Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 19.10.2000, Az. V ZR 285/99

V. Zivilsenat | REWIS RS 2000, 793

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BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILV ZR 285/99Verkündet am:20. Oktober 2000K a n i k ,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:neinBGHR:ja-----------------------------------BGB § 123a) Sind dem Verkäufer eines Grundstücks Altlasten bekannt, so genügt er seinerAufklärungspflicht nicht dadurch, daß er dem Käufer von einem bloßen Altlasten-verdacht Mitteilung macht. Infolgedessen besteht die Offenbarungspflicht fort,wenn dem Käufer Umstände bekannt sind oder durch eine Besichtigung hättenbekannt werden können, aus denen sich ein Altlastenverdacht ergibt.b) Die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß der Verkäufer den Käufer über offen-barungspflichtige Umstände aufgeklärt hat, trifft den Käufer. Dieser muß aller-dings nicht alle theoretisch denkbaren Möglichkeiten einer Aufklärung ausräu-men. Vielmehr genügt er seiner Darlegungs- und Beweislast, wenn er die vondem Verkäufer vorzutragende konkrete, d.h. räumlich, zeitlich und inhaltlich spe-zifizierte, Aufklärung widerlegt.- 2 -BGH, Urt. v. 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99 - OLG DresdenLG Bautzen- 3 -Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlungvom 20. Oktober 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und dieRichter Schneider, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Gaierfür Recht erkannt:Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 3. Zivilsenatsdes Oberlandesgerichts Dresden vom 2. Juli 1999 aufgehoben.Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-fungsgericht zurückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand:Mit notariellem Vertrag vom 17. September 1993 kaufte der Kläger vonder Rechtsvorgängerin der Beklagten für 200.000 DM ein Grundstück, auf demderen Rechtsvorvorgänger, ein VEB, einen metallverarbeitenden Betrieb un-terhalten hatte. Die Gewährleistung für Sachmängel, auch für Altlasten, wurdeausgeschlossen. Wegen des Kaufpreises unterwarf sich der Kläger in der Ver-tragsurkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung.Wie die Verkäuferin wußte, war das Grundstück in erheblichem Maßedurch Mineralkohlenwasserstoffe verunreinigt, die beim Betrieb der Metallver-- 4 -arbeitung in den Boden des Hauptgebäudes und in den darunter liegendenGraben gelangt waren. Ob der Kläger hierüber vor dem Kauf oder bei Ver-tragsschluß aufgeklärt worden ist, ist unter den Parteien streitig.Nach den von dem Kläger in Auftrag gegebenen Gutachten von Juli/August 1997 sind erhebliche Sanierungskosten zu erwarten. Die Schätzungenbelaufen sich auf etwa 270.000 DM bis etwa 480.000 DM.Am 5. Mai 1998 focht der Kläger den Kaufvertrag wegen arglistiger Täu-schung an. Seiner Klage auf Erklärung der Zwangsvollstreckung als unzulässighat das Landgericht stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen.Mit der Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtli-chen Urteils. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.Entscheidungsgründe:I.Das Berufungsgericht hält die Voraussetzungen einer Anfechtung nach§§ 123, 142 BGB nicht für gegeben. Es fehle an einer Täuschungshandlung,weil eine Aufklärung über Mängel, die einer Besichtigung zugänglich bzw. ohneweiteres erkennbar seien, vom Käufer nicht erwartet werden könne. So lägendie Dinge hier, da der Kläger bei Anwendung der im eigenen Interesse zu er-wartenden Sorgfalt habe erkennen können, daß ein Altlastenverdacht bestehe.Im Rahmen einer "ordnungsgemäßen Besichtigung" habe er die Ölverschmut-zungen erkennen können, auf die verschiedene Indizien (Färbung des Beton-- 5 -fußbodens, Ölspuren an der Wand, Geruchsbildung) hingewiesen hätten. An-gesichts dessen könne es dahingestellt bleiben, ob die Verkäuferin den Klägervor Abschluß des Kaufvertrages auf das Vorhandensein der Altlasten oder zu-mindest auf den bestehenden Altlastenverdacht hingewiesen habe.II.Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.1. Das Berufungsgericht verkennt nicht, daß den Verkäufer eine Offen-barungspflicht hinsichtlich solcher Umstände trifft, die für die Entschließungdes Käufers von entscheidender Bedeutung sind und deren Mitteilung diesernach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (st. Senatsrechtspr., Urt. v.2. März 1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243; Urt. v. 25. Juni 1982,V ZR 143/81, WM 1982, 960 m.w.N.). Es geht ferner zutreffend davon aus, daßbei einem Grundstücksverkauf die Kontaminierung des Grundstücks mit Altöl-rückständen einen solchen offenbarungspflichtigen Umstand darstellt und daßder Verkäufer arglistig handelt, wenn er diesen Umstand verschweigt, obwohler ihn kennt oder ihn jedenfalls für möglich hält und dies in Kauf nimmt (s. nurSenat, Urt. v. 10. Juni 1983, V ZR 292/81, WM 1983, 990). Schließlich ist esauch nicht zu beanstanden, wenn das Berufungsgericht eine Offenbarungs-pflicht hinsichtlich solcher Mängel der Kaufsache verneint, die einer Besichti-gung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind. Der Käufer kanninsoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei einer im ei-genen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (vgl. nur Senat,BGHZ 132, 30, 34).- 6 -2. Das Berufungsgericht hat diese Grundsätze im konkreten Fall abernicht fehlerfrei angewendet.a) Es unterscheidet schon nicht ausreichend zwischen dem offenba-rungspflichtigen Umstand eines Altlastenverdachts und dem einer vorhandenenKontaminierung. Sind dem Verkäufer Altlasten bekannt, genügt er seiner Auf-klärungspflicht nicht dadurch, daß er dem Käufer von einem bloßen Altlasten-verdacht Mitteilung macht. Der Käufer kann vielmehr erwarten, daß er über ei-ne konkret vorhandene Kontamination Aufklärung erhält. Infolgedessen bestehtdie Offenbarungspflicht fort, wenn dem Käufer Umstände bekannt sind oderdurch eine Besichtigung hätten bekannt werden können, aus denen sich einAltlastenverdacht ergibt. Hält der Verkäufer in einer solchen Situation mit kon-kretem Wissen über vorhandene Altlasten zurück, so handelt er arglistig, wenner es für möglich hält, daß der Käufer lediglich einen Altlastenverdacht hat.b) Darüber hinaus rechtfertigen die vom Berufungsgericht getroffenenFeststellungen weder den Schluß auf einen Altlastenverdacht, geschweigedenn auf konkrete Altlasten.aa) Nach dem Gutachten des Sachverständigen T. vom 20. August1997 war eine durchgehend dunkle Färbung des Betonfußbodens im Erdge-schoß des Hauptgebäudes zu sehen. Diese hätte auch der Kläger bei einerBesichtigung vor Abschluß des Kaufvertrages erkennen können. Es ist jedochnicht ersichtlich, wieso sich für einen Laien - daß der Kläger besondere Fach-kenntnisse hatte oder daß er wußte, was früher auf dem Gelände produziertwurde, ist nicht festgestellt - hieraus der Schluß auf konkrete Altlasten ergeben- 7 -sollte. Die Färbung konnte vielfache Ursachen haben und mußte nicht auf ei-nen unsachgemäßen Umgang mit Öl schließen lassen. Jedenfalls läßt das Be-rufungsgericht Feststellungen vermissen, die diesen Schluß nahelegen und beider Beklagten die Erwartung begründen konnte, der Kläger wisse Bescheidund bedürfe keiner weiteren Aufklärung.bb) Der Sachverständige T. hat ferner festgestellt, daß Öl bzw.Bohrölemulsionen "an der Wand heruntergelaufen ist". Aus dem Gesamtzu-sammenhang ergibt sich jedoch, daß diese Ölspuren bei einer Besichtigungnicht erkennbar waren, sich dem Sachverständigen vielmehr erst nach Öffnendes Betonfußbodens offenbarten. In dem darunter liegenden Hohlraum von 1,5bis 2 m zeigten sich diese Rückstände von heruntergelaufenem Öl. Als Er-kenntnisquelle für die vom Berufungsgericht angenommene Erkennbarkeit fürden Kläger scheidet dieser Umstand daher aus, unabhängig davon, ob einKäufer hieraus überhaupt auf Altlasten größeren Ausmaßes schließen kann.cc) Die Annahme, man habe die Kontaminierung durch Öl riechen kön-nen, hat das Berufungsgericht nicht nachvollziehbar belegt. Einerseits geht dasGericht davon aus, der Kläger habe bei einer Besichtigung der aufstehendenGebäude, und zwar auch bei trockener Witterung, Ölgeruch wahrnehmen kön-nen, da dies eine Bodenprobe ergeben habe. Dabei übersieht es jedoch, daßdie Bodenprobe irgendwo außerhalb des Gebäudes entnommen wurde undnichts über Wahrnehmungsmöglichkeiten innerhalb des Gebäudes besagt.Zum anderen stellt das Gericht selbst darauf ab, daß die Probe aus demGrundstück außerhalb der Gebäude entnommen wurde. Dann aber ist eben-sowenig naheliegend, daß dem Kläger Ölgeruch hätte auffallen müssen. Zwarist nachvollziehbar, daß eine kontaminierte Bodenprobe nach Öl riecht. Das- 8 -bedeutet aber nicht, daß in gleicher Weise Ölgeruch wahrnehmbar ist, wenndie Probe nicht entnommen ist und ein etwaiger Ölgeruch durch andere Gerü-che oder Umstände überdeckt oder zumindest erheblich gemindert wird.dd) Daß das Herumliegen von geringen Mengen von verwitterten Metall-spänen nichts über eine Kontaminierung aussagt, sondern allenfalls die vageÜberlegung rechtfertigt, daß bei der Produktion mit Öl gearbeitet worden seinkönnte und daß es dabei - wie vielfach - zu unsachgemäßem Umgang hiermitgekommen sein kann, bedarf keiner näheren Darlegung.III.Fehlt es somit an einer Grundlage für die Annahme, daß die Beklagteerwarten durfte, der Kläger bedürfe keiner weiteren Aufklärung, da er sich beieiner Besichtigung selbst ein Bild über die vorhandenen - und ohne weitereserkennbaren - Kontaminationen hätte machen können, kann das angefochteneUrteil nicht bestehen bleiben. Es kommt daher auf die Frage an, ob die Be-klagte den Kläger hinreichend aufgeklärt hat. Entgegen der Meinung desLandgerichts ist hierfür nicht die Beklagte darlegungs- und beweispflichtig.Vielmehr muß der Kläger, der für den gesamten Arglisttatbestand die Darle-gungs- und Beweislast trägt, vortragen und nachweisen, daß die Beklagte ihnnicht gehörig aufgeklärt hat (vgl. nur Baumgärtel/Laumen, Handbuch der Be-weislast im Privatrecht, 2. Aufl., § 123 Rdn. 5 m.w.N.). Dabei muß er allerdingsnicht alle theoretisch denkbaren Möglichkeiten einer Aufklärung ausräumen.Vielmehr genügt- 9 -er seiner Darlegungs- und Beweislast, wenn er die von der Beklagten vorzutra-gende konkrete, d.h. räumlich, zeitlich und inhaltlich spezifizierte, Aufklärungwiderlegt.Wenzel Schneider Krüger Klein Gaier

Meta

V ZR 285/99

20.10.2000

Bundesgerichtshof V. Zivilsenat

Sachgebiet: ZR

Zitier­vorschlag: Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 19.10.2000, Az. V ZR 285/99 (REWIS RS 2000, 793)

Papier­fundstellen: REWIS RS 2000, 793

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