Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 04.02.2004, Az. XII ZR 301/01

[X.]DES VOLKESURTEILXII ZR 301/01Verkündet am:4. Februar 2004Küpferle,[X.]Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:jaBGHR: [X.]§ 322SachsAnhGemeindeO § 100 Abs.1a)Zur Bindung der Zivilgerichte an bestandskräftige Entscheidungen der Verwal-tungsbehörde (hier: Versagung der Genehmigung eines langfristigen Mietvertra-ges mit einer Gemeinde).b)Auch langfristige Mietverträge sind keine kreditähnlichen Geschäfte i.S. von § 100Abs. 5 der Gemeindeordnung für das Land Sachsen-Anhalt.BGH, Urteil vom 4. Februar 2004 - XII ZR 301/01 - OLGNaumburgLGMagdeburg- 2 -Der XII. Zivilsenat des [X.]hat auf die mündliche [X.]durch die Vorsitzende Richterin [X.]und die RichterWeber-Monecke, Fuchs, Dr. [X.]und [X.]Recht erkannt:Auf die Revision des [X.]wird das Urteil des [X.]desOberlandesgerichts [X.]vom 23. Oktober 2001 aufgeho-ben.Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der [X.]vom 6. Juni 2001 wird zurückgewie-sen.Der Beklagten werden die Kosten der Berufung und der Revisionauferlegt.Von Rechts wegenTatbestand:Der Kläger macht rückständige und künftige Miete aus einem gewerbli-chen Mietverhältnis geltend.Er vermietete mit schriftlichem [X.]ein be-bautes Grundstück in [X.]mit einer Gesamtgröße von 12.600 m²zu einem monatlichen Mietzins von 5.000 DM bis 30. Mai 2022 an die [X.]zum Betrieb einer Kindertagesstätte. Im September 2000 reichte- 3 -diese den Mietvertrag bei der Kommunalaufsichtsbehörde zur Genehmigungein. Mit bestandskräftig gewordener Verfügung vom 16. Oktober 2000 versagteder Landkreis O. als zuständige Kommunalaufsichtsbehörde die Ge-nehmigung. Der Entscheidungssatz [X.]am 19.9.2000, hier eingegangen am 15.9.2000, beantragte Geneh-migung des [X.]über das Grundstück M. in [X.] zwischen der Gemeinde [X.] undHerrn R. B. vom 10.6.1997/16.6.1997 wird versagt."In der Begründung wird ausgeführt, es handele sich um ein kreditähnli-ches Geschäft, das gemäß § 100 Abs. 5 der Gemeindeordnung für das LandSachsen-Anhalt ([X.]LSA) der Genehmigung der Kommunalaufsichtsbehördebedürfe. Die Genehmigung könne nicht erteilt werden, weil der Abschluß [X.]nicht mit der dauerhaften Leistungsfähigkeit der Gemeinde in [X.]stehe. Die Beklagte, die die Miete zunächst seit 1997 gezahlt hatte, [X.]im Dezember 2000 ihre Zahlungen ein.Das [X.]hat der auf Zahlung eines Mietrückstandes von30.000 DM nebst Zinsen und eines laufenden monatlichen Mietzinses von5.000 DM bis zum Jahre 2022 gerichteten Klage in vollem Umfang stattgege-ben. Auf die Berufung der Beklagten hat das [X.]das Urteil auf-gehoben und die Klage abgewiesen. Dagegen wendet sich der Kläger mit [X.]vom Senat angenommenen Revision.- 4 -Entscheidungsgründe:Die Revision des [X.]führt zur Aufhebung des Berufungsurteils undzur Zurückweisung der Berufung.1. Das [X.]hat ausgeführt, mit dem [X.]sei davonauszugehen, daß die Frage, ob die Versagungsverfügung rechtmäßig sei, ins-besondere, ob der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag gemäߧ 100 Abs. 5 GO LSA der Genehmigung durch die Kommunalaufsichtsbehördebedurfte, nicht zu prüfen sei. Es hat gemeint, durch die bestandskräftige Ver-weigerung der Genehmigung bestehe eine Bindung dahin, daß der [X.]sei. Denn die Entscheidung einer Verwaltungsbehördebinde das (Zivil-)Gericht, soweit deren Rechtskraft reiche. Nach Unanfechtbar-keit der Ablehnungsentscheidung der Kommunalaufsichtsbehörde sei der [X.]im Außenverhältnis mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt des Abschlussesnichtig. Die Beklagte könne sich auch auf die Unwirksamkeit des Vertrages be-rufen. Sie setze sich dadurch nicht mit Treu und Glauben in Widerspruch.2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nach-prüfung nicht stand.Das Berufungsgericht war weder an die Entscheidung der Rechtsauf-sichtsbehörde gebunden noch bedurfte der Mietvertrag deren Genehmigung.a) Die Vorfrage, ob ein zivilrechtlicher Vertrag zu seiner Wirksamkeit [X.]behördlichen Genehmigung bedarf, haben grundsätzlich die [X.]zu entscheiden. Dabei ist die materielle Rechtslage zugrunde zu legen.Verweigert eine Behörde die von ihr für erforderlich gehaltene Genehmigung,so bleibt dies ohne Einfluß auf die Wirksamkeit eines Vertrages, wenn dieser- entgegen der Auffassung der Behörde - von vornherein einer Genehmigung- 5 -nicht bedarf. Ein Vertrag wird nicht deshalb genehmigungspflichtig, weil ihn eineBehörde - zu Unrecht - für genehmigungsbedürftig hält. Er ist vielmehr von [X.]an voll wirksam und bleibt es auch nach der Versagung der Genehmigung(vgl. BGB-RGRK/Steffen, 12. Aufl. § 182 Rdn. 12, 14 am Ende; Staudinger/Sack, BGB, 13. Bearb., § 134 Rdn. 176; Staudinger/[X.]aaO Vor-bem. zu § 244 ff. Rdn. D 337; Soergel/Leptin, BGB, 13. Aufl. vor § 182 Rdn. 10;Soergel/Hefermehl, aaO, § 134 Rdn. 47).Daß im vorliegenden Fall die Rechtsaufsichtsbehörde mit bestandskräfti-gem Verwaltungsakt die Genehmigung des [X.]abgelehnt hat, [X.]daran nichts zu ändern. Eine Bindung des Berufungsgerichts an die in [X.]des [X.]geäußerte Auffassung, der Vertrag seigenehmigungsbedürftig, besteht nicht.aa) Eine Bindungswirkung aus Gründen der Rechtskraft scheidet entge-gen der Auffassung des Berufungsgerichts von vornherein aus, da keine ge-richtliche Entscheidung über die Genehmigung, sondern lediglich eine Verwal-tungsentscheidung vorliegt. Eine Bindungswirkung aus Gründen der materiellenBestandskraft des Verwaltungsakts scheitert bereits an der mangelnden Beteili-gung des [X.]am Verwaltungsverfahren (vgl. Kopp/[X.]Aufl. § 43 Rdn. 31). Darüber hinaus erstreckt sich diese Bindung nur auf denEntscheidungssatz, nicht aber auf die Gründe der Entscheidung, auf [X.]präjudizielle Rechtsverhältnisse (vgl. Kopp/[X.]aaO Rdn. 32 f.). [X.]Entscheidungssatz lediglich die Versagung der Genehmigung ausgespro-chen hat, scheidet eine Bindung dahin, daß der Vertrag genehmigungsbedürf-tig, aber nicht genehmigungsfähig sei, aus.bb) Eine Bindung ergibt sich - entgegen der Auffassung der Revisions-erwiderung - auch nicht aus der [X.]des Verwaltungsakts. Die-- 6 -se besagt zwar, daß außer der Behörde sowie den Verfahrensbeteiligten [X.]von § 13 VwVfG auch alle anderen Behörden sowie grundsätzlich alleGerichte die Tatsache, daß der Verwaltungsakt erlassen wurde, als maßgebendakzeptieren müssen. Sie haben die durch den Verwaltungsakt getroffene [X.]oder Feststellung unbesehen, das heißt ohne daß sie die Rechtmäßig-keit des Verwaltungsakts nachprüfen müßten oder dürften, zugrunde zu legen(Kopp/[X.]aaO Rdn. 18 f.). Da die [X.]ebenso wie diematerielle Bestandskraft sachlich nicht weiter reichen kann als die Rechtskrafteines Urteils, kann sie die bloße Vorfrage, ob der Mietvertrag überhaupt ge-nehmigungsbedürftig war, nicht umfassen. Regelungsgegenstand ist aus-schließlich die Versagung der Genehmigung, nicht aber die Begründung, daßder Mietvertrag nach § 100 Abs. 5 GO LSA genehmigungspflichtig, aber nichtgenehmigungsfähig sei (Kopp/[X.]aaO Rdn. 19, 22, 26; Kopp/SchenkeVw[X.]13. Aufl. § 123 Rdn. 5).cc) Schließlich kommt dem Ablehnungsbescheid keine Feststellungswir-kung dahin zu, daß der streitgegenständliche Mietvertrag genehmigungsbedürf-tig im Sinne von § 100 Abs. 5 GO LSA ist. Eine solche - über die durch [X.]getroffene Regelung hinausgehende - Wirkung bestehtnur dann, wenn sie gesetzlich angeordnet ist (Kopp/[X.]aaO Rdn. 26 f.;Kopp/[X.]aaO Rdn. 6). Das ist hier aber nicht der Fall. Insbesondere läßtsich aus § 100 Abs. 5 GO LSA derartiges nicht entnehmen.Nach alledem ist - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - dieFrage der Genehmigungsbedürftigkeit des [X.]nach § 100 Abs. 5 [X.]im vorliegenden Rechtsstreit entscheidungserheblich. Da das Berufungs-gericht eine Auslegung der Bestimmung unterlassen hat, kann sie der [X.]obwohl es sich um nicht revisibles Landesrecht handelt - selbst vornehmen- 7 -(BGH, Urteil vom 10. April 1997 - [X.]- NJW 1997, 2115, 2117; Se-natsurteil vom 23. September 1992 - [X.]- NJW-RR 1993, 13, 14).b) Der streitgegenständliche Mietvertrag bedurfte keiner Genehmigung.Es handelt sich nicht um ein kreditähnliches Geschäft im Sinne von § 100Abs. 5 GO LSA. Diese - wörtlich oder sinngemäß - auch in [X.]anderer Bundesländer enthaltene Regelung (vgl. Art. 72 Abs. 1 BayGO;§ 85 Abs. 5 Brandenb. GO; § 92 Abs. 6 Nds. GO; § 82 Abs. 5 Sächs. GO) sollverhindern, daß unter Ausnutzung der Gestaltungsmöglichkeiten des Privat-rechts die kommunalrechtlichen Bestimmungen über die Kreditaufnahme um-gangen werden können (nach § 100 Abs. 2 GO LSA bedarf der Gesamtbetragder vorgesehenen Kreditaufnahme im Rahmen der Haushaltssatzung der [X.]der Kommunalaufsichtsbehörde). Eine solche Umgehung liegt vor,wenn das betreffende Rechtsgeschäft bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise zudem gleichen Erfolg führen würde wie die Aufnahme eines Kredits (Brüg-gen/Heckendorf Sächs. [X.]1993 § 82 Rdn. 316). Das ist dann der Fall, wenndie Gemeinde im laufenden Haushaltsjahr - im wesentlichen - die volle Leistungerhält, die von ihr dafür zu erbringende Gegenleistung jedoch erst zu einemspäteren Zeitpunkt erbringen muß (OLG Dresden, Sächs.VBl. 2002, 63, 65;[X.]Nds. [X.]4. Aufl. § 92 Ziff. 2.3.1.). Bei reinen Mietverträgen ist das nichtder Fall ([X.]aaO; insoweit auch Gundlach, [X.]1999, 203, 204; vgl.auch [X.]aaO).aa) Die Miete ist die Gegenleistung für die jeweilige Nutzungsüberlas-sung. Die Verpflichtung des Vermieters erschöpft sich nicht in einer einmaligenÜberlassung zu Beginn des Mietverhältnisses, vielmehr muß der Vermieter [X.]die Mietsache während der gesamten Mietzeit zur Nutzung zur Verfü-gung stellen und sie in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zu-stand erhalten (vgl. §§ 536 BGB a.F., 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Entsprechend- 8 -zahlt der Mieter nicht etwa Raten für die (erstmalige) frühere Überlassung, son-dern während der Dauer der Mietzeit fortlaufend das Entgelt für die jeweiligeaktuelle Nutzung.bb) Daß der Mietvertrag eine lange Laufzeit - hier: 25 Jahre - aufweist,ändert daran nichts. Sie bedeutet lediglich, daß die ordentliche Kündigung aus-geschlossen ist. Eine Verlagerung der Zahlungen auf ein späteres [X.]findet auch bei langfristigen Mietverträgen nicht statt. Die Miete in [X.]ist die Gegenleistung für die in diesen Jahren gewährte Nut-zung. Der Langfristigkeit der Bindung allein kommt bei der Frage, ob ein Ge-schäft als kreditähnlich im Sinne von § 100 Abs. 5 GO LSA anzusehen ist, [X.]entscheidende Bedeutung zu. Zwar soll diese Vorschrift nach ihrem [X.]Zweck die künftige Verschuldung der Gemeinde unter Kontrolle halten (so[X.]aaO 205). Das folgt aus der Bezugnahme von § 100 Abs. 5 Satz 2[X.]auf § 100 Abs. 2 Satz 3 GO LSA, der festlegt, daß die [X.]zu versagen ist, wenn die Zahlungsverpflichtung nicht mit der [X.]Leistungsfähigkeit der Gemeinde in [X.]steht. Auf die Langfristig-keit der Bindung hat der Gesetzgeber aber nicht abgestellt. Würde die langeBindung allein reichen, um [X.]zu bejahen, wären alle langfristigenDauerschuldverhältnisse (wie z.B. Lieferverträge, Dienstverträge und Gesell-schaftsverträge) genehmigungspflichtig. Hätte der Gesetzgeber das gewollt,hätte es nahegelegen, nicht auf die Kreditähnlichkeit, sondern auf die Langfri-stigkeit der Bindung abzustellen.cc) Zwar wird in der Literatur die Auffassung vertreten, bei [X.]kündbaren Verträgen wolle die Gemeinde im Zeitpunkt des Vertrags-schlusses - bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise - nicht nur eine zeitlich be-grenzte Nutzung erreichen, sondern einen maßgeblichen Anteil des wirtschaftli-chen Wertes des Gegenstandes bzw. den wirtschaftlichen Wert des [X.]-standes insgesamt (so wohl [X.]aaO 206). Das überzeugt aber nicht. [X.]wird bei langfristigen Verträgen nicht nur berechtigt, sondern auch lang-fristig verpflichtet. Der Vermieter kann ihn auch gegen seinen Willen am Vertragfesthalten. Bei Vertragsabschluß werden sich daher der Vorteil der [X.]und der Nachteil der langfristigen Verpflichtung in der Regel [X.]halten. Der Mieter erhält damit bei Vertragsabschluß noch keine Lei-stung, für die er erst in späteren Haushaltsjahren zahlen müßte.dd) Soweit in der Literatur "Nutzungsverträge" als kreditähnliche Ge-schäfte angesehen werden ([X.]aaO § 92 Rdn. 2.3.2.; Wiegand/[X.]für das [X.]3. Aufl. § 100 Rdn. 10), [X.]es sich nicht um typische Mietverträge, sondern um Sonderfälle, in denendie [X.]gegen Zahlung eines regelmäßigen Nutzungsentgelts ein vomUnternehmer auf einem der [X.]gehörenden Grundstück errichtetes Ge-bäude nutzen darf. Die Genehmigungsbedürftigkeit solcher Verträge wird daringesehen, daß der das Gebäude errichtende Unternehmer gemäß § 946 BGBdas Eigentum an dem Gebäude verliert, nach § 951 BGB jedoch einen Aus-gleich dafür verlangen kann (vgl. Erlaß in kommunalen Angelegenheiten [X.]des Inneren des Landes Brandenburg, [X.]vom17. November 2000 Ziff. 2.8.).ee) Der Auslegung, auch langfristige Mietverträge nicht als "kreditähn-lich" zu behandeln, steht nicht entgegen, daß Leasingverträge und leasingähnli-che Verträge allgemein als kreditähnliche Geschäfte im Sinne von § 100 Abs. 5[X.]angesehen werden ([X.]aaO S. 204; [X.]aaO; Wie-gand/[X.]aaO § 100 Rdn. 10). Beim Leasingvertrag handelt es sich umeinen atypischen Mietvertrag (st. Rspr. z.B. BGH, Urteil vom 14. [X.]- IX ZR 283/88 - NJW 1990, 1113 m.w.N.; Palandt/[X.]Aufl. Einführung vor § 535 Rdn. 38). Der Leasinggeber überläßt dem Lea-- 10 -singnehmer eine Sache oder Sachgesamtheit gegen ein in Raten gezahltesEntgelt zum Gebrauch, wobei die Gefahr und Haftung für Instandhaltung,Sachmängel, Untergang und Beschädigung der Sache allein den Leasingneh-mer trifft (BGH, Urteil vom 11. März 1998 - [X.]- NJW 1998, 1637m.w.N.). Der Leasinggeber überläßt dafür seine Ansprüche gegen Dritte (insbe-sondere gegen den Lieferanten) dem Leasingnehmer. Häufig enthält der [X.]eine Kaufoption des Leasingnehmers oder ein Andienungsrecht des Lea-singgebers, durch dessen Ausübung ein Kaufvertrag zustande kommt (BGH,Urteil vom 29. November 1995 - [X.]- NJW 1996, 923; Pa-landt/[X.]aaO). Die Stellung des Leasingnehmers unterscheidet sichdamit wesentlich von der des (langfristigen) Mieters. Während der Mieter [X.]ausschließlich zur Nutzung über einen bestimmten Zeitraum erhält, [X.]der Leasingnehmer von Anfang an eine mehr dem Eigentümer als [X.]vergleichbare Rechtsstellung (Büschgen, Praxishandbuch Leasing § 1Rdn. 4).- 11 -3. Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden. Da der [X.]ist, hat die Beklagte die vereinbarte Miete nebst Zinsen zu bezahlen.Insoweit ist das Urteil des [X.]im Ergebnis nicht zu beanstanden.HahneWeber-MoneckeFuchsAhltDose