Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 14.12.2012, Az. V ZR 224/11

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V [X.]
Verkündet am:
14. Dezember
2012
Mayer
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja
[X.] § 14 Nr. 1, § 22 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1,
Abs. 3
a)
Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden.

b)
Dies setzt voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen; an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen.
c)
Ist eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage weder als modernisierende Instandsetzung noch als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, bedarf
sie als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.
[X.], Urteil vom 14. Dezember 2012 -
V [X.] -
LG [X.]

[X.]

-
2
-
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Dezember
2012 durch
die Vorsitzende Richterin [X.], die Richter Prof.
Dr.
Schmidt-Räntsch und Dr.
Roth und die Richterinnen Dr.
[X.] und Weinland

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 4. Zivilkammer des [X.] vom 9. September 2011 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kläger wenden sich gegen mehrere in den Eigentümerversammlungen vom 6. April 2010 und 12. August 2010 gegen ihre Stimmen gefasste
Beschlüsse. Diese
sehen vor, dass
die sanierungsbedürftigen, aus Holz gefertigten Balkonbrüstungen im Wege der modernisierenden Instandsetzung

durch solche aus Stahl und Glas ersetzt werden.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist erfolglos
geblieben. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgen
die Kläger weiterhin ihr Ziel, die Beschlüsse für ungültig erklären zu lassen.

1
3

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint, die
beschlossene Sanierung sei
eine bauliche Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 [X.]. Die Zustimmung der Kläger sei entbehrlich, weil sie nicht
über das in § 14 Nr. 1 [X.] bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt würden. Die optische Veränderung stelle aus der gebotenen objektiven Sicht keine Beeinträchtigung dar, und zwar auch nicht im Hinblick auf die entstehenden Kosten. Das gelte selbst dann, wenn die Stahl-
und Glaskonstruktion

der Behauptung der Kläger entsprechend
-

Auch ohne Beweisaufnahme sei davon auszugehen, dass die geplanten Balkonbrüstungen wetterbeständiger und dauerhafter seien. Soweit die Kläger behaupteten, die Stahl-
und Glaskonstruktion
verursache in der laufenden Unterhaltung höhere Reparaturkosten, seien sie ihrer im Hinblick auf eine Beeinträchtigung bestehenden primären Substantiierungslast nicht nachgekommen.
II.
Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Sollte die beschlossene Erneuerung der
im Gemeinschaftseigentum stehenden
Balkonbrüstungen

wie das Berufungsgericht meint

eine
bauliche Maßnahme im Sinne von § 22 Abs. 1 [X.]
sein, wäre sie für die Kläger nachteilig im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. §
14 Nr. 1 [X.] und bedürfte ihrer
Zustimmung. Das Berufungsgericht hat den Rechtsbegriff des Nachteils nicht zutreffend erfasst.

2
3
4

1. Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Sie muss konkret
und objektiv
sein; entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann
(Senat, Beschluss vom 19.
Dezember 1991

[X.], [X.]Z 116, 392, 396; Urteil vom 1. Juni 2012

[X.], [X.], 2725
Rn. 12 mwN; [X.], [X.], 11.
Aufl., §
22 Rn. 170
mwN). Insoweit
sind die mit der Maßnahme verbundenen
Kosten
ebenso wenig wie eine mögliche Haftung im Außenverhältnis zu berücksichtigen (Senat, Beschluss vom 19. Dezember 1991

[X.], aaO, 396
f.). Denn die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer sind von den Kosten der §
22 Abs. 1 [X.] unterfallenden Maßnahmen ohnehin befreit (§ 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 [X.]; näher Senat, Urteil vom 11.
November 2011

[X.], [X.], 603 Rn.
4, 6
ff.).
2. Wenn

wovon das Berufungsgericht nachvollziehbar ausgeht

eine erhebliche optische Veränderung des gesamten Gebäudes mit der Maßnahme
einhergeht, ist ein Nachteil regelmäßig anzunehmen und die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich ([X.], [X.] 1995, 102; [X.], [X.], 765; Hogenschurz in [X.], [X.], 3. Aufl., § 22 Rn. 32; [X.]/[X.], [X.], § 22 Rn. 122 jeweils mwN; vgl. auch [X.], Beschluss
vom 18. Januar 1979

VII ZB 9/78, [X.]Z 73, 196, 202; aA
BayObLG, [X.], 186 f.; [X.], aaO, § 22 Rn. 186; Niedenführ, [X.], 1105, 1107
f.). Denn ob eine erhebliche optische Veränderung des Gebäudes ein Vorteil oder ein Nachteil ist, können im Regelfall auch verständige Wohnungseigentümer unterschiedlich bewerten, selbst
wenn die Maßnahme dem gängigen Zeitgeschmack entspricht. Die Minderheit muss
sich dem Geschmack der Mehrheit nicht fügen; das gilt allerdings nur, wenn und soweit die Entscheidung nach dem Gesetz nicht

insbesondere gemäß § 22 Abs. 2 [X.]

der Mehrheitsmacht unterworfen ist.
4
5
5

3. Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts im Jahr 2007 ergibt Anforderungen an die durch die Einfügung von § 22 Abs. 2 [X.] erweiterte [X.] für Modernisierungsmaßnahmen nicht unterlaufen werden dürfen. Wären

wie das Berufungsgericht meint

erhebliche Änderungen des äußerlichen Erscheinungsbildes des Gebäudes nicht als nachteilig anzusehen, sofern das
Gericht sie für
vorteilhaft hält, könnten derartige Maßnahmen auch dann mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden, wenn sie zu einer Modernisierung des Gebäudes führten. Dies widerspräche § 22 Abs. 2 Satz 1 [X.]; danach bedarf es nämlich einer qualifizierten Mehrheit für Modernisierungen, die unabhängig von einem Reparaturbedarf unter anderem dann beschlossen werden können, wenn sie im Sinne von § 559 Abs. 1 Alt.
1 BGB den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig erhöhen. Sind die dafür erforderlichen Voraussetzungen nicht gegeben, sollen Maßnahmen der hier in Rede stehenden Art nur einstimmig beschlossen werden
können. Dementsprechend ging der Gesetzgeber bei der Einführung von §
22 Abs. 2 [X.] davon aus, dass ohne die Erweiterung der [X.] unter anderem jede nicht ganz unerhebliche Änderung des äußeren Erscheinungsbildes einen allstimmigen Beschluss erfordere (BT-Drucks. 16/887, S. 29).

III.
Der Senat kann nicht in der Sache selbst entscheiden, weil sie
nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). Die
Beklagten machen zu Recht geltend, dass der Beschluss gemäß §
22 Abs. 3 i.V.m.
§ 21 Abs. 5 Nr. 2 [X.] oder gemäß § 22 Abs. 2 [X.] wirksam sein könnte.

6
7
6

1. Sanierungsarbeiten, die sich

wie die beschlossene Erneuerung der Balkonbrüstungen

nicht auf die
Erhaltung oder Wiederherstellung des bestehenden Zustands beschränken, können
eine
modernisierende Instandsetzung im Sinne von §
22 Abs. 3 i.V.m.
§ 21 Abs. 5 Nr. 2 [X.]
sein. Ist das nicht der Fall, sind die
Voraussetzungen einer
Modernisierungsmaßnahme gemäß §
22 Abs. 2 [X.]
zu prüfen. Nur wenn beide
Vorschriften nicht eingreifen, handelt es sich um
eine bauliche Maßnahme im Sinne von § 22 Abs. 1 [X.]. Diese Einordnung ist entscheidend für
die Frage, ob die Sanierung
gegen die Stimmen der Kläger beschlossen
werden konnte.
2.
Die Feststellungen des Berufungsgerichts reichen
nicht aus, um zu beurteilen, um welche Art von Maßnahme es sich handelt.
a) Weil ein Instandsetzungsbedarf für die aus Holz gefertigten Balkonbrüstungen besteht,
kann sie unter Umständen als eine modernisierende Instandsetzung
einzuordnen sein, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden
kann (§
22
Abs.
3 i.V.m.
§
21 Abs. 5 Nr. 2 [X.]).
Eine
Maßnahme ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung darf über die bloße Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustands hinausgehen, wenn die Neuerung eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung darstellt ([X.], aaO, § 21 Rn. 101 ff., § 22 Rn. 25
mwN). Der Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und erprobten Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers darf dabei nicht zu eng an dem bestehenden Zustand ausgerichtet werden, wenn die im Wohnungseigentum stehenden Gebäude nicht zum Schaden aller Eigentümer vorzeitig veralten und an Wert
verlieren sollen
(BayObLG, [X.], 442; [X.]
in Bärmann,
aaO, § 21 Rn. 101
mwN). Von besonderer Bedeutung ist insoweit eine
Kosten-Nutzen-Analyse, die das Berufungsgericht unterlassen hat. Sofern sich die Mehraufwendungen innerhalb eines angemessenen 8
9
10
7

Zeitraums

der bei Maßnahmen der hier in Rede stehenden Art in der Regel zehn Jahre beträgt

amortisieren,
hielten sich die Maßnahmen noch im Rahmen der modernisierenden Instandsetzung
(vgl. BayObLG,
[X.] 2005, 108 ff.; KG, [X.] 1996, 95; [X.], aaO, § 21 Rn. 102).
Dazu bedarf es näherer Feststellungen
zu dem jeweiligen Kostenaufwand. Die Annahme des Berufungsgerichts, die geplante Konstruktion sei wetterbeständiger, ist nicht belegt und das konkrete Einsparpotential nicht beziffert.
b) Andernfalls könnte sich die [X.] aus § 22 Abs. 2 Satz
1 [X.] ergeben;
dass die Wohnungseigentümer die Maßnahme bei der Beschlussfassung als modernisierende Instandsetzung angesehen haben, steht dem nicht entgegen, wenn

wie hier

die erforderliche qualifizierte Mehrheit erreicht worden
ist.
aa) Nach § 22 Abs. 2 Satz 1 [X.]
sind weitergehende Modernisierungen der Entscheidung durch qualifizierte Mehrheit unter anderem dann zugänglich, wenn sie im Sinne von §
559 Abs. 1 BGB den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen.
Der Rechtsprechung des Senats zufolge gibt
die angeordnete entsprechende Heranziehung der mietrechtlichen Regelung
Raum für eine großzügigere Handhabung des [X.]. Denn zum einen kommen den Wohnungseigentümern auch solche Verbesserungen zugute, von denen im Mietrecht nur der Vermieter, nicht aber auch der Mieter profitiert. Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass das mit der Erweiterung der [X.] nach § 22 Abs. 2 [X.] verfolgte gesetzgeberische Anliegen darin besteht, den Wohnungseigentümern

unabhängig von dem Bestehen eines Reparaturbedarfs

die Befugnis einzuräumen, mit qualifizierter Mehrheit einer Verkehrswertminderung durch Anpassung der [X.] .
Deshalb genügt es, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine 11
12
8

sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums
nachhaltig zu erhöhen (näher Senat, Urteil vom 18. Februar 2011

[X.], NJW 2011, 1221 Rn. 9
f.
mwN); an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer
Verhältnis zu dem erzielbaren
Vorteil stehen.
bb) Begrenzt wird diese Befugnis der Mehrheit zudem durch den Umstand, dass kein Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigt werden darf
(näher BT-Drucks. 16/887, S. 30 f.; Senat, Urteil vom 18. Februar 2011

[X.], aaO,
Rn. 12 f.). Zudem darf die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert werden. Auf diese Weise
soll das Vertrauen eines Erwerbers auf den wesentlichen inneren und äußeren Bestand der Wohnanlage geschützt werden; insbesondere Luxussanierungen
sollen vermieden werden (BT-Drucks. 16/887 S. 30).
cc) Danach
kann im Grundsatz auch eine optische Veränderung
eine Gebrauchswerterhöhung bewirken; die
Wohnungseigentümer können
mit qualifizierter Mehrheit beschließen, veraltete durch zeitgemäße Materialien zu ersetzen und
das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage ansprechender zu gestalten.
dd) Ob

wie die Revision behauptet

die Wohnungseigentümer die Finanzierung der Maßnahme aus der Instandhaltungsrücklage beschlossen haben, und ob bzw. unter welchen Voraussetzungen eine derartige Finanzierungsregelung zur Ungültigkeit eines auf § 22 Abs. 2 Satz 1 [X.] beruhenden Beschlusses führen kann, bedarf keiner Entscheidung; denn das Berufungsgericht hat hierzu keine Feststellungen getroffen und die Revision zeigt nicht auf, dass die Klage fristgerecht auf diesen Punkt gestützt worden ist.
3. Für das weitere Verfahren
weist der Senat ferner auf Folgendes hin:
13
14
15
16
9

a)
Für die im Rahmen der modernisierenden Instandsetzung erforderliche
Kosten-Nutzen-Analyse muss die Höhe der Kosten festgestellt werden, die durch eine Sanierung der vorhandenen Holzbrüstungen
und die geplante Maßnahme
entstehen. Darüber hinaus
bedarf es einer Prognose der jeweiligen Unterhaltungskosten über einen angemessenen Zeitraum, der hier bei
etwa zehn Jahren
liegt. Nur wenn danach die
erzielbaren
Einsparungen die entstehenden Mehrkosten annähernd aufwiegen, ist eine modernisierende Instandsetzung gegeben
(§ 22 Abs. 3 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 [X.]).
b)
Für die Prüfung der [X.] gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1 [X.] i.V.m.
§ 559 Abs. 1 Alt. 1 BGB sind Feststellungen zu dem erzielbaren Vorteil erforderlich, der
nicht notwendigerweise finanzieller Natur sein muss (vgl. Senat, Urteil vom 18. Februar 2011

[X.], aaO,
Rn. 10). Auch insoweit muss der entstehende Aufwand ermittelt werden; weil ohnehin ein Sanierungsbedarf besteht, kommt es auf den Mehraufwand an. Die Abwägung,
ob ein verständiger Wohnungseigentümer den durch die andere Bauausführung
erzielten Vorteil gemessen an dem erforderlichen Mehraufwand als sinnvolle Neuerung ansehen wird,
ist eine Frage tatrichterlicher Würdigung.
Weiter darf eine Modernisierungsmaßnahme
gemäß §
22 Abs. 2 Satz 1 [X.] nicht dazu führen, dass die Eigenart der Wohnanlage geändert wird. In diesem Zusammenhang wird der Vortrag der Kläger zu berücksichtigen sein, demzufolge nicht nur die eigene Wohnanlage, sondern auch die sie umgebenden Gebäude insgesamt einheitlich mit Holzbalkonen gestaltet sind. Ob in Anbetracht dessen die Eigenart der Wohnanlage geändert wird, unterliegt ebenfalls tatrichterlicher Würdigung.
c)
Die Darlegungs-
und Beweislast für Anfechtungsgründe trägt im Rahmen der Anfechtungsklage grundsätzlich der Kläger (Suilmann in [X.], [X.], 3. Aufl., § 46 Rn. 145; [X.] in [X.]/[X.], [X.], 2. Aufl., vor § 43 17
18
19
20
10

Rn. 15 f.). Allerdings dürfen die Anforderungen
an die Substantiierung seines Vortrags nicht überspannt werden; sie bemessen sich insbesondere an den im Vorfeld überlassenen Unterlagen wie etwa den Angaben in der Beschlussvorlage.

Stresemann

Schmidt-Räntsch

Roth

[X.]

Weinland

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 30.09.2010 -
29 [X.] -

LG [X.], Entscheidung vom 09.09.2011 -
4 [X.]/10 -