Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.11.2003, Az. VIII ZR 41/03

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/03Verkündet am:12. November 2003K i r c h g e ß n e r ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:[X.]: nein[X.] § 10 Abs. 1Zu einem "vorläufigen Mietverzicht" bei durch öffentliche Mittel geförderten [X.].[X.], Urteil vom 12. November 2003 - [X.]/03 -LG [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren [X.] bis zum 29. Oktober 2003 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die Richter [X.], Dr. Leimert, [X.] und [X.] Recht erkannt:Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der [X.] des[X.]s [X.] vom 9. Januar 2003 wird zurückgewiesen.Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.Von Rechts [X.]:Die Klägerin vermietete den Beklagten durch Mietvertrag vom 22. Mai1997 eine Wohnung im [X.] B. . In der Zusatzver-einbarung zu dem Mietvertrag heißt [X.] Beginn des Mietverhältnisses wurden in dem WohngebäudeM. [X.]folgende Modernisierungsmaßnahmen durch-geführt:-Einbau einer zentralen Heizungsanlage-Einbau einer zentralen [X.] der Elektroinstallation-Wärmedämmarbeiten-Einbau von isolierverglasten Fenstern- 3 -Durch diese Baumaßnahmen erhöht sich der für die [X.] preisrechtlich zulässige [X.]/monatlich um 317,94 DM monatlich auf 887,02 DM -monatlich.Die Baumaßnahme wurde durch öffentliche Mittel gefördert. [X.] hat die [X.] [X.] festgesetzt. Für 1996 beträgt diese 5,50 DM/[X.] monatlich.Es wird daher ein - vorläufiger - Mietverzicht in Höhe von304,13 DM/monatlich ausgesprochen, so daß nettokalt gegenwär-tig zu zahlen sind: 582,89 DM/monatlich.Dieser Betrag ist unter 1.1 der Anlage 1 zum Mietvertrag (Berech-nung der Miete) bereits [X.] Schreiben vom 15. Mai 2001 teilte die Klägerin den Beklagten mit,daß der Förderzeitraum nunmehr abgelaufen sei und sie den vorläufigen Miet-verzicht aufhebe. Sie verlangt von den Beklagten für die Zeit von Juli bis [X.] 2001 Zahlung einer restlichen Nettomiete von monatlich 141,95 (277,63 DM). Hierbei handelt es sich um die Differenz zwischen der vor [X.] Juli 2001 geschuldeten und in dieser Höhe von den Beklagten weitergezahl-ten Nettokaltmiete und der von der Klägerin angesetzten Miete von 887,02 [X.] kalt.Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das [X.] die Beru-fung der Klägerin zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsge-richt zugelassene Revision der Klägerin. Die Parteien haben sich mit einer Ent-scheidung ohne mündliche Verhandlung einverstanden [X.] 4 -Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:Die Klägerin habe keinen Anspruch auf rückständige Miete für die [X.] bis Dezember 2001. Die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom22. Mai 1997 weiche zum Nachteil der Mieter von den Vorschriften der §§ 1 bis9 [X.] ab und sei daher nach § 10 Abs. 1 [X.] unwirksam. Diese Vorschriftkomme hier zum Zuge, denn sie sei zum Zeitpunkt des Beginns des Mietver-hältnisses noch in [X.] gewesen. Die Zusatzvereinbarung räume der Klägerindas Recht ein, zu einem nicht näher bestimmten Zeitraum eine höhere Miete zuverlangen, ohne daß sie um die Zustimmung der Mieter unter Beachtung des§ 2 [X.] ersuchen müßte. Auch von der Einhaltung der Kappungsgrenze wäresie freigestellt. Schließlich könnte sie auch für die vor Beginn des [X.] durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen einen Zuschlag verlangen,obwohl nur die Modernisierung während des Bestehens des Mietverhältnissesvon § 3 [X.] erfaßt werde. Dabei seien jedoch auch bei öffentlich gefördertemWohnraum, der - wie die streitgegenständliche Wohnung - nicht preisgebundensei, die materiellen und formellen Voraussetzungen des gesetzlich vorgesehe-nen [X.] zu beachten. Alle generellen Regelungen, [X.] auf die künftige Miethöhe hätten und dazu führten, daß der [X.] unter Außerachtlassung des [X.] die Miete erhöhen könne, insbe-sondere die Vereinbarung einer "vorläufigen" Miete, seien unwirksam. [X.], wonach dem Mieter auf die fest vereinbarte Miete wegen besondererUmstände ein Mietnachlaß gewährt werde, der in genau festgelegten Stufenwegfallen solle, könne zwar unter Umständen als Staffelmietzinsvereinbarungwirksam sein. Voraussetzung für eine wirksam vereinbarte Staffelmiete sei- 5 -aber, daß der Zeitpunkt der Erhöhung genau bestimmt oder zumindest nachdem Kalender bestimmbar sei. Daran fehle es hier.[X.] Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand, so [X.] Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht hält das Berufungsgericht die Zu-satzvereinbarung zu dem Mietvertrag, die Grundlage der Mietzinsforderung derKlägerin ist, für unwirksam nach § 10 Abs. 1 [X.].1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß auf die vor [X.] September 2001 zugegangene Mieterhöhungserklärung der Klägerin die [X.] des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe in der bis 31. [X.] geltenden Fassung Anwendung finden (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB).2. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Zusatzvereinbarung zudem Mietvertrag sei nach § 10 Abs. 1 [X.] nicht unwirksam, weil es sich [X.] um eine Vereinbarung während des Bestehens des Mietverhältnisses han-dele, für die die Ausnahmeregelung des § 10 Abs. 1 [X.] gelte.Die Behauptung der Klägerin in der Revisionsbegründung, die Parteienhätten zunächst den Hauptmietvertrag und erst danach die [X.], die Parteien hätten mithin die Erhöhung des Mietzinses erst nachAbschluß des eigentlichen Mietvertrages vereinbart, ist der Vortrag neuer [X.], die im Revisionsverfahren grundsätzlich nicht berücksichtigt werdendürfen. § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO bestimmt, daß lediglich dasjenige Vorbringender Beurteilung des [X.] unterliegt, das aus dem Berufungsurteiloder dem Sitzungsprotokoll ersichtlich ist. Im amtsgerichtlichen Urteil vom16. September 2002, auf das das Berufungsurteil gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1ZPO Bezug nimmt, ist ausdrücklich festgestellt worden, daß die [X.] 6 -barung zum Mietvertrag bei Vertragsunterzeichnung und nicht im Laufe [X.] geschlossen worden ist. Das entspricht dem Vortrag der Klä-gerin und ist auch in der Berufungsinstanz nicht in Zweifel gezogen worden.3. Entgegen der Ansicht der Revision verlangt die Klägerin von den [X.] mit der vorliegenden Klage nicht den ursprünglich vereinbarten [X.]. Die Höhe des von den Beklagten nach dem Mietvertrag vom 22. Mai 1997geschuldeten Mietzinses wird - wie schon das Amtsgericht richtig festgestellthat - durch die dem Mietvertrag als Anlage 1 beigefügte [X.]. Dieser Betrag sollte auch nach der Zusatzvereinbarung, die auf [X.] Bezug nimmt, bis auf weiteres die vereinbarte Gegenleistungfür die Überlassung der Wohnung an die Beklagten sein. Dabei war beidenVertragsparteien bewußt, daß die Klägerin mit Rücksicht auf den mit der [X.]abgeschlossenen Fördervertrag keinen höheren Mietzins verlangendurfte.4. Nicht zu beanstanden ist auch die Auslegung der Zusatzvereinbarungdurch das Berufungsgericht dahin, daß diese der Klägerin das Recht einräumt,zu einem nicht näher bestimmten Zeitpunkt eine höhere Miete verlangen zukönnen, unabhängig von den Voraussetzungen des Gesetzes zur Regelung derMiethöhe. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht deshalb an, daß die von derKlägerin ausbedungene Regelung mit § 2 [X.] schon deshalb nicht zu verein-baren ist, weil der Vermieter nach § 2 [X.] lediglich die Zustimmung des [X.] zu einem berechtigten Erhöhungsverlangen beanspruchen, nicht aber [X.] einseitig festlegen kann (vgl. auch [X.], [X.], 1357).- 7 -5. Ohne Erfolg macht die Revision weiterhin geltend, die Klägerin hätteden Mietvertrag ohne die Zusatzvereinbarung nicht abgeschlossen, weswegensich die Frage nach dem rechtlichen Schicksal des [X.] stelle.Zutreffend hält das Berufungsgericht nur die Zusatzvereinbarung [X.] vom 22. Mai 1997 nach § 10 Abs. 1 [X.] für unwirksam. Die Un-wirksamkeit einzelner Vereinbarungen hat auf die Wirksamkeit des [X.] insgesamt aber keinen Einfluß. § 10 Abs. 1 [X.] ist, ebenso wie [X.] des § 557 Abs. 4 BGB, ein Schutzgesetz zugunsten [X.]. Ein Verstoß gegen dieses Schutzgesetz führt nur zur Unwirksamkeitder für den Mieter nachteiligen Vertragsbestimmung.Dr. Deppert [X.] Dr. Leimert[X.] [X.]