Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 08.06.2018, Az. V ZR 195/17

[X.]:[X.]:BGH:2018:080618UVZR195.17.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V [X.]
Verkündet am:

8. Juni 2018

Langendörfer-Kunz

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
[X.] § 16 Abs. 3
Eine wirksame Änderung des bisher geltenden Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 16 Abs. 3 [X.] setzt voraus, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungen zu beschließen (Bestätigung von Senat, Urteil vom 11. November 2011 -
V [X.], NJW
2012, 603 Rn.
12; Urteil vom 9. Juli 2010 -
V [X.], NJW 2010, 2654 Rn. 16).
BGH, Urteil vom 8. Juni 2018 -
V [X.] -
LG [X.]

[X.]

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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 8.
Juni 2018
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die
Richterinnen Dr.
Brückner und Weinland und die Richter Dr.
Kazele und Dr.
Hamdorf
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des [X.] vom 16. Juni 2017 wird auf Kosten der Beklagten zu
2 zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungs-
und Teileigentümer-gemeinschaft. Die als Hochhaus konzipierte Anlage umfasst über 400 -

verfügt über knapp die Hälfte der Miteigentumsanteile. § 11 der Teilungserklä-rung regelt die Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigen-tums. Eine Öffnungsklausel enthält die Teilungserklärung nicht.
In einem [X.] des Pförtnereinsatzes vom [X.] 1993, verlängert durch Vertrag vom 16. Januar 1996, und in einem [X.] vom 15. September 2009 sind Vereinbarungen 1
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zwischen der Betreibergesellschaft des Hotels und der [X.] getroffen worden. Die darin enthaltene Kostenverteilung weicht von der Teilungserklärung ab. In dem [X.] des [X.] ist geregelt, dass die Hotelgesellschaft den Wohnungseigentümern die Lohnkosten für die Pförtner zuzüglich eines Aufschlags von 15% auf die tat-sächlichen Lohnkosten abzüglich eines Anteils von 37% auf die so ermittelten Kosten zuzüglich Mehrwertsteuer in Rechnung stellt. In dem [X.] ist geregelt, dass die Wohnungseigentümer (Alt-
und Neuresidenz) als Vergütung für den auf sie entfallenden Anteil an den in dem Vertrag geregelten Leistungen der Hotelgesellschaft an diese monatlich brutto

Der [X.] des Pförtnereinsatzes ist durch bestands-kräftigen Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt worden.
In der Eigentümerversammlung vom 4. Dezember 2015 fassten die Wohnungseigentümer unter [X.] 4 folgenden Beschluss:

[X.] ist im [X.] durch die M.

mbH erfolgt. Hierfür sind Kosten in [X.] diesen Kosten trägt die M.

mbH für ihre Son-Weiterberechnung an die Eigentümergemeinschaft. Die gegenüber der Eigentümergemeinschaft abgerechneten Kosten in Höhe von -
und Neuresi-denzen (Sondereigentumseinheiten Nr. 1 bis 250, 253 bis 382 und 386

Unter [X.] 7 beschlossen sie:

.

mbH hat im [X.] [X.] für die Eigentümergemeinschaft erbracht. Hierfür sind Kosten in 3
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die M.

mbH für ihre Sondereigentumseinheiten die Eigentümergemeinschaft. Die gegenüber der Eigentümergemein-

brutto werden unter den Eigentümern der Alt-
und Neuresidenzen ([X.] bis 250, 253 bis 382 und 386 bis 461) nach Miteigen-

Auf die gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtete Anfechtungs-klage der Kläger hat das Amtsgericht -
soweit von Interesse -
den zu [X.]
7 gefassten Beschluss für ungültig erklärt und die Klage hinsichtlich des zu [X.] 4 gefassten Beschlusses abgewiesen. Das [X.] hat auch den Beschluss zu [X.] 4 für ungültig erklärt. Mit der von
dem [X.] zugelassenen Revi-sion, deren Zurückweisung die Kläger beantragen, will die Teileigentümerin des Hotels, die Beklagte zu 2, die Abweisung der Klage erreichen.

Entscheidungsgründe:
I.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts widerspricht der Beschluss zu [X.]
4 über die Verteilung der Kosten für die technische Betreuung der Anlage den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil der darin zugrunde geleg-te Verteilerschlüssel nicht der Teilungserklärung entspreche. Die Beklagten könnten sich nicht
auf den [X.] berufen. Selbst wenn dieser durch einen bestandskräftigen Beschluss der [X.] genehmigt worden sein sollte, sei mit einem solchen Beschluss der [X.] der Teilungserklärung nicht geändert worden. Denn der Beschluss wäre wegen fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig. 5
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[X.] ergebe sich nicht aus §
21 Abs. 7 [X.]. Die in dem Vertrag geregelten Kosten stellten keine Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums dar. Es sei weder vorgetragen noch ersicht-lich, dass die technische Betreuung der Anlage durch Nutzungen notwendig werde, die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des gemeinschaftlichen Eigentums im Zusammenhang stehen. Es handle sich auch nicht um Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand im Sinne der Vorschrift. Die Verwaltung sei bei dem Abschluss des [X.] im Rahmen ih-rer üblichen Aufgaben gemäß § 27 [X.] tätig geworden.
Auch der Beschluss zu [X.] 7 widerspreche den Grundsätzen ord-nungsmäßiger Verwaltung. Die Verteilung der Kosten für die [X.] entspreche nicht der Teilungserklärung. Der den [X.] bestätigende Beschluss der Wohnungseigentümer sei wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. Die Voraussetzungen von §
21 Abs. 7 [X.] lägen nicht vor.
II.
Die zulässige Revision (vgl. Senat, Urteil vom 25. September 2015

V
ZR 244/14, NJW 2015, 3651 Rn. 7, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ
207, 99) ist unbegründet.
1. Das Berufungsgericht hat den Beschluss zu [X.] 4 über die Verteilung der Kosten für die technische Betreuung der [X.] zu Recht für ungültig erklärt.
a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Beschluss zu [X.] 4 nicht schon allein deshalb den Grundsätzen ordnungsmäßiger Ver-waltung widerspricht, weil der darin zugrunde gelegte Verteilungsschlüssel nach 7
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den -
von der Revision nicht beanstandeten -
Feststellungen des Berufungsge-richts nicht dem in der Teilungserklärung vorgegebenen [X.] entspricht. Der [X.] der Teilungserklärung ist nämlich dann nicht maßgeblich, wenn er wirksam geändert wurde. Das Berufungsge-richt prüft daher zu Recht, ob eine solche Änderung in einem den [X.] vom 15. September 2009 genehmigenden Mehr-heitsbeschluss liegen könnte. Die Wirksamkeit eines solchen Mehrheitsbe-schlusses setzte allerdings voraus, dass die Wohnungseigentümer hierfür die entsprechende Kompetenz besitzen, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 [X.]) ergeben kann (vgl. Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 -
V [X.], [X.], 346 Rn. 12 mwN). Liegt die erforderliche Kompetenzzuweisung nicht vor, ist ein dennoch gefasster Be-schluss nichtig (vgl. Senat, Urteil vom 13. Oktober 2017 -
V [X.], NJW
2018, 1254 Rn. 6 mwN). Da hier die Teilungserklärung keine Öffnungs-klausel enthält, die eine Mehrheitsentscheidung zulässt, kommt eine Kompe-tenzzuweisung nur aufgrund Gesetzes in Betracht.
aa) Eine Kompetenz der Wohnungseigentümer, den Kostenverteilungs-maßstab der Teilungserklärung für die technische Betreuung der Anlage mit Stimmenmehrheit zu ändern, ergibt sich -
wie das Berufungsgericht rechtsfeh-lerfrei annimmt -
nicht aus § 21 Abs. 7 [X.]. Nach dieser Vorschrift können die Wohnungseigentümer die Regelung der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen [X.] mit Stimmenmehrheit beschließen.
(1) Die Kosten für die technische Betreuung der Wohnungseigentumsan-lage stellen keine Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums dar.
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Besondere Nutzungen im Sinne von § 21 Abs. 7 [X.] sind solche, die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einher-gehen und zumindest bei typisierender Betrachtung den Anfall besonderer Kos-ten wahrscheinlich machen (vgl. Senat, Urteil vom 1. Oktober 2010

V
ZR
220/09, NJW
2010, 3508 Rn. 9). Ob die Voraussetzungen
der besonde-ren Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums erfüllt sind, hängt maßgeblich von den Umständen des Einzelfalls ab ([X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., § 21 Rn. 81). Die Auffassung des Berufungsgerichts, es sei weder vorgetragen noch ersichtlich, dass
die technische Betreuung der Anlage durch Nutzungen not-wendig werde, die mit einem über die gewöhnliche Nutzung hinausgehenden gesteigerten Gebrauch des Gemeinschaftseigentums im Zusammenhang ste-hen, lässt Rechtsfehler nicht erkennen. Entgegen der Auffassung der Revision lassen sich daraus, dass -
wie die Revision vorträgt -
einige technische Anlagen allen Eigentümern, andere nur den Eigentümern der Alt-
und Neuresidenzen und wieder andere nur dem Hotel dienen, keine Schlussfolgerungen im Hinblick auf eine
besondere Nutzung im Sinne von § 21 Abs. 7 [X.] ziehen. Der Um-stand, dass die Einheiten einer Wohnungseigentumsanlage nicht einheitlich, sondern teilweise durch unterschiedliche technische Anlagen, die jeweils nur bestimmten Einheiten dienen, versorgt werden, besagt für sich allein nichts über eine gesteigerte Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums und dadurch verursachte Kosten für die technische Betreuung.
(2) Bei den Kosten der technischen Betreuung der [X.] handelt es sich auch
nicht um Kosten für einen besonderen [X.] im Sinne von § 21 Abs. 7 [X.]. Ein besonderer Verwaltungs-aufwand liegt vor, wenn das normale, übliche Maß bei der Verwaltung des ge-meinschaftlichen Eigentums überschritten ist (Senat, Urteil vom 18. März 2016
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V [X.], NJW
2016, 2177 Rn. 42). Das Berufungsgericht geht rechtsfeh-lerfrei davon aus, dass die technische Betreuung der Anlage das normale Maß 13
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bei der Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage nicht überschreitet. Die dagegen gerichteten Einwände der Revision führen nicht zu einer anderen Be-urteilung. Ihr erneuter Hinweis, dass einige technische Anlagen allen Eigentü-mern, andere nur den Wohnungseigentümern und wieder andere nur dem Hotel dienten, besagt nichts darüber, ob die technische Betreuung der [X.] über eine übliche technische Betreuung hinausgehende [X.] erfordert. Auch der Vortrag der Revision, dass die Hotelgesellschaft technischen Betreuung trage, während an die Eigentümergemeinschaft nur der auf Wohnungseigentümer entfallende Anteil weitergegeben werde, vermag das Vorliegen eines besonderen Verwaltungsaufwands nicht zu begründen. Die Kostenverteilung des Vertrages lässt für sich genommen
dazu keine Schluss-folgerungen zu.
bb) Die Revision beanstandet allerdings zu Recht, dass das Berufungs-gericht nicht geprüft hat, ob sich eine Kompetenz zur Änderung des durch die Teilungserklärung festgelegten Verteilungsschlüssels für die Kosten der techni-schen Betreuung aus § 16 Abs. 3 [X.] ergibt. Nach dieser Vorschrift können die Wohnungseigentümer hinsichtlich der darin näher bezeichneten Betriebs-
und Verwaltungskosten den gesetzlichen oder den im Wege der Vereinbarung (vgl. Senat, Urteil vom 1. Juni 2012 -
V [X.], NJW
2012, 2578 Rn. 12) festgelegten Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss ändern, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Ob und in welchem Umfang es sich bei den von dem Vertrag vom 15.
September 2009 über die technische Betreuung erfassten Kosten um sol-che im Sinne von § 16 Abs. 3 [X.] handelt, lässt sich auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts nicht beurteilen. Insbesondere lässt sich nicht erkennen, ob es sich um einen so genannten Vollwartungsvertrag handelt, 15
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der über die laufenden Wartungs-
und Pflegemaßnahmen hinaus auch Instand-haltungsmaßnahmen zum Gegenstand hat, deren Kosten nicht auf der [X.] von § 16 Abs. 3 [X.] abweichend vom allgemeinen Verteilungsmaßstab verteilt werden können (vgl.
[X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., § 16 Rn. 92). Weder das Berufungsurteil noch das Urteil des Amtsgerichts, auf dessen [X.] das Berufungsgericht Bezug nimmt, enthalten Feststellungen zu dem näheren Inhalt des Vertrages und den von ihm konkret erfassten Kosten. Der [X.], welche konkreten Kosten Gegenstand des Vertrages sind.
cc) Der Annahme einer Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 3 [X.] steht nicht entgegen, dass der Vertrag vom 15.
September 2009 nach dem Vorbringen der Revisionserwiderung eine unmittelbare Abrechnung zwischen der Hotelgesellschaft in ihrer Eigenschaft als Teileigentümerin einerseits und in ihrer Eigenschaft als Dienstleisterin andererseits regelt. Wird ein [X.] als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft für diese ent-geltlich tätig, kann die Abrechnung der erbrachten Dienstleistungen auch der-gestalt geregelt werden, dass der von diesem Wohnungseigentümer nach dem allgemeinen Verteilungsmaßstab zu tragende Kostenanteil vorab von den [X.] abgezogen wird und nur der restliche Betrag von den übrigen [X.] zu begleichen ist. Nicht möglich wäre es allerdings, die [X.] so auszugestalten, dass nur der von den übrigen [X.]n zu tragende Zahlungsbetrag konkret abgerechnet wird, die Höhe der [X.] für die Wohnungseigentümer aber nicht nachvollziehbar ist. Eine solche Regelung wäre nicht hinreichend transparent, da sie nicht erkennen [X.], ob sich auch der unmittelbar von dem die Dienstleistungen erbringenden Wohnungseigentümer zu tragende und von ihm vorab abgezogene Anteil an 17
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dem festgelegten Verteilungsschlüssel orientiert bzw. nach welchem Maßstab die Kosten künftig verteilt werden.
b) [X.], das Berufungsgericht habe § 16 Abs. 3 [X.] nicht geprüft, führt gleichwohl nicht zum Erfolg der Revision. Auch bei Bestehen einer entsprechenden Beschlusskompetenz setzt eine wirksame Änderung des bisher geltenden Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss voraus, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigen-tümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungen zu beschließen (vgl. Senat, Urteil vom 11. No-
vember 2011 -
V [X.], NJW
2012, 603 Rn. 12; Urteil vom 9. Juli 2010

V
[X.], NJW 2010, 2654 Rn. 16). Nur so ist die erforderliche Transpa-renz gewährleistet und die Neuregelung der
Kostenverteilung insbesondere für einen Sonderrechtsnachfolger, der nach § 10 Abs. 4 [X.] an Beschlüsse ge-bunden ist, durch Einsicht in die Beschlusssammlung klar ersichtlich (vgl. [X.]/[X.], [1.3.2018], §
16 [X.] Rn. 163). Dass die Wohnungseigen-tümer
einen Beschluss gefasst haben, mit dem sie die Teilungserklärung [X.] wollten, kann auf der Grundlage des Revisionsvorbringens nicht ange-nommen werden.
aa) Soweit sich die Revision darauf stützt, dass der [X.] vom 15.
September 2009 von den [X.]n genehmigt worden sei, trägt dies die Annahme eines den bisherigen [X.] ändernden Beschlusses nicht. Die Revision weist auf kein rechtserhebliches Vorbringen in den Tatsacheninstanzen hin, dass aus
diesem Beschluss der Wille der Wohnungseigentümer deutlich wird, über die bloße Vertragsgenehmigung hinaus auch eine Änderung des Kostenverteilungs-schlüssels der Teilungserklärung herbeizuführen.
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bb) Eine wirksame Änderung des Verteilungsschlüssels liegt auch nicht in dem zu [X.] 4 gefassten Beschluss. Darin werden lediglich die im [X.] angefallenen Kosten der technischen Betreuung verteilt; eine abstrakt-generelle Regelung über die künftige Verteilung der Kosten enthält er hingegen nicht.
2. Im Ergebnis zutreffend nimmt das Berufungsgericht an, dass auch der Beschluss zu [X.] 7 über die Verteilung der Kosten für den Pförtnerdienst für das [X.] nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
a) Nach den von der Revision nicht beanstandeten Feststellungen des Berufungsgerichts weicht die in [X.] 7 vorgesehene Verteilung der Kosten für Pförtnerdienstleistungen von dem in der Teilungserklärung vorgegebenen [X.] ab. Sie orientiert sich an den Vorgaben des -
nach den Fest-stellungen des Berufungsgerichts -
durch bestandskräftigen Beschluss geneh-migten Vertrages vom 7. Dezember 1993, verlängert durch Vertrag vom 16.
Januar 1996. Auch wenn mit der Genehmigung dieser Verträge durch die Wohnungseigentümer zugleich eine Änderung des [X.]s der Teilungserklärung beschlossen worden sein sollte, kann sich die in [X.] 7 vorgenommene Kostenverteilung hierauf nicht stützen. Eine mit Stimmenmehr-heit beschlossene Änderung der Teilungserklärung wäre mangels Beschluss-kompetenz nichtig.
aa) [X.] ergibt sich weder aus § 16 Abs. 3 [X.] noch aus § 21 Abs. 7 [X.]. Diese Vorschriften, die die Möglichkeit der Ände-rung des geltenden Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss regeln, sind erst am 1. Juli 2007 in [X.] getreten und können schon deshalb nicht Grundlage für eine in den 1990er Jahren beschlossene Änderung des [X.] in der Teilungserklärung sein.

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b) Ebenso wenig könnte sich ein Beschluss über die Änderung des [X.] auf § 21 Abs. 3 [X.] stützen. Nach dieser Vorschrift, die bereits vor der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2007 galt, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftli-chen Eigentums
entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmen-mehrheit beschließen, soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigen-tums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist. Die Vo-raussetzungen dieser Vorschrift liegen nicht vor, denn die Verteilung der Pförtnerkosten ist hier in der Teilungserklärung ausdrücklich geregelt. Eine Än-derung des in der Teilungserklärung geregelten [X.]s konnte vor Inkrafttreten der Neuregelung des Wohnungseigentumsgesetzes daher nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgen. Ein verein-barungsändernder Mehrheitsbeschluss war mangels Beschlusskompetenz nich-tig (vgl. Senat, Beschluss vom 25. September 2003 -
V [X.], [X.], 192, 196 mwN).
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b) In dem Beschluss zu [X.] 7 selbst liegt keine Änderung des [X.] der Teilungserklärung. Es werden lediglich die im [X.] für die Pförtnerdienstleistungen angefallenen Kosten verteilt. Eine abstrakt-generelle Regelung über eine Änderung des Verteilungsschlüssels der [X.] ist nicht getroffen worden.

III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Stresemann Brückner Weinland

Kazele

Hamdorf
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 20.06.2016 -
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LG [X.], Entscheidung vom 16.06.2017 -
11 [X.]/16 -

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