Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 08.12.2000, Az. V ZR 484/99

[X.] DES VOLKESURTEILV ZR 484/99Verkündet am:8. Dezember 2000K a n i k ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.] 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.] [X.] und [X.], [X.], [X.] u. [X.] Recht erkannt:Die Revision gegen das Urteil des 14. Zivilsenats des [X.] vom 16. April 1999 wird [X.] der Beklagen zurückgewiesen.Von Rechts [X.]:Die Beklagten waren Eigentümer eines Eckgrundstücks in [X.], auf dem um die Jahrhundertwende die Häuser [X.]und [X.]errichtet worden sind. Die Beklagten beabsichtigten, [X.] Hofseite Fahrstühle an die Häuser anzubauen und ihren Dachstuhl [X.] auszubauen. Noch bevor die Fahrstühle errichtet waren, nahmensie den Verkauf des nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilten Grund-stücks auf. In dem von ihnen hierzu benutzten Prospekt heißt [X.] Einbau eines [X.] wird gegen Ende 1992 [X.] zwischen dem 20. August 1992 und dem 3. Februar 1993 notariellbeurkundete Verträge kauften die Kläger zu 1 bis 4 und 7 und 8 jeweils eine- 3 -der Wohnungen, die Kläger zu 5 und 6 gemeinschaftlich eine Wohnung. In [X.] heißt es u.a."§ 8 Nr. 3:Das Gemeinschaftseigentum wird vom Verkäufer durch Errichtung [X.] und die dafür erforderlichen Um- und Ausbaumaßnahmenverändert werden.§ 8 Nr. 6:Alle im Zusammenhang mit der Durchführung ... des [X.] Kosten ... gehen zu Lasten des [X.] 8 Nr. 7:Der Verkäufer wird sämtliche im Zusammenhang mit dem ... Fahrstuh-leinbau erforderlichen Werkverträge im eigenen Namen und für eigeneRechnung [X.] 8 Nr. 9:Hinsichtlich des Einbaus der Aufzugsanlagen ist der Käufer verpflichtet,sich von der Betriebsfähigkeit an an den Kosten des Betriebes und de-nen der Instandsetzung und Instandhaltung zu [X.] Besitz ging gemäß § 6 Abs. 1 der [X.] am [X.], 1. November, 31. Dezember 1992 bzw. am 1. März 1993 auf [X.] über. Am 26. September 1994 wurde die zur Errichtung der Fahrstühlenotwendige Baugenehmigung erteilt. Zum Bau der Aufzüge waren die [X.] nun nicht mehr bereit. Die hierzu notwendigen Kosten übersteigen denbeim Verkauf der Wohnungen von ihnen angenommenen Betrag.Die Kläger haben die Auffassung vertreten, die vertragliche [X.] eine Zusicherung der Erstellung der Aufzüge. Sie hätten aufgrund des- 4 -Verhaltens der Beklagten bei den Vertragsverhandlungen, der Angabe im Pro-spekt und den vertraglichen Regelungen sicher sein können, daß die [X.] würden. Ohne einen solchen seien die von ihnen gekauften [X.] erheblich weniger wert.Sie haben beantragt, die Beklagten gesamtschuldnerisch zur [X.] aufgegliederter Mindestbeträge von insgesamt 280.000 DM zuzüglichZinsen zu verurteilen. Das [X.] hat die Beklagten zur Zahlung von [X.] 189.500 DM zuzüglich der verlangten Zinsen verurteilt. Die Berufungder Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der Revision erstreben sie die Abwei-sung der Klage.Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht hält die Klage in dem vom [X.] erkanntenUmfang für begründet. Es meint, die Verantwortlichkeit der Beklagten [X.] nicht aus § 463 Abs. 1 [X.]. Unter dem Gesichtspunkt des fahrlässigenVerschuldens bei den Vertragsverhandlungen seien die Beklagten den [X.] zum Ersatz des [X.] ihrer Wohnungen verpflichtet. Sie hättenin den Klägern die berechtigte Erwartung hervorgerufen, daß an die Häuser [X.] angebaut werde, obwohl sie hierzu tatsächlich nicht uneingeschränktbereit gewesen seien.[X.] -Die Revision hat keinen Erfolg.1. Die §§ 459 ff [X.] stehen der Verantwortlichkeit der Beklagten ausfahrlässigem Verschulden bei den Vertragsverhandlungen nicht entgegen. [X.] Gewährleistungsregelungen schließen die Haftung des [X.]s wegen eines Mangels der [X.] aus fahrlässigem Verschulden beiden Vertragsverhandlungen nur insoweit aus, als sie auf den vom Käufer gel-tend gemachten Mangel Anwendung finden können (st. Rspr., vgl. Senat,[X.], 319, 321; [X.]. v. 10. Juli 1987, [X.], NJW-RR 1988,10, 11; v. 23. März 1990, [X.], NJW-RR 1990, 970, 971 und v. 3. Juli1992, [X.], [X.], 2564, 2566). Hieran fehlt es, wenn der [X.] eine bestimmte Beschaffenheit der [X.] erst zu einem nach [X.] liegenden Zeitpunkt herbeizuführen hat. Die §§ 459 ff [X.] re-geln allein den Fall, daß die [X.] im Zeitpunkt des [X.] ist.Braucht die [X.] nach dem Kaufvertrag im Zeitpunkt des Über-gangs der Gefahr, grundsätzlich mithin bei Übergabe des Besitzes (§ [X.]. 1 [X.]), eine bestimmte Eigenschaft nicht zu haben, kommt eine Haftungdes Verkäufers nach den gesetzlichen Gewährleistungsvorschriften nicht [X.] ([X.]. v. 21. Mai 1976, [X.], [X.], 978, 979 und v.6. März 1987, [X.], NJW-RR 1987, 908, 910; [X.]/Grunewald, [X.]., § 463 Rdn. 4; [X.]/[X.], 3. Aufl., § 463 Rdn. 1;[X.]/[X.], [X.], 59. Aufl., § 463 Rdn. 8; RGRK-[X.]/[X.], 12. Aufl.,§ 463 Rdn. 2; Soergel/[X.], [X.], 12. Aufl., § 463 Rdn. 11; [X.].[X.]/[X.], § 463 [X.] Rdn. 10). Soll die [X.] in einem [X.] eine besondere Eigenschaft haben, ist vielmehr zu prüfen, ob inso-weit eine werkvertragliche Verpflichtung oder eine Garantie vereinbart ist (Se-natsurt. v. 21. Mai 1976, [X.], aaO; [X.]/Grunewald, § 463 [X.]Rdn. 4; [X.]/[X.], § 463 [X.] Rdn. 1; Soergel/[X.],§ 459 [X.] Rdn.151) oder eine Haftung aus Verschulden bei den [X.] in Betracht kommt (Soergel/[X.], § 459 [X.] Rdn. 152).2. Auch die Feststellung des Berufungsgerichts, die Kläger zu 1 bis 3und 5 bis 8 hätten aufgrund der Angabe im Prospekt und den Regelungen [X.] annehmen dürfen, die Beklagten würden auch ohne die Vereinba-rung einer vertraglichen Verpflichtung unter allen Umständen die [X.], hält dem Angriff der Revision stand. Das Berufungsgericht brauchteden [X.] nicht zu der Behauptung der Beklagten zu hören, er habebei der Urkundsverhandlung erklärt, die vertraglichen Vereinbarungen begrün-deten keine Verpflichtung der Beklagten zum Einbau der Fahrstühle.Hierauf kommt es nicht an. Nach der Angabe im Prospekt und den zumEinbau des Fahrstuhls im Kaufvertrag vereinbarten Regelungen konnten [X.] sicher annehmen, die Fahrstühle würden eingebaut. Die [X.] entfiel nicht durch die behauptete Erklärung des Notars.Selbst wenn im Kaufvertrag eine derartige Verpflichtung nicht geregelt ist, [X.] die Beklagten, weil sie in den Vertragsverhandlungen den Einbau [X.] als sicher dargestellt haben und der entsprechenden Erwartung [X.] nicht entgegengewirkt haben. Auch die vertraglichen Bestimmungenformulieren den Einbau als künftige Tatsache und regeln die Kosten ihrer Er-richtung und ihres Betriebs. Ob hierdurch eine Verpflichtung zur Errichtung [X.] vereinbart worden ist, was der Notar verneint haben soll, ist für die- 7 -Berechtigung des Vertrauens der Kläger in das als feststehend dargestelltekünftige Verhalten der Beklagten ohne Bedeutung.Daher kann auch dahin gestellt bleiben, ob die Behauptung der [X.] den mit der Klägerin zu 4 vereinbarten, von einem anderen Notar [X.] überhaupt zum Gegenstand hat.3. Der Schadensersatzanspruch der Kläger ist entgegen der Meinungder Revision nicht verjährt. Die in § 477 Abs. 1 [X.] bestimmten kurzen [X.] haben zum Ziel, Streitigkeiten über Mängel der [X.] entge-genzuwirken, weil nach Ablauf von sechs Monaten bzw. einem Jahr seit [X.] oder Übergabe der Sache die Ermittlung und die Feststellung [X.] vielfach schwierig ist und dem Verkäufer die endgültige Dispositionüber den Kaufpreis möglich und der Rechtsfrieden hergestellt sein soll (vgl.[X.]/Grunewald, § 477 [X.] Rdn. 1; [X.]/[X.] § 477[X.] Rdn. 1; Soergel/[X.], § 477 [X.] Rdn. 2). Geht die Verpflichtung [X.] dahin, für einen zukünftigen Zustand der Sache einzustehen, fehltes an der Ausgangslage der gesetzlichen Regelung. Die Haftung beruht [X.] darauf, daß im Zeitpunkt der Ablieferung bzw. Übergabe die verkaufteSache eine bestimmte Eigenschaft nicht hatte, sondern ihr diese später fehlte.Gibt der Verkäufer eine Zusage für einen künftigen Zeitpunkt, besteht kein [X.], seine Freiheit zu schützen, über den Kaufpreis binnen kurzer Frist ab-schließend disponieren zu können. Die Verjährung so begründeter Schadens-ersatzansprüche richtet sich daher nach § 195 [X.] (vgl. [X.]/Grunewald,§ 463 [X.] Rdn. 4; [X.]/[X.], § 477 Rdn. 22).- 8 -4. Auch die gegen die Feststellung des Schadens der Kläger gerichtetenAngriffe der Revision sind nicht begründet.a) Bleibt der Wert der [X.] hinter dem Wert zurück, den sie auf-grund der vom Verkäufer zu vertretenden Fehlvorstellung des Käufers für die-sen hatte, so hat der Käufer die Wahl, ob er die Rückgängigmachung [X.] verlangt oder die [X.] behält und den Ausgleich ihres Minder-wertes vom Verkäufer beansprucht (st. Rspr., vgl. [X.], 53, 58; [X.], [X.]. 2. Juni 1980, [X.], [X.], 2408, 2409; und v. 8. Dezember1988, [X.], NJW 1989, 1793, 1794). Ob der Entscheidung des [X.]. [X.] vom 24. Juni 1998, [X.] ZR 126/96, [X.], 2900, wonach bei [X.] des Schadensersatzes nicht ohne weiteres davon ausgegangenwerden dürfe, der Schädiger wäre bereit gewesen, den Vertrag zu für den [X.] günstigeren Bedingungen abzuschließen, zu folgen ist, kann für dieEntscheidung des Rechtsstreits dahin gestellt bleiben. Nach dem [X.] Vorbringen der Kläger waren die Beklagten im Hinblick auf ihre mit [X.] des [X.] verbundene Ersparnis zu einer [X.] Kaufpreises bereit.b) Das Gericht kann unter Würdigung aller Umstände die Höhe [X.] gemäß § 287 Abs. 1 ZPO frei schätzen. Das Gesetz nimmt [X.], daß die richterliche Schätzung mit der Wirklichkeit nicht immer über-einstimmt ([X.], Urt. v. 16. Dezember 1963, [X.], [X.], 589). [X.] Nachprüfung ist darauf beschränkt, ob die Schätzung aufgrundsätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht, ob we-sentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer acht gelassen undob sonstige Rechtsvorschriften oder Denk- und Erfahrungssätze verletzt [X.] 9 -den sind ([X.]Z 39, 198, 219; 92, 54, 56 f; 102, 322, 330; [X.], Urt. [X.] Februar 1993, [X.], NJW-RR 1993, 795 f).Derartige Fehler liegen nicht vor. Das Berufungsgericht hat sich [X.] des [X.]s zu eigen gemacht. Nach dem vom [X.] erhobenen Sachverständigengutachten gibt es keine hinreichende [X.] Verkäufen vergleichbarer vermieteter Wohnungen in Altbauten mit [X.], aus denen eine marktübliche Preisdifferenz ermittelt [X.]. Das schließt die Feststellung des Schadens der Kläger nicht aus. [X.] vielmehr auf der Hand, daß durch die Ausstattung eines Hauses mit [X.] die Attraktivität der Wohnungen in den Obergeschossen zunimmtund ihr Marktwert daher höher anzunehmen ist als der Marktwert gleichartigerWohnungen in einem Haus ohne Fahrstuhl. Hierauf beruht die werbende An-gabe der Beklagten im Verkaufsprospekt.Der von dem Sachverständigen zur Schätzung der Wertdifferenz einge-schlagene Weg, von den üblichen Kosten für die Erstellung eines [X.], ist sachgerecht. Die Relation dieser Kosten zur [X.] Wohnungen ist für einen gewerblichen Verkäufer von Immobilien - um sol-che handelt es sich bei den Beklagten - entscheidend für die Frage, ob er [X.] von Dachgeschoß- und Altbauwohnungen den mit dem Einbau einesFahrstuhls verbundenen Aufwand auf sich nimmt. [X.] ist weiterhin,daß die Wertsteigerung einer Wohnung durch den Einbau eines Fahrstuhls umso größer ist, je höher diese Wohnung im Hause gelegen ist. Die Schätzungder Wertsteigerung von Wohnungen durch den Einbau eines Fahrstuhls [X.] nicht durch eine gleichmäßige Verteilung der hierdurch entstehendenKosten auf sämtliche Wohnungen erfolgen. Der gewählte Weg, den [X.] -gen im Erdgeschoß und ersten Obergeschoß keine Wertsteigerung durch denEinbau eines Fahrstuhls beizumessen und diese beginnend mit dem zweitenObergeschoß umso höher anzunehmen, je höher die Wohnungen [X.], ist nicht zu beanstanden.Der Einbau von Aufzugsanlagen in Altbauten durch gewerbliche Immo-bilienunternehmen erfolgt gewinnorientiert. Es ist daher auch nicht zu bean-standen, daß der Sachverständige die für den Bau eines durchschnittlichenFahrstuhls geschätzten Kosten um 25 % erhöht hat und so zu den von ihm er-mittelten Beträgen gekommen ist. Für die der Klägerin zu 4 verkaufte mietfreie"Musterwohnung" hat er diesen Satz mit 40% angenommen. Um die so errech-neten Beträge bleibt nach seiner Erfahrung der Wert der verkauften [X.] hinter dem Wert zurück, den sie bei einer Ausstattung der Häuser mit ei-nem Aufzug hätten.[X.]Schneider WiebelKleinGaier