Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 04.02.2004, Az. XII ZR 301/01

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/01Verkündet am:4. Februar 2004Küpferle,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:[X.]:ja[X.]R: [X.] § 322SachsAnhGemeindeO § 100 Abs.1a)Zur Bindung der Zivilgerichte an bestandskräftige Entscheidungen der Verwal-tungsbehörde (hier: Versagung der Genehmigung eines langfristigen Mietvertra-ges mit einer Gemeinde).b)Auch langfristige Mietverträge sind keine kreditähnlichen Geschäfte i.S. von § 100Abs. 5 der Gemeindeordnung für das [X.].[X.], Urteil vom 4. Februar 2004 - [X.]/01 - OLG[X.]LGMagdeburg- 2 -Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die [X.], [X.], Dr. [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision des [X.] wird das Urteil des [X.] des[X.]s [X.] vom 23. Oktober 2001 aufgeho-ben.Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der [X.] vom 6. Juni 2001 wird [X.].Der Beklagten werden die Kosten der Berufung und der [X.].Von Rechts [X.]:Der Kläger macht rückständige und künftige Miete aus einem gewerbli-chen Mietverhältnis geltend.Er vermietete mit schriftlichem [X.] ein be-bautes Grundstück in [X.]mit einer Gesamtgröße von 12.600 m²zu einem monatlichen Mietzins von 5.000 DM bis 30. Mai 2022 an die [X.] zum Betrieb einer Kindertagesstätte. Im September 2000 reichte- 3 -diese den Mietvertrag bei der Kommunalaufsichtsbehörde zur [X.]. Mit bestandskräftig gewordener Verfügung vom 16. Oktober 2000 versagteder [X.]als zuständige Kommunalaufsichtsbehörde die [X.]. Der Entscheidungssatz [X.] am [X.], hier eingegangen am [X.], beantragte Geneh-migung des [X.] über das Grundstück M. in [X.]zwischen der Gemeinde [X.] undHerrn [X.]vom 10.6.1997/16.6.1997 wird versagt."In der Begründung wird ausgeführt, es handele sich um ein kreditähnli-ches Geschäft, das gemäß § 100 Abs. 5 der Gemeindeordnung für das LandSachsen-Anhalt ([X.]) der Genehmigung der Kommunalaufsichtsbehördebedürfe. Die Genehmigung könne nicht erteilt werden, weil der Abschluß [X.] nicht mit der dauerhaften Leistungsfähigkeit der Gemeinde in [X.] stehe. Die Beklagte, die die Miete zunächst seit 1997 gezahlt hatte, [X.] im Dezember 2000 ihre Zahlungen ein.Das [X.] hat der auf Zahlung eines Mietrückstandes von30.000 DM nebst Zinsen und eines laufenden monatlichen Mietzinses von5.000 DM bis zum Jahre 2022 gerichteten Klage in vollem Umfang stattgege-ben. Auf die Berufung der Beklagten hat das [X.] das Urteil auf-gehoben und die Klage abgewiesen. Dagegen wendet sich der Kläger mit [X.] vom Senat angenommenen Revision.- 4 -Entscheidungsgründe:Die Revision des [X.] führt zur Aufhebung des Berufungsurteils undzur Zurückweisung der Berufung.1. Das [X.] hat ausgeführt, mit dem [X.] sei davonauszugehen, daß die Frage, ob die Versagungsverfügung rechtmäßig sei, ins-besondere, ob der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag gemäߧ 100 Abs. 5 [X.] LSA der Genehmigung durch die Kommunalaufsichtsbehördebedurfte, nicht zu prüfen sei. Es hat gemeint, durch die bestandskräftige Ver-weigerung der Genehmigung bestehe eine Bindung dahin, daß der [X.] sei. Denn die Entscheidung einer Verwaltungsbehördebinde das ([X.], soweit deren Rechtskraft reiche. Nach Unanfechtbar-keit der Ablehnungsentscheidung der Kommunalaufsichtsbehörde sei der [X.] im Außenverhältnis mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt des [X.]. Die Beklagte könne sich auch auf die Unwirksamkeit des Vertrages be-rufen. Sie setze sich dadurch nicht mit Treu und Glauben in Widerspruch.2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nach-prüfung nicht stand.Das Berufungsgericht war weder an die Entscheidung der Rechtsauf-sichtsbehörde gebunden noch bedurfte der Mietvertrag deren [X.]) Die Vorfrage, ob ein zivilrechtlicher Vertrag zu seiner Wirksamkeit [X.] behördlichen Genehmigung bedarf, haben grundsätzlich die [X.] zu entscheiden. Dabei ist die materielle Rechtslage zugrunde zu legen.Verweigert eine Behörde die von ihr für erforderlich gehaltene Genehmigung,so bleibt dies ohne Einfluß auf die Wirksamkeit eines Vertrages, wenn dieser- entgegen der Auffassung der Behörde - von vornherein einer Genehmigung- 5 -nicht bedarf. Ein Vertrag wird nicht deshalb genehmigungspflichtig, weil ihn eineBehörde - zu Unrecht - für genehmigungsbedürftig hält. Er ist vielmehr von [X.] an voll wirksam und bleibt es auch nach der Versagung der Genehmigung(vgl. [X.]/[X.], 12. Aufl. § 182 [X.]. 12, 14 am Ende; [X.]/Sack, [X.], 13. Bearb., § 134 [X.]. 176; [X.]/[X.] aaO [X.]. zu § 244 ff. [X.]. [X.]; Soergel/Leptin, [X.], 13. Aufl. vor § 182 [X.]. 10;Soergel/Hefermehl, aaO, § 134 [X.]. 47).Daß im vorliegenden Fall die Rechtsaufsichtsbehörde mit bestandskräfti-gem Verwaltungsakt die Genehmigung des [X.] abgelehnt hat, [X.] daran nichts zu ändern. Eine Bindung des Berufungsgerichts an die in [X.] des [X.] geäußerte Auffassung, der [X.], besteht nicht.aa) Eine Bindungswirkung aus Gründen der Rechtskraft scheidet entge-gen der Auffassung des Berufungsgerichts von vornherein aus, da keine ge-richtliche Entscheidung über die Genehmigung, sondern lediglich eine Verwal-tungsentscheidung vorliegt. Eine Bindungswirkung aus Gründen der materiellenBestandskraft des Verwaltungsakts scheitert bereits an der mangelnden Beteili-gung des [X.] am Verwaltungsverfahren (vgl. [X.]/[X.] Aufl. § 43 [X.]. 31). Darüber hinaus erstreckt sich diese Bindung nur auf [X.], nicht aber auf die Gründe der Entscheidung, auf [X.] präjudizielle Rechtsverhältnisse (vgl. [X.]/[X.] aaO [X.]. 32 f.). [X.] Entscheidungssatz lediglich die Versagung der Genehmigung ausgespro-chen hat, scheidet eine Bindung dahin, daß der Vertrag genehmigungsbedürf-tig, aber nicht genehmigungsfähig sei, aus.bb) Eine Bindung ergibt sich - entgegen der Auffassung der Revisions-erwiderung - auch nicht aus der [X.] des Verwaltungsakts. Die-- 6 -se besagt zwar, daß außer der Behörde sowie den Verfahrensbeteiligten [X.] von § 13 VwVfG auch alle anderen Behörden sowie grundsätzlich alleGerichte die Tatsache, daß der Verwaltungsakt erlassen wurde, als maßgebendakzeptieren müssen. Sie haben die durch den Verwaltungsakt getroffene [X.] oder Feststellung unbesehen, das heißt ohne daß sie die Rechtmäßig-keit des Verwaltungsakts nachprüfen müßten oder dürften, zugrunde zu legen([X.]/[X.] aaO [X.]. 18 f.). Da die [X.] ebenso wie diematerielle Bestandskraft sachlich nicht weiter reichen kann als die [X.], kann sie die bloße Vorfrage, ob der Mietvertrag überhaupt ge-nehmigungsbedürftig war, nicht umfassen. Regelungsgegenstand ist aus-schließlich die Versagung der Genehmigung, nicht aber die Begründung, daßder Mietvertrag nach § 100 Abs. 5 [X.] LSA genehmigungspflichtig, aber nichtgenehmigungsfähig sei ([X.]/[X.] aaO [X.]. 19, 22, 26; [X.]/[X.]Vw[X.] 13. Aufl. § 123 [X.]. 5).cc) Schließlich kommt dem Ablehnungsbescheid keine Feststellungswir-kung dahin zu, daß der streitgegenständliche Mietvertrag genehmigungsbedürf-tig im Sinne von § 100 Abs. 5 [X.] LSA ist. Eine solche - über die durch [X.] getroffene Regelung hinausgehende - Wirkung bestehtnur dann, wenn sie gesetzlich angeordnet ist ([X.]/[X.] aaO [X.]. 26 f.;[X.]/[X.] aaO [X.]. 6). Das ist hier aber nicht der Fall. Insbesondere läßtsich aus § 100 Abs. 5 [X.] LSA derartiges nicht entnehmen.Nach alledem ist - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - dieFrage der Genehmigungsbedürftigkeit des [X.] nach § 100 Abs. 5 [X.] im vorliegenden Rechtsstreit entscheidungserheblich. Da das Berufungs-gericht eine Auslegung der Bestimmung unterlassen hat, kann sie der [X.] obwohl es sich um nicht revisibles Landesrecht handelt - selbst vornehmen- 7 -([X.], Urteil vom 10. April 1997 - [X.] - NJW 1997, 2115, 2117; Se-natsurteil vom 23. September 1992 - [X.] - NJW-RR 1993, 13, 14).b) Der streitgegenständliche Mietvertrag bedurfte keiner Genehmigung.Es handelt sich nicht um ein kreditähnliches Geschäft im Sinne von § 100Abs. 5 [X.] LSA. Diese - wörtlich oder sinngemäß - auch in [X.] anderer Bundesländer enthaltene Regelung (vgl. Art. 72 Abs. 1 Bay[X.];§ 85 Abs. 5 Brandenb. [X.]; § 92 Abs. 6 Nds. [X.]; § 82 Abs. 5 [X.]. [X.]) sollverhindern, daß unter Ausnutzung der Gestaltungsmöglichkeiten des Privat-rechts die kommunalrechtlichen Bestimmungen über die Kreditaufnahme um-gangen werden können (nach § 100 Abs. 2 [X.] LSA bedarf der Gesamtbetragder vorgesehenen Kreditaufnahme im Rahmen der Haushaltssatzung der [X.] der Kommunalaufsichtsbehörde). Eine solche Umgehung liegt vor,wenn das betreffende Rechtsgeschäft bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise zudem gleichen Erfolg führen würde wie die Aufnahme eines Kredits (Brüg-gen/[X.]. [X.] 1993 § 82 [X.]. 316). Das ist dann der Fall, wenndie Gemeinde im laufenden Haushaltsjahr - im wesentlichen - die volle Leistungerhält, die von ihr dafür zu erbringende Gegenleistung jedoch erst zu einemspäteren Zeitpunkt erbringen muß ([X.], [X.].[X.]. 2002, 63, 65;[X.] Nds. [X.] 4. Aufl. § 92 Ziff. 2.3.1.). Bei reinen Mietverträgen ist das nichtder Fall ([X.] aaO; insoweit auch [X.], [X.] 1999, 203, 204; vgl.auch [X.] aaO).aa) Die Miete ist die Gegenleistung für die jeweilige Nutzungsüberlas-sung. Die Verpflichtung des Vermieters erschöpft sich nicht in einer einmaligenÜberlassung zu Beginn des Mietverhältnisses, vielmehr muß der Vermieter [X.] die Mietsache während der gesamten Mietzeit zur Nutzung zur Verfü-gung stellen und sie in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zu-stand erhalten (vgl. §§ 536 [X.] a.F., 535 Abs. 1 Satz 2 [X.]). Entsprechend- 8 -zahlt der Mieter nicht etwa Raten für die (erstmalige) frühere Überlassung, son-dern während der Dauer der Mietzeit fortlaufend das Entgelt für die jeweiligeaktuelle [X.]) Daß der Mietvertrag eine lange Laufzeit - hier: 25 Jahre - aufweist,ändert daran nichts. Sie bedeutet lediglich, daß die ordentliche Kündigung aus-geschlossen ist. Eine Verlagerung der Zahlungen auf ein späteres [X.] findet auch bei langfristigen Mietverträgen nicht statt. Die Miete in [X.] ist die Gegenleistung für die in diesen Jahren gewährte Nut-zung. Der Langfristigkeit der Bindung allein kommt bei der Frage, ob ein Ge-schäft als kreditähnlich im Sinne von § 100 Abs. 5 [X.] LSA anzusehen ist, [X.] entscheidende Bedeutung zu. Zwar soll diese Vorschrift nach ihrem [X.] Zweck die künftige Verschuldung der Gemeinde unter Kontrolle halten (so[X.] aaO 205). Das folgt aus der Bezugnahme von § 100 Abs. 5 Satz 2[X.] auf § 100 Abs. 2 Satz 3 [X.] LSA, der festlegt, daß die [X.] zu versagen ist, wenn die Zahlungsverpflichtung nicht mit der [X.] Leistungsfähigkeit der Gemeinde in [X.] steht. Auf die Langfristig-keit der Bindung hat der Gesetzgeber aber nicht abgestellt. Würde die langeBindung allein reichen, um [X.] zu bejahen, wären alle langfristigenDauerschuldverhältnisse (wie z.B. Lieferverträge, Dienstverträge und [X.]) genehmigungspflichtig. Hätte der Gesetzgeber das gewollt,hätte es nahegelegen, nicht auf die [X.], sondern auf die Langfri-stigkeit der Bindung abzustellen.cc) Zwar wird in der Literatur die Auffassung vertreten, bei [X.] kündbaren Verträgen wolle die Gemeinde im Zeitpunkt des Vertrags-schlusses - bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise - nicht nur eine zeitlich be-grenzte Nutzung erreichen, sondern einen maßgeblichen Anteil des wirtschaftli-chen Wertes des Gegenstandes bzw. den wirtschaftlichen Wert des [X.] -standes insgesamt (so wohl [X.] aaO 206). Das überzeugt aber nicht. [X.] wird bei langfristigen Verträgen nicht nur berechtigt, sondern auch lang-fristig verpflichtet. Der Vermieter kann ihn auch gegen seinen Willen am [X.]. Bei Vertragsabschluß werden sich daher der Vorteil der [X.] und der Nachteil der langfristigen Verpflichtung in der Regel [X.] halten. Der Mieter erhält damit bei Vertragsabschluß noch keine Lei-stung, für die er erst in späteren Haushaltsjahren zahlen müßte.dd) Soweit in der Literatur "Nutzungsverträge" als kreditähnliche Ge-schäfte angesehen werden ([X.] aaO § 92 [X.]. 2.3.2.; Wiegand/[X.] für das [X.] 3. Aufl. § 100 [X.]. 10), [X.] es sich nicht um typische Mietverträge, sondern um Sonderfälle, in denendie [X.] gegen Zahlung eines regelmäßigen Nutzungsentgelts ein vomUnternehmer auf einem der [X.] gehörenden Grundstück errichtetes Ge-bäude nutzen darf. Die Genehmigungsbedürftigkeit solcher Verträge wird daringesehen, daß der das Gebäude errichtende Unternehmer gemäß § 946 [X.]das Eigentum an dem Gebäude verliert, nach § 951 [X.] jedoch einen Aus-gleich dafür verlangen kann (vgl. Erlaß in kommunalen Angelegenheiten [X.] des Inneren des [X.], [X.] vom17. November 2000 Ziff. 2.8.).ee) Der Auslegung, auch langfristige Mietverträge nicht als "kreditähn-lich" zu behandeln, steht nicht entgegen, daß Leasingverträge und leasingähnli-che Verträge allgemein als kreditähnliche Geschäfte im Sinne von § 100 Abs. 5[X.] angesehen werden ([X.] aaO S. 204; [X.] aaO; [X.]/[X.] aaO § 100 [X.]. 10). Beim Leasingvertrag handelt es sich umeinen atypischen Mietvertrag (st. Rspr. z.B. [X.], Urteil vom 14. [X.] - IX ZR 283/88 - NJW 1990, 1113 m.w.[X.]; [X.]/[X.] [X.]63. Aufl. Einführung vor § 535 [X.]. 38). Der Leasinggeber überläßt dem Lea-- 10 -singnehmer eine Sache oder Sachgesamtheit gegen ein in Raten gezahltesEntgelt zum Gebrauch, wobei die Gefahr und Haftung für Instandhaltung,Sachmängel, Untergang und Beschädigung der Sache allein den Leasingneh-mer trifft ([X.], Urteil vom 11. März 1998 - [X.] - NJW 1998, 1637m.w.[X.]). Der Leasinggeber überläßt dafür seine Ansprüche gegen Dritte (insbe-sondere gegen den Lieferanten) dem Leasingnehmer. Häufig enthält der [X.] eine Kaufoption des Leasingnehmers oder ein Andienungsrecht des [X.], durch dessen Ausübung ein Kaufvertrag zustande kommt ([X.],Urteil vom 29. November 1995 - [X.] - NJW 1996, 923; Pa-landt/[X.] aaO). Die Stellung des Leasingnehmers unterscheidet sichdamit wesentlich von der des (langfristigen) Mieters. Während der Mieter [X.] ausschließlich zur Nutzung über einen bestimmten Zeitraum erhält, [X.] der Leasingnehmer von Anfang an eine mehr dem Eigentümer als [X.] vergleichbare Rechtsstellung (Büschgen, Praxishandbuch Leasing § 1[X.]. 4).- 11 -3. Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden. Da der [X.] ist, hat die Beklagte die vereinbarte Miete nebst Zinsen zu bezahlen.Insoweit ist das Urteil des [X.]s im Ergebnis nicht zu beanstanden.HahneWeber-Monecke[X.][X.]Dose