], NJW-RR 1988,10, 11; v. 23. März 1990, [X.], NJW-RR 1990, 970, 971 und v. 3. Juli1992, [X.], [X.], 2564, 2566). Hieran fehlt es, wenn der [X.] eine bestimmte Beschaffenheit der [X.] erst zu einem nach [X.] liegenden Zeitpunkt herbeizuführen hat. Die §§ 459 ff [X.] re-geln allein den Fall, daß die [X.] im Zeitpunkt des [X.] ist.Braucht die [X.] nach dem Kaufvertrag im Zeitpunkt des Über-gangs der Gefahr, grundsätzlich mithin bei Übergabe des Besitzes (§ [X.]. 1 [X.]), eine bestimmte Eigenschaft nicht zu haben, kommt eine Haftungdes Verkäufers nach den gesetzlichen Gewährleistungsvorschriften nicht [X.] ([X.]. v. 21. Mai 1976, [X.], [X.], 978, 979 und v.6. März 1987, [X.], NJW-RR 1987, 908, 910; [X.]/Grunewald, [X.]., § 463 Rdn. 4; [X.]/[X.], 3. Aufl., § 463 Rdn. 1;[X.]/[X.], [X.], 59. Aufl., § 463 Rdn. 8; RGRK-[X.]/[X.], 12. Aufl.,§ 463 Rdn. 2; Soergel/[X.], [X.], 12. Aufl., § 463 Rdn. 11; [X.].[X.]/[X.], § 463 [X.] Rdn. 10). Soll die [X.] in einem [X.] eine besondere Eigenschaft haben, ist vielmehr zu prüfen, ob inso-weit eine werkvertragliche Verpflichtung oder eine Garantie vereinbart ist (Se-natsurt. v. 21. Mai 1976, [X.], aaO; [X.]/Grunewald, § 463 [X.]Rdn. 4; [X.]/[X.], § 463 [X.] Rdn. 1; Soergel/[X.],§ 459 [X.] Rdn.151) oder eine Haftung aus Verschulden bei den [X.] in Betracht kommt (Soergel/[X.], § 459 [X.] Rdn. 152).2. Auch die Feststellung des Berufungsgerichts, die Kläger hätten [X.] der Angabe im Prospekt und den Regelungen im [X.], die Beklagten würden auch ohne die Vereinbarung einer vertraglichenVerpflichtung unter allen Umständen die Fahrstühle einbauen, hält dem Angriffder Revision stand. Das Berufungsgericht brauchte den [X.] nicht zuder Behauptung der Beklagten zu hören, er habe bei der [X.], die vertraglichen Vereinbarungen begründeten keine Verpflichtung [X.] zum Einbau der Fahrstühle.Hierauf kommt es nicht an. Nach der Angabe im Prospekt und den zumEinbau des Fahrstuhls im Kaufvertrag vereinbarten Regelungen konnten [X.] sicher annehmen, die Fahrstühle würden eingebaut. Die [X.] entfiel nicht durch die behauptete Erklärung des Notars.Selbst wenn im Kaufvertrag eine derartige Verpflichtung nicht geregelt ist, [X.] die Beklagten, weil sie in den Vertragsverhandlungen den Einbau [X.] als sicher dargestellt und der entsprechenden Erwartung der Klägernicht entgegengewirkt haben. Auch die vertraglichen Bestimmungen formulie-ren den Einbau als künftige Tatsache und regeln die Kosten ihrer [X.] ihres Betriebs. Ob hierdurch eine Verpflichtung zur Errichtung der [X.] vereinbart worden ist, was der Notar verneint haben soll, ist für die Be-- 7 -rechtigung des Vertrauens der Kläger in das als feststehend dargestellte künf-tige Verhalten der Beklagten ohne Bedeutung.3. Der Schadensersatzanspruch der Kläger ist entgegen der Meinungder Revision nicht verjährt. Die in § 477 Abs. 1 [X.] bestimmten kurzen [X.] haben zum Ziel, Streitigkeiten über Mängel der [X.] entge-genzuwirken, weil nach Ablauf von sechs Monaten bzw. einem Jahr seit [X.] oder Übergabe der Sache die Ermittlung und die Feststellung [X.] vielfach schwierig ist und dem Verkäufer die endgültige Dispositionüber den Kaufpreis möglich und der Rechtsfrieden hergestellt sein soll (vgl.[X.]/Grunewald, § 477 [X.] Rdn. 1; [X.]/[X.] § 477[X.] Rdn. 1; Soergel/[X.], § 477 [X.] Rdn. 2). Geht die Verpflichtung [X.] dahin, für einen künftigen Zustand der Sache einzustehen, fehlt esan der Ausgangslage der gesetzlichen Regelung. Die Haftung beruht [X.] darauf, daß im Zeitpunkt der Ablieferung bzw. Übergabe die verkaufteSache eine bestimmte Eigenschaft nicht hatte, sondern ihr diese später fehlte.Gibt der Verkäufer eine Zusage für einen künftigen Zeitpunkt, besteht kein [X.], seine Freiheit zu schützen, über den Kaufpreis binnen kurzer Frist ab-schließend disponieren zu können. Die Verjährung so begründeter Schadens-ersatzansprüche richtet sich daher nach § 195 [X.] (vgl. [X.]/Grunewald,§ 463 [X.] Rdn. 4; [X.]/[X.], § 477 Rdn. [X.] Auch die gegen die Feststellung des Schadens der Kläger gerichtetenAngriffe der Revision sind nicht begründet.a) Bleibt der Wert der [X.] aufgrund der vom Verkäufer zu ver-tretenden Fehlvorstellung des Käufers hinter dem Wert zurück, den sie für [X.] 8 -sen ohne seine Fehlvorstellung hätte, so hat der Käufer die Wahl, ob er [X.] des Kaufes verlangt oder die [X.] behält und [X.] ihres [X.] vom Verkäufer beansprucht (st. Rspr., vgl. [X.], 53, 58; [X.], [X.]. v. 2. Juni 1980, [X.], [X.], 2408, 2409;und v. 8. Dezember 1988, [X.], NJW 1989, 1793, 1794). Ob der Ent-scheidung des [X.]. Zivilsenats vom 24. Juni 1998, [X.] ZR 126/96, [X.], wonach bei der Berechnung des Schadensersatzes nicht ohne weiteresdavon ausgegangen werden dürfe, der Schädiger wäre bereit gewesen, [X.] zu für den Geschädigten günstigeren Bedingungen abzuschließen, zufolgen ist, kann für die Entscheidung des Rechtsstreits dahin gestellt bleiben.Nach dem unbestrittenen Vorbringen der Kläger waren die Beklagten im [X.] auf ihre mit dem Ausbleiben des [X.] verbundene [X.] einer Reduzierung des Kaufpreises bereit.b) Das Gericht kann unter Würdigung aller Umstände die Höhe [X.] gemäß § 287 Abs. 1 ZPO frei schätzen. Das Gesetz nimmt [X.], daß die richterliche Schätzung mit der Wirklichkeit nicht immer über-einstimmt ([X.], [X.]. v. 16. Dezember 1963, [X.], [X.], 589). [X.] Nachprüfung ist darauf beschränkt, ob die Schätzung aufgrundsätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht, ob we-sentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer acht gelassen undob sonstige Rechtsvorschriften oder Denk- und Erfahrungssätze verletzt [X.] sind ([X.]Z 39, 198, 219; 92, 54, 56 f; 102, 322, 330; [X.], [X.]. [X.] Februar 1993, [X.], NJW-RR 1993, 795 f).Derartige Fehler liegen nicht vor. Das Berufungsgericht hat sich [X.] des [X.]s zu eigen gemacht. Nach dem vom [X.] -richt erhobenen Sachverständigengutachten gibt es keine hinreichende [X.] Verkäufen vergleichbarer vermieteter Wohnungen in Altbauten mit [X.], aus denen eine marktübliche Preisdifferenz ermittelt [X.]. Das schließt die Feststellung des Schadens der Kläger nicht aus. [X.] vielmehr auf der Hand, daß durch die Ausstattung eines Hauses mit [X.] die Attraktivität der Wohnungen in den Obergeschossen zunimmtund ihr Marktwert daher höher anzunehmen ist als der Marktwert gleichartigerWohnungen in einem Haus ohne Fahrstuhl. Hierauf beruht die werbende An-gabe der Beklagten im Verkaufsprospekt.Der von dem Sachverständigen zur Schätzung der Wertdifferenz einge-schlagene Weg, von den üblichen Kosten für die Erstellung eines [X.], ist sachgerecht. Die Relation dieser Kosten zur [X.] Wohnungen ist für einen gewerblichen Verkäufer von Immobilien - um sol-che handelt es sich bei den Beklagten - entscheidend für die Frage, ob er [X.] von Dachgeschoß- und Altbauwohnungen den mit dem Einbau einesFahrstuhls verbundenen Aufwand auf sich nimmt. [X.] ist weiterhin,daß die Wertsteigerung einer Wohnung durch den Einbau eines Fahrstuhls umso größer ist, je höher diese Wohnung im Hause gelegen ist. Die Schätzungder Wertsteigerung von Wohnungen durch den Einbau eines Fahrstuhls [X.] nicht durch eine gleichmäßige Verteilung der hierdurch entstehendenKosten auf sämtliche Wohnungen erfolgen. Der gewählte Weg, den [X.] im Erdgeschoß und ersten Obergeschoß keine Wertsteigerung durch denEinbau eines Fahrstuhls beizumessen und diese beginnend mit dem zweitenObergeschoß umso höher anzunehmen, je höher die Wohnungen [X.], ist nicht zu beanstanden.- 10 -Der Einbau von Aufzugsanlagen in Altbauten durch gewerbliche Immo-bilienunternehmen erfolgt gewinnorientiert. Es ist daher auch nicht zu bean-standen, daß der Sachverständige die für den Bau eines durchschnittlichenFahrstuhls geschätzten Kosten um 25 % erhöht hat und so zu dem Betrag von46.875 DM gekommen ist, um den nach seiner Erfahrung der Wert der von denKlägern gekauften Wohnung hinter dem Wert zurückbleibt, den die [X.] einer Ausstattung des Hauses mit einem Aufzug hätte.[X.]Schneider [X.]