Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 08.03.2005, Az. VIII ZR 381/03

VIII. Zivilsenat | REWIS RS 2005, 4607

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 381/03 Verkündet am: 9. März 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein ZPO § 559 Nimmt das Berufungsgericht im Tatbestand auf die tatsächlichen Feststellungen des erstin-stanzlichen Urteils Bezug und geht es in seinen weiteren Ausführungen von entscheidungs-erheblichen Tatsachen aus, die im Widerspruch zum Tatbestand des angefochtenen Urteils stehen, ohne diese Abweichung zu erläutern, ist das Revisionsgericht an solche Tatsachen nicht gebunden. Das angefochtene Urteil ist dann schon deshalb aufzuheben, weil sein Tat-bestand keine verläßliche Beurteilungsgrundlage für das Revisionsgericht bildet.
BGB a.F. § 572 Satz 2 BGB § 566 a, ZVG §§ 148, 152 Abs. 2 Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung hat dem Mieter eine von diesem an den Vermieter geleistete Kaution nur dann herauszugeben, wenn eine derartige Verpflichtung auch den Zwangsvollstreckungsschuldner selbst, der das vermietete Grundstück erworben hat, getrof-fen hätte.

BGB § 566 a Hat ein Käufer ein vermietetes Grundstück vor dem 1. September 2001 erworben, so ist er dem Mieter gegenüber zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kau-tion nur verpflichtet, wenn dem Erwerber die Kaution ausgehändigt wird oder wenn er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt (§ 572 Satz 2 BGB a.F.). Die Vorschrift des § 566 a Satz 1 BGB findet auf Veräußerungsgeschäfte, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden sind, keine Anwendung.

BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 381/03 - LG Berlin AG Pankow/Weißensee - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. März 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 18. November 2003 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen

Tatbestand: Die Kläger begehren von der Beklagten als Zwangsverwalterin die Rück-zahlung einer Mietsicherheit (Kaution) nebst Zinsen. Mit Mietvertrag vom 31. Mai 1996 mietete die Klägerin zu 1 eine Woh-nung in B. , F. straße . Zu Beginn des Mietverhältnisses zahlte die Klägerin zu 1 an die damalige Vermieterin, die Firma Be.

GmbH (fortan: Firma Be. ), eine Kaution in Höhe von 4.250 DM (= 2.172,99 •). In der Folgezeit erwarb die Firma Bi. T.

mbH & Co. Betriebs KG (fortan: Firma Bi. T. ) die an die Klägerin zu 1 vermietete Wohnung. Mit Wirkung - 3 - vom 4. September 2001 trat der Kläger zu 2 als weiterer Mieter in den Vertrag ein. Mit Beschluß des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 20. September 2001 wurde die Zwangsverwaltung für die Wohnung angeordnet und die Be-klagte zur Zwangsverwalterin bestellt. Die Kaution erhielt die Beklagte nicht. Das Mietverhältnis endete am 31. Oktober 2002. Das Amtsgericht hat die Klage auf Rückzahlung der Kaution nebst Zin-sen, insgesamt 2.462,84 •, abgewiesen, das Landgericht die hiergegen gerich-tete Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Begehren weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Die Kläger hätten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen gegen die Beklagte in ihrer Eigenschaft als Zwangsverwalterin. Nach der Vorschrift des § 572 Satz 2 BGB a.F., die hier noch anwendbar sei, hätte die Erwerberin, die Firma Bi. T. , den Klägern auf Rückzahlung der an den Voreigentümer geleisteten Kaution nur gehaftet, wenn die Kaution tat-sächlich an die Erwerberin weitergeleitet worden wäre. Dies sei jedoch nicht der Fall gewesen. Deshalb sei auch eine Rückzahlungspflicht der Beklagten aus § 152 ZVG nicht gegeben, denn diese könne als Zwangsverwalterin nicht mehr schulden als der Zwangsvollstreckungsschuldner selbst. - 4 - II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen rechtsfehlerhaft verneint. 1. Das Berufungsgericht geht bei seiner rechtlichen Beurteilung, wonach eine Haftung der Beklagten als Zwangsverwalter ausscheide, davon aus, daß die Zwangsvollstreckungsschuldnerin die Kaution ihrerseits vom Veräußerer nicht erhalten habe. Die Erwägungen des Berufungsgerichts werden aber von seinen Feststellungen nicht getragen, weil diese widersprüchlich sind und dem Senat daher keine hinreichend sichere rechtliche Beurteilung des Parteivorbrin-gens erlauben (§§ 545 Abs. 1, 559 Abs. 1 ZPO). a) Das tatsächliche Vorbringen der Parteien ist nach § 314 ZPO in erster Linie dem Tatbestand des Urteils zu entnehmen. In der Rechtsprechung ist je-doch anerkannt, daß vom Geltungsbereich des § 314 ZPO auch diejenigen tat-sächlichen Feststellungen erfaßt werden, die in den Entscheidungsgründen enthalten sind (BGHZ 139, 36, 39). Die Bindungswirkung des Tatbestandes für das Revisionsgericht entfällt aber, soweit die tatsächlichen Feststellungen Wi-dersprüche aufweisen (Senat, Urteil vom 17. Mai 2000 - VIII ZR 216/99, NJW 2000, 3007 unter II 2 a). Einen solchen Widerspruch hat die Revision zu Recht gerügt. b) Das Berufungsgericht hat hinsichtlich des Tatbestandes gemäß § 540 ZPO zunächst auf die tatsächlichen Feststellungen des amtsgerichtlichen Ur-teils Bezug genommen. Im unstreitigen Tatbestand dieser Entscheidung heißt es, es sei ungewiß, ob die Firma Bi. T. die Kaution von ihrer Rechts-vorgängerin, der Firma Be. , erhalten habe. Demgegenüber geht das Beru-fungsgericht in seinen Entscheidungsgründen davon aus, die Kaution sei nicht - 5 - an die Firma Bi. T. weitergeleitet worden. Eine Begründung für diese voneinander abweichenden Feststellungen, etwa ein nunmehr übereinstim-mendes Vorbringen der Parteien im Berufungsverfahren, ist dem landgerichtli-chen Urteil nicht zu entnehmen; sie sind daher widersprüchlich und bilden somit keine verläßliche Beurteilungsgrundlage. 2. Auf die ungeklärt gebliebene Frage, ob die Zwangsverwaltungs-schuldnerin in den Besitz der Kaution gelangt ist, kommt es entscheidend an. a) Hat die ursprüngliche Vermieterin, die Firma Be.

, die ihr überge-bene Kaution an die Firma Bi. T. weitergeleitet, so träfe die Beklagte als Zwangsverwalterin gemäß § 152 Abs. 2 ZVG die Pflicht zur Rückzahlung der Kaution und der daraus angefallenen Zinsen nach Beendigung des Miet-verhältnisses. Unerheblich ist, daß die Firma Bi. T.

ihrerseits die Kaution nicht an die Beklagte ausgefolgt hat. Nach § 152 Abs. 2 ZVG hat der Zwangsverwalter anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und seine Pflichten zu erfüllen, weil diese Aufgaben vom Schuldner aufgrund der Beschlagnahme nicht mehr wahrgenommen werden können, da ihm die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen ist (§ 148 Abs. 2 ZVG). Zur Herausgabe der Kaution ist der Zwangsverwalter, wenn die sonstigen Vor-aussetzungen gegeben sind, auch dann verpflichtet, wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat (Senat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342; Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, zur Veröffentlichung bestimmt). b) Die Beklagte wäre hingegen nicht zur Rückzahlung der Kaution ver-pflichtet, wenn die Firma Be. die Mietsicherheit einbehalten und nicht an die Firma Bi. T. , die Zwangsvollstreckungsschuldnerin, ausgehän-digt hätte. Denn in diesem Fall hätte auch kein Anspruch der Kläger gegen die - 6 - Firma Bi. T. nach § 572 Satz 2 BGB a.F. vor der Beschlagnahme bestanden. (1) Das Berufungsgericht hat aufgrund seiner unangegriffenen Feststel-lungen, die Firma Bi. T. habe die Wohnung vor dem 1. September 2001 erworben, zu Recht für die Haftung des Erwerbers zur Herausgabe einer Mietkaution die Vorschrift des § 572 Satz 2 BGB a.F. herangezogen. Danach ist der Erwerber eines Grundstücks zur Rückgabe der Kaution an den Mieter unter anderem nur dann verpflichtet, wenn ihm die Sicherheit vom Veräußerer aus-gehändigt worden ist. Soweit die Revision meint, die Haftung des Erwerbers richte sich nach der aufgrund des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, S. 1149) eingeführten und seit dem 1. September 2001 geltenden Neuregelung in § 566 a Satz 1 BGB, die eine Verpflichtung des Erwerbers zur Rückzahlung der Kaution in allen Fällen vorsieht, ist dies unzutreffend. Angesichts des Fehlens einer Übergangsvorschrift in Art. 229 § 3 EGBGB ist fraglich, ob § 566 a Satz 1 BGB auf Veräußerungsvorgänge vor sei-nem Inkrafttreten (1. September 2001) Anwendung findet. Die ganz herrschen-de Meinung verneint dies zu Recht (LG Berlin, GE 2002, 596; LG Aachen, NJW-RR 2003, 586; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 566 a Rdnr. 4; Krenek in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand November 2004, § 566 a Rdnr. 13; Geldmacher in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Woh-nungsbaurecht, Bd. 7, § 566 a Anm. 8; Beuermann/Blümmel, Das neue Miet-recht 2001, S. 406 ff.; Derleder, DWW 2002, 150 f.; Geldmacher, DWW 2002, 182, 193; a.A. nur Franke, ZMR 2001, 951, 952). Der Gesetzgeber hat in den Regelungen des Art. 229 § 3 EGBGB zum Ausdruck gebracht, daß aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechts-- 7 - sicherheit für Miet- und Pachtverträge Übergangsvorschriften erforderlich sind. Begründet wird dies damit, daß diese Verträge als Dauerschuldverhältnisse zum Teil schon lange vor dem Inkrafttreten des neuen Rechts bestanden haben und Mieter und Vermieter ihre Verträge entsprechend der alten Rechtslage ausgestaltet haben (BR-Drucks. 439/00, S. 191, 192). Letzteres gilt in gleicher Weise für Kaufverträge über vermietete Grundstücke, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen und abgewickelt worden sind. In vielen Fäl-len wird der Erwerber im Vertrauen auf die Regelung des § 572 BGB a.F. die Kautionsabrede bei den Verhandlungen über den Kaufpreis und bei der Abwick-lung des Veräußerungsgeschäfts nicht berücksichtigt haben. Da eine Haftung des Erwerbers nach der Altregelung nur in Betracht kam, wenn diesem die Kau-tion ausgehändigt wurde oder er gegenüber dem Veräußerer die Pflicht zur Rückgewähr übernommen hatte, bestand für ihn in der Regel kein Anlaß, auf eine Auskehrung der Kaution zu drängen. Würde ihm nachträglich doch eine Erstattungspflicht entsprechend der Neuregelung des § 566 a Satz 1 BGB auf-erlegt werden, wäre damit sein berechtigtes Vertrauen auf den Bestand der Umstände, die für den damaligen Vertragsschluß von Bedeutung waren, nicht geschützt. Eine Erstreckung der Regelung des § 566 a Satz 1 BGB auf bereits zu-vor abgeschlossene Veräußerungsvorgänge würde im übrigen unter dem Ge-sichtspunkt des Verbotes der echten Rückwirkung von Gesetzen verfassungs-rechtlichen Bedenken begegnen. Eine verfassungsrechtlich unzulässige Rück-wirkung liegt dann vor, wenn ein Gesetz nachträglich ändernd in abgewickelte, der Vergangenheit angehörende Tatbestände eingreift (BVerfGE 11, 139, 145 f.; 95, 64, 86 f.). Dies wäre hier der Fall, wenn die Neuregelung des § 566 a Satz 1 BGB nachträglich auf vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Ver-äußerungsvorgänge Anwendung finden würde. Dem könnte nicht entgegen-gehalten werden, der Rückzahlungsanspruch des Mieters sei erst fällig mit Be-- 8 - endigung des Mietverhältnisses und entsprechend der Abrechnungsmöglichkeit des Erwerbers; liege dieser Zeitpunkt wie hier nach dem 1. September 2001, so könne allenfalls von einer - zulässigen - unechten Rückwirkung ausgegangen werden. § 566 a Satz 1 BGB knüpft nicht an die Fälligkeit des Rückzahlungsan-spruchs an, sondern an die Veräußerung des vermieteten Wohnraums. Bereits durch den Erwerb ist der Käufer mit dem aufschiebend bedingten Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution belastet. War die Veräußerung wie im vorliegenden Fall vor dem 1. September 2001 abgeschlossen, so kommt eine Rückwirkung des § 566 a Satz 1 BGB zu Lasten des Erwerbers nicht in Be-tracht. (2) Träfe somit die Erwerberin, die Firma Bi.

T. , eine Pflicht zur Rückzahlung der Kaution nicht, wäre auch die Beklagte als Zwangsverwal-terin nicht zur Herausgabe der gestellten Sicherheit verpflichtet. Ein Zwangs-verwalter hat zwar nach § 152 Abs. 2 ZVG anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfüllen. Seine Haftung kann jedoch nicht weiter gehen als die Verpflichtung des Schuldners selbst; denn der Zwangsverwalter übernimmt lediglich die Befugnis zur Verwaltung des Grundstücks, die dem Schuldner aufgrund der Beschlagnahme entzogen wor-den ist. - 9 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben. Eine eigene Sachentscheidung ist dem Senat nicht möglich (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da es noch weiterer tatsächli-cher Feststellungen bedarf. Daher ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 563 Abs. 1 ZPO), und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Dr. Deppert Ball Dr. Leimert
Wiechers Dr. Wolst

Meta

VIII ZR 381/03

09.03.2005

Bundesgerichtshof VIII. Zivilsenat

Sachgebiet: ZR

Zitier­vorschlag: Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 08.03.2005, Az. VIII ZR 381/03 (REWIS RS 2005, 4607)

Papier­fundstellen: REWIS RS 2005, 4607

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