Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.01.2011, Az. VIII ZR 89/10

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS [X.] ZR 89/10 vom 18. Januar 2011 in dem Rechtsstreit - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat am 18. Januar 2011 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] Frellesen, die Richterinnen [X.] und [X.] sowie [X.] Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). 1 Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Von grundsätz-licher Bedeutung sei die Frage, welche Anforderungen an die Nachvollziehbar-keit des [X.] bei Betriebskostenabrechnungen zu stellen seien. 2 Der vom Berufungsgericht angenommene Grund für die Zulassung der Revision besteht indes jedenfalls aufgrund der nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen Senatsrechtsprechung nicht mehr. 3 a) Welche Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, damit diese als formell ordnungsgemäß und damit wirksam anzusehen ist, hat der Senat bereits in ständiger Rechtsprechung entschieden (vgl. nur zuletzt: Senatsurteile vom 20. Oktober 2010 - [X.] ZR 73/10, [X.], 742 Rn. 12 f.; vom 11. August 2010 - [X.] ZR 45/10, [X.], 627 Rn. 10, 14, 18; vom 4 - 3 - 15. September 2009 - [X.] ZR 181/09, [X.], 683 Rn. 9 f.; vom 25. No-vember 2009 - [X.] ZR 322/08, [X.], 156 Rn. 11; vom 19. November 2008 - [X.] ZR 295/07, [X.], 42 Rn. 21; vom 28. Mai 2008 - [X.] ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 10 ff., 15; jeweils mwN). 5 b) Hiervon ausgehend sind durch die Rechtsprechung des Senats jeden-falls zwischenzeitlich auch die Anforderungen an die Nachvollziehbarkeit einer Betriebskostenabrechnung geklärt, wenn in dieser - wie im vorliegenden Fall - bei den nach der Personenzahl umzulegenden Betriebskostenpositionen die [X.] als Bruchteil angegeben und bei den nach der [X.] umzulegenden Positionen die Wohnfläche der Wohnung je nach Betriebs-kostenart zu verschiedenen Gesamtflächen ins Verhältnis gesetzt wird. Der Senat hat im Urteil vom 15. September 2010 ([X.] ZR 181/09, aaO Rn. 12) - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden, dass eine Betriebs-kostenabrechnung nach Personenzahl nicht deshalb wegen formeller Mängel unwirksam ist, weil die [X.], wie im Streitfall, mit einem Bruch-teil angegeben ist. 6 Auch die Frage, welche Auswirkungen es auf die formelle Ordnungsmä-ßigkeit einer Betriebskostenabrechnung hat, wenn darin je nach Betriebskos-tenart unterschiedliche Gesamtflächenangaben enthalten sind, ist durch die Rechtsprechung des Senats mittlerweile hinreichend geklärt (Senatsurteile vom 23. Juni 2010 - [X.] ZR 227/09, NJW 2010, 3228 Rn. 14 f.; vom 20. Oktober 2010 - [X.] ZR 73/10, aaO Rn. 13 f.). 7 2. Die Revision, mit der sich die Beklagten - wie bereits im Berufungsver-fahren - lediglich gegen die vom Berufungsgericht bejahte formelle Ordnungs-mäßigkeit der beiden streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2004/2005 und 2005/2006 wenden, hat auch keine 8 - 4 - Aussicht auf Erfolg. Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung stand. 9 a) Soweit die Revision in erster Linie rügt, die in den Betriebskostenab-rechnungen bei den nach der Personenzahl umzulegenden Betriebskostenposi-tionen jeweils genannte [X.] sei nicht nachvollziehbar, bleibt dieser Einwand ohne Erfolg. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, wonach es einer Nachvollziehbarkeit der Betriebskostenabrechnungen im Streitfall nicht entgegenstehe, dass die [X.] jeweils als Bruchteil ("21,42" in der Abrechnung 2004/2005 sowie "Personen/Monat x Wohndauer [X.]

- Einzel 36,0000/Gesamtanteil 292,00" in der Abrechnung 2005/2006) [X.] worden sei, steht im Einklang mit dem Senatsurteil vom 15. September 2010 ([X.] ZR 181/09, aaO). Bei der Betriebskostenabrechnung 2005/2006 wird die Nachvollziehbarkeit durch die darin enthaltene, oben genannte Angabe der Berechnungsweise noch zusätzlich erleichtert. aa) Anders als die Revision meint, ändert auch der Umstand, dass in der Betriebskostenabrechnung 2005/2006 eine gegenüber der [X.] geänderte Art der konkreten Berechnung des nach dem [X.] auf den Mieter entfallenden Anteils angewandt worden ist, nichts an der rechnerischen Nachvollziehbarkeit der Abrechnung. Selbst wenn die geänderte Berechnungsweise, wie die Revision meint, zu einem im Vergleich zur bisheri-gen Berechnungsweise anderen (hier: für den Mieter günstigeren) Ergebnis führen sollte, bliebe der Rechenweg gleichwohl auch ohne eine Erläuterung nachvollziehbar. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus dem Senatsurteil vom 19. November 2008 ([X.] ZR 295/07, aaO Rn. 21, 31) nichts anderes. Hat der Mieter - beispielsweise wie hier wegen einer geänderten Art der konkreten Berechnung des [X.] - Zweifel an der inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung, bleibt es ihm unbenommen, diese 10 - 5 - einer Überprüfung auf ihre sachliche Berechtigung zu unterziehen. Die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung bleibt hiervon indessen unberührt (vgl. [X.] vom 28. Mai 2008 - [X.] ZR 261/07, aaO Rn. 15). 11 [X.]) Soweit die Revision rügt, die auf die Ermittlung der Gesamtperso-nenzahl bezogenen Erläuterungen der Betriebskostenabrechnungen seien [X.] erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB er-folgt und daher nicht berücksichtigungsfähig, kommt es hierauf nicht entschei-dend an. Denn beide Betriebskostenabrechnungen waren aus den oben unter 1 [X.] und [X.] genannten Gründen bereits ohne diese Erläuterungen formell ord-nungsgemäß. cc) Ebenfalls vergeblich rügt die Revision, das Berufungsgericht habe den seitens der Beklagten in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung 2004/2005 erhobenen Einwand der Nichtberücksichtigung des Leerstands [X.] als verspätet behandelt. Die Betriebskostenabrechnung 2004/2005 war bereits ohne Detailangaben zur Ermittlung der darin genannten Gesamt-personenzahl - und damit auch ohne Angaben zu einem möglichen Leerstand - formell ordnungsgemäß. Daher lief die Einwendungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ab dem - nach den Feststellungen am 28. April 2006 erfolgten - Zugang der Betriebskostenabrechnung. Gegen die Beurteilung des Berufungs-gerichts, der erstmals mit Schriftsatz der Beklagten vom 5. März 2008 vorgetra-gene Einwand der Nichtberücksichtigung des Leerstands sei verspätet erhoben worden, ist daher revisionsrechtlich nichts zu erinnern. 12 b) Ohne Erfolg bleibt die Revision schließlich, soweit sie sich gegen die Annahme des Berufungsgerichts wendet, die Betriebskostenabrechnungen [X.] auch hinsichtlich der nach der Wohnfläche umzulegenden Positionen [X.]. 13 - 6 - Die Angabe unterschiedlicher Gesamtwohnflächen in einer Betriebs-kostenabrechnung beeinträchtigt grundsätzlich nicht deren Nachvollziehbarkeit, da sich die Verteilung der Betriebskosten auch in einem solchen Fall regelmä-ßig ohne gedankliche und rechnerische Schwierigkeiten aufgrund der in der Abrechnung angegebenen Werte nachvollziehen lässt (vgl. Senatsurteile vom 23. Juni 2010 - [X.] ZR 227/09, aaO; vom 20. Oktober 2010 - [X.] ZR 73/10, aaO Rn. 13). So liegt der Fall hier. Neben den in der Betriebskostenabrechnung 2004/2005 enthaltenen - unschwer als Gesamtwohnfläche des [X.] (1.013,26 m²), des [X.] (794,66 m²) und beider Häuser zusammen (1.807,92 m²) zu erkennenden - Gesamtflächenangaben, ist lediglich in der Heizkostenabrechnung eine weitere Gesamtwohnfläche von 3.722,21 m² [X.]. Auch diese Angabe begründet aber keinen Erläuterungsbedarf. Denn der Verteilungsmaßstab - das Verhältnis der Wohnfläche der Wohnung der [X.] zur Gesamtwohnfläche von 3.722,21 m² - ist erkennbar. Da zur Wirt-schaftseinheit neben den beiden genannten Häusern zwei weitere Wohnhäuser gehören, liegt es aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters nahe, dass es sich bei den 3.722,21 m² um die Quadratmeterzahl der Gesamtwohnfläche aller vier Häuser der Wirtschaftseinheit handelt, zumal die genannte Quadratmeterzahl rund das Doppelte der Gesamtwohnfläche der Häuser Nr. 53 und 55 beträgt. 14 Entgegen der Auffassung der Revision ist es rechtlich auch nicht zu [X.], dass das Berufungsgericht die in der Heizkostenabrechnung 2004/2005 genannten unterschiedlichen Mengen des für die Liegenschaft ins-gesamt bezogenen Gases (482.353 kWh) und des auf die Mieter umgelegten Gases (327.912,74 kWh, nach der korrigierten Heizkostenabrechnung: 313.053,69 kWh) nicht zum Anlass formeller Bedenken gegen die [X.] genommen hat. Denn an der rechnerischen [X.] der Heizkostenabrechnung ändert der genannte Umstand nichts. 15 - 7 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. 16 Ball [X.] [X.] [X.] [X.] Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch [X.] erledigt worden. Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 18.08.2009 - 11 C 524/07 - [X.], Entscheidung vom [X.] - 2 S 55/09 -