Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 09.10.2019, Az. VIII ZR 21/19

[X.]:[X.]:BGH:2019:091019UVIIIZR21.19.0

BUN[X.]S[X.]RICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
VIII ZR 21/19
Verkündet am:

9. Oktober 2019

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]:
nein
BGHR:
ja
[X.] § 559 Abs. 4 Satz 1
a)
Der Umstand, dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine deutlich zu große Wohnung nutzt, ist zwar in die nach §
559 Abs. 4 Satz 1 [X.] vorzunehmende Abwägung der beiderseitigen Inte-ressen zu Lasten des Mieters
einzubeziehen. Hierfür darf als Maßstab jedoch nicht die nach den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von st[X.]tlichen Trans-ferleistungen oder den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öf-fentlich geförderten Wohnungsbau vorgesehene Wohnfläche zugrunde gelegt werden.
b)
Zudem ist die einer Berufung auf einen Härtefall nach §
559 Abs.
4 Satz
1 [X.] im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit ohnehin nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner zu beurteilen. Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist.
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[X.] § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2; [X.] § 9 Abs. 1
a)
Wenn ein Vermieter die in §
9 Abs. 1 [X.] in Verbindung mit Anlage 3 Nr.
1 bis 6 aufgeführten Arbeiten an Gebäuden aus freiem Entschluss durchführt und damit die in §
9 Abs.
1 [X.] normierte Verpflichtung auslöst, eine Wärmedämmung an-zubringen, die die Einhaltung eines bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten gewährleistet (sogenannte bedingte Anforderungen), sind damit die Vorausset-zungen des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 [X.] regelmäßig noch nicht erfüllt.
b)
Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn die Durchführung der Arbeiten an dem
Gebäude für den Vermieter unausweichlich geworden ist ([X.] an und Fortführung von [X.], [X.] 2013, 1468).

BGH, Urteil vom 9. Oktober 2019 -
VIII ZR 21/19 -
LG [X.]

AG [X.]-Charlottenburg

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3
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Der VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 9. Oktober 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Milger, die Richterin [X.] sowie [X.] Bünger, Kosziol
und Dr. Schmidt

für Recht erkannt:
Auf die
Revision der [X.]n wird
das Urteil des [X.] -
64. Zivilkammer -
vom 14. November 2018 aufgehoben, soweit darin zum Nachteil der [X.]n entschieden worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an
das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Der Kläger ist Mieter einer 85,65 qm großen Dreizimmerwohnung
der [X.]n
in [X.]
und bewohnt diese allein. Der Mietvertrag wurde im Jahre 1962 von den Eltern des [X.] und der Rechtsvorgängerin der [X.]. Der Kläger lebt seit seinem fünften Lebensjahr in der Wohnung.
Das Mehrfamilienhaus, in dessen zweitem Obergeschoss die Wohnung gelegen ist, ist 1929 bezugsfertig errichtet worden. Die Bruttokaltmiete des Klä-
losengeld II und erhält dabei zur Deckung der Wohnungsmiete monatlich einen

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Die [X.] ließ in dem Mehrfamilienhaus die Außenfassade dämmen und die vorhandenen Balkone durch größere Balkone mit einer Fläche von je-weils 5,06 qm
ersetzen.
Zwischen den Parteien steht im Streit, ob der bisherige Balkon des [X.] eine Fläche von 1,85 qm (so der Kläger) oder von nur 0,98
qm (so die [X.]) aufwies. Weiter ließ die [X.] den ab Mitte der 1970er Jahre stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb nehmen
und weitere Maßnahmen durchführen.

Mit Schreiben vom 30. März 2016 erklärte die [X.] gegenüber dem natlich. Hiervon entfie[X.] (Fassadendämmung
und Dämmung der obersten Ge-schossdecke)en

die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls. Der Kläger, dem eine Modernisie-rungsankündigung zuvor nicht persönlich zugestellt worden war,
machte mit Schreiben vom 7.
April 2016 geltend, die Mieterhöhung bedeute für ihn eine finanzielle Härte.
Der daraufhin vom Kläger erhobenen Klage auf Feststellung, dass er sei, hat das [X.]) stattgegeben. Auf die dagegen gerichtete Beru-fung des [X.] hat das [X.] auf dessen
[X.]
hin
das [X.] Urteil abgeändert und festgestellt, dass der Kläger zur Zahlung [X.] Mieterhöhung ab dem 1. Januar
2017 nicht verpflichtet ist, soweit diese (Mieterhöhung für Dämmung der obersten Geschossdecke) übersteigt.
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die [X.] ihr Klageabweisungsbegehren weiter, soweit der Feststellungsklage des Klä-3
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gers vom Berufungsgericht hinsichtlich der
Balkone
und der Fassadendäm-

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat
Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung -
soweit für das Revisionsverfahren von Interesse
-
im Wesentlichen ausgeführt:
Die von der [X.]n erklärte Mieterhöhung sei gemäß §
559 Abs.
4 Satz
1 [X.] ausgeschlossen, soweit sie die Arbeiten an den Balkonen und an der Fassadendämmung betreffe.
Der Anbau größerer
Balkone
stelle zwar eine Modernisierungsmaßnah-me nach § 555b Nr. 4 [X.] dar, weil eine Wohnung mit einer deutlich vergrö-ßerten [X.] von jetzt 5,06 qm statt 1,85 qm oder 0,98 qm von [X.] eher angemietet werde. Diese Maßnahme sei aber nicht "ortsüblich"
im Sinne von § 559 Abs.
4 Satz 2 Nr. 1 [X.], so dass der [X.] des [X.] zu berücksichtigen und eine Abwägung der gegenläufigen
Interessen gemäß §
559 Abs. 4 Satz 1 [X.] vorzunehmen sei.
Die "[X.]"
einer Maßnahme bemesse sich danach, ob 2/3 aller vergleichbaren Gebäude gleichen Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region den fraglichen Zustand aufwiesen. Das Vorhandensein eines Bal-kons sei in [X.] für Wohnungen der [X.] 1919 bis 1949, in die die streitgegenständliche Wohnung einzuordnen sei, zwar allgemein üblich. Die vom Kläger angemietete Wohnung habe jedoch bereits über einen Balkon ver-fügt. Der Anbau eines größeren Balkons sei nicht allgemein üblich. Dies ergebe 7
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sich aus dem [X.]er Mietspiegel, wonach ein Balkon mit einer Fläche von [X.] als 4
qm als neutral gewertet werde und ein Balkon mit einer Fläche ab 4 qm als [X.] Merkmal gelte.
Die sonach anzustellende Abwägung der widerstreitenden Interessen der Parteien bezüglich der auf den Anbau eines neuen Balkons gestützten Mieter-[X.] aus. Ein solcher Anstieg der Miete bedeute für den Kläger eine [X.] Härte. Nach Abzug der Miete müsse dem Mieter ein Einkommen verblei-ben, das es ihm ermögliche, im Wesentlichen an seinem bisherigen [X.] festzuhalten. Das wäre hier nicht der Fall, weil der Kläger [X.] beziehe und für die Wohnungsmiete monatlich nur einen Betrag von für den Kläger mit hoher Wahrscheinlichkeit den Verlust der Wohnung nach sich ziehen. Daran ändere sich auch nichts Wesentliches, wenn man davon ausgehe, dass der Kläger Nebenkosten aufgrund der ([X.] einsparen könne.
Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung, der auch das Amtsgericht gefolgt sei, stelle die Angemessenheit der Wohnungsgröße für die Anzahl der darin wohnenden Personen nach Ansicht der Kammer kein [X.] dar, das bei der Abwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 [X.] zu berücksichti-gen sei. Der Sinn und Zweck des [X.] aus § 559 Abs. 4 Satz 1 [X.] bestehe gerade darin, dass Wohnungen trotz der Durchführung von Moderni-sierungsmaßnahmen auch für Mieter mit geringem Einkommen finanzierbar blieben und so eine Gentrifizierung verhindert werde. Hinzu komme im Streitfall, dass der Kläger seit seinem fünften Lebensjahr in der streitgegenständlichen Wohnung lebe, ihm mithin jedenfalls nicht vorzuwerfen sei, schon seit Beginn des Mietverhältnisses über seinen wirtschaftlichen Verhältnissen zu leben.
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Die mieterhöhungsbedingte finanzielle Belastung des [X.] überwiege das [X.] der [X.]n. Zwar handele
es sich bei ihr um eine Privatvermieterin. Sie
werde aber nicht dadurch unangemessen finanziell benachteiligt, dass sie
die von ihr begehrte Mieterhöhung gegenüber dem Klä-ger nicht (in vollem Umfang) verlangen könne, denn es bleibe ihr unbenommen, die Miete nach §§ 558 ff. [X.] zu erhöhen. Ihre Investition könne sich auch auf diese Weise amortisieren.
Die auf die Dämmung der Fassade gestützte Mieterhöhung sei ebenfalls nach § 559 Abs. 4 Satz 1 [X.] ausgeschlossen.
Sie stelle eine energetische Maßnahme nach § 555b Nr. 1 [X.] dar, die -
mit Ausnahme der Dämmung der obersten Geschossdecke -
nicht gemäß § 555b Nr. 6 [X.] aufgrund von [X.] durchgeführt worden sei, die die [X.] als Vermieterin nicht zu ver-treten habe.
Die Bestimmung des § 9 Abs. 1 [X.] sei gemäß § 9 Abs. 3 [X.] nicht anzuwenden, weil die [X.] nicht ausreichend substantiiert dargelegt habe, dass der [X.] mehr als
10 Prozent der Fassadenfläche be-tragen habe. Anders als die klagenden Mieter in Parallelverfahren habe der Kläger nicht behauptet, dass der [X.] an der Fassade höher als 20
Prozent
gewesen sei. Dass die Berufungskammer in diesen Verfahren aufgrund der dortigen Einwände die fiktiven Instandsetzungskosten auf etwa 30
Prozent
geschätzt habe, könne den notwendigen Vortrag der [X.]n im vorliegenden Verfahren nicht ersetzen.
Die Behauptung der [X.]n, es sei ein neuer Farbanstrich nötig ge-wesen, weswegen allein deswegen ein Instandsetzungsanteil von mehr als 10
Prozent
vorgelegen habe, sei rechtlich unerheblich, weil reine Malerarbeiten keine "Änderungen von [X.]" im Sinne von § 9 Abs. 1, 3 [X.] dar-stellten. Bei den von der [X.]n vorgetragenen Putzarbeiten an den Verbin-14
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dungsstellen der neuen Balkone handele es sich um Arbeiten, die allein
im [X.] mit dem Anbau der Balkone
erforderlich geworden seien.
Soweit die [X.] weiter -
bestritten -
das Vorhandensein schadhafter
Putzstellen geltend gemacht habe, habe sie nicht vorgetragen, wo sich diese befunden, welche Größe
sie aufgewiesen und welchen Anteil der Gesamtfläche sie [X.] hätten.
Die vorgelegten Lichtbilder ließen keine Schätzung zu. Die Er-hebung des angetretenen Zeugenbeweises sei nicht veranlasst gewesen,
weil dies auf eine unzulässige Ausforschung des Sachverhalts hinausgelaufen wäre.
Die demnach gemäß
§ 559 Abs. 4 Satz 1 [X.] stattfindende Abwägung der widerstreitenden Interessen der Parteien bezüglich einer Mieterhöhung um hinsichtlich
der Miet-erhöhung für den Anbau größerer
Balkone
angestellten
Erwägungen ebenfalls zu Gunsten des [X.] aus.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Das Berufungsgericht hat zwar rechtsfehlerfrei angenommen, dass eine aufgrund des
-
mangels wirksamer Mitteilung einer Modernisierungsankündi-gung rechtzeitig erhobenen (§ 555d Abs. 3, § 555c [X.]) -

[X.]
des [X.] nach § 559 Abs. 4 Satz 1 [X.] anzustellende
Interessenabwägung [X.] hinsichtlich der Mieterhöhung für die
angebauten größeren Balkone

monatlich) als auch bezüglich der Fassadendämmung (= 70

wegen der damit für den Kläger verbundenen finanziellen Härte zu dessen Gunsten aus-fällt und damit eine Mieterhöhung an sich ausgeschlossen wäre.
Jedoch kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung in beiden Fällen das Vorliegen der
eine solche Abwägung sperrenden Ausschlus-18
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statbestände
des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1, 2
[X.] nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat seine Annahme, die Mietsache sei durch den Anbau grö-ßerer Balkone
nicht lediglich in einen Zustand versetzt worden, der allgemein üblich sei
(§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 [X.]), auf eine nicht tragfähige [X.] gestützt, weil es hierzu allein den [X.]er Mietspiegel herangezogen hat, der dazu keine Aussagen trifft.
Soweit die auf die Fassadendämmung ge-stützte Mieterhöhung betroffen ist, hat das Berufungsgericht bei der Beurtei-lung, dass die Modernisierungsmaßnahme nicht aufgrund von Umständen durchgeführt worden sei, die die [X.] nicht zu vertreten habe
(§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 [X.]), einen unzutreffenden rechtlichen Maßstab angelegt und [X.] Feststellungen zu den maßgeblichen Tatsachen nicht getroffen.
1. Nach § 559 Abs. 4 Satz 1 [X.] ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Be-triebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdi-gung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Die Beurteilung, ob eine Modernisierungsmaßnahme für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde, obliegt dem Tatrichter, der aufgrund [X.] umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles die Interessen der Beteiligten gegeneinander abzuwägen hat (vgl. Senatsurteile vom 24. Septem-ber 2008 -
VIII ZR 275/07, [X.], 883 Rn. 30; vom 2. März 2011 -
VIII ZR 164/10, NJW 2011, 1220 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 10. Dezember 2013 -
VIII ZR 174/13, NJW-RR 2014, 396 Rn. 1
[jeweils zu § 554 Abs. 2 Satz 1 [X.] aF]).
Das Revisionsgericht kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungs-gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm
von der Revision gerügte Verfahrensverstöße [X.] sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht [X.] gewürdigt hat (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 -
VIII ZR 180/18, 21
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10
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NJW
2019, 2765
Rn.
26, zur Veröffentlichung in [X.] bestimmt, und [X.], NJW-RR 2019, 972
Rn. 30; jeweils mwN und jeweils zu § 574 [X.]).
Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Be-rufungsgerichts stand.
a) Nach § 555d Abs. 2
Satz 1
[X.] stehen auf Seiten des Mieters gege-bene wirtschaftliche Härtegründe, insbesondere eine infolge der Modernisie-rung eintretende Mieterhöhung, der Durchführung von [X.] nicht entgegen (vgl. auch BT-Drucks. 17/10485, [X.]). Durch diese im
Vergleich zur bisherigen Rechtslage (§ 554 Abs. 2 [X.] aF) erfolgte Beschnei-dung der Einwendungen des Mieters gegen die Duldungspflicht wird für den Vermieter eine weitgehende Baufreiheit und Planungssicherheit gewährleistet (BT-Drucks. 17/10485, [X.]). Den wirtschaftlichen Interessen des Mieters wird erst im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens dadurch Rechnung getragen, dass gemäß §
559 Abs. 4 Satz 1 [X.] eine für ihn aus der Modernisierung re-sultierende Härte zu berücksichtigen ist (vgl. BT-Drucks. 17/10485, [X.], 24). Dabei ist auf Seiten des Mieters seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zur
Ent-richtung der höheren Miete maßgebend. Weiter ist unabhängig davon auch das objektive Verhältnis zwischen der Mieterhöhung und den durch die Modernisie-rungsmaßnahme erzielten Vorteilen (insbesondere Einsparung von Energiekos-ten) zu beachten (BT-Drucks. 17/10485, [X.]).
Hierbei ist aber zu [X.], dass nicht alle Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1 [X.] zwingend mit einer finanziellen Ersparnis verbunden sind, sondern unter [X.] sogar zu einer Betriebskostensteigerung führen können (BT-Drucks.,
[X.]O).
b) § 559 Abs. 4 Satz 1 [X.] macht keine Vorgaben, unter welchen [X.] die Grenzen der finanziellen Fähigkeit des Mieters zur Erbringung der Mieterhöhung überschritten sind. Die Vorschrift bringt lediglich zum Ausdruck, 22
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dass es entscheidend darauf ankommt, inwieweit die Mieterhöhung dem Mieter in Anbetracht seiner wirtschaftlichen Verhältnisse (und etwa durch die Moderni-sierung eingetretener Vorteile) zuzumuten ist.
Sie macht das Vorliegen einer unzumutbaren Härte nicht davon abhängig, dass der Mieter von vorherein eine für seine Einkommens-
und Vermögensverhältnisse angemessene Wohnung angemietet hat. Vor diesem Hintergrund ist es aus Rechtsgründen nicht zu [X.], dass das Berufungsgericht auf Seiten des [X.] das Vorliegen einer finanziellen Härte bejaht hat. Nach den unangefochtenen Feststellungen des Berufungsgerichts
bezieht der Kläger [X.] und erhält zur [X.] seines [X.] einen Betrag in Höhe von 463darf
zur Bestreitung des Lebensunterhalts eines Alleinstehenden betrug im Jahr

Angesichts dieser wirtschaftlichen Verhältnisse, insbesondere der geringen zur Deckung der Grundbedürfnisse des [X.] zur Verfügung ste-henden Mittel,
hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen, dass nicht nur die Erhöhung der Bruttokaltmiete

für den Anbau größerer
Balkone, sondern auch die Erhö-

Fassadendämmung für den Kläger eine Härte im Sinne des § 559 Abs. 4 Satz 1 [X.] bedeuten, weil jede dieser Mieterhöhungen bereits für sich genommen für den Kläger mit hoher Wahrscheinlichkeit den Verlust der Wohnung nach sich ziehen würde. Dies stellt
letztlich auch die Revision nicht in Frage. Sie meint aber, die nach dieser Vorschrift anzustellende Interessenabwägung führe zu einem Überwiegen der Belange der [X.]n. Dies trifft nicht zu.
c) Entgegen der Auffassung der
Revision musste das Berufungsgericht nicht zum Nachteil des [X.] in die nach § 559 Abs. 4 Satz 1 [X.] gebotene Interessenabwägung den Umstand einstellen, dass dieser allein eine Dreizim-merwohnung mit einer Fläche von 85,65 qm bewohnt, während nach §
2 Abs.
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Satz 1 des Wohnraumgesetzes des Landes [X.] für einen Einpersonenhaus-halt nur eine Wohnfläche von 50 qm angemessen sei.
[X.]) Zwar ist -
anders als das Berufungsgericht meint -
der Umstand, dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Be-dürfnissen eine viel zu große Wohnung nutzt, zu seinen Lasten in die Abwä-gung der beiderseitigen Interessen einzubeziehen (so auch LG [X.], [X.], 424 Rn. 11; LG [X.], Urteil vom 24. Januar 2017 -
67 [X.]/16, juris Rn. 11; ähnlich LG [X.], Urteil vom 9. Oktober 2018 -
63 [X.], juris Rn. 6 [kein Vorliegen einer Härte]; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 559 [X.] Rn.
105; vgl. auch Scheff in [X.]/[X.]/Ring, Mie-te/WEG/Nachbarschaft, § 559 [X.] Rn. 27; strenger MünchKomm[X.]/[X.], 7. Aufl., §
559 Rn.
25). Ein solcher Sachverhalt liegt jedoch entgegen der [X.] der Revision nicht bereits dann vor,
wenn der Mieter -
wie hier -
eine [X.] nutzt, die gemessen an den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von st[X.]tlichen Transferleistungen (etwa zu § 22 SGB
II, § 35 f. SGB XII) oder an den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öffentlich geför-derten Wohnungsbau zu groß ist. Nach diesen Vorschriften bestimmt sich zwar, welche st[X.]tlichen Unterstützungen ein Mieter in diesen Fällen zur Deckung seiner Wohnkosten erhalten kann. Daraus lässt sich aber noch nicht ableiten, dass ein -
auch deutliches -
Überschreiten der dort angesetzten Wohnungsgrö-ßen zum Nachteil des Mieters im Rahmen der Abwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 [X.] gereicht.
Vielmehr gelten hierfür andere Maßstäbe (vgl.
auch LG [X.], [X.], [X.]O; LG [X.], Urteil vom 24.
Januar 2017 -
67 [X.]/16, [X.]O; aA LG [X.],
Urteil vom 9. Oktober 2018 -
63 [X.], [X.]O).

bb) Die genannten Vorschriften sollen sicherstellen, dass sich ein Mieter nicht auf Kosten der Allgemeinheit eine zu große Wohnung leistet. Im Rahmen des § 559 Abs. 4 Satz 1 [X.] gilt
es dagegen
abzuwägen, ob der
Mieter, der 25
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sich einer von ihm nicht beeinflussbaren
Entscheidung des Vermieters
ausge-setzt sieht, Modernisierungsmaßnahmen an der von ihm angemieteten [X.] durchzuführen, trotz des [X.]s des Vermieters sei-nen bisherigen
Lebensmittelpunkt beibehalten darf. Schon vor dem Hintergrund ihres unterschiedlichen Regelungszwecks ist es nicht zulässig, die in den [X.] der § 22 SGB
II, § 35 f. SGB XII, § 2 Abs. 2 des Wohnraumgesetzes des Landes [X.] oder ähnlicher Bestimmungen festgelegten Wohnungsgrö-ßen als Maßstab für eine den Verhältnissen des Mieters angemessene
[X.] zu nehmen.
cc) Abgesehen davon ist zu berücksichtigen, dass nicht nur das Eigen-tum des Vermieters, sondern auch die Besitzposition des Mieters den Schutz von Art.
14 Abs. 1 GG genießt (vgl. etwa BVerf[X.] 89, 1,10; [X.], NJW-RR 1999, 1097, 1098). Der Mieter kann daher bei der Anwendung des §
559 Abs.
4 Satz
1 [X.] und der Auslegung der dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbe-griffe, namentlich des Begriffs "Härte" verlangen, dass die Gerichte die Bedeu-tung und die Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen (vgl. BVerf[X.] 89, 1, 9 f.; Senatsurteil vom 22. Mai 2019 -
VIII ZR 180/18, [X.]O
Rn. 62;
BerlVerfGH, [X.], 593, 594; jeweils zu §
574 [X.]).
Die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 [X.] im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit einer Wohnung kann daher nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der [X.] beurteilt
werden. Eine solche allein an der Wohnungsgröße oder ihrem Zu-schnitt ausgerichtete Grenzziehung hat der Senat -
wenn auch bezogen auf die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgewährleistung des Vermieters -
auch bei der Frage, unter welchen Voraussetzungen ein für eine Einzelperson geltend gemachter Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] weit überhöht ist, abgelehnt (Senatsurteil vom 4.
März 2015 -
VIII ZR 166/14, [X.] 204, 216 Rn. 16 ff.).
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Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung un-ter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für
seine Bedürfnisse deut-lich zu groß ist. Dabei können -
anders als bei der Bestimmung der Härte selbst, bei der es allein auf die wirtschaftliche Situation ankommt (vgl. § 555d Abs.
1 Satz
2, §
559 Abs. 4 Satz 1 [X.]) -
auch die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seine
gesundheitliche Verfassung sowie weitere im Einzel-fall gegebene Gesichtspunkte eine Rolle spielen.
Solche abwägungsrelevanten Umstände hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei in seine Bewertung [X.]. Es hat auf Seiten des [X.] als maßgeblichen Gesichtspunkt berück-sichtigt, dass dieser schon seit seinem fünften Lebensjahr und damit seit 1962 in der Wohnung lebt. Dem Kläger sei -
anders als dies die [X.] vorgebracht habe -
"mithin jedenfalls nicht vorzuwerfen",
"schon seit
Beginn des Mietver-hältnisses über seinen wirtschaftlichen Verhältnissen" zu wohnen.
[X.]) In Anbetracht dieser
Umstände hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht angenommen, dass der Geltendmachung einer finanziellen Härte nicht entgegensteht, dass er als Einzelperson eine Dreizimmerwohnung mit einer Fläche von 85,65 qm nutzt. Dabei kann im Streitfall offenbleiben, ab wel-cher Wohnungsgröße ohne das Hinzutreten weiterer Umstände (hier jahrzehn-telanger Lebensmittelpunkt des [X.]) eine Wohnung für einen Einpersonen-haushalt mit beengten wirtschaftlichen Verhältnissen
deutlich zu hoch wäre. Auch hierzu lassen sich starre Grenzen nicht festlegen. Einen ersten Anhalts-punkt können statistische Werte oder Erfahrungswerte bilden, die allerdings mit einem Zuschlag für eine erhebliche Überschreitung zu versehen sind (vgl. etwa Senatsurteil vom 4.
März 2015 -
VIII ZR 166/14, [X.]O Rn. 20
[zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]]; vgl. auch LG [X.], [X.], [X.]O; LG [X.], Urteil vom 24.
Januar 2017 -
67
S
328/16, [X.]O).

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-

ee) Eine solche Sichtweise läuft entgegen der Ansicht der Revision nicht auf eine Missachtung des Eigentumsrechts des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1
GG hinaus. Denn zum einen unterliegt dieses der Sozialbindung (Art. 14 Abs. 2 GG) und zum anderen haben die Gerichte die Grundrechte beider Mietver-tragsparteien aus Art. 14 Abs. 1 GG in einen angemessenen Ausgleich zu brin-gen. Der Vermieter wird vor einer unzumutbaren Beschneidung seiner Eigen-tumsbefugnisse dadurch geschützt, dass einerseits § 559 Abs. 4 Satz 2 [X.] in bestimmten Fällen die Berufung des Mieters auf das Vorliegen einer wirtschaft-lichen Härte von vornherein ausschließt,
und andererseits das Festhalten an einer -
gemessen an den finanziellen Verhältnissen des Mieters -
deutlich
zu großen Wohnung im Einzelfall dazu führen kann, dass der [X.] nicht ins Gewicht fällt oder gänzlich ausgeschlossen ist.
ff) Ohne Erfolg rügt die Revision ferner, zu Lasten des [X.] hätte in die Abwägung eingestellt werden müssen, dass dieser in den nächsten Jahren auch ohne die Modernisierungsmieterhöhung allein wegen der steigenden Be-triebskosten seine Wohnung nicht mehr finanzieren könne, weil die Lücke zwi-schen den Mietzuschüssen nach dem Arbeitslosengeld
II und den mietvertragli-chen Belastungen für den Kläger unüberbrückbar werde.
Dieser Gesichtspunkt ist im Rahmen der Abwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 [X.] nicht maßgebend. Denn es kommt ausschließlich darauf an, ob dem Kläger in Anbetracht der Mieterhöhung und den
voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (hierbei ist das objektive Verhältnis zwischen der Mieterhöhung und den durch die Moder-nisierungsmaßnahme erzielten Vorteilen entscheidend
-
vgl. BT-Drucks. 17/10485, S.
24) eine wirtschaftliche Härte erwächst, die ihm auch unter Be-rücksichtigung der Interessen der [X.]n nicht zuzumuten ist. Alternative Ursachen, die dazu führen könnten, dass der Mieter die Wohnung aus [X.] Gründen nicht mehr halten kann, haben außer Betracht zu bleiben.
Zudem legt die Revision nicht dar, woraus die angebliche Erhöhung der Betriebskosten 31
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resultieren soll. [X.] Sachvortrag in den Vorinstanzen zeigt sie inso-weit nicht auf.
gg) Die Revision hat in der mündlichen Verhandlung erstmals den [X.] erhoben, sowohl bei der Prüfung, ob die Mieterhöhung für den Mieter eine finanzielle Härte im Sinne des § 559 Abs. 4 Satz 1 [X.] bedeute, als auch im Rahmen der nach dieser Vorschrift gebotenen Abwägung der beiderseitigen Interessen sei zu berücksichtigen, dass der Kläger im Wege einer Untervermie-tung (§ 553 Abs. 1 [X.])
Einnahmen "generieren"
und somit seine [X.] Situation verbessern könne. Auf diesen Gesichtspunkt hat sich die hierfür darlegungs-
und beweisbelastete Vermieterin in den Tatsacheninstanzen aber nicht berufen.
[X.] Sachvortrag hat die Revision nicht aufgezeigt. Es ist daher offen, ob die Wohnung für eine Untervermietung geeignet ist, ob die Vermieterin einer solchen zu den bisherigen Konditionen zustimmen würde
und ob dem Mieter, dessen Lebensvorstellungen im Rahmen seines durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Besitzrechts Rechnung zu tragen ist, überhaupt ein Zu-sammenleben mit einem Untermieter zuzumuten ist. Ungeklärt ist auch, ob eventuelle Einnahmen aus einer Untervermietung überhaupt die finanzielle La-ge des [X.] verbesserten oder ob diese zu entsprechenden Kürzungen beim [X.] führten.
Nach alledem ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht den
Aspekt der Untervermietung nicht in seine Abwägung einbezogen hat. Es bedarf daher keiner Vertiefung, unter welchen Voraussetzungen die Möglichkeit einer Untervermietung im Rahmen des
§
559 Abs.
4 Satz 1 [X.] zu beachten
ist.

hh) Auf Seiten der [X.]n ist allein deren [X.] zu berücksichtigen. Dagegen sind -
anders als bei § 555d Abs. 2 Satz 1 [X.] -
die Interessen der anderen Mieter, Belange des Klimaschutzes und der [X.] außer Acht zu lassen (BT-Drucks. 17/10485, [X.]). Rechtsfehler-32
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frei hat das Berufungsgericht im Rahmen seiner tatrichterlichen Würdigung an-genommen, dass die [X.] trotz ihrer Eigenschaft als Privatvermieterin durch einen Ausschluss der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 [X.] nicht unangemessen finanziell benachteiligt wird, weil es ihr unbenommen bleibt, die Miete gemäß §§ 558 ff. [X.] an die ortsübliche Vergleichsmiete anzugleichen und hierdurch ihre Investition über die Jahre hinweg ganz oder zumindest teil-weise zu amortisieren.
Dem Berufungsgericht ist auch nicht zum Vorwurf zu machen, dass es bei dem Anbau der Balkone und bei den [X.] an der Fassade die gleichen [X.] angelegt hat. Zwar wird vereinzelt
unter Be-rufung auf die Gesetzesbegründung angenommen, dass die Mieter eine ener-getische Modernisierungsmaßnahme in größerem Umfang als sonst hinzuneh-men hätten ([X.]/Dickersbach,
[X.], 15. Aufl., § 559 Rn. 23). Eine derartige Interpretation findet
jedoch weder in der
Bestimmung des § 559 Abs. 4 Satz 1 [X.] noch in den
Gesetzesmaterialien eine Stütze
([X.]/[X.], [X.], [X.]. 2018, §
559 Rn. 29a). Der in der Gesetzesbegründung
aufgeführte Passus "Hinsichtlich des Maßstabs für die Abwägung gilt, dass hohe energeti-sche Standards grundsätzlich erwünscht sind" (BT-Drucks. 17/10485, [X.]), bezieht sich auf die diesem Passus vorangehenden
Sätze, in denen ausgeführt
wird, dass eine solche Maßnahme nicht zwingend mit einer finanziellen Einspa-rung verbunden sei, sondern auch nur dem Klimaschutz und der Ressourcen-schonung dienen
könne. Die letztgenannten Umstände sollen nach der Geset-zesbegründung aber gerade nicht in die Abwägung einfließen (BT-Drucks. 17/10485, [X.]O). Gleichwohl -
und darin erschöpft sich der Aussagegehalt der genannten Textstelle -
sollen solche energetischen Maßnahmen im Rahmen der Abwägung nicht als weniger schutzwürdige Modernisierungsmaßnahmen angesehen werden.
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2. Nicht frei von Rechtsirrtum ist dagegen die Annahme des Berufungs-gerichts, bezüglich des
Anbaus
der Balkone sei der [X.] des [X.] nicht nach § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 [X.] ausgeschlossen, weil hierdurch nicht lediglich ein allgemein üblicher Zustand hergestellt werde.
a) Allerdings hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt noch zutref-fend darauf abgestellt, dass sich die Frage des Vorliegens eines allgemein übli-chen Zustands danach beurteilt, ob mindestens 2/3 aller vergleichbaren [X.] unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region den fraglichen Zustand aufweisen (Senatsbeschluss [[X.]] vom 19. Februar 1992
-
VIII ARZ 5/91, [X.], 1386
unter III 4 c).
Das Vorliegen dieser Vorausset-zungen
hat es aber anhand einer nicht tragfähigen Tatsachengrundlage getrof-fen.
b) Das Berufungsgericht hat zur Ermittlung des Umstands, ob das [X.] von 5,06 qm großen Balkonen oder zumindest von Balkonen, die eine deutlich größere Fläche als 1,85 qm oder 0,98 qm (die Fläche des [X.] ist zwischen den Parteien streitig) aufweisen, nach dem vorge-nannten Maßstab allgemein üblich
ist, auf den [X.]er Mietspiegel
zurückge-griffen. Danach gilt ein Balkon mit einer Fläche ab 4 qm als wohnwerterhöhen-des Merkmal, während eine Balkongröße von weniger als 4 qm als neutral ge-wertet wird. Hieraus hat das Berufungsgericht den unzulässigen Schluss gezo-gen, dass das Vorhandensein größerer Balkone nicht allgemein üblich sei. [X.] hat es verkannt, dass der Mietspiegel keine Aussagen dazu trifft, welche Ausstattung bei welchen Gebäuden in welchem regionalen Bereich allgemein üblich ist. Vielmehr beschränken sich die Angaben im Mietspiegel darauf zu bewerten, ob das Vorhandensein oder Fehlen eines bestimmten Merkmals den Wohnwert positiv oder negativ beeinflusst. Das Berufungsgericht hätte daher -
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falls sich die aufgeworfene Frage nicht anhand von statistischen Erhebungen
(vgl. hierzu Senatsbeschluss [[X.]] vom 19. Februar 1992 -
VIII ARZ 5/91, [X.]O unter [X.]) zur Üblichkeit entsprechender Balkone beantwor-ten lässt, wozu Feststellungen des Berufungsgerichts fehlen -
das von der [X.] angebotene Sachverständigengutachten einholen müssen. Die [X.] macht zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht unter Verletzung von § 286 Abs. 1 ZPO dem im Schriftsatz vom 17. Januar 2018 gestellten Beweisan-trag der [X.]n zur "[X.]"
von Balkonen
der von ihr modernisierten
Größe hätte nachgehen müssen.
3. Auch die Erwägungen des Berufungsgerichts, bezüglich der auf die Fassadendämmung gestützten Mieterhöhung sei der [X.] des [X.] nicht gemäß § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 [X.] ausgeschlossen, sind nicht frei von [X.].
a) Zwar hat es sich letztlich nicht ausgewirkt, dass das Berufungsgericht übersteigerte Substantiierungsanforderungen an die Darlegung gestellt hat, ob der [X.] an der Fassade mehr als zehn Prozent der Fassa-denfläche betragen
hat. Denn entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Parteien stellt sich im Streitfall nach derzeitigem Erkenntnisstand nicht die Frage, ob die [X.] des § 9 Abs. 3 [X.] eingreift, die
für den Fall, dass bei Änderungen von [X.] (hier: Erneuerung des [X.]
-
vgl. Anlage 3 Nr. 1 Buchst.
b
zur [X.]) die Fläche der geänderten Bauteile (hier: Ost-
und Nordwand) nicht mehr als zehn vom Hundert der gesamten je-weiligen [X.] (hier gesamte Außenwand) des Gebäudes betrifft, eine Ausnahme von der Anordnung des § 9 Abs. 1 [X.]
macht, bei der
Durchfüh-rung entsprechender Änderungen eine den dortigen Vorgaben entsprechende Wärmedämmung vorzunehmen.
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Aus diesem Grund wirkt sich weder aus, dass das Berufungsgericht den Regelungsgehalt des § 9 Abs. 3 [X.] missverstanden, noch, dass es den Vor-trag der [X.]n zum Umfang der durchgeführten (und für erforderlich gehal-tenen) [X.] nicht für ausreichend gehalten hat. Entgegen der Auffassung des
Berufungsgerichts kommt es für die Beurteilung, ob die [X.] des §
9 Abs. 3 [X.] Anwendung findet, nicht darauf an, ob ein In-standsetzungsbedarf bezüglich nicht mehr als zehn Prozent der [X.] bestanden hat. Vielmehr ist allein entscheidend, ob der Umfang der nach der Entscheidung des Vermieters durchzuführenden Arbeiten an den [X.] mehr als zehn Prozent der Gebäudeaußenflächen erfasst. Der von der Revision als übergangen gerügte Vortrag der
[X.]n zum Umfang der [X.] war daher aus Rechtsgründen unbeachtlich.
b) Das Berufungsgericht hat jedoch -
ebenso
wie die Parteien -
verkannt, dass die von § 9 Abs. 1 [X.] in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 1 Buchst. b im Falle der Erneuerung des [X.] an Fassadenflächen geforderte Einhal-tung bestimmter Wärmedurchgangskoeffizienten bei den betroffenen Flächen nicht
ohne Weiteres dazu führt, dass eine in Übereinstimmung mit diesen Vor-gaben erfolgte Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 [X.] aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
Vielmehr kann hiervon nur ausgegangen werden, wenn die Au-ßenputzerneuerung für die [X.] unausweichlich war. Ob diese Vorausset-zungen im Streitfall gegeben sind, hat das Berufungsgericht zu prüfen ver-säumt.
[X.]) Dem Tatbestand des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 [X.] unterfallen [X.], zu deren Durchführung der Vermieter rechtlich ver-pflichtet ist (BT-Drucks. 17/10485, [X.]). Eine solche rechtliche Verpflichtung besteht etwa bei Modernisierungsmaßnahmen, die der Erfüllung sogenannter 41
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[X.] nach der [X.] ([X.]), insbesondere nach § 10 [X.], dienen (BT-Drucks., [X.]O). Hierbei handelt es sich um durch öffentlich-rechtliche Vorschriften zwingend vorgeschriebene Maßnahmen, de-nen sich der Vermieter nicht entziehen kann (OVG [X.]-Brandenburg, Urteil vom 6.
Dezember 2012 -
OVG 5 B 1.12, juris Rn. 26 f.; VG [X.], Urteil vom 24.
November 2011 -
16 K 31.10, juris Rn. 30 [jeweils zu § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970]).

bb) In einer solchen Zwangslage befindet sich ein Vermieter, der die in §
9 Abs. 1 [X.] in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 1 bis 6 aufgeführten Arbeiten an Gebäuden aus freiem Entschluss durchführt, jedoch in aller Regel nicht. Denn er
hat es regelmäßig in der Hand, ob er die Arbeiten in Angriff nimmt und damit die in §
9 Abs.
1 [X.] normierte Verpflichtung auslöst, eine [X.] anzubringen, die die Einhaltung eines bestimmten Wärmedurch-gangskoeffizienten gewährleistet (sogenannte bedingte Anforderungen). Diese Unterschiede zu den [X.] rechtfertigen es, den Ausnahme-tatbestand des §
559 Abs.
4 Satz 2 Nr. 2 [X.] nicht ohne Weiteres auf Arbeiten an den Außenwänden eines Gebäudes
anzuwenden, zu deren Durchführung kein rechtlicher Zwang besteht, die aber im Falle ihrer Vornahme die Verpflich-tung zu Dämmungsmaßnahmen nach sich ziehen
(so auch VG [X.], [X.]O Rn. 31; wohl auch OVG
[X.]-Brandenburg, Urteil vom 6.
Dezember 2012 -
OVG 5 B 1.12, [X.]O Rn.
28
ff.
[anders nur im Fall einer unausweichlichen Instandsetzung]; jeweils zu § 6 Abs.
1 Satz 1 NMV 1970). Denn wenn die Durchführung solcher Arbeiten letztlich im freien Ermessen des Vermieters steht, bestimmt allein er, ob und wann er die in § 9 Abs. 1 [X.] vorgesehenen Pflichten zur Einhaltung eines bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten auslöst. Dies erklärt auch, warum in den Gesetzesmaterialien die Verpflichtung nach § 9 Abs.
1 [X.] -
anders als die [X.] -
nicht als Beispielsfall für das Vorliegen der [X.]
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zungen des §
559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 [X.] angeführt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass eine aus Anlass der Durchführung von Arbeiten an Gebäu-den im Sinne des §
9 Abs.
1 [X.] erfolgte
Wärmedämmung regelmäßig nicht aufgrund von Umständen
erfolgt ist, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
cc) Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn die Durchführung der Arbeiten an dem Gebäude für den Vermieter unausweichlich geworden ist (so auch [X.], [X.] 2013, 1468; vgl. auch OVG [X.]-Brandenburg, Urteil vom 6.
Dezember 2012 -
OVG 5 B 1.12, [X.]O Rn. 32 ff.). Dies ist bei einer Er-neuerung des [X.] dann anzunehmen, wenn die Putzfassade aufgrund altersbedingten Verschleißes oder aufgrund von auf sie einwirkenden schädi-genden Ereignissen ersetzt werden muss und zudem der Mieter oder andere Mieter des Anwesens den Vermieter berechtigterweise auf Instandsetzung des Putzes oder auf Mietminderung in Anspruch nehmen beziehungsweise sich der Vermieter einer (bestandskräftigen)
behördlichen Anordnung zur Behebung der Schäden ausgesetzt sieht. Entsprechendes hat auch ohne Aufforderung des Mieters oder einer Behörde dann zu gelten, wenn die Beseitigung von Schäden dringend aus Sicherheitsgründen geboten ist. Denn in all diesen Fällen kann sich der Vermieter nicht der Durchführung der Instandsetzungsmaßnahme ent-ziehen, die dann die Vornahme der Wärmeschutzmaßnahme verpflichtend nach sich zieht. Es liegt damit beim Vermieter eine den [X.] der [X.] vergleichbare Zwangslage vor.
Auf das Kriterium der Unausweichlichkeit hat auch das [X.] bezüglich der sich bei § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970 in vergleichba-rer Weise stellenden
Frage, wann eine Maßnahme vom Vermieter nicht zu ver-treten ist, in seinem Beschluss über die Nichtzulassung der Revision gegen das bereits zitierte Urteil des Oberverwaltungsgerichts [X.]-Brandenburg abge-stellt. Es hat diese Frage zwar keiner grundsätzlichen Klärung zugeführt, aber 44
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angenommen, dass im Falle der vom Oberverwaltungsgericht bejahten
Unaus-weichlichkeit einer Außenputzerneuerung wegen verschleißbedingter Schäden und Bestehens einer fördervertraglichen
Instandhaltungspflicht
des Vermieters die von §
9 Abs.
1 [X.] dann zusätzlich geforderte Wärmeschutzmaßnahme vom Vermieter nicht zu vertreten ist ([X.], [X.]O).
[X.]) Für den Streitfall bedeutet dies, dass der [X.] des §
559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 [X.] dem [X.] nicht entgegensteht, sofern die [X.] nicht geltend machen kann, dass die Erneuerung des Außenput-zes (also nicht nur des Fassadenanstrichs) gemessen an dem vorstehend be-schriebenen Maßstab für sie unausweichlich war. Hierzu hat das Berufungsge-richt
-
von seinem Rechtsstandpunkt aus konsequent -
keine Feststellungen getrof-fen. Den Parteien wird Gelegenheit zu geben sein, zu diesem bislang nicht be-rücksichtigten Gesichtspunkt ergänzend vorzutragen.

Auf Feststellungen hierzu kann -
anders als die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung im Wege der [X.] geltend gemacht hat -
nicht im Hinblick darauf verzichtet werden, dass die Fassadendämmung keine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr.
1 oder Nr. 2 [X.] darstelle, weil die [X.] zu der nachhaltigen Einsparung von Endenergie oder erneuerba-rer Primärenergie nichts vorgetragen habe. Die [X.] hat sich bezüglich der Fassadendämmung auf das Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme nach §
555b Nr. 1 [X.] berufen, der Kläger hat dies in den Tatsacheninstanzen nicht
in Frage gestellt. Dementsprechend sind die Vorinstanzen rechtsfehlerfrei vom Vorliegen der Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 [X.] ausgegangen. Übergan-genen
Sachvortrag des [X.] zeigt die Revisionserwiderung
nicht auf. [X.] hinaus ist nach derzeitigem Erkenntnisstand nicht auszuschließen, dass 46
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(auch oder zumindest) eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 6 [X.]
gegeben ist.

III.
Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuhe-ben, soweit zum Nachteil der [X.]n entschieden worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), denn der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif. Das [X.] wird noch die erforderlichen Feststellungen zur Allgemeinüblichkeit der von der [X.]n angebrachten größeren Balkone und zur Frage der Un-ausweichlichkeit der erfolgten Außenputzerneuerung zu treffen haben. Falls sich im erneuten Berufungsverfahren herausstellen sollte, dass die Putzerneue-rung nach dem
vom Senat vorgegebenen Maßstab zwingend erforderlich war, wird sich das Berufungsgericht ergänzend mit der bislang nicht geklärten Frage, ob die [X.] mehr als zehn Prozent der Außenflächen des Gebäudes mit einem neuen Außenputz versehen hat oder nicht (vgl. § 9 Abs. 3 [X.]), zu [X.] haben.
Dr. Milger
[X.]
[X.]

Kosziol
Dr. Schmidt

Vorinstanzen:
AG [X.]-Charlottenburg, Entscheidung vom 16.08.2017 -
234 [X.]/16 -

LG [X.], Entscheidung vom 14.11.2018 -
64 [X.]/17 -

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